大阪から出て、京都のマンションを見に行ってきた−レ・ジェイド京都四条大宮−【大阪タワー】


大阪タワーです。

自粛が明けたせいか、少人数で行うことが多いせいか、例年以上に忘年会が多くブログの更新が滞る今日この頃ですが皆さんいかがお過ごしでしょうか!?我ながら、ひどいイイワケ、、、

大阪ではレビューしようと思うマンションはことごとく、関西マンションすごろくさんに先を越されてしまいネタ切れ、、、ということで、大阪から飛び出してお隣の京都まで遠征に行ってきました!!!

先般、スムログにアップした記事のように、「二拠点生活もいいかな!?」とかぼんやりと考えている大阪タワー的に少し気になるマンションがあったので見てきました!

ちなみに、大阪タワーにとって、はじめてのレ・ジェイドMR訪問となります。
日本エスコンのレ・ジェイドシリーズは最近大阪でもよく見ますし、時折マンションマニアさんの記事でも目にするので関東でも増えているのですが小規模マンション(ワンルームというわけではないのですが)が多いイメージで私の好きなタワーマンションなんかは取り組まれる印象がないのですよね。。。

ただ、最近は本業でもよく聞きますし、入札なんかでも勝っている印象なのでタワマンができるのも時間の問題かもしれません。

「見てみたい!日本エスコンのタワー!!!」
というわけで、タワマン期待していますよ!エスコンさん!!

レ・ジェイド京都四条大宮について

掲示板:レ・ジェイド京都四条大宮ってどうですか? 

まずは興味を持ったきっかけの外観をどうぞ、、、



どうです!?なかなかかっこよくないですか!?
それもそのはずで、有名建築家・岸和郎さんの監修によるものです。

https://sumai.es-conjapan.co.jp/oomiya43/crossing/index.html

岸和郎はミース・ファン・デル・ローエのようなガラスを多用した透明感のあるモダニズム建築を得意とする建築家です。
系統としては美術館建築で有名な谷口吉生さんに近い雰囲気ですね。

谷口吉生「フォーラムビルディング」一見すると、何でもないように見えるけれど、これは構造がすごい。


ミースといえば、こののイメージパースはフリードリッヒ街のオフィスビルのように見えなくもない。

ミース「フリードリヒ街の高層ビルのコンペ案」


街並みに対しては異質な存在ではあります。ただ、ガヤガヤした街並みに対して端正なファサードというのはある種、モダニズム建築の基本ではありますのでそういう意味では正統なモダニスト。

「ミースっぽいといえば、スミフじゃないの!?」という声も(東京の豊洲や大崎や麻布十番辺りから)聞こえてきそうですが、こちらの芸風とは若干違うというのが大阪タワーの理解。
スミフのネタ元はミースというよりはSOMとかじゃあないかなと思います。だって、泉ガーデンとSOMのシアーズタワーとかそっくりだしねぇ。

岸和郎集合住宅といえば、大阪西区の靭公園に建っているGLAS HAUSが有名です。いつ見てもめちゃくちゃかっこいい。端正なフォルムが靱公園という少し垢抜けたオシャレな雰囲気に非常にマッチしています。

岸和郎「GLAS HAUS」


ただ、これは恵まれた立地に恵まれた施主によって建てられた超高級賃貸マンションということで、少し特殊な建物です。
プランもおおよそ独特でこれをデベロッパーに商品として作れ、というのには無理があるかなぁ、と思います。

その点、レ・ジェイド京都四条大宮のすごいところはこれを(高額であるとはいえ、)採算のある分譲マンションにきちんと落とし込んでいるところ。
一般的にこういった著名な建築家の先生によって、設計される建築というのは公共性の高い建物か、お金持ちのための個人住宅や自社ビルのようなものに限定されます。経済原理から外れたものです。
言ってしまえば、そのデザインという付加価値をお金に換えるというのはなかなか難しいことなのです。
少し前でも、有名建築家によるマンションといえば、東京で妹島和世さんのカーデンコート成城UNITED CUBESやSANAAで森ビルCASEなどありましたがこの辺の本当にこだわって作られているものはなかなか販売も難しかったという印象。
また、関西で建築家先生のマンションといえば、安藤忠雄「六甲の集合住宅Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ」ですが、コンセプトに忠実な印象なのはⅠ(ザ六甲アパートメント)、Ⅱ(パラマウント六甲)までで、Ⅲ(ジークレフ六甲の丘)とかになってくると氏のアイデンティティである打ち放しコンクリートの壁は拝めるものの、「普通の分譲マンションだな、、、」という印象が強くなります。

手前「六甲の集合住宅Ⅱ」、奥「六甲の集合住宅Ⅲ」


ちなみに、Ⅳに至っては病院なのでもはや集合住宅ですらない。ちなみに×2、Ⅱは賃貸マンションでオーナーはかのマエダ不動産。マエダ不動産は昔から神戸で外国人向けに高級アパートを貸しているので、有名な会社。ほら、某有名サッカー選手だって六甲アイランドの、、、って噂

