いつも記事を読んでいただきありがとうございます！今回は【ジオ三鷹下連雀】について執筆しました！ 目次
待望のウエルシア跡地で、以前にも気になる物件で取り上げさせていただいた物件です！
三鷹駅では近年稀に見る新築マンションラッシュですが、本件は中でも所有権かつメインストリートの中央通り沿い駅徒歩7分とスペシャルな立地の物件です！
それではどうぞ！
物件概要
所在地：東京都三鷹市下連雀三丁目230番83（地番）、東京都三鷹市下連雀三丁目30番9(住居表示)交通：JR中央・総武線「三鷹」駅 徒歩7分
総戸数：55戸（うち、非住宅1戸含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上11階建
敷地面積：1,033.20m2
建築面積：596.19m2
建築延床面積：4,534.64m2
用途地域：商業地域・35ｍ高度地区、第1種住居地域・25ｍ第3種高度地区
竣工時期：2026年11月下旬(予定)
入居時期：2026年12月下旬(予定)
売主：阪急阪神不動産株式会社
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
管理形態：区分所有者全員で管理組合結成後、株式会社阪急阪神ハウジングサポートに委託予定
施工会社：大末建設株式会社
設計・監理：大末建設株式会社 一級建築士事務所
駐車場：14台〔機械式駐車場12台、平面駐車場1台（身障者用）、荷捌き用駐車スペース1台〕
荷捌き用駐車スペース（店舗用）1台
月額使用料：未定
自転車置場：住宅用：108台〔上段37台＋下段スライド式71台〕
店舗用：12台（平置き4台+駐輪ラック8台）
月額使用料：未定
バイク置場：住宅用：4台 店舗用：無し
月額使用料：未定
ミニバイク置場：住宅用：2台 店舗用：2台
月額使用料：未定
口コミ掲示板：ジオ三鷹下連雀ってどうですか
現地案内図はこちら
画像出典：公式HP 現地案内図
立地
アクセス
三鷹駅徒歩7分、三鷹のメインストリートである中央通りに面し、三面接道と非常に恵まれたロケーションです。本件はズバリ、三鷹ナンバーワン立地に住みたい三鷹が好きな方のための物件です。
そもそも、三鷹駅の最大の魅力は、総武線と乗り入れている東西線の始発駅であることです。また、吉祥寺はすっ飛ばされる特別快速も停車します。
ただ、単純に三鷹駅に近い物件が欲しければ、シティハウス武蔵野や武蔵野タワーズを選べば良いと思いますが、このマンションのターゲット層は、駅から徒歩7分歩いてでもこの立地に住みたい人です。どういうことなのか…。
＜中央通りの歴史＞
1930年に三鷹駅が開業以来、当初は雑木林だらけだった三鷹駅周辺ですが、人口増加に伴い、中央通りになる以前の狭い道には多くの商店が立ち並び始めます。1963年には再開発が行われ、三鷹センタービルがオープン、1965年には拡幅工事が完了し、中央通りが開通します。三鷹駅南口の中央通りはかつてから賑わいのある三鷹駅の中心地であることがわかります。
画像出典：国土地理院 空中写真 1947年の写真ではかつての中央通りとなる道には多くの建物が建っている
画像出典：国土地理院 空中写真 1963年に三鷹センタービルがオープン、1965年に現在の「中央通り」になる
皆さんご存じの通り、三鷹駅南口は三鷹市ですが、北口は武蔵野市です。南口は1930年に開業したのに対し、北口は遅れて1941年に開業します。1947年の航空写真では、北口にはまだ田んぼが残っていることが確認できます。
つまり、かつてから三鷹のメインストリートといえば中央通り沿いであり、ここに住むことは一種のステータスであるということがわかります。
現在では、三鷹駅の北口は北口で様々なお店があり便利ですし、僕は北口のレトロな見た目も好きです。しかし、歴史の観点から見れば、あくまでもこちらは「三鷹駅が利用できる武蔵野市」です。「武蔵野タワーズ」や「シティハウス武蔵野」と敢えて「武蔵野」の呼称を付けたのも、そのような理由からではないでしょうか。ポジティブな意味では武蔵野市ブランドのアピールとも言えますが。
現在、三鷹駅周辺には、ジオ三鷹下連雀の他に、プラウド三鷹(徒歩8分)、ブリリア三鷹禅林寺通り(徒歩7分)、オーベル三鷹(徒歩11分)とマンションラッシュではありますが、ナンバーワン立地を謳うジオは、凝ったデザインや充実した設備仕様も特徴です。したがって、競合物件となりうるのは唯一プラウド三鷹くらいです。
