こんにちはモルモット滋賀です。
滋賀は空前のマンションブーム！
人口増加と物件価格高騰を受けて、多くのデベロッパーが滋賀に参戦！
アクセス良し 環境良し そして自然と商業施設もある滋賀は関西圏でも人口が増え続ける珍しい地域として静かなブームです。
そして何より、マンションが増えている理由は「土地がある」ことです。
駅前にドカンと広い土地があちこちにできる！
これは工業地帯から住宅地への変貌や、商業施設の整理から産れているもので、好立地に大きなマンションがたくさん建設されています。
膳所ではシエリアシティ大津におの浜、石山ではビワリーヒルズこと関西圏最大級・JR新快速停車駅・駅徒歩1分プロジェクト（仮名）、大津京ではブランズシティ大津京とこの3軒だけで２５００戸のビッグコミュニティ！
個人的に滋賀でマンション住むなら大規模マンションか琵琶湖ビュー！だと思っているので今日は大規模マンションの魅力をご紹介いたします！
共用施設が充実している
「え、ラウンジとかゲストルームとか、結局使わないんじゃないの？」そう思ってる人、多いと思います。使う人は使うし、使わない人は使わない。でも値段が一緒ならあるに越したことはない。自分が使わなくても「これいいね！」って思う人がいればそれは価値になるからです。
共用施設こそマンションの価値だと思っています。
戸建てには絶対まねできないからです。
何もわかりやすいジムとかゲストルームとかだけじゃなくて、豪華なエントランスやプロムナード これは全員使うし恩恵を受けます。
大規模マンションのエントランスはとても豪華で、詳しくない人は「まるで億ションみたい！」と感動します。 小さいマンションは億ションでもエントランスは小さいし基本しょぼいものです。 大きいマンションはそこまで高くなくても豪華です。 １億円の戸建てでも吹き抜け大理石、ソファがあるエントランスはありえないのです。
シエリアシティ大津におの浜のエントランス めっちゃ豪華！これが自宅なのすごくない？
エントランスもいくつかあり、それぞれに休憩スペースみたいなのもたくさん。来客対応もここで可能。（不動産屋とキッズが良くたむろしている）
滋賀は別に戸建てが普通に建てられる地域です。
なのにマンションを選ぶなら、マンションにしかない価値を求めるのは理にかなってると思います。
共用施設は「戸数×管理費（建築費）」という原資があって初めて成立します。50戸のマンションで月々15,000円の管理費を集めても原資は月75万円。でも500戸なら同じ単価で月750万円。この差はそのまま「何を建物の中に持てるか」の差になります。ジムを置くか、ゲストルームを2部屋持てるか、専任スタッフを置けるか――全部この掛け算の結果です。
滋賀でこの「掛け算のすごみ」を体感できるのが、膳所のシエリアシティ大津におの浜。全31の共用施設を備え、独立した共用棟「コミュニティヴィラ」まで用意されています。マンション本体とは別棟でラウンジやゲストルームを構える発想は、まさに戸数の多さがなければ成立しない設計です。
ゲストルームは実家の親を泊めるとき地味に神です。ホテルを取らなくていい、気を遣わなくていい、利用料金も格安（管理費からある程度カバー）小規模マンションだと絶対に持てない選択肢なんですよね。ジムがあればジム代節約。パーティルームは子供の誕生会とかに便利。滋賀には基本ありませんが大浴場やプール付きのマンションだってあります。駅遠マンションでは専用シャトルバスもあったりね。
大規模マンションだからこそ、このような共用施設が持てるのは間違いないです。
個人的に好きなのはブリリア琵琶湖大津京のエントランスとラウンジ 海沿いビーチリゾートホテルのような景色がたまらんですたい。
完全に高級ホテル ３０００万ぐらいで部屋買えます。
ゲストルームすごすぎ
管理費・修繕積立金が割安になりやすい
ここは数字で語ります。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）によると、地上20階未満のマンションの修繕積立金の月額目安（専有面積あたり）は、建築延床面積の規模別に次のように示されています。| 建築延床面積の規模 | 平均値（円/㎡・月） |
