ぴちゅん！とりです！
先日このようなツイートをしたところ、思っていた以上に反響がありました。
4000万未満
— とり (@tori_manshon) October 3, 2021
60m2以上
駅徒歩10分圏
築15年内
で検索かけると如実に分かるのですが、東京都アドレスにこだわると立地が良いとは言えないマンションになる。
4000万ファミリーマンション探すなら、まず東京アドレスを諦めることがスタートラインかもしれない。
この件、自ら検証したいな？？？と思い立ち、実際に調べてみました。ただ検証するだけでは面白みがないので、とりが実際に「ここなら住んでみたいかも！」と思った中古マンションをピックアップしてみました！
そう、4rls(フォールス)※高めの中古マンションです！！！
※4rls(フォールス)=40 million can raise Life satisfaction(4000万で上げられる人生満足度)の略称。10段階評価となっており、10に近づくほど人生満足度が高くなる。例)このマンションは4rls8ですね！
そして、この検証は読者の皆様の参考になるのではないかと思ったのが記事化のきっかけでございます！
「こんなエリアがあったんだ！」「こんなマンションあったんだ！」「やっぱりこのエリアいいよね！」「やっぱりこのマンションいいよね！」といった感じで楽しんでいただけたら幸いです。それではヒュイゴ！
Contents
条件
まずは条件の整理です。先ほどのツイートにあったように- 4000万未満
- 60㎡以上
- 駅徒歩10分圏
- 築15年以内
4000万で買えて、ファミリーで暮らせる最低限の広さがあって、車なくても生活できて、リフォームしなくても住める。一次取得者が手を伸ばしやすい条件としました！
さらに
- 都心副都心まで電車乗車45分以内
リモートが普及したとはいえ、出社が0の人は少ないでしょう。乗車45分ならドアtoドア約1時間。このくらいまでが通勤範囲内ではないでしょうか。(都心は東京駅周辺、副都心は新宿、渋谷、池袋とします)
ちなみに、
もしくは築16年～25年も検討対象に含めるかですね
— 中央区上落合 (@Kamiochiai_Chuo) October 3, 2021
このくらいの築年数だと一回目の大規模修繕が終わった上での財務状況や課題がわかるのが個人的にはgoodです👍
水回り等のリノベはほぼ必須ですが、逆に有象無象の新築/築浅よりハイグレードなものを導入できると考えると妻ちゃんモチベも上がるかも？
中央区上落合さんからこのような金言もいただきました。逆に狙い目の築年数かもしれないので、リノベで自分好みにしたいという方にはハマる探し方かと！
条件整理
- 4000万未満
- 60㎡以上
- 駅徒歩10分圏
- 築15年以内
- 都心副都心まで電車乗車45分以内
それではいってみよう！！！
東京
オハナ八王子オークコート
※URLは別部屋です
画像出典 Yahoo!不動産
- 3680万(坪160万)
- 75㎡
- 八王子10分
- 築6年
- 新宿43分(日中31分)
画像出典 SUUMO
総評
駅前で買い物は全て揃う八王子が最寄りというのが魅力です。加えてアクセス面もJR中央線、横浜線、八高線、さらに京王線も使えるという充実さ。横浜駅までは63分(日中52分)かかりますが始発なので確実に座れます。75㎡と余裕があるので収納スペースが豊富なのも嬉しい。346戸と大規模なのでディスポーザーや、キッズコーナーをはじめとした共用施設がある点も○。さすがファミリー大好きオハナブランド(野村不動産)。バルコニー手摺がガラスだとより開放感を感じられますが、2階なので前面戸建てからの目線を考えると仕方ないでしょう。
やや気になるのは都心への絶対距離。近いとは言えませんね。ただその分山梨方面や圏央道を使っての湘南方面アクセスはいいので、車があると休日アウトドアの選択肢は増えそう。平置き駐車場なのもいいですね。空きがあるかはわかりません。
八王子駅
クリオ清瀬元町
※URLは別部屋です
画像出典 SUUMO
- 3780万(坪170万)
- 73㎡
- 清瀬6分
- 築5年
- 池袋30分(日中22分)
画像出典 SUUMO
総評
都心は近くありませんが、池袋まで乗り換えなし30分(日中22分)、築浅で駅徒歩6分なら条件いいでしょう。駅舎は古いですが、駅前には西友、反対側にはオーケーもあるなど不便ではありません。3LDK+Sなので一つひとつの部屋は狭いですが4人家族で書斎も欲しいという方にはハマる間取りです。ただ収納が皆無なので、部屋の使い方は悩みどころ。角部屋なので全部屋窓があり、玄関クランクインなのは嬉しいポイントです。向きは南西。