根本的な差別化といえば、東京や大阪であれば、タワーマンションのような大きく目立つような存在であることがステータスシンボルとしてわかりやすいし人気になりやすい。逆にいえば、それだけでいいとさえ言えます。

例えば、有名なこれだって言われなかったら、かの大先生が監修してるなんてわからないでしょう。。。


けれど、京都の場合はボリュームの大きさを売りにするのは規制により難しいし、他と差別化するポイントは限られています。
その中の一つとしてデザインというものを売りにするというのは手法としてはよくあるのですが土地柄とニーズを考えるとどうしても土地柄としては和風によっていきがち。。。

ジェイグラン ジオナー下鴨糺の森


前置きが長くなりましたが、このマンションのすごいところは敢えてそういったありがちな方向にいくのではなく、現代的なデザインで攻めているというところです。

とりわけ、土地も高い!建築費も高い!けど、分譲再販価格はこれ以上なかなか伸ばせない!!という今の時代を思えばこのレ・ジェイド京都四条大宮はなかなか頑張っているのではないかなと思うわけです。

立地

この辺の詳しい話はkyoto1192さんが書かれているので、こちらを参考にしてください。

現在(いま)、京都市で一番駅に近い(約30m)新築分譲マンション『レ・ジェイド京都四条大宮/日本エスコン』



個人的に思う、四条大宮の一番のメリットは阪急「大宮」から梅田までダイレクトアクセスできるところです。

朝や夕方の時間は「快速急行」で44分。それ以外の時間は桂での乗り換えが発生するものの、50分程度で梅田まで行けます。

特にここの場合、本当に駅の目の前ですので梅田まで一時間かからずふつうに行けます。
考え方次第だと思いますが、普通に通勤圏内になりうる。

また、1192さんが書かれている通り、大宮という街はいわゆる「京都」というイメージでいえば、ある意味で裏切られるような街。大阪の下町ともあまり変わらないような雰囲気で住むということでいえば、逆に生活しやすいかもしれません。
大阪でいえば「福島駅」の前にある、ラグザ大阪に住むようなイメージでしょうか。まあ、ふつうに便利ですね。

当然、河原町辺りも徒歩圏ですし、いざとなれば阪急に乗ってしまってもすぐというのも心強いですね。



四条烏丸もすぐですし、河原町も歩ける範囲。また、阪急の駅近ですので行きは歩いて河原町の高島屋まで行って、疲れたら阪急で帰る、みたいなことも簡単にできます。
観光にも便利な立地です。嵐電で嵐山もすぐに行けます。嵐山も最近は一昔前のような観光客向けのお店ばかりではなく、オシャレなカフェなどもできてきました。個人的には、翠嵐ラグジュアリーコレクションの八翠がお気に入りです。

仕様など

  • 階高が高いのは最上階(10F)と9F。特に10Fは梁の下がりがなく、天井高2,700mm(階高3,460mm)ということで非常に開放的な空間です。ただ、結構売れてしまって、最上階は残り1邸とのこと。
    一方、通常フロア(2F〜8F)は2,450mm(階高2,860mm)ということで、若干低い気はしますが京都の場合は高さ規制が厳しく、四条通り沿いのこの立地でも31m規制ということで11F建にしているケースもありますがここの場合はあえて10F建てにして、余裕を持たせる構成にしていますね。

    上のプレミアム感を出すことと、1Fの階高(店舗なので特に高くする必要があります)を確保するためにこのような構成になったと思いますが妥当だと思います。
  • 居室の仕様はそこそこ。水回り天板のフィオレストーン(キッチン・洗面台)やトイレがTOTOネオレスト(ローシルエットのGGはよく見ますが最近ではネオレストは珍しい)など、高級物件らしくまとまっております。余談ですが、個人的な趣味でいうとGGでいいから自動開閉と自動洗浄がほしい。GG3とネオレストDHならあんまりお金変わらないと思うんだけどなぁ。
  • キッチンのコンロ前オイルガードがガラスです。デザイナー物件として、素敵だなと思える人にはいいですけど、掃除は大変そうです。。。
  • ディスポーザーはありません。
  • カラーセレクトが豊富!!!パターンではなく、いろいろと選ぶことができるようです。せっかくなら選べるうちに買いたいですね。
  • 共用部は屋上テラスくらいで、戸数なりというところですね。致し方ないでしょう。
  • 1Fの店舗はカフェか何かの想定のようです。カフェは隣にコメダ珈琲がありますし、向かいのフルーツパーラー「ヤオイソ」は有名店。個性的なお店ができると嬉しいですね。
    レジェイドといえば、バルニバービ監修のCafe Apartment 183とかあるわけで、ここにこんなのあったら嬉しいですよね。
  • 内廊下設計のTebraキーというのはいいですね。最近、採用が増えてきた気がします。
  • 外壁は基本的にタイル貼り。グラスエリアの広さでいえば、タワマン並ですので、一瞬「タイルじゃなくてもいいんじゃないかな?」とは思いましたが高級感を思えば、悪くないでしょう。(タイルの場合、メンテナンスに問題が出るケースが多いので最近の高層建物ではあまり使われません。いやいや、ただのコストダウンだろって!?
  • バルコニーのある部屋はなく、室外機置場のあるところは全面アルミルーバーで覆われているので、採光は厳しいかもしれません。
  • すごくどうでもいいけれど、電気が中部電力なんですね。でも、オール電化ではありません。床暖房も付いているようです。他意はありませんよ???

