ザ・パークハウス十条 現地訪問レビュー【2LDK】

今回十条駅から徒歩4分のマンションである「ザ・パークハウス十条」についてレビューしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. 駅前にある十条銀座商店街が生活圏内
  2. 駅前再開発が進んでおり、さらなる生活利便性の向上に期待できる
  3. 首都圏不燃建築公社が売主で価格にも期待⁉

物件概要

  • 所在地:東京都北区上十条1丁目8番34号
  • 総戸数:64戸
  • 敷地面積:1,106.42m2
  • 建物竣工:2023年2月
  • 引渡し:2023年3月
  • 売主:首都圏不燃建築公社、三菱地所レジデンス
  • 施工会社:村本建設
  • 管理会社:三菱地所コミュニティ
  • 駐車場:11台
  • 駐輪場:85台
現地周辺地図(物件公式HPより引用)

公式HPより画像引用

駅距離

  • JR埼京線・川越線「十条」駅(南口)より 徒歩4分
  • JR京浜東北線・根岸線「東十条」駅(南口)より 徒歩8分
十条駅から現地まで実際に歩いてみましたが、3分かかりませんでした。

フラットな道のりで歩きやすいです。しかも十条駅は小さい駅なので改札を通るとすぐ電車に乗ることができます。駅到着=電車乗車なので表記の時間以上に電車への導線は良いと思います。

対面式のホームなので、東京方面へ行く電車は本マンションのある東側から乗車できますが、東京方面から帰ってくる電車は西側の改札を使うことになります。

東京方面に仕事等で電車に乗る場合は帰りは西口改札を出て踏切を渡って帰ってくることになるので、少し回り道となることは注意が必要です。

しかしながら、西口側には再開発で商業施設ができる予定なので、帰りは再開発で新たにできる商業施設を通って自宅に帰ることができるのは便利そうです。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:28分
  • 池袋駅:7分
  • 品川駅:36分
  • 新宿駅:13分
  • 渋谷駅:18分
平日8時着想定の十条駅から各駅へのアクセスです。都内の主要駅には品川駅を除けば30分以内でアクセスできます。

池袋駅までわずか7分、新宿駅までも13分と山手線西側のアクセスが良いです。池袋・新宿・渋谷あたりが勤務地の方は通勤が便利そうです。

1日の乗客数

  • 十条駅:23,855人
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

現地から駅まで歩いた動画でも伝わるかと思いますが、乗客数が示すとおり、駅の規模は小さいです。決して駅力のある駅ではないので注意が必要です。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 十条駅:601件
駅西口側には十条銀座商店街があります。商店街には多くの飲食店が並んでいましたので、外食は楽しめそうです。

(想像以上に)規模の大きい十条銀座商店街

近隣スーパー

  • まいばすけっと
  • asai
十条銀座商店街にあるまいばすけっととasaiが最寄りのスーパーとなりそうです。本マンションと駅を挟んで反対側にあるので、少々不便な上に品揃えも少々もの足りない印象です。

10分程度歩けばオーケーストアがあるので、オーケーストアでまとめ買いをして細かい買い物をまいばすけっと等で補完するのが便利かもしれません。

周辺にスーパーが充実していないのは人によってはマイナスになりそうですが、駅西口側で進んでいる再開発の商業施設にスーパーが入ると一気に生活が便利になりますので、再開発の動向にも注目です。


学区

  • 十条台小学校
本マンションから7分くらい歩くと十条台小学校があります。

小学校までは歩車分離された歩道を歩けますし、歩道橋もあるので安心です。


待機児童数

  • 入園決定率:71.7%
  • 待機児童数:119人
保活のミカタより引用(2019年度実績)

北区の入園決定率は23区平均である71.8%とほぼ同じ結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

同じ北区でも東十条駅〜王子神谷駅間は保育園が充実していますが、十条駅周辺は保育園の数が少ないので保活を検討されている方は注意が必要です。

公園

  • いなりプレーパーク
歩いて6分くらいのところに比較的大きめの公園があります。

災害危険度

荒川の近くはハザードエリアが多い印象ですが、本マンション建設地は液状化・洪水・高潮のハザードはかかっていませんでした。

一方で地震については、地盤は安定しているものの、周辺に築古の戸建てが密集していることもあり、災害危険度は都内でもかなり高いです。地震時の二次災害については十分に注意が必要です。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 建物倒壊危険度:709位 ランク3
  • 火災危険度:256位 ランク4
  • 総合危険度:193位 ランク4
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用

桃:液状化の可能性高、黄:液状化の可能性有、緑:液状化の可能性低



本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水・高潮いずれのハザードもかかっていません。

公式HPより

みんな大好き⁉首都圏不燃建築公社

本マンションは首都圏不燃建築公社と三菱地所レジデンスが売主のマンションです。首都圏不燃建築公社って何?って方もいらっしゃると思います。詳しくは↓をご覧ください。

一般財団法人首都圏不燃建築公社(略称「不燃公社」)は、首都圏とその周辺地域において、火災、震災その他の災害から都市を守り、住宅等の不燃高層化と都市の再開発を推進し、国民生活の福祉の増進に貢献することを目的として、昭和36年に公益法人として設立され、公益法人改革に伴い、平成25年4月1日に一般財団法人(非営利型)に移行しました。

首都圏不燃建築公社HPより引用

災害から都市を守ること目的として設立された経緯もあり、築古戸建て密集地域の再開発を行う際に売主として入っていることが多い印象です。一般財団法人(非営利型)ということで他のデベロッパーと比較すると利益に対する意識が低い印象があり、首都圏不燃建築公社が売主に入っているマンションは比較的お求めやすいものが多いイメージがあります。