| 5,000㎡未満（小規模） | 335円 |
| 5,000～10,000㎡未満 | 252円 |
| 10,000～20,000㎡未満 | 271円 |
| 20,000㎡以上（大規模） | 255円 |
ただし注意点があります。地上20階以上の超高層マンションは、外壁修繕のための特殊な足場が必要になったり共用部分の割合が高くなったりするため、修繕工事費が増大する傾向にあるとも書かれていて、平均は338円/㎡・月。つまり「大規模＝安い」ではなく、「大規模かつ高層すぎない」が一番コスパのいいゾーンということです。高階層だとエレベーターの維持費が高いとか、修繕がしづらいとか、防災センターを置く必要がでてくる（人件費直撃）とか、そんな高価なタワマンに住めるぐらいならちょっと高くふんだくってやろうとか色々理由があって高くなりがちです。
石山のビワリーヒルズは総戸数982戸、大津京のブランズシティ大津京は総戸数627戸。どちらも冒頭で紹介した3物件のうちの2つですが、この規模になれば同じ管理水準でも1戸あたりの負担は小規模マンションよりかなり軽くなるはずです。
だからこそ共用施設を増やしても維持できますし、あえて削減すれば管理費はさらに抑えられます。最近は維持費も馬鹿にならんということで大規模マンションでも共用施設を削るマンションも珍しくないです（建築費が高いってのもある）管理費って既存物件の値上げむずいので新築からとりがちなので周りの物件にあわせるなら大規模でもおさえたり。
たとえ話をすると、専有70㎡・修繕積立金250円/㎡月の物件があったとして、月額は17,500円。これが300戸のマンションなら月の総積立額は約525万円、1,000戸なら約1,750万円。同じ「1戸あたりの負担感」でも、管理組合として動かせる金額のケタが変わってきます。この「原資の厚み」こそが、大規模マンションの一番の武器だと私は思っています。小規模マンションの築古を見てると、管理費修繕費が結構しんどい水準になってるのが多いですね。
「お！この部屋安くね！ 修繕費４万か・・・そら安いわな・・・」ってことが何度もありました。
管理人・コンシェルジュが常駐しやすい
管理費という原資が大きくなると何が起きるか。人件費に回せる余力が生まれます。日中だけの管理人1名体制から、フロント常駐、さらには24時間有人管理まで――これも「戸数×管理費」の掛け算次第です。シエリアシティ大津におの浜のように独立共用棟「コミュニティヴィラ」を持つような物件は、そこにスタッフを配置する運営もしやすくなります。（実際コンシェルジュがいます）マンション本体のエントランスとは別に、共用施設側にも「人の目」が入る設計は、小規模マンションではまず真似できません。
３０００万円台のマンションでこの空間使えるのいいよね・・・掃除とかの管理業務以外で専属の人がいる余裕よ
管理人さんの価値って「宅配便を預かってくれる」みたいな便利機能だけじゃないんです。そんなの今どき宅配ボックスあるし。日中誰かが常にロビーにいる、来訪者に声をかけてくれる、共用部の異変にすぐ気づいてくれるこの「常時、誰かの目がある」という安心感は、防犯面でも資産価値の面でも地味に効いてきます。
管理人さんが平日朝にきて、掃除して最低限の事務処理をして帰る巡回方式と、清掃専門の方、受付にいて住民対応を専門に行う方、警備を行う方がそれぞれ交替で２４時間勤務ではサービスの満足感も建物の寿命も大きく異なります。
小さいマンションに住んでましたが、管理人さん勤務時間は掃除でほとんどおらず、エントランスは大体無人でした。ワンオペで全部やるし勤務時間も限られているので設備の不調などにも気が付きにくいと思います。トラブル対応の初動も遅れます。そしていきなり管理人さんが飛んで後任の方が来るまで一瞬無人になったりしてました。