実際に駅から歩いてみましたが、店舗・飲食店が立ち並ぶ賑やかな通りを真っ直ぐ進むだけなので、あっという間に到着しました。道は石畳になっており、両脇には街路樹が植わり、歩いていて気持ちの良い道です。
▼敷地配置図はこちらです。
画像出典：公式HP 敷地配置図
現地写真
では現地を見てみましょう。▼おっと、建設現場を見上げる少年の銅像を発見！
▼よーく見上げていますね！
▼少年二人が新たに建設されるマンションを見守っているようです。
こちらは「未来を見つめる少年」という作品です。三鷹市に縁のある作家、山本有三の代表作「生きとし生けるもの」への愛情を未来を見つめる少年の像で表現しているそうです。(これから完成するジオもある意味「未来」なのか…)
余談ですが、三鷹市に縁のある有名作家は多数おり、彼らを表現した銅像が4つ存在します。山本有三のほか、太宰治・亀井勝一郎の「本のレリーフ」、三木露風の「赤とんぼの碑」、武者小路実篤の「地球を支える手」が付近にありますよ～
見方を変えると、4つしかない銅像のうちの一つが目の前にあり、しかも未来を見つめる希望溢れる少年の像だなんて…本当に色んな意味でステータスの高い立地としか言いようがありませんね！笑
さて、気を取り直して現地の様子をご紹介します！
▼こちらが敷地西側です。三鷹駅へ続く中央通りに面しています。
写真左側のカラーコーンが置かれ工事車両の入り口になっているところが、エントランスへ向かう通路の入り口になります。エントランスは奥まった場所に設置される予定で、人通りの多い通りに面しているため、プライバシーに配慮していることが伺えますね。
▼中央通りを写真左奥(北方向)に進むと三鷹駅です。駅までひたすら直線なので、目が良い人はここから三鷹駅が見えるかもしれません！笑さすがメインストリートというだけあって、整備された景観です。
▼中央通りの両端は歩道があり歩きやすいです。すれ違いも問題ない道幅です。休日の午後に訪れましたが、かなり人通りが多いです。車通りはそれほど多くは感じませんでした。プラウド三鷹が面するさくら通りはバス通りになっており、こちらの中央通りの方が車両がスムーズに流れているようでした。
▼こちらは南西角の交差点です。1階部分はウェルシア薬局が入る予定です。もともとウェルシア薬局の店舗がありました。また戻ってくるので、この店舗の利用者の方からしたら、ありがたいことですね。
▼南側です。中央通りから1本入るのでほとんど人通りや車通りは無く静かです。
歩道はありませんが、車道と色分けがされていますね。見通しの良い道路です。
▼ジオ荻窪の広告も。その奥には駐車場・バイク置き場の出入口になる部分があります。
▼警備員の方が立っている場所が、駐車場・バイクの出入口になる部分です。道幅は少し狭いですが、車通りや人通りが少ないので出入りがしやすそうです。
▼南東角です。
▼東側の道路です。南側よりさらに狭い道路ですが、こちらも直線で見通しが良いです。
この道も撮影時はほとんど車両通行はありませんでした。
▼東側の道路から撮影しました。
▼北東角です。自転車置き場への入り口はここの付近にできます。三面接道なので、歩行者用、車両用、自転車用と歩車分離できているところが良いですね！
駅前再開発
三鷹駅南口中央通り東地区再開発という再開発が予定されています。エリアは赤く着色されている範囲です。計画決定前のためスケジュールは未定ですが、内容を三鷹市HPから引用しました。
画像出典：三鷹市HP
画像出典：GoogleEarth
概要
三鷹センタービルをはじめとする3棟の市街地住宅を建て替え、密集化及び老朽化した建物の共同化を図ることで、地区の活性化や防災都市づくりを進めます。また、文化劇場跡地（さくら通り駐車場・駐輪場周辺）とあわせて一体的に整備することで、建物の壁面後退などによる安全で快適な歩行空間を確保し、バリアフリーに配慮したまちづくりを行います。
今後の流れ
現在は計画、調整段階です。今後は、都市計画決定→地権者との交渉→工事・入居という流れになるのですが、完成時期は未定です。これだけの規模の再開発なので、地権者との交渉だけでも相当な期間を費やしそうです。
どんな街に生まれ変わるのでしょうか！
三鷹市によると、街のシンボル、特に子どもたちの笑顔と夢があふれる楽しい空間となるように、「子どもの森(仮称)」をコンセプトにしているそうです。