前面が道路となっている1階はネックですね。騒音と排ガスが許容できるかは現地確認次第でしょう。
清瀬駅
ランドシティ北千住
画像出典 Yahoo!不動産
- 3980万(坪185万)
- 71㎡
- 北千住10分
- 築12年
- 東京20分(日中20分)
画像出典 Yahoo!不動産
総評
はい、化け物立地きました。東京駅20分、池袋駅22分の通勤アクセスに加え、マルイ等の商業施設も充実の北千住。河川敷も近いので、都心に近づきながらのんびりした雰囲気も味わえるというポジションです。間取りもいいですね。ただ2LDKなので4人家族には向きません。リビングに柱が食い込んでいるので使いずらさはありますが、LDKで約20畳あるので狭くは感じないでしょう。足立区はハザードマップは基本色付きなのですがそこは利便性とのトレードオフ。4階なので部屋が浸水することはないですしね。
ただ部屋の状態は気になるところ。部屋の写真がないので内覧必須ですね。おそらく囲まれ感もあるでしょうから現地で日照と採光も要チェックです。ただ築12年とはいえ、北千住で71㎡4000万切りですから割とすぐ売れると思います。
北千住駅
ミオカステーロ堀切菖蒲園
画像出典 SUUMO
- 3880万(坪184万)
- 69㎡
- 堀切菖蒲園10分
- 築13年
- 東京31分(日中25分)池袋30分(日中27分)
画像出典 SUUMO
総評
東京駅、池袋駅までの通勤アクセス30分と間取りが推しポイントとなります。バッチリ南向きの角部屋、前面3階建て戸建てが若干かぶるものの、4階ですから眺望もわりと抜けてきます。69㎡ですが間取りが秀逸。LDK約15畳でほぼデットスペースなしの2面採光。キッチン勝手口ありで洗面室2WAYと家事動線もgood。和室も2WAY、北側バルコニー、ポーチありとかなり恵まれています。さすがはミオカステーロ(山田建設)。2021年7月リフォーム済みですから室内も綺麗です。
堀切菖蒲園駅周辺はザ・下町で、古い個人商店が多く街の雰囲気に関してははっきり好き嫌いが分かれるでしょう。とりも移住したいかと言われたらNoと言っちゃいます(堀切菖蒲園にお住まいの方すみません)。ただ通勤アクセスと居住快適性は良さそうなので、この物件ピンポイントで考えたらいいですね。地縁がある方限定にはなりそうですが。
堀切菖蒲園駅
クレアホームズ北綾瀬
画像出典 SUUMO
- 3790万(坪181万)
- 68㎡
- 北綾瀬7分
- 築6年
- 東京37分(日中27分)池袋34分(日中29分)
画像出典 SUUMO
総評
千代田線始発駅である北綾瀬。始発という点以上に公園が豊富なのが魅力です。クレアホームズ北綾瀬の北側にも、道路挟んですぐのところに公園があります。住環境と通勤アクセスのバランスが良く、予算4000万民へおすすめしたい街の一つであります。東向きですがリビング4連窓、角部屋なので南向き採光も得られます。洗面室2way、洋室4.5帖も2wayなので家族構成の変化によってフレキシブルに使えそうです。全部屋窓がありますし、キッチンには小さめながらも食器棚も付いています。何より室内状態が良いですね。写真の一つひとつからも売主さん(もしくは仲介業者)の愛が伝わってきます。意思決定に大きな影響を及ぼすかと言われたらそうではないですが、こういう愛を感じられる売主さんから買えると気持ちよく住めますね。1階なので歩行者の目線が気になるとネガティブになるか、子どもの足音を気にしなくていいとポジティブになるかはライフスタイル次第でしょう。LDは天井高2600mmとのこと。いいですね。居住空間は立体ですから、㎡数に加えて天井高もチェックしましょう。
小規模なのでディスポーザーはありません。足立区の1階なのでハザードはしっかり色付き。南向きではない。といったところがデメリットですね。
北綾瀬駅
アーデル見沼代親水公園
画像出典 SUUMO
- 3780万(坪161万)
- 77㎡
- 見沼代親水公園4分
- 築13年
- 東京42分(日中36分)池袋40分(日中36分)
画像出典 SUUMO
総評
日暮里舎人ライナーの始発駅。とり始発駅好きですね（笑）東京通勤にしろ池袋通勤にしろ最初の20数分は座れます。隣々駅には舎人公園という野球場/陸上競技場/テニスコート/ドッグラン/キャンプ広場/じゃぶじゃぶ池/ソリゲレンデ等がある区立公園があります。この近さにこの広さの公園あるの最高です！！11階なので眺望は抜けていますし、西向きなので富士山ビューとなるのはポイント高いですね。77㎡と広さがあり、2面バルコニーにキッチン窓あり、玄関クランクインと今ではあまり見られない間取りを選べるのは中古の良さです。内装はアクセントクロスが入っていたり、和室があったりするのは好みが分かれるでしょう。個人的には全然ありです。