大きいマンションだと受付に基本人はいるし、共用部には専用の方がいるし、警備員も立ってるしで「これは戸建てにはまねできないな！」と思ったものです。
コンシェルジュはホテルでもないのに今どき何のためのいるのかはさっぱりわかりませんが、「コンシェルジュがいるマンションに住んでいる自分」は演出できます。（実際は共用施設の予約受付や受付対応などをメインに行っておられることが多いです それもスマホでできるし人件費の無駄！といいたいですが大規模で割り勘したら人がいる愉悦をとってもいいのかもしれないと思いだしています）
私が住んでいたマンションのエントランスで汚物がぶちまけられたことがあったのですが、その時は土日で管理人さんがおらず、理事会の人が緊急対応しました。
このときも管理人さんがもしいたら、初動が違っていたかもだし、そもそもぶちまけられることもなかったのかもしれません・・・
修繕積立金が計画的に貯まりやすい
「修繕積立金が足りません、今月中に一時金として1戸あたり50万円お願いします」実際に起きる話です。そして一番の原因は、多くの場合「新築時の修繕積立金が最初から低く設定されすぎている」こと。国交省のガイドラインでも当初の積立額を抑えて段階的に値上げする「段階増額積立方式」は、いざ増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず積立金が不足する事例が生じていると指摘されています。そうなったら工事できないので雨漏りとか、漏電とか、実生活に影響が出てくるので住めなくなります。それは困るから借金とかするわけですが問題の先送りにしかならず、一部屋当たりの負債を抱えた部屋は当然ディスカウント対象になります。
ここで効いてくるのが戸数の多さです。同じ月額単価でも、戸数が多ければ積立総額の絶対値が大きくなる。前のセクションのたとえ話をもう一度使うと、300戸なら30年間で総額約18.9億円、1,000戸なら約63億円が積み上がる計算になります（あくまで単純計算のイメージです）。大規模修繕工事で数十億円規模の費用が動くとき、この「絶対額の厚み」があるかないかで、一時金徴収に頼らざるを得ないリスクは大きく変わってきます。
ビワリーヒルズ（総戸数982戸）やブランズシティ大津京（総戸数627戸）のような規模感の物件は、まだ販売前・建設中の段階ではありますが、こうした「戸数の多さがそのまま資金繰りの安定に直結する」構造を最初から持って生まれてくる物件だと言えます。
大規模マンションほど工事費用でも交渉余力があり、さらに単価削減になります。もう小さいマンションで、安い単価でやってくれる業者は減ってきています。こう考えると戸建ての交渉力はとても弱い。
管理費の話ですが、管理会社も規模が大きいほど交渉がしやすいです。いわば「大手顧客」になるのである程度の要望にもこたえてくれやすいですし、フロントにも優秀な方を置いてくれます。
私が過去住んでた小さいマンションの総会は近くの公民館借りて、フロントからは若手が１人だけきてましたが、大規模マンションではマンション内のラウンジで、フロントからは管理職っぽい人はじめ複数人参加されていました。
大規模マンションは単純に割り勘勝ちしやすいということだけではなくて、発注先からも重要顧客になるので丁寧な対応が期待できます。
もちろん、大規模だからといって自動的に全部よいというわけではありません（ここは誤解しないでほしいポイントです）。あくまで「投資できる余力がある」という話であって、実際にその余力をどう使うかは管理組合次第。物件選びの際は、パンフレットのスペック表だけでなく管理計画の中身までみれたらよいですね。きちんと手元のお金を議論して使っていたらいい管理組合だと思いますし、自分自身もそれに乗っかるだけではなくて、住民として主体的に行動できればと思います。
資産としての流動性が高い
