「スムハジメ｜名古屋マンションブログ」をご覧いただいている方から、こんな声をよくいただきます。

「なんでそんなに投資用ワンルームを嫌うんですか？」

「別に住む気がなければいいんじゃないですか？」

—至極まっとうな疑問です。

【スムラボ】ワンルームマンションってどう？不動産投資を考えている貴方に

正直に言います。

私がアレルギーを感じるのは「投資用不動産」というジャンルそのものではなく、「居住用マンションと同じ顔をして、まったく異なる品質で作られたものが世に溢れていて、しかも我が物顔でさも居住用マンションかのように（一部の企業では）販売されている」という事実に対してです。

新築でピカピカ、モデルルームはきれい、立地の説明は完璧—でも壁の中身、床の下、コンクリートの密度を見れば、話はまったく変わってくる。そこを今日は徹底的に掘り下げていきます。

よく1R系の投資用マンション業者のHPの構造部を見ているとこんな文言を見かけます。「ダブル配筋（一部）千鳥配筋」

まず、大前提として言い切ります。居住用マンションで「（一部）千鳥配筋」を採用しているマンションを、私はほとんど見たことがありません。

「千鳥配筋」とは何か—外壁のコンクリート内に鉄筋を二重に組む「ダブル配筋」というのが居住用のマンションとしては一般的ですが千鳥配筋は発展形で、配筋を交互に組みシングル配筋よりも耐久性・耐震性を高める施工技術のことです。ダブル配筋と比較すると耐久力が落ちる為、居住用マンションとしては採用されることはなく投資用マンションにしか採用されないのが実情です。

※とある不動産屋HPより引用

ダブル配筋を居住用の大規模分譲マンションが採用しているという事実は何を意味するか。それは「売って終わり」ではなく「住み続けることを前提に設計されている」という思想の表れです。

パンフレットにはこう書いてあります。

次に、コンクリート強度の話をします。

投資用ワンルームマンションが採用するコンクリートの強度は、最低基準である24N/mm²付近が多く、かろうじて法令をクリアする水準に留まります。一方、大手デベロッパーが手掛ける居住用マンションの住棟本体は、設計基準強度30N/mm²以上が一般的な水準です。これは日本建築学会JASS5における大規模補修不要予定期間・供用限界期間に直結する数字です。

※シティタワー名古屋東別院公式HPより引用

では投資用1Rマンションはどうか。販売資料や公式サイトを丹念に見ても、コンクリートの設計基準強度を明記しているものは驚くほど少ない。なぜか。書けないからです。

「ΔLL(Ⅰ)-4等級・LL-45等級のシートフローリング採用」——この仕様は居住用マンションの販売資料によく登場します。確かに良い仕様です。しかし、遮音性能の本質はフローリングではなく、その下のコンクリートスラブの厚みにあります。

※マンションコミュニティより引用

スラブとは床を支えるコンクリートの板のこと。このスラブ厚が薄いと、どんなに高性能なフローリングを貼っても上下階の音問題は解消しません。重量床衝撃音（ドスン・ドンという鈍い音）はスラブ厚で決まり、フローリングでは軽減できないのです。

居住用大手マンションのスラブ厚は一般的に200mm〜250mm程度が標準で物件によっては250mm超も、しばしばお目に掛かれます。（標準スラブで240mmのシティタワー名古屋東別院はなかなかいいです）

では投資用1Rマンションは？ここが重要なのですが、公式サイトをかなり探してもスラブ厚に言及しているページを見つけることができませんでした。遮音のアピールとしてΔLL等級のフローリングは紹介しながら、なぜスラブ厚だけ出てこないのか。

※シティタワー名古屋東別院公式HPより引用

「書いていない＝悪い仕様とは言い切れない」という反論はあります。その通りです。ただし、優れたスペックを持つ物件は必ずそれを前面に出して訴求します。大手居住用マンションが「戸境壁180mm以上確保」「スラブ厚○○mm」と明記して売り文句にするのは、それが競争優位になるからです。非公開であることの説明責任は、売る側にあります。

構造の話をしてきましたが、もう一つ重要な視点があります。管理です。

マンションは買って終わりではありません。むしろ「買った後」の方が長い。新築時はどのマンションもきれいで気持ちいいものです。しかし10年・20年と経つにつれて、管理会社の質・入居者の質・修繕計画の充実度によって、物件の価値は大きく乖離していきます。

マンション管理会社の「満足度」を調査したデータを見てみましょう。

TOP5をご覧ください。野村・東京建物・三井・住友・三菱地所。揃いも揃って居住用大手デベロッパーの管理子会社です。

TOP5はおろか、TOP10にも投資用不動産系の管理会社は一社も入っていません。これは偶然でしょうか。私はそう思いません。

管理の本質は「誰のために、何を守るか」というマインドセットにあります。居住用マンションの管理は、そこに実際に暮らす住民の生活品質を守るために機能します。建物の清潔さ・共用部の維持・修繕計画の執行——これらすべてが「住む人」を中心に設計されています。

投資用1Rの場合、管理の主語は必ずしも「住む人」ではありません。資産運用の文脈では、入居者の回転率が上がっても困らない。修繕積立金が低く設定されていても短期的には見栄えがいい。こうした構造的な利益相反が、管理品質に長期的な影響を与えていることは否定できません。

投資用不動産の営業トークは巧みです。「節税になる」「ローンが組める」「老後の家賃収入になる」—どれも嘘ではないかもしれない。しかし、それらの前提として「物件が長く価値を保ち続ける」ことが必要であり、その条件を構造・管理の両面で満たしているかどうかを問わずに話が進むことに、違和感を感じざるを得ません。

コンクリートの強度、スラブ厚、配筋の仕様、管理会社の実績—これらはいずれも「見えない」情報です。しかし「見えない」ということは「存在しない」ということではありません。むしろ見えにくい部分にこそ、品質の差は宿っています。

スムハジメが「1Rはよくない」と言い続けるのは、投資そのものを否定したいからではありません。ガワだけを見て判断することの危うさを、繰り返し伝えたいからです。新築のきれいさ、立地の良さ、利回りの数字—それだけでなく、コンクリートの中まで想像できるかどうか。そこが、後悔するかしないかの分岐点だと思っています。

不動産業界にはこんな格言があります。

悩む理由が値段なら買っておけ、買う理由が値段ならやめておけ。