シンボルツリーをはじめ、屋上緑化や壁面緑化により「森」を感じさせる緑化空間とします。駅に近いエリアは、圧迫感を無くすため極力低層化し、曲線を生かした空間デザインをめざします。全体の施設配置は、駅側から、森の下の部分に商業施設、中央通りに面して広場、右奥側に文化交流施設、左側の高層の建物は住宅を想定しています。
画像出典：三鷹市HP
建物
デザイン
こちらがエントランスの完成予想です。エントランスは敷地奥に設けられます。人通りの多い中央通りや1階に入るウェルシア薬局から出入りする買い物客から、人目をカモフラージュしてくれるような設計です。このマンションに住まう人だけが立ち入ることができる特別感を感じられるよう、モダンで凛としたデザインですね！このエントランスファサードにはかなり力を入れていることが感じられます。また、ゆとりのある敷地利用がなされているところも魅力的ですね。
画像出典：公式HP エントランス完成予想
「憧憬の視線を受け止める街のランドマークへ」と題されており、ナンバーワン立地として相応しく高級感のあるデザインとランドマークになるような堂々とした佇まいです。
画像出典：公式HP 外観完成予想
共用部
エントランスホール完成予想です。66戸と小規模のため、華美な装飾はありませんが、芸術作品のような多面体の壁が特徴的です。エントランスホール内外に植栽が植えられており、遠近感が演出されています。落ち着いた色調で安らぎを感じられるスペースですね！
画像出典：来場者限定資料 ラウンジ完成予想
設備仕様
・洗面：フィオレストーン天板、乾太くん標準装備・風呂：自動お掃除浴槽、LEDライト
・トイレ：手洗いカウンター、激落ちバブル発生装置付きタンクレストイレ
その他
・宅配ボックスはエントランスの他、各階エレベーターホールに住戸専用宅配ボックスがあります
・タッチレスエレベーター
・ハンズフリーキー、スマホで開錠できる電池錠
・管理は外部委託です。このようなマンション最近増えていますね～。管理費は高くなりますが、役職が連番制で廻ってくるようなこともなく、管理については気負いせず住むことができますね。
プラウド三鷹と比較検討されている方は、負けず劣らずといった内容ではないでしょうか？
プラウド三鷹に関する過去の記事はこちら
価格
▼さっそく住戸表をご紹介します。
＜特徴＞
・41戸/54戸が53㎡～63㎡台の間取りです。
・71㎡超はEタイプの9戸、76㎡台はFタイプの3戸、84㎡台は1戸のみです。
・70㎡台のプランが豊富なプラウド三鷹と比較すると、ジオの方がコンパクトな間取りが中心です。
・A～Eタイプつまり50戸/54戸が西向き、南向きはFタイプ・Gタイプの4戸のみです。Aタイプは北西角住戸、Eタイプは南西角住戸です。
・階数により価格差が大きくつけられているタイプがあります。眺望による価格差であると予想されるので、後程眺望と併せてご説明します。
▼各住戸の坪単価を算出しました。●●円台前半は0～399万、●●円台中盤は400万～699万の範囲であるとのことで、それぞれ最高価格を想定しています。
| タイプ | 階数 | 間取り | 専有(㎡) | 専有(坪) | 価格(万) | 坪単価(万) |
| C | 7 | 2LDK | 53.50 | 16.18 | 9,699 | 599 |
| C | 10 | 2LDK | 53.50 | 16.18 | 10,399 | 643 |
| D | 7 | 3LDK | 63.12 | 19.09 | 11,699 | 613 |
| D | 10 | 3LDK | 63.12 | 19.09 | 12,399 | 649 |
| E2 | 7 | 3LDK | 71.02 | 21.48 | 13,699 | 638 |
| E2 | 10 | 3LDK | 71.02 | 21.48 | 14,399 | 670 |
| F | 2 | 3LDK | 76.61 | 23.17 | 16,399 | 708 |
価格予想より少し高い水準ですが、上層階中心であることを考えると、概ね予想価格の範疇かなと思います！
続いて間取りはこちらです。
▼Aタイプ 西向き 2LDK 55.63㎡
価格未定
画像出典：公式HP Aタイプ
▼Cタイプ 西向き 2LDK 53.50㎡
・7階 9,699万 坪単価599万
・10階 10,399万 坪単価643万
