【坪495万円】パークタワー川口本町の価格は？モデルルーム訪問レポート【キウイ不動産】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

1 物件概要
- 1.1 川口駅からの帰宅導線
2 販売住戸の間取りと価格
- 2.1 管理費修繕積立金は良心的
- 2.2 川口駅中古物件との比較
3 上野東京ライン停車は将来的な資産価値に寄与する
4 総評　投資目線からの私の見解
- 4.1 売主側は完売できるなら価格を上げてくる
- 4.2 私の情報発信について

パークタワー川口本町は川口駅東口徒歩6分に建設される28階建て、総戸数225戸で2026年11月下旬予定※に引き渡しが予定されています

※2025年8月以降契約住戸は2027年4月下旬予定

おすすめの間取りと価格を教えて！

中古のプラウドタワー川口クロスとどっちがいい？

さすがに高すぎませんか？

キウイ
不動産

モデルルームに行って販売状況と価格を確認してきましたよ！

過去に3回の新築マンション売買で資産形成してきた私が解説します

【結論】

坪平均495万円、管理費修繕積立金も良心的
川口でNo.1のマンションにしようという売主側の意思を感じる
階数や面積帯、方角での価格差が大きく55Asタイプ 2LDK 55.57㎡南向き中住戸をおすすめ
プラウドタワー川口クロスとの比較では資産価値は同等と判断
ただし、タワーマンションが必ず値上りすると妄信して無理な資金計画を立てるのは避けてください

この記事を読むことで上記結論の理解が深まります

ぜひ最後までお読みください

物件概要

出典；パークタワー川口本町公式HP

所在地：埼玉県川口市本町4丁目326番（地番）
交通：京浜東北線川口駅徒歩6分
総戸数：225戸
敷地面積：4,753.85㎡
建物竣工：2026年8月中旬
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社
駐車場：96台
駐輪場：424台

掲示板：パークタワー川口本町ってどうですか？

物件概要

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川口駅からの帰宅導線

川口キュポ・ラ

スーパーや書店など商業施設のほか、図書館や行政センターもあります

パークタワー川口本町までの道路

電柱地中化、歩道が広く自転車道も整備され洗練された雰囲気を感じます

物件外観

敷地入り口から植栽を感じながら存在感のあるエントランスホールに向かいます

飲食店がたくさん隣接しているような賑やかな環境ではなく、落ち着いた高級感があります

販売住戸の間取りと価格

2025年11月時点での先着順価格および第2期第3次予定価格表を入手しましたので共有します

予定価格のたとえば”6,200万円台”の下２桁は50万円とし6,250万円で坪単価を算出しています

間取りは柱の食い込みがほぼなく有効面積が多い印象でした

41Awタイプ 1LDK 41.75㎡西向き中住戸

17階 6,200万円台（坪495万円）

55Asタイプ 2LDK 55.57㎡南向き中住戸

11階 8,298万円（坪494万円）※先着順

南向きに50㎡台の2LDKが設定されるのは珍しいですね

眺望の抜け感もよく投資目線、実需目線としてもおすすめです

64Awタイプ 3LDK 64.76㎡西向き中住戸

9階 9,100万円台（坪467万円）
3階 8,900万円台（坪457万円）

67Awnタイプ 3LDK 67.37㎡北西向き角住戸

7階 9,500万円台（坪469万円）

73Aswタイプ 3LDK 73.73㎡南西向き角住戸

15階 12,088万円（坪542万円）※先着順

79Bwタイプ 3LDK 79.96㎡西向き中住戸

28階 14,000万円台（坪581万円）

物件概要

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管理費修繕積立金は良心的

管理費 26,000円
修繕積立金 7,000円
合計 33,000円

※70㎡換算

販売中のタワーマンションとしては良心的です

管理費については前回記事で話題にしましたのでよろしければご覧ください

【売買ノウハウ③】管理費もったいない？ここ7年で30%値上り新築マンション選びにも影響か【キウイ不動産】

川口駅中古物件との比較

プラウドタワー川口クロス

川口駅東口徒歩4分、2023年竣工のプラウドタワー川口クロスと比較してみましょう

直近では坪460万円ほどで動いています

駅距離重視、少し騒がしくても飲食店隣接がいい　➡︎　プラウドタワー川口クロス
落ち着いた環境がいい、新築の方がいい　➡︎　パークタワー川口本町

将来の売却価格としてはどちらも同じ程度に落ち着くと予想していますので、ご自身の生活環境、好みで選んでしまってOKでしょう

上野東京ライン停車は将来的な資産価値に寄与する

出典；広報かわぐち（2025年6月）

川口駅が上野東京ラインの停車駅になります

鉄道利便性の向上が周辺不動産価格の上昇に寄与するのは、武蔵小杉や浦和、南流山などの例からも間違いのないところです

川口も京浜東北線の混雑緩和とともに都心方面の所要時間が短縮します

ただし2035年以降からの計画でありすぐに恩恵は受けられませんから現段階ではメリットと感じにくいでしょう

将来的な伸びしろという位置付けですね

総評　投資目線からの私の見解

公式HPの周辺案内図に”プラウドタワー川口クロス”を明記しているのは売主である三井不動産レジデンシャルの意思を感じました

川口駅のマンションでNo.1はどこか？という議論になったとき、ライバルとなるプラウドタワー川口クロスを高く評価し認めていると同時に、パークタワー川口本町をよりよいマンションにしたい

価格は高いが、その期待に応えられるマンションにしよう、駅距離で負けるプラウドタワー川口クロスに勝てるような建物、植栽設計にしよう

同じマンションデベロッパーの大手として野村不動産を認めつつもに負けたくない

私のような顧客目線からもそう受けとりました

本物件も含めて埼玉県内でもタワーマンションの高騰が進んでいます

都心や湾岸の新築マンションと違い、投資対象として内外の投資家が購入に走り、高倍率の抽選になっているわけではありません

販売中のURAWA THE TOWERは坪700万円、これから販売が開始される蕨駅前のW CITY TOWERSは坪500万円以上との予想もあります

新築マンション、とくにタワーマンションで顕著になっておりこれについて考察していきます

売主側は完売できるなら価格を上げてくる

買えば値上りする、何倍もの抽選会になるような物件を販売したら売主側はどう考えるでしょうか？

なんでもっと高く売らなかったの？

当然こうなります

営利企業である以上なるべく高く売って完売すればいい

竣工後まで販売が続いても構わない

2024年以降の新築マンション価格の加速度的な伸びは

どのマンションデベロッパーもそのような方針に転換した表れに感じます

出典；国土交通省公式HP

建築費の上昇は確かにあるでしょう

それでも高くしても売れそうだから高く設定したのではないかと疑ってしまいます

くれぐれも、タワーマンションなら将来値上りすると妄信して無理な住宅ローンを組むのは避けてください

値上りしなかった、または値下りすることも想定して、月々の支払いと、ご自身やご家族の生活費や新NISAなどを利用した株式投資との付き合いかたも合わせて資産計画を立ててください

“資産形成の成否は家と車と投資の取り扱いにかかっています”

そのなかでもパークタワー川口本町は、間取りや階数によっては、まだ良心的な価格設定になっていると判断しました