私は首都圏を担当していますが、今回の物件は福岡になります。
福岡アイランドシティについては、このスムログで活躍中のよかレジさんの記事を見て訪れたいと思っていた場所です。
福岡遠征した際に、合わせてモデルルーム訪問できる機会に恵まれました。
首都圏しか見ていない私にとって、色々と衝撃を受けたこともあり、レポートを公開する次第です。
（Residence-Iは、よかレジさんもファーストインプレッションを公開しています。視点の違いなど楽しんでいただければと思います。）
まずは、物件のレポートの前に、アイランドシティについて触れておきます。
目次
アイランドシティについて
アイランドシティとは
博多湾を埋め立てて建設された人工島で、福岡市と、福岡市の参画する第三セクター（博多港開発）が事業主体となり、1994年から整備が続けられています。面積は401.3ha、その内まちづくりエリアは191.8ha、もう半分はみなとづくりエリアとして物流拠点の形成をめざして開発されています。
アイランドシティの敷地は広大です。晴海フラッグが全体で18haであることからも、このスケールの大きさがわかります。
アイランドシティはあえて島の形状を残すことにより、自然環境を保護しているとのこと。
周辺部には豊かな植栽が整備されています。
「福岡アイランドシティ DAYS」公式HPより引用
「福岡アイランドシティ DAYS」公式HPより引用
まちづくりエリアについて
広い敷地にゾーン毎に定められて、計画的に街づくりが行われています。現在は約15,000人が居住しています。（参考：晴海フラッグは12000人を想定）
商業施設、学校や病院、総合体育館があり、今後も新たな公園や中学校、アリーナの建設が予定されています。
中央公園や総合体育館は相当な規模で圧倒されます。
福岡市立こども病院
「福岡アイランドシティ DAYS」公式HPより引用
照葉小中学校
「福岡アイランドシティ DAYS」公式HPより引用
アイランドシティ中央公園
「福岡アイランドシティ DAYS」公式HPより引用
アイランド アイ
「福岡アイランドシティ DAYS」公式HPより引用
福岡市総合体育館
「福岡アイランドシティ DAYS」公式HPより引用
アイランドシティはばたき公園
「福岡アイランドシティ DAYS」公式HPより引用
アクセス
アイランドシティ内に鉄道はないため、市内中心部とは車でのアクセスとなります。天神、博多駅からのアクセスは公共交通機関（バス）で約30分です。
住宅供給
15000人が住んでいることもあり、多数の物件が分譲されてきました。集合住宅のほか、戸建ても分譲されており移住者が増えています。リモートワークの方に人気の様です。
2億円を超える高級レジデンスとしてグランドメゾン福岡THE BAYの分譲も行われており、既に大半が成約している模様。戸建ても1億円を上回る価格帯でも抽選が続いているようです。
高額戸建てが飛ぶように売れていると聞き、勢いを感じます。
物件概要
前置きが長くなりましたが、今回のレポートで取り上げる物件は、ISLANDCITY THE GARDENです。アイランドシティの中で北東に位置します。
低層棟（5階と6階）のV-ⅠとV-Ⅱ、タワー型（といっても18階建）のResidence-ⅠとResidence-Ⅱの計4棟で構成されています。
「アイランドシティ ザ・ガーデン」公式HPより引用
- 所在地：福岡県福岡市東区香椎照葉７丁目27番1、28番5及び29番2
- 交通：西鉄バス「照葉北小学校前」バス停徒歩8分、西日本鉄道貝塚線「香椎花園前」駅徒歩33分
- 用途地域：第二種住居地域・第二種中高層住居専用地域
- 敷地面積：23,079.01㎡（実測面積）
- 建築面積：V-Ⅰ：1,955.59㎡ V-Ⅱ：4,104.83㎡ R-Ⅰ：1,007.29㎡
- 建築延床面積：V-Ⅰ：6,166.76㎡ V-Ⅱ：11,539.85㎡ R-Ⅰ：13,022.56㎡
- 総戸数：93戸（V-Ⅰ：49戸、V-Ⅱ：44戸）,118戸(R-Ⅰ：118戸)
- 構造・規模：鉄筋コンクリート造、陸屋根、V-Ⅰ：地上5階建 V-Ⅱ：地上6階建 R-Ⅰ：地上18階建
- 分譲後の権利形態：所有権
- 完成(竣工)予定： V-Ⅰ,V-Ⅱ:2025年3月竣工済 R-Ⅰ:2026年11月予定
- 入居(引渡)予定： V-Ⅰ：2025年7月,V-Ⅱ：2025年6月 R-Ⅰ:2027年1月予定
- 売主：積水ハウス株式会社、アリウェル株式会社、西部ガス都市開発株式会社
- 管理会社：積水ハウスGMパートナーズ九州株式会社
- 設計・監理：設計：坂倉・醇設計共同企業体
- 監理：坂倉・醇・手島設計共同企業体
- 施工：V-Ⅰ・R-Ⅰ㈱淺沼組 V-Ⅱ前田建設工業㈱
