エクセレントザタワー モデルルーム訪問レビュー【2LDK】

今回千葉駅から徒歩9分のマンションである「エクセレントザタワー」についてレビューしたいと思います。

おすすめ住戸もご紹介していますので、そこだけ読みたい方は、「気になる住戸」へジャンプしてご覧ください。

本マンションのポイント3つ!

  1. 低層階に狙い目アリの価格設定!
  2. 千葉県タワマンでは珍しい内廊下!
  3. 必要十分な共用施設に商業施設一体の利便性!

物件概要

  • 所在地:千葉県千葉市中央区中央二丁目3番3他
  • 総戸数:397戸(内事業協力者住戸6戸含む)
  • 敷地面積:3,877.68m2
  • 建物竣工:2023年12月
  • 引渡し:2024年2月
  • 売主:新日本建設、中央日本土地建物、あなぶきホームライフ、長谷工コーポレーション、東方地所
  • 施工会社:新日本建設、長谷工コーポレーション
  • 管理会社:新日本コミュニティー
  • 駐車場:132台
  • 駐輪場:769台
  • 掲示板:エクセレント ザ タワーってどうですか?
現地周辺地図(物件公式HPより引用)


駅距離

  • JR線「千葉」駅より徒歩9分
  • 千葉都市モノレール1号線「葭川公園」駅より徒歩2分
  • 京成千葉線・千原線「千葉中央」駅より徒歩5分
千葉駅までは、歩道も広く電柱も地中化された千葉駅前大通りを通るため、歩きやすいです。

マンション目の前にバス停(中央二丁目停留所)があります。千葉駅向きの乗り場は信号を渡って少し逆方向に歩くことになるため、少々不便ですが、マンションに帰ってくる向きの乗り場はエントランスのすぐ近くですので、千葉駅からの帰りはバスを使っても良さそうです。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:39分
  • 池袋駅:67分
  • 品川駅:48分
  • 新宿駅:60分
  • 渋谷駅:68分
平日8時着想定の千葉駅から各駅へのアクセスです。東京駅39分、品川駅48分と総武快速線停車駅へのアクセスはそこそこ便利です。

また総武快速線は6時・7時台合わせて5本の千葉駅始発があるため、始発を狙えば座って通勤することも可能です。私は30分の満員電車よりも40分座って通勤の方が良い派なので始発駅というのはポイントが高いです。(40分なんてTwitterやってたらあっという間です)

一方で新宿駅、渋谷駅、池袋駅へのアクセスは60分を超えてくるため、山手線の東側、もしくは千葉県内が勤務地の方の方が向いてきそうです。

成田空港までも40分程度で着くため、海外に行くことが多かったり、LCCを使うことが多い人には便利です。

1日の乗客数

  • 千葉駅:81,445人(JRのみ集計)
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

2018年に駅舎・駅ビルの建て替え工事が行われ、駅はかなり綺麗に生まれ変わっています。ペリエもテナントが充実していますし、エキナカも飲食店が豊富でした。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 千葉駅:2,062件
千葉駅周辺でも本マンションの位置する東口側は特に飲食店が充実しています。大宮駅で言うと東口側、横浜駅で言うと西口側の雰囲気です。

本マンションから千葉中央駅方面に向かうと街の雰囲気が少し変わり、多くの飲食店が立ち並んでいますので、日々の飲食に困ることはなさそうです。

今回は「ます嶋」の中華そばを食べてみました。透き通ったスープには魚介の旨味が凝縮されており深みがあります。麺は一般的なラーメンよりも細麺でのどごしが良いのですが、麺にコシがあり見た目以上の食べごたえが有りました。煮卵との相性もよく絶品でした。

「ます嶋」の中華そば、煮玉子トッピングで900円

近隣スーパー

  • 業務スーパー
  • グルメシティ
千葉駅の逆方向、千葉セントラルタワーの目の前に業務スーパーがあります。また5分ほど歩けばグルメシティもありますので日々の買い物に困ることはありません。

本マンションの1,2階部分は商業施設が入る予定ですが、スーパーを誘致する方向で新日本建設が動いているそうです。(現時点では具体的な話はまとまっていないとのこと)

マンションに直結する形でスーパーができれば利便性も上がりますし、周辺他マンションとの差別化にもなるので期待です。


学区

  • 本町小学校
本マンションから10分くらい歩くと本町小学校があります。創立150年と歴史のある学校です。

子どもの足だと20分近くかかりそうな距離は気になりますが、歩車分離された広い歩道なのは安心です。

本町小学校

待機児童数

  • 入園決定率:90.9%
  • 待機児童数:0人
入園決定率:保活のミカタより引用(2018年度実績)

待機児童:千葉市HP「保育所入所・待機児童数」より引用(2021年実績)