ということで代表作を見てみましょう。

  • ブリリアタワー池袋 2015年築 東池袋駅徒歩1分(直結) 新築時平均坪単価約350万→現在坪単価約660万(+189%)
  • ブリリアタワーズ目黒 2017年築 目黒駅徒歩1分 新築時平均坪単価約570万→現在坪単価約710万(+125%)
  • ザ・パークハウス中野タワー 2017年築 中野駅徒歩6分 新築時平均坪単価約455万→現在坪単価約480万(+105%)
本マンションは特に首都圏不燃建築公社の影響度が高いマンションであると思います。そう考えるのは、変わった倍率優遇が実施されるためです。

倍率優遇について

本物件では「不燃化推進特定整備地区整備プログラムの十条駅周辺地区」(以下「該当地区」という。)にお住まいの方、または不動産を所有している方に、第1期1次登録抽選時の倍率が3倍となる「倍率優遇」を実施いたします。

公式HPより引用

該当地区

公式HPより画像引用


居住エリアで倍率優遇があるのは非常に珍しいです。少なくても私は記憶にないです。

これは災害から都市を守るという首都圏不燃建築公社らしい施策であると思いますし、こういった施策が実施できるのは首都圏不燃建築公社の影響力が強いマンションであるからだと考えます。結果的にお値段についても良心的な価格でくるのでは?と期待しています。

再開発

十条駅西口地区第一種市街地再開発事業

十条駅西口目の前で再開発が進んでいます。駅前にバスやタクシーが使える交通広場を整備し、その隣に商業一体のタワーマンションが建設される予定です。

1〜4階が商業・業務・公共施設、5階〜39階が578戸の住宅となります。参加組合員は日鉄興和不動産と東急不動産で2024年度に竣工予定となっています。

商業に入るテナントは未定ですが、そこそこの規模感があるので、魅力的なテナントが複数入ることに期待です。

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。


十条銀座商店街

今回初めて十条駅に降り立ったのですが、思ったよりこじんまりとした駅でした。駅だけでなく周辺の商業施設もこじんまりしている中で、駅西口側にある十条銀座商店街の存在感はとても大きく感じました。

テナントのオープン前に訪問したので全体的に薄暗かったのですが、非常に長い商店街で多くのテナントが軒を連ねていました。駅周辺の商業の物足りなさを十分補完できる存在感でしたので、十条銀座商店街の雰囲気が気にいるか否かは本マンション購入において重要なファクターになると思います。

駅までの導線

駅から本マンションまでの導線が歩車分離されており非常に歩きやすかったのは好印象でした。

豊洲や海浜幕張のように最近開発された街では普通ですが、歴史のある街では歩車分離がされていなかったり、歩道が狭かったり、家と家が密集していて圧迫感があったり、ということがよくある中で想像以上に歩きやすかったです。

また駅改札の目の前が電車乗り場なのでドアto電車の距離がとても近いです。物件概要の駅距離4分表記以上に便利に感じるはずです。

周辺相場

中古

  • ヴェルビュ十条壱番館 竣工2001年 十条駅徒歩3分 坪240万前後(新築時坪200万円前後)
  • ザガーデンズ東京王子 竣工2018年 東十条駅徒歩5分 坪350万前後(新築時坪260万円前後)

新築

つい最近完売した「エクセレントシティ十条」の価格(坪360万)がベンチマークになりそうです。

立地的には東十条駅にもアクセスが容易な「エクセレントシティ十条」の方が利便性が高そうですが、本マンションは十条駅までの距離が近く、再開発の恩恵をより強く受けることができることが期待できるため、あまり価格差がつかないのではと予想しました。

坪360万を超えてくると赤羽駅の新築も見えてきますし、周辺の優良中古である「ザガーデンズ東京王子」と比較して割高感が出そうです。首都圏不燃建築公社の良心にも期待しつつ、坪340〜360万と予想してみたいと思います。(勝手な予想ですので当てにしないでください)

隣の「ヴェルビュ十条壱番館」が築20年で坪240万で動いていることを考えると、坪340〜360万であれば残債割れのリスクも限定的だと思います。

気になる住戸

Gtype 3LDK 70.30

公式HPより画像引用


本マンションの中では比較的綺麗な間取りです。リビング側の柱もアウトフレームされていて、全居室に窓があります。

LD以外の3つの部屋の中の2部屋はリビングと分かれておりプライバシーが確保されていますし、唯一リビングインとなっている洋室3はウォールドアになっているので、ドアを開ければ大きなLDとして使用することも可能です。

また本マンションは西側に12階建ての「ヴェルビュ十条壱番館」が目の前にあり、日当たりや眺望面ではマイナスです。

一方で東側は2階程度の戸建てが広がっているので、日当たりや眺望は期待できそうです。その点で東向きの本間取りはポイントが高いです。

まとめ

突出した魅力はないのですが、駅までの導線や十条銀座商店街の存在などバランスの良さを感じました。さらに駅西口側の再開発によってほぼ間違いなく生活利便性が高まることが決まっているのも心強いです。

さらに首都圏不燃建築公社パワーで価格も目に優しくなってくると一気におすすめ度が増してきそうです。優遇倍率対象地域にお住まいの方は、生活環境を大きく変えることなく新築マンションに入居できるチャンスだと思います。

戸数も少ないので、仮に目に優しい価格で出てくるとサクッと完売してしまいそうです。気になる方は早めのエントリーをおすすめします。

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小さな2LDKで妻・子どもと3人暮らしをしているアラサーリーマンです。 自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。 ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

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