間取りと価格

39平米から125平米と幅がありますが広い部屋は最上階にしかなく、現状でも売れてしまっています。なので、2LDKが主流でコンパクト目な間取りが多いです。広くてもグロス張るからなぁ。

全体的に「ちょっと高いかなー。」という印象なのは事実ですが、周辺マンションもそれなりに高いのでここに価値があるのは事実かなと思います。

また、気になったのはこの開放感でガラス張りのファサードは特に低層階は通りから見えてしまうよねぇ、ということでその辺はしっかりと価格に転嫁されている印象です。
  • Aタイプ 65.75平米(約19.88坪)

    2F 6,990万円 坪351万円
    8F 7,790万円 坪391万円
  • Bタイプ 54.49平米(約16.48坪)

    2F 5,790万円 坪351万円
    8F 6,590万円 坪399万円
  • Cタイプ 65.43平米(約19.79坪)

    2F 6,990万円 坪353万円
    8F 7,890万円 坪398万円
  • Dタイプ 76.29平米(約23.07坪)

    2F 8,290万円 坪359万円
    5F 8,990万円 坪389万円
  • Eタイプ 39.43平米(約11.92坪)

    8F 4,890万円 坪410万円
    ※このタイプの室外機置き場目隠しアルミルーバーは全面ではなく、手すり高さまでです。
これだけだと、わかりにくいですが全体では坪375万円くらいですかね。たぶん。
最上階の一番高いルーフバルコニー付き住戸は2億円程度だったようです。(売れてしまっています。)
皆さんのレビューされていたザ・パークハウス堀川六角は坪345万円とのことですので、「阪急大宮駅至近・烏丸通沿い・角地」という立地のプレミアム感を思えばこのレジェイドの価格は納得できるかなとは思います。
「比較にならんだろう、、、」という意見が出るのを承知でいうと、00152330などは坪400万円を大きく超えていましたからそれと比べたらこちらの方が安い。
京都の中でも、御所◯と言われるエリアは学区もいいため、超人気エリアで不動産価格も高いのですがこの辺りのマンションを選択する人のほとんどはセカンドでしょうから、地ぐらいはあんまり関係ない気もします。
(ただ、御所南はおいしいお店も多いし、セカンドとしても魅力に溢れているのは事実ですが、、、)

いずれにせよ、烏丸通沿いの希少性は京都でも抜群で田の字の中であることよりも重要です。実際に、田の字に入っている同じ売主のレ・ジェイド京都堀川(田の字内では最安だそうです)よりもこちらの方が随分とお高い。そこは利便性の差でしょうね。
また、市内中心部でも鉄道があまり発展していない京都では駅近というのは必然的に希少性があります。

また、間取りですがこの条件にしてはよく出来ているのではないかなと思います。
無窓になっていたり、変な天窓付いていたりと怪しげな部屋が多いのは事実ですがそれよりも面積効率を充実させるという戦略はこの坪単価であれば、正解でしょう。
「柱噛んでるやんけ、、、」みたいな指摘は無粋です。なにしろ、このデザインを成立させるためのものですからね。仕方がないでしょう。

大阪タワーがほしいのはCタイプ 64.89平米 8F  7,890万円かなー、、、
ただ、これだと大阪ならブリリアタワー堂島にグロス的には手が届くのですよね。うーん、、、

まとめ

街並みとレジェイド 駅ビルば建て替わるとか。


相場観がないのであんまりいうものでもないですが、「京都のマンション高いなー。」というのが率直な感想。
とはいえ、大阪でもふつうの物件でも今や坪300万くらいはザラにしちゃうわけでそれを思えばそこまでめちゃくちゃな値段ではないのかな?という気はします。

土地の希少性と岸和郎代を考えれば、価値があるのは理解できますが地元の人が実需で買うのは難しい値段になってきている気がします。

そうなると、お金持ちのセカンドハウスとしてどうか?という話ですが大宮という場所をどう考えるかによるかなという気がします。kyoto1192さんもおっしゃっていますが、大宮は昨今の開発の波からは少し距離があるのは事実。そして、これから開発していくとしたら、今更ビジネスホテルもないでしょうから住民目線のものができるのではないかなと期待ができます。
また、投資として買うようなものでもないような気もしますので、本当に余裕のある人向けのマンションだなという印象がすごく強いです。

ともあれ、意欲的なプロジェクトだと思います!!!
最近の大阪でデザイナーズのマンションだとTHE HIGH HORIEですが、あちらはあの空間構成のおかげで使い勝手が難しくなっているところがありますがここはそんなことはありませんし、ふつうに便利に住めるマンションとなっていると思います。

京都の高級物件を探されている方には、ぜひ一度ご覧になっていただきたい物件です!!

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こんにちは、大阪タワーです。スムログからやってまいりました。 スムラボでは関西のタワーマンションのレビューを行います。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の永遠の30歳です。よろしくお願いします。

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