大規模マンションは供給戸数が多い分、中古の売買事例も自然と多くなります。事例が多いということは、それだけ「相場」が形成されやすいということ。売る側も買う側も「だいたいこのくらい」という目安を持ちやすく、査定や価格交渉がスムーズになりやすいんです。滋賀の不動産市場に関して言うと、大津だけでなく湖南エリア（草津・守山・野洲）でも産業投資が相次いでいます。電子部品世界大手の村田製作所が守山市に建設中の「守山イノベーションセンター」は2026年12月完成予定で、半導体洗浄装置で世界トップのSCREENホールディングスも2026年中に野洲市内で約13万㎡の新用地を取得し、用地取得と第一期工事だけで約47億円の投資を予定しています。不動産の世界には「企業進出→雇用増→住宅需要増→地価上昇」という基本的な法則があり、これはベッドタウンとして発展してきた滋賀県が「自ら稼ぐ力を持つ街」に変わりつつある証拠だと私は見ています。
守山の村田。多くの通勤需要が産まれ、街が活性化！ライズウェルを返せ！
石山のビワリーヒルズについても、地元メディアではJR石山駅が「新快速」停車駅であり、京都駅まで約15分、大阪駅まで約43分という交通利便性の高さが評価されていて、「新快速停車」「複数路線」「駅直結」「大規模複合開発」という不動産価値を決定づける条件をすべて揃えていると分析されています。もちろんこれは今後の見通しであって確約ではありませんが、大規模かつ好立地の物件が持つ「相場の作りやすさ」は、全国どのエリアで探していても共通する強みだと思います。
中古マンションを買う側にたってみると、ここ数年売り出しはゼロ そこで売り出された部屋が４０００万円。これが高いのか安いのかわからない。周辺の相場をみてある程度予想できるものの、過去同じ物件の近い条件の成約事例がないと高値掴みの可能性もあります。売る方からしても、えいやでとりあえず高く出してみて様子見しましょう となって売り出すのでいきなり買うのは怖いです。また、たまたま同時期に事情があって激安で売りに出す人がいたとしたらそちらに相場が大きく引っ張られることもあります。値付けが安定しにくいんですよね。
一方大規模で常に何かしらの動きがあるマンションなら「この間取りでこの階なら先月３６００万で売れてましたよ。今は上がり基調なのでそこから＋５％で出してみましょう」と仲介も数字をつけやすいですし、買い手はそれに納得するかどうかということになります。大規模マンションはランドマーク性があり指名買いも多く、価格に妥当性があればすぐに売れます。株式でいえば「板が厚い」ということになり、適正価格に収れんしやすくなります。板が薄い小規模マンションは適正価格での売買がちょっとしづらいですね。となると売りに出しても契約まで時間がかかることがあります。
ブランド力・大規模化しやすい立地
大規模マンションが駅前や再開発エリアに建つのには理由があります。それだけの敷地面積を確保できる場所が、そもそも駅前の再開発地や工場・商業施設の跡地くらいしかないからです。そして土地があるとはいえ郊外のド田舎に建ててもそんなに数が売れないので企画が成立しません。都心部ではまだ需要がありますが滋賀で駅から遠いマンションは戸建てでいいんじゃねとなり厳しいです。
山形の謎のタワーマンション スカイタワー４１ ここまできたら山形でもこういう物件に住みたい！という人の需要を満たしている。
大津京のブランズシティ大津京はまさにその典型で、かつての「イオンスタイル大津京」跡地を、東急不動産が敷地内商業一体開発として総戸数627戸のレジデンスに再生するプロジェクトです。JR湖西線「大津京」駅徒歩3分、京阪石山坂本線「京阪大津京」駅徒歩6分という2WAYアクセスの駅前一等地に、商業施設の跡地を再開発するという、まさに「土地の生まれ変わり」を体現した物件だと言えます。
石山のビワリーヒルズは、規模だけでなく開発体制もケタ違いです。売主予定は京阪電鉄不動産、東レ建設、JR九州、大阪ガス都市開発など、設計・施工は長谷工コーポレーションという、電鉄系・メーカー系・インフラ系が組んだ共同開発（JV）方式。これだけの企業が名を連ねる大規模プロジェクトは、それ自体が「街のランドマーク」としての説得力を持ちます。実際、かつて工場跡地だった広大な敷地が、駅前徒歩1分の複合開発に生まれ変わろうとしているわけで、これは滋賀に限らず全国の駅前再開発に共通するロジックです。「土地の希少性×大手複数社の共同開発」という組み合わせが、大規模マンションのブランド力の正体だと思っています。
