kyoto1192は誤った情報を配信していました。ここに訂正し、お詫び申し上げます。
平日昼間の京阪「橋本」駅へ降り立つ
京阪電車に乗って「橋本」駅へはるばるやってきました。平日昼間のがらんとした橋本駅ホーム、この駅での乗降者はほとんどいませんでした
隣の石清水八幡宮ほどの観光地もなく、樟葉ほどの商業施設もない。橋本市民以外はほぼ通過駅の感覚でしょう
京都市民にとって遠い街に私は降り立ちました
もうすぐそこは大阪
小さな改札を出ます
小さな駅を出ます
橋本駅前は整備が始まっていました
ロータリーが生まれタクシー乗り場とバス停が生まれていました
踏切を渡り
駅北側に枯れた朱の暖簾
アサヒスタイニーを見たこともないどんなものなのかも知らない世代の私ですが暖簾をくぐります
畑仕事をする実家の母のような白い長靴を履き鹿児島訛りのお母さんが作ったオムライス
ノスタルジックな空気にいつまでも包まれたくなり、食後珈琲も頼んでしまいました
外に出ると、そこは(元)遊郭の街。忘れ去られた街
朽ちていく建物を日本人ではなく他国の方が買って残そうとしている現実
以前来た時よりも更地がそこかしこに増えているようでした。この街で何が起こっているのでしょうか
看板が無くなった橋本湯はもうありません。ちょうど10年前に閉業となりました
鬼瓦に「橋本湯」の文字が見えました
橋本湯の西側の高架をくぐり抜けると
もうそこに大阪が見えました
もうすぐそこが大阪です
ここが大阪である事を認識させる「樟葉」の文字が見えた瞬間、京阪電車が駆け抜けて行きました
電車の向こうにスーパーマツモトが見えました
あー、ここが『（仮称）ドンピシャ！マンションプロジェクト』なのか・・・・
より詳しく『（仮称）ドンピシャ！マンションプロジェクト』を知りたい方はこちらから
ドンピシャ！は京都府八幡市橋本でなく大阪府枚方市葛葉に建設されます
先日、『（仮称）ドンピシャ！マンションプロジェクト／京阪電鉄不動産』の公式HPが公開されました
「ドンピシャ!」・・・・ってZ世代が使わなさそうな昭和的ワードに聞こえてきます。しかしこのゴシック体の書体がより割安で分譲されそうでターゲットは若い世代かと思われます。
そして、私は大きな過ちを犯していました。
私は今日まで住所で言うところの「京都府橋本市焼野」にマンションが建つものだと思い込んでいました・・・・
公式HPの現地案内図を見ると
ん？・・・・思ってた計画地と、違う？？？
物件概要を見ると住所は大阪！！
大阪府枚方市楠葉中之芝2丁目4502番、4503番、4504番、4505番（地番）
「京都府八幡市橋本」ではなく「大阪府枚方市樟葉」にマンションは建設されるのです。長らく私は橋本にマンション計画があると誤った情報を配信してきました。ここに訂正し、お詫び申し上げます。
・・・・となるとこの何かが始まりそうな匂いがプンプンする「橋本焼野」には何が計画されているのでしょうか？
より詳しく『（仮称）ドンピシャ！マンションプロジェクト』を知りたい方はこちらから
（仮称）ドンピシャ！マンションプロジェクト
最寄駅は「京阪橋本」駅ですが京都府八幡市橋本ではなく大阪府枚方市葛葉に建設されるマンションプロジェクト
「八幡市橋本」という京都の辺境の響きではなく、駅前商業施設の賑わいやマンションが高騰する「枚方市樟葉」と言う響きでは集客する上で雲泥の差がありそうですね
樟葉駅へは1駅乗車3分
『（仮称）ドンピシャ！マンションプロジェクト』現地から「樟葉」駅に
樟葉の駅上に見える「KEIHAN」、京阪の気合いが垣間見える駅です
マンション建設地から商業施設の「くずはモール」までは車で約5分(2.6km)。実際に私は歩いてみましたが散歩として運動としてもちょうど良い距離ですね
子供が小さかった頃、家族で京都市内から遠方への買い物といえば「くずはモール」でした。
近年「樟葉駅前エリア」のマンションは高騰し子育てファミリーにはなかなか購入のハードルが上がっているとも聞きました
AIに聞くと・・・・
直近数年で上昇傾向にあり、特に京阪本線の特急停車駅としての利便性や、枚方市駅周辺の再開発が好影響を与え、価格は底堅く推移しています。具体的なデータでは、過去3年で価格が上昇（ただし大阪府平均よりは緩やか）、7年では+11.27%と周辺より高い騰落率を示し、建築コスト高騰や需要増も背景に、今後も強気の価格設定での取引が見込まれる状況です。