物件詳細
V-ⅠとV-Ⅱは先行して販売されており、訪問時は数戸残っていましたが完売したようです。現在はResidence-Ⅰの販売となり、その後Residence-Ⅱに続く流れとなります。
そのため今回は、Residence-Ⅰを見ていきます。
外観・共有部
18階建て、総戸数118です。正確には18階建てのためタワーではないのですが、真四角で四方に住戸が配置されており、見た目は完全にタワーです。
内廊下、各階ごみ置き場有り。アプローチにもこだわりを感じます。
「アイランドシティ ザ・ガーデン」公式HPより引用
駐車場は自走式で142台。
駐車場料金は6000~20000円です。
全住戸（118戸）以上の区画が確保されています。
共有施設
- ラウンジ・ライブラリー（1階）
- フィットネスジム（コミュニティテラス内）
- グランドホール（コミュニティテラス内）
- コミュニティラウンジ（コミュニティテラス内）
- コミュニティガーデン（屋外）
- コミュニティステージ（屋外）
コミュニティテラス内にはマシンを配備したフィットネスルーム、パーティーなど多目的に利用できるグランドホール、ワークスペースを備えたラウンジが設けられています。
屋外にはイベントができるコミュニティステージ、バーベキューグッズなどをレンタルして楽しむことができるコミュニティガーデンがあります。
スカイラウンジは設けられていないようです。
「アイランドシティ ザ・ガーデン」公式HPより引用
「アイランドシティ ザ・ガーデン」公式HPより引用
専有部
- Low-E複層ガラス
- エネファーム
- 床暖房
- ハンズフリーキー
- TVインターホン
- 二重床・二重天
- ガラストップコンロ
- ディスポーザー
- 食器洗い乾燥機
- バスルーム スイッチ付エコアクアシャワーSPA
- トイレ スティックリモコン
- 洗面室 ガス衣類乾燥機「乾太くん」
- バルコニー3m（全住戸）シンク付き
エネファームや同社のこだわりを感じるガス衣類乾燥機「乾太くん」（コンパクト住戸を除く）も標準です。
更に驚いたのはバルコニーです。ガーデンバルコニーとして、シンク付き奥行3mのバルコニーが全住戸に設けられています。
モデルルームでは、バルコニーにダイニングセットや簡易テントが設置されていて、ここで生活できそうな演出に、専用庭の様な錯覚を覚えました。これが全住戸です、、、凄い。
「アイランドシティ ザ・ガーデン」公式HPより引用
眺望
眺望については、南東に建つResidence-Ⅱが一部被りますが、見合いではありません。高層階は全方位で抜け感が得られます。
高層階からの眺望は、アイランドシティの街並み、海や山々を見わたすことができる絶景です。
西側には今後分譲される予定の街区工事が行われていますが、間隔はそれなりにあります。
本物件の低層階は豊かな植栽を感じることができるものになっています。
「アイランドシティ ザ・ガーデン」公式HPより引用
価格考察
Btype 51.78 1LDK（トランクルーム面積：0.63m2）7~9階 3980~4070万円 坪254~259万円
Dtype 67.51m2 2LDK（トランクルーム面積：0.80㎡）
7~9階 5360~5490万円 坪262~268万円
Ftype 57.17m2 1LDK
6階 4400~4510万円 坪254~260万円
Gtype 67.38m2 2LDK（トランクルーム面積：0.82㎡）
7~9階 5200~5280万円 坪255~259万円
Htype 68.61m2 2LDK
7~9階 5330~5430万円 坪256~262万円
Itype 95.41m2 2LDK（トランクルーム面積：1.48㎡）
10~17階 8000~8610万円 坪277~298万円
Jtype 72.92m2 2LDK
10~18階 5990~6790万円 坪271~307万円
Ktype 103.69m2 2LDK（トランクルーム面積：1.58㎡）
11~12階 8870~8960万円 坪282~285万円
Mtype 76.60m2 2LDK（トランクルーム面積：0.81㎡）
11~17階 6390~6920万円 坪275~298万円
Ntype 87.60m2 3LDK（トランクルーム面積：1.42㎡）
11~18階 7330~8200万円 坪276~309万円
専有面積は51.78㎡～103.69㎡です。
3LDKが中心で、80m2～100m2の部屋が多く設けられています。
余裕を感じる間取りで、平面図で見てもゆとりがあるのがわかります。
物件価格は坪単価約270万円、方角で大きな差はありません。
管理費はm2当たり約197円、 修繕積立金は163円でした。