石山の北側にポツンと小さいマンションができても「いくら駅前とはいえ人が住むところじゃないよなあ スーパーもないし」となるだけです。しかし、「たくさん人が住んでいるところだよ スーパーもあるよ」と自力で持っていけるパワーが大規模マンションにはあるんです。
住民同士のコミュニティが多様
世帯数が多いということは、それだけ「自分と似た暮らし方の人」に出会える確率も上がるということです。同じ年頃の子どもがいる家庭、同じ趣味を持つ人、同じような働き方をしている人 母数が大きければ、自然とマッチングの精度が上がります。石山のビワリーヒルズは「住・商・医・育」の融合をコンセプトに掲げており、医療モールには小児科をはじめ計5科目のクリニックが入る計画です。子育て世帯が体調不良時にすぐ頼れる環境が整うということは、それだけ子育て世帯が集まりやすい街になるということでもあります。近隣の保育施設や教育機関もあわせて発展していき、入居が進めば同世代の子育てファミリーが自然と集まるコミュニティが形成されていくはずです（もちろんこれは計画段階の話で、実際のコミュニティは入居が始まってから育っていくものですが）。
変な奴もおおいだろうって！？ まぁ関わりを必要以上にもたなければ・・・ 小学校のクラスと大学の学部ぐらい感覚が違ってます
（個人の感想です）大規模マンションの管理組合の総会やイベントに出たことがある人ならわかると思いますが、人数が多いと「知らない人だらけで気まずい」どころか、むしろ趣味の合う人や同世代の家庭が見つかりやすくて、いつの間にか顔見知りが増えていたりします。小規模マンションの「濃すぎる人間関係」が苦手な人には、実はこのくらいの規模感がちょうどいいのかもしれません。人数が多ければ管理に詳しい人、やる気がある人もでてきますし、その人が暴走した時にも止める人が多くなります。小規模ならではの全住民一丸となって管理に取り組むというメリットもありますがそれができるのかどうかは新築時点ではわかりませんからね。
商業施設併設や周辺インフラが整いやすい
1階に店舗やクリニックが入る複合開発は、大規模マンションだからこそ実現しやすい形です。敷地面積が大きい分、居住棟以外に商業スペースを確保する余地があるからです。ビワリーヒルズはその最たる例で、スーパーマーケットやカフェ、日用品を扱う店舗などの商業施設に加え、小児科・皮膚科・歯科・内科など計5科目のクリニックが集まる医療モール（仮称：石山クリニックモール）の併設が計画されています。さらに公園の整備や駅前広場の拡張も予定されており、「住む場所」であると同時に「生活が完結する街」を目指した設計です。 でかいマンションそのものが、商圏となり商業施設が誘致されます！
ジオタワー大阪十三の１Fはスーパー。ぬれずに買い物いけちゃいます。大規模マンションだと向こうから商業施設が来てくれる。
ブランズシティ大津京も、かつての商業施設（イオンスタイル大津京）跡地を活かした敷地内商業一体開発で、緑あふれる皇子が丘公園を庭のように使える立地も魅力です。つぶしたイオンスタイルのスーパー部分だけ復活するという話もきいたことがあります。何かしらの商業開発をするのは決まってますね。
商業施設の跡地にマンションと商業施設をセットで再生するというのは、まさに滋賀県内で土地が生まれ変わるときによく見られるパターンで、これも「大規模だからこそ実現できる街づくり」の一例だと思います。このワクワクに第一期生としてのっかるのが大規模マンションを新築で買うワクワクだと思います。
管理組合の運営体制が安定しやすい