強気でも売れるのが樟葉駅周辺なんですよ
現在、樟葉駅周辺で販売中の新築分譲マンションとしては駅から南へ徒歩9分に
公式HPより
「ウエリスタワー枚方樟葉」542戸が販売予定となっています（販売開始予定時期／2026年4月上旬）
公式HPより
駅徒歩9分といえども安くはない雰囲気がしますね
公式HPより
それに比べ『（仮称）ドンピシャ！マンションプロジェクト／京阪電鉄不動産』は価格に期待感がもてます
価格発表が待たれますが庶民でも駅近でマンションが買える可能性が十分にあるかもしれません。マンション計画地の前には徒歩1分で
スーパーと100均とドラッグストア、時々しまむら。これさえあれば私たちは毎日を生きていけます
道路を挟んで向かいにはコンビニ、まさに神立地! (誇大表現)
その隣にあったガソリンスタンドは解体されていました
間取りは・・・・
ウォークインクローゼットが2箇所ある南向き角部屋3LDK77㎡(23坪)、廊下からもキッチンからも洗面室に入れるのは非常に便利そう、シューズインクロークも大きい！
こんな間取りが4000万円前後なら狂喜乱舞なんですが現実は5000万円台なんでしょうかね。AIに聞いてみます。
坪250万円なら23坪=5750万円
2025年現在、樟葉駅周辺の新築分譲マンションの坪単価は、概ね260万円台〜300万円台が目安となっています。
現在進行中の主な大規模プロジェクトの動向は以下の通りです。注目プロジェクトと価格動向
- ウエリスタワー枚方樟葉 (TOWER & FOREST PROJECT)
2025年時点、樟葉駅前で進行中の地上43階建て・総戸数542戸の超高層タワーマンションです。駅徒歩3分という立地条件から、近隣の相場を牽引する価格帯となっています。- ユニハイム エクシア樟葉
平均販売価格が70㎡あたり約5,600万円とされており、坪単価に換算すると約264万円前後となります。相場の参考値（2025年）
- 新築分譲マンション: 大阪府全体の平均平米単価は約93.1万円（坪単価に換算して約307万円）まで上昇しており、樟葉エリアの利便性の高い物件もこの水準に近づいています。
- 土地価格の参考: 樟葉駅周辺の土地価格相場は約82.7万円/坪です。マンション価格はこれに建築費や共有施設費などが加わるため、坪単価は土地相場の3倍〜4倍程度になる傾向があります。
樟葉エリアは特急停車駅であり、駅直結の商業施設「くずはモール」の利便性から、枚方市内でも特に資産価値が維持されやすいエリアと評価されています。
とにかく、目の前を京阪電車が通り過ぎる度に、私の頭の中にはケツメイシ「トレイン」が鳴り響いていました。さぁ、動きだせー♪
AI時代に私は何を伝えれるのか？
AIに聞く「京阪橋本駅前の不動産価値のポテンシャルは？」
京阪橋本駅前の不動産価値のポテンシャルは、現在進行形の再開発計画と、それに伴う地価の上昇傾向によって、高いと評価できます。
主な要因と将来性に関する詳細は以下の通りです。不動産価値のポテンシャルを裏付ける要因
- 進行中の再開発プロジェクト: 京阪電鉄不動産が駅前の自社所有地でマンション建設を計画しており、これに合わせて八幡市による都市基盤整備（駅前広場や市道の整備）が進められています。この官民一体となった開発は、エリアの利便性向上と新たな賑わいの創出に直結します。
- 地価の上昇傾向: 京都府内の京阪橋本駅周辺の地価は、近年上昇傾向にあります。2025年の公示地価は前年比で上昇しており、不動産市場におけるこのエリアへの関心の高まりを示しています。
- 都市計画における位置づけ: 八幡市の都市計画において、橋本駅周辺地区は、交通利便性の良さを活かした「都市機能誘導拠点」および「地域生活拠点」として位置付けられています。これは、今後も生活に必要な都市機能の集積が図られ、地域としての魅力向上が期待できることを意味します。
- 交通利便性: 京阪本線により京都都心部へのアクセスが良好である点は、通勤・通学層にとって大きな魅力です。
将来的な見通し八幡市は、京阪石清水八幡宮駅や新名神高速道路の八幡京田辺JCT・IC周辺などと共に、橋本駅周辺を重要な都市機能誘導拠点と位置付けています。都市基盤整備の進展により、広域交流の場としての機能強化や、隣接する住宅地との調和が図られ、地域全体の価値向上が見込まれます。