▼Dタイプ 西向き3LDK 63.13㎡
・7階 11,699万 坪単価613万
・10階 12,399万 坪単価649万
画像出典：公式HP Dタイプ
▼E1タイプ 西向き 3LDK 71.84㎡
価格未定
画像出典：エントリー者限定ページ E１タイプ
▼E2タイプ 西向き 3LDK 71.02㎡
・7階 13,699万 坪単価 638万
・10階 14,399万 坪単価 670万
▼Fタイプ 南向き 3LDK 76.61㎡
南向きは全部でGタイプ×1戸とFタイプ×3戸で4戸しかありません。
LDと洋室2部屋が南向きのバルコニーに面したワイドスパン間取りです。
・2階 16,399万 坪単価708万
画像出典：公式HP Fタイプ
▼Gタイプ南向き 2LDK 55.05㎡
ルーフバルコニーがある南向きの1戸しかないタイプです。
価格未定
画像出典：エントリー者限定ページ Gタイプ
▼Hタイプ 西向き 4LDK 84.78㎡
本件のなかで唯一の4LDKの1部屋です。Gタイプと同様、ルーフバルコニーがあります。
画像出典：エントリー者限定ページ Hタイプ
眺望
▼西向きの眺望イメージと、住戸の位置イメージ図です。
画像出典：GoogleEarth
・中央通りに面しており道路を挟んで反対側の建物までの距離は約14mあります。
・正面の建物は左から順に3階、5階、9階の順で、本件の部屋タイプは左側からE、D、C、B、Aタイプという順です。
・Eタイプであれば4階以上は抜け感のある眺望になると予想されます。
・おそらくCタイプからの7階と10階で価格差が坪単価44万もついているので、9階建てのマンションと被る位置にCタイプがくるのではないでしょうか。
・A、Bタイプの価格は未定ですが、こちらも9・10階での価格差が大きく開くと予想されます。
▼南向きはこちら
画像出典：GoogleEarth
・正面が駐車場なので日当たり良いでしょう。駐車場の奥には巨大な明治安田生命ビルがあり、抜け感はありません。現地、地上から撮影したこの写真がわかりやすいでしょうか。
・南向きのF、G、Hタイプは貴重なため、ひとまずFの2階を販売してから、それ以降は申込数を見ながら価格を調整すると思われます。
周辺相場
新築マンション
【プラウド三鷹】所在地：東京都三鷹市下連雀三丁目171番1(地番)
駅距離：JR中央線 「三鷹」駅 徒歩8分、JR総武中央線 「三鷹」駅 徒歩8分
総戸数：63戸（募集対象外住戸2戸を含む）
入居予定日：2026年4月上旬（予定）
価格:平均坪620万程度
※現在販売停止中
【オーベル三鷹】
所在地：東京都三鷹市下連雀4丁目242‑29（地番）
駅距離:JR中央線・総武線「三鷹」駅から 徒歩11分
総戸数：40戸（うち販売対象住戸33戸）
竣工（完成）予定：2026年4月上旬（予定）
引渡し可能時期（入居予定）：2026年5月末（予定）
価格:平均坪480万程度
所在地：東京都三鷹市下連雀3丁目298‑51（地番）駅距離：JR中央線・総武線「三鷹」駅から徒歩7分
総戸数：24戸（販売戸数16戸、提携企業優先販売2戸、募集対象外住戸6戸、他に店舗1区画）
竣工（完成）予定：2026年6月中旬（予定）
引渡し可能時期（入居予定）：2026年7月下旬（予定）
価格:平均坪530万程度
【ザパークハウス武蔵野レジデンス】
所在地：東京都武蔵野市中町3丁目1624番5（地番）
駅距離：JR中央線・総武線「三鷹」駅（北口）より 徒歩12分
総戸数：全45戸
竣工予定／完成時期：建物は2024年10月に完成済み
引渡し可能時期（入居予定）：2026年1月下旬（予定）
価格:平均坪560万程度
【シティハウス武蔵野】所在地：東京都武蔵野市中町1丁目3068番52（地番）
駅距離：JR中央線・総武線「三鷹」駅（北口）より 徒歩3分
総戸数：全162戸
竣工予定／完成時期：建物は2022年12月に完成済み
引渡し可能時期（入居予定）：2027年4月下旬（予定）
価格:平均坪650万程度 ※現在の売り出し価格
中古マンション
【武蔵野タワーズ】所在地：東京都武蔵野市中町1丁目
交通：JR中央線・総武線 三鷹駅徒歩2分
築年：2010年2月(築15年)
・18,880万 86.38㎡ 坪単価722.6万(2025年11月1日成約)
・15,000万 78.49㎡ 坪単価631.8万(2025年10月10日成約)