管理費は安いですね。豊かな植栽、各界ごみ置き場、内廊下を有しています。
首都圏との物価の違いを考慮しても安い水準と感じました。
スマイルポイント（個人的なポイント）
今回は街としての個性が強いため、本物件単体ではなくアイランドシティ全体を加味したポイントとします。良いと感じる点
- 充実した基本スペック
この価格から低仕様で仕方ないと侮っていましたが、期待を上回る高スペックでした。
建築費高騰の中において、コストがかけられています。
室内からの眺望も、首都圏では貴重な海や山が見える開けた住戸が大半です。 - 開発が続く
後発の工事が進められており、新たな街が作られていく安心感があります。
計画的に人口流入が続くことにより、当面廃れる心配はなさそうです。
今後新たな施設がオープンすることにより、街が活気付きますし、伸びしろを感じます。 - 綺麗かつ落ち着いた街並み
居住用の街として、基本的に分譲かつ広い部屋が多数です。
子供が多く、落ち着いた環境は、ファミリーやリタイヤした方に好まれると感じました。
校舎が綺麗で校庭も広く、子供も伸び伸びとした学校生活が送れそうです。 - 住宅ゾーンの一体感
アイランドシティの住宅ゾーンは積水ハウスを中心に開発が進められています。
積水ハウスは関西で高い人気を誇るデベロッパーであり、首都圏における三井不動産と同様の位置付けであると知りました。
積水ハウスが力を入れてブランディングして、一体感ある街づくりが進められていることは、評価すべきポイントです。
気になる点
- 街の完成はかなり先
開発が続くことを利点として挙げた一方で、現時点では未完成の街です。
利便性が優れているとは言い難く、スーパーマーケットは中心部の2店舗になります。
徒歩で最寄りのバス停まで8分、スーパーマーケットのある中央部まで15分程度です。
徐々に街が完成されてくために、早期に利便性が向上しない点は注意です。 - 街が広い
現地を歩くとわかりますが、街が新しい、そして広い・・・ですね。とにかく広いです。
その広さはグーグルマップで物件からスーパーマーケットや学校など、各所への移動距離を測ると理解できます。
街の中をバスが走るほどに、街中の移動自体にかなりの距離があります。 - 中古物件の方が利便性に勝る
生活利便施設は中心部に位置しています。
現在、ランドマーク物件と言える48階建てのオーシャン＆フォレストタワーレジデンスをはじめ、複数の中古が売り出されており、既存物件の方が中心部に寄っています。 - 市内中心部までのアクセス
中心部までのアクセスは確保されていますが、バスで約30分の距離です。
また、道路混雑回避のためには、高速を通過する必要があります。
アイランドシティの街並み 2025年12月撮影
オーシャン＆フォレストタワーレジデンス（画像左側のタワー） 2025年12月撮影
その他
販売状況
先着順受付となっており、既に条件の良い高層階、広い部屋を中心に3割程度の申込みが入っていました。低層階は今後の売り出しのようです。
まとめ
街が新しいこともあり、広くなった晴海フラッグの印象を持ちました。1～２年前と比較して大分値上がりしているとのことですが、坪単価約270万円は福岡市中心部と比べて半値以下であり、人気の高さも頷けました。
物件自体も郊外型の安請け合いではなく、価格に対して仕様が高い。それでいて維持費も安い。
首都圏では建築費の高騰より仕様を落とす中で、この差は何なのかと感じるほどのクオリティの高さが印象に残りました。
加えて、アイランドシティの「ゆとりある空間」は、都心部での生活とは真逆の、このような居心地の良い暮らし方があることを体感させてくれる場所でした。
本レポートを最後まで読んでいただきありがとうございました。
「アイランドシティ ザ・ガーデン」公式HPより引用
おまけ（来年の抱負）
今年8月にスムラボに加入し、グランドシティタワー月島からスタートして、今回を含めて計7本のレポートを公開しました。今年は大規模タワー物件が中心となりました。
2026年はパークコート麻布十番東京をはじめ、港区ゴレンジャーと呼ばれる超都心部で複数の大規模物件の販売が予想されており、引き続き大規模タワー物件のレポートは取り上げたいと考えています。
一方で、視野を広げるため、都内や千葉県の板状棟（タワー以外）の物件も取り上げていきます。
合間には、湾岸を中心に中古物件などの紹介も加えてまいります。
新規物件の登場やモデルルーム訪問は毎回ワクワクします。レポートを通じてその一端を伝えられればと思います。
来年もどうぞよろしくお願いいたします。
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