AIに聞く「京阪橋本駅前の不動産価値のマイナス要素は？」
京阪橋本駅前の不動産価値におけるマイナス要素としては、主に再開発の遅延と、それに伴う周辺環境の課題が挙げられます。
具体的なマイナス要素は以下の通りです。
- 再開発の遅延と不透明性:
- 京阪電鉄による駅前再開発の計画があるものの、昭和の風情を残す町並みに係る条例や地域住民との合意形成の難航により、2019年頃から再開発がなかなか進んでいない状況が指摘されています。
- この再開発の遅延や計画の不透明さが、将来的な利便性や都市機能の向上に対する期待感を薄れさせ、不動産価値に影響を与える可能性があります。
- 交通利便性以外の課題:
- 駅前広場の整備は進められていますが、コミュニティバスのルートや本数、最終便の時間に関する住民からの意見もあり、駅からのアクセス以外の交通網に課題がある可能性が示唆されています。
- タクシー乗り場がない点も、交通の利便性におけるマイナス要素となり得ます。
- 周辺環境・生活利便性の課題:
- 駅周辺の既存商店街では、繁華性の低さや収益力の欠如により、地価の下落が継続しているケースもあります。
- 住民からは、子どもの遊び場や屋内活動場所の不足、小児夜間救急体制への懸念など、生活関連施設の不足に関する意見も出ており、これらの点が生活のしやすさという観点でマイナスに働く可能性があります。
- 歴史的遺構の影響:
- 京阪橋本駅前のマンション建設予定地で「橋本陣屋跡」の遺構が確認されており、今後の開発計画に影響を与える可能性があります。文化財の保護に関連する規制や調査は、開発スケジュールやコストに影響を及ぼすことがあります。
ただし、これらのマイナス要素がある一方で、八幡市は交通利便性の良い鉄道駅周辺や新名神高速道路のインターチェンジ周辺を都市機能誘導拠点として位置付け、生活に必要な施設の誘導や機能強化を目指す方針も示しています。今後の開発の進展によっては、これらのマイナス要素が解消される可能性もあります。
AIがあれば商業ライター的な不動産ブロガーなんて吹き飛びそうな時代ですね。となるとAIが伝えれないものは何だろう私にしか伝えれないものはなんだろうかと・・・・
再びAIに聞く「AIではなく人でしか伝えれないものは？」
人がAIに取って代わられない、人間にしか伝えられない核心的な要素は以下の3点に集約されます。
1. 身体性を伴う「実体験」と言葉の重みAIは膨大な知識を学習していますが、実際に痛みを感じたり、汗をかいたり、恋をしたりすることはありません。「死ぬほど辛かった」という言葉も、AIにとっては統計的な文字列ですが、人間が発する時はその背後にある人生の重みや質感が伝わります。自分の身体を通して得た「生きた経験」は、人間にしか語れません。2. 言語化できない「気配」や「非言語コミュニケーション」対面での対話において、人は言葉の内容（デジタル情報）だけでなく、声の震え、瞳の輝き、間の取り方、その場の空気感（アナログ情報）を読み取ります。相手を想って流す涙や、手を取り合う時の体温、「ただ隣にいる」という存在感そのものによる癒やしは、物理的な肉体を持つ人間にしか提供できません。3. 未知の価値を生む「独創的な意思」と「責任」AIは過去のデータの組み合わせから正解を導き出しますが、人間はデータにない「自分がこうしたい」という純粋な主観や情熱から新しい価値を生み出します。また、伝えた内容に対して「責任を負う」ことができるのは人間だけです。覚悟を持って発せられる言葉には、AIには真似できない説得力と信頼が宿ります。結論として、AIが「情報（What）」を伝えるのが得意であるのに対し、人間は「なぜ（Why）」や「どのような想い（Soul）」でそれを伝えるのかという、心の深部を揺さぶる領域を担っています。
となると、私が伝えれるのはkyoto1192という主観のまさに今ここのリアルな街の気配や肌感、空気みたいなものでしょうか
遥か遠く彼方へ私を連れて行ってくれる街でした
ふと私の故郷の無人駅に降り立ち母に会いたくなるようなそんな感覚がありました
この年末に日帰りで帰ろうかと思います
おわり
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
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