・15,500万 76.10㎡ 坪単価673.4万(2025年9月5日成約)
【グレーシアタワー三鷹】
所在地：東京都三鷹市下連雀三丁目
交通：JR中央線・総武線 三鷹駅 徒歩1分
築年：2019年1月(築6年)
・15,000万 70.89㎡ 坪単価699.5万(2025年9月20日成約)
・14,700万 74.06㎡ 坪単価656.2万(2025年6月13日成約)
・14,900万 74.01㎡ 坪単価665.6万(2025年3月16日成約)
【パークホームズ三鷹ザレジデンス】
所在地：東京都三鷹市下連雀三丁目
交通：JR中央線・総武線 三鷹駅 徒歩8分
築年：2015年1月(築10年)
・12,800万 81.13㎡ 坪単価521.6万(2025年3月16日成約)
・8,300万 61.16㎡ 坪単価448.7万(2024年10月13日成約)
【ローレルコート三鷹】
所在地：東京都三鷹市下連雀三丁目
交通：JR中央線・総武線 三鷹駅 徒歩4分
築年：2014年10月(築11年)
・7,280万 64.35㎡ 坪単価374.0万(2025年4月6日成約)
【リビオ三鷹ステーションレジデンス】
所在地：東京都三鷹市下連雀三丁目
交通：JR中央線・総武線 三鷹駅 徒歩3分
築年：2017年5月(築8年)
・6,480万 53.07㎡ 坪単価403.7万(2025年1月26日成約)
総括
＜周辺相場から考察＞現在分譲中の三鷹アドレスの新築マンションの中では周辺に大きな価格差をつけての最高価格です。プラウド三鷹は販売停止中ですが、当初の620万をジオと同価格帯まで値上げしてくることが予想されます。
一方、北口のシティハウス武蔵野は販売当初から価格を吊り上げ、約坪650万になっています。三鷹アドレスには拘りがないけれど、三鷹駅目の前に住みたい方はシティハウス武蔵野が対抗馬になります。
中古相場ですが、武蔵野タワーズとグレーシアタワーの直近の値上がりが凄まじいです。近年は三鷹駅徒歩圏内の新築マンションの供給が少なかったので、新築相場の上昇に伴ってしっかりと中古相場も上がっていることがわかります。
＜三鷹ナンバーワン立地に住みたい富裕層向け＞
1億を優に超す部屋が多く、50~60㎡台のプランが中心であることを考えると医者や経営者等の地元富裕層の住み替え、どちらかの実家が三鷹のパワーカップルなどがターゲットでしょうか。
古くから三鷹駅を知り、三鷹を愛する人のための物件ですね！
＜プラウド三鷹との比較＞
プラウド三鷹は、下連雀三丁目までのアドレスが同じ、三鷹駅徒歩8分、三面接道という点だけ見ると、一見ジオと大差が無いように見えますが、立地面ではジオが優っています。プラウド三鷹が面するさくら通りはバス通りとなっており、車通りが多いです。駅までの道も、整備されている中央通りとは異なり、歩道が狭くなっています。路線価を比較すると、プラウドが面するさくら通りは870千/㎡、ジオが面する中央通りは940千/㎡。ここからも、中央通りの資産価値が上であると証明されます。
一方で、ジオより優れている点はプラン展開が豊富であることです。特に3LDK、70㎡以上のプランの選択肢が多いです。一方でジオは戸数が限られており、76㎡の住戸に至っては高価格部屋として位置づけられています。
プラウド三鷹は、ジオを意識しているというより、①中央線沿線のプラウドブランドで探している人②プラウド吉祥寺が価格的にも、部屋の広さ的にも合わず三鷹に流れてきた層を取り込もうとしていると予想しています。
設備仕様は三鷹でここまでするかと思うほど充実した内容で、野村不動産の良作と言える物件です。
今後、価格を上げて販売する予定ですので、販売停止中に2LDK狙いの人がジオに流れないといいですね。
＜ジオの資産性＞
現地を訪れてみて、非常に視認性の高い立地であると思いました。僕が滞在していた時間だけでも多くの人が立ち止まり、看板を眺めていました。そんな場所にこんなかっこいいファサードのマンションが建てば、三鷹に住む人々の憧れとなること間違いなしです。そういう意味でも、今後資産性は下がりにくいと考えています。
今回も最後まで読んでいただきありがとうございした！また次の記事でお会いしましょう。
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
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