大規模マンションの管理組合というと「人が多くてまとまらなそう」というイメージを持つ人もいるかもしれません。でも実際は逆で、母数が多いほど運営は安定しやすい傾向があります。理由は単純な算数です。理事のなり手候補が多ければ、輪番制で自分に理事の順番が回ってくる頻度は下がります。仮に総戸数30戸のマンションなら理事の任期が数年に1回のペースで回ってきますが、500戸、1,000戸クラスになれば、同じ輪番制でも1世帯あたりの負担頻度は大きく薄まります。さらに戸数が多ければ、防災委員会・広報委員会・大規模修繕委員会といった専門委員会を細分化して設置する余地も生まれ、「みんなで少しずつ、専門的に」という組織的な運営がしやすくなります。
まぁこれも毎回理事が初めての素人集団じゃん！という見方もできますが、人数が多いと手上げで理事をやりたい！という人も出てくることが多く、その方は熱意をもって取り組まれることが多い印象です。周りがなんとなくで反対しようが理論立てて低コストを追及してエレベーターのメンテナンス業者を入れ替えたり、駐車場の整備をしたり、法人化して共用施設を外部へ売りだしたりします。その熱意がいい方向なのか、私物化なのかは必ず他のメンバーが見ておく必要あります。「参加しなくてラッキー」とみんな思ってるとあっという間に組織はダメになります。「自分が手上げでマンションをより良くするんだ」という気持ちは規模に関わらずもっていなければなりません。
削る方向に熱意がある（管理費を抑えたい）のはいいのですが、Ｃａｆéを作る！変なベンチャー企業のサービスを入れる！流行りでよくわからない共用施設を作る！といったように「お金があまってるから増やしていこう！」という主張のベテラン理事は本当にそれが必要なのかしっかり議論した方がいいと思います。
本音を言うと
ここまで大規模マンションのメリットをたっぷり紹介してきましたが、正直に言うと大規模だから絶対に正解ってわけでもありません。共用施設が多い分、管理費そのものの絶対額は上がりますし、規模が大きいマンションほど管理組合の総会に出席する人の割合は下がりがちで、「誰かがやってくれるだろう」の空気が生まれやすいのも事実です。あとエントランスから駅徒歩２分でも、エントランスから自分の建物まで徒歩２分、さらに自分の部屋まで５分とかそこから歩くんかーい！とかもあります。大規模マンションで割安の部屋内覧いったら、「これ徒歩６分の別のマンションのが近いな・・・だから安いんだ・・・駐車場もゴミ捨て場も遠いなあ・・・」と思ったこともしばしば。
あ、でもブランズ西大津の長いエントランスに続くプロムナードはユニバのハリーポッターエリアに続く道みたいで好きです。
それでも私が「滋賀で住むなら大規模マンションか琵琶湖ビュー」と思っているのは、共用施設・管理コスト・セキュリティ・資産性・コミュニティという住まいの主要素すべてにおいて、大規模マンションは「戸数という原資の厚み」を武器に、小規模マンションでは選べない選択肢を持てるからです。そしてそれは戸建てと大きな差別化になり、滋賀という広大な土地がある場所で選ばれる理由になります。
おわりに
いろいろ書きましたが、結局のところ一番大切なのは「その物件で、自分たちがどう暮らしたいか」だと思います。大規模マンションはあくまで選択肢を広げてくれる箱であって、その箱をどう使いこなすかは住む人次第。滋賀は今まさに、その箱がどんどん増えているタイミングです。- X(Twitter）もやっています滋賀の良さや中古マンション情報などをサクッとお伝えします！
※記事内の物件情報（総戸数・スケジュール・共用施設など）は取材時点の各社公式発表に基づくものです。ビワリーヒルズ、ブランズシティ大津京は本記事執筆時点でまだ販売開始前の計画段階の物件のため、実際の仕様・スケジュールは変更になる可能性があります。ご購入をご検討の際は、必ず各社の公式サイト・モデルルームで最新情報をご確認ください。
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
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