線路至近の立地ですが、バルコニーは線路と反対方向を向いているので影響は小さいでしょう。毎度の足立区、ハザードはご愛嬌です。ディスポーザーはありません。
見沼代親水公園駅
東京総評
探せば意外とありましたね（笑）相場で言えば、北綾瀬駅周辺は狙い目感あります。ハザードのリスクヘッジの考え方次第ですが、通勤アクセスと住環境を考えると4000万ファミリーにはいい選択肢かと。
ただそれ以外は出ている物件がピンポイントで良かっただけだったり、街自体を大好きになり「ここに住みたい！」となるかはクエスチョンマークがつくところです。言い換えると、通勤アクセスそこそこ、住環境抜群の街、東京アドレスで4000万ファミリーマンションは現実的ではないということでしょう。感じていたことは概ね間違っていませんでした。
ではでは続いて神奈川見てみましょう！！！
神奈川
グランフォーレ横浜鴨居
画像出典 Yahoo!不動産
- 3940万(坪200万)
- 65㎡
- 鴨居7分
- 築6年
- 渋谷44分(日中35分)横浜20分(日中17分)
画像出典 Yahoo!不動産
総評
渋谷まで44分なので特別通勤アクセス良いとは言えないが、横浜乗換なし20分なので刺さる層もいると思いご紹介。ここの強みはららぽーと近接。徒歩圏内にららぽーとは最強。立地としても道路から奥まった場所でクランクインのアプローチになっていること、角住戸で隔て板も天井までビッチリなのでプライバシー性は○。角住戸なので全部屋窓あり、室内状態良好なのも嬉しいポイント。
3階で、前面が2階建て建物なので屋根の被り具合と圧迫感は要チェック。グランフォーレ横浜鴨居前の駐車場が今後どうなるかも要ヒアリング(採光に問題出る可能性)。65㎡なので仕方ないが収納少ないのはデメリット。ハザード色付きだが3階なのでセーフ(セーフとは)。
鴨居駅
オークフローレ横濱保土ヶ谷
※URLは別部屋です
画像出典 SUUMO
- 3880万(坪180万)
- 71㎡
- 保土ヶ谷9分
- 築9年
- 東京35分(日中33分)渋谷33分(日中31分)横浜3分(日中3分)
画像出典 SUUMO
総評
ありがとう横須賀線/湘南新宿ライン駅。東京渋谷新宿池袋全て通勤アクセス45分圏、加えて横浜3分。やはりJRの速達性考えるとこの沿線は通勤通学の選択肢増える。坂の多い横浜においてフラットアプローチなのも魅力。そして何より間取りがgood。LDK16.8帖でほぼデッドスペースなし。各部屋もほぼ正方形に近い。2面バルコニーで3面採光。3部屋と洗面室全てリビングアウトにできており独立性重視の家庭には嬉しい。71㎡の使い勝手ではない。
線路沿いなので多分普通にうるさい。北側バルコニーはもろ線路なので窓開けて生活したい派はNGでしょう。逆に言えばそこが価格にも反映されている。6階だが少し離れたマンションが7階建てなので眺望は抜けないが日照は問題なし。室内写真がないので状態は要確認。ディスポーザーなし。
保土ヶ谷駅
プレシス相模大野
※URLは別部屋です
画像出典 SUUMO
- 3680万(坪177万)
- 68㎡
- 相模大野7分
- 築7年
- 新宿41分(日中35分)
画像出典 SUUMO
総評
商業充実相模大野。基本電車に乗らず駅前で何でも揃います。外観も色合いを変えていてそこそこ目立ちますし、8階で前面それ以上の建物ないので抜け感抜群。これはいいですね。南向きで日照も良し。クランクイン玄関で角部屋で全部屋窓あり(角部屋好きだな)。
浴室1317は狭いのと、リビング窓面少ないのが懸念点(眺望良いのでなおさら)。ディスポーザーなし。
相模大野駅
神奈川総評
正直神奈川も厳しめですね。線路沿いやハザード色付き等のデメリットを許容できるかで判断が変わってくるでしょう。横浜勤務ならもっとたくさん選択肢が出てくるのですが、都心(東京)副都心(新宿/渋谷/池袋)勤務とすると限られてきます。東京アドレスと同じくらい横浜アドレスも魅力的なことの裏返しかもしれません。鴨居の、のんびりとしつつ、ららぽーとを使い倒せる立地は個人的に好きです。あとは横須賀線/湘南新宿ライン駅はずるいですね（笑）先日の地震で復旧に時間がかかることはJRの弱点だと言われていましたが、普段の速達性考えると、とり的には全然ペイできます。
次回記事は千葉と埼玉を検証します！！！
乞うご期待！！！
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