千葉市の入園決定率は90.9%と高い数字となっています。また待機児童数は0ということで、都内と比べると保活の難易度は低そうです。

待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

公園

  • 千葉市中央公園
  • 通町公園
本マンションの目の前に千葉市中央公園があります。遊具や砂場があったりするわけではないので子ども向きではないですが、緑があって広々としているので開放感があります。

通町公園は少ないながらも遊具があって走り回れるので子ども向きです。

千葉市中央公園

災害危険度

地震・水害のリスクは低いとは言えないエリアです。その影響もあってか、電気室は2階となっています。また制震構造を採用しています。

以下は千葉市HP「千葉市地震・風水害ハザードマップ(WEB版)」より引用

地震

本マンション建設地は、地震発生時に液状化・揺れ・火災等による建物被害が発生する可能性があります。


液状化

本マンション建設地は、液状化の可能性はやや高いです。


高潮

本マンション建設地は、3m〜5mの高潮が発生する可能性があります。


建物

共用部

建物全体

  • 廊下:内廊下
  • 各階ゴミ置き場:○
  • 各戸トランクルーム:×
  • 24時間有人管理:×(8:00〜20:00)
施工の新日本建設と長谷工コーポレーションはどちらも売主でもあります。「施工と売主が同じマンションは良いマンション多い説」という説が私の中にあるのですが、今回も例外はなく、新日本建設と長谷工の気合が感じられるマンションになっています。

千葉県のタワマンとしては珍しく、内廊下です。最近の千葉県のタワマンだと幕張ベイパークや津田沼ザ・タワーも外廊下だったため、内廊下派の方にとっては待望のタワマンになります。また各階ゴミ置き場もあるため、ゴミ出しも便利です。

本マンションは1,2階が商業施設となっていますが、西側の1階部分にマンション専用のエントランスがあります。1階エントランスは住宅用シャトルエレベーターがあるだけのこじんまりとしたものになっており、そこから3階に上がります。こじんまりしていますが、重厚感のあるデザインで私は好きです。

3階に上がるとエントランスラウンジやメールコーナーがあります。エントランスラウンジは星空をイメージした照明となっておりホテルのような高級感があります。

ガラス越しに坪庭が見えるようになっており素敵です。毎日通るラウンジがしっかり作り込まれているのは嬉しいポイントです。

公式HPより画像引用


1階、3階にセキュリティがありますが、顔認証システムを採用しています。鍵をかざすことなくオートロックを解除できるのは便利そうです。

24時間の有人管理(勤務期間 8:00〜20:00)ではありませんが、共用部にPepperを採用しており、共用施設の予約状況などを確認できるようです。スマホからも予約状況は確認できるため、正直どこまでPepperが役に立つのか?という感じはしますが、子どもたちには人気が出るような気がします。

共用施設

  • ライブラリールーム(3階)
  • パーティルーム(3階)
  • キッズルーム(3階)
  • フィットネスルーム(3階)
  • ゲストルーム(4階)
  • スカイテラス(屋上)
基本的に共用施設はエントランスラウンジのある3階に固まっています。屋上のスカイテラスを除いては全て北向きとなっており、千葉市中央公園の緑を楽しむことができます。

ライブラリールームは個室がないのは残念ですが、Wi-Fiを飛ばす予定のため、ちょっとした仕事等に使えそうです。

公式HPより画像引用


パーティルームとキッズルームは窓面を豊かにし、フィットネスルームには窓際にランニングマシーンを並べることで公園の緑をしっかりと楽しめるように工夫されています。



公式HPより画像引用




パーティルームの貸切利用とフィットネスルームは有料の方向で調整中ですが値段は現時点で未定です。

4階にはゲストルームが2部屋(料金未定)、屋上にスカイテラスがあります。西向きのスカイテラスからは東京湾を眺めることができ、晴れた日には富士山も見えそうです。フロントに人のいる8:00〜20:00までの開放を予定しているようですが、ここも調整中とのことです。

専有部

浴室がブラケットライトだったり、一部ソフトクローズがなかったりなど多少のコストカットは気になりましたが、ディスポーザー・食洗機・床暖房と個人的にマストの設備は対応していたので許容範囲内です。天井高が2,600mmあるので、開放感がありました。

バルコニーは26階まで乳白色、27階以上はクリアガラスになります。27階以上はバルコニーのデザインも少し変わるなど外観デザインに対する拘りを感じました。

JVの1社であるあなぶきホームライフは元々セコムホームライフ(穴吹興産がセコムホームライフを買収)だったのでセキュリティはセコムかな?と思ったらアルソックでした。(どうでもいい情報)

全体

  • 天井高:2,650mm
  • サッシ高:2,100mm(営業担当の方のヒアリングベース、ふわっとした反応だったので誤差があるかもしれません)
  • 床暖房:リビング
  • 換気システム:第三種換気
  • 天井カセットエアコン:×
  • 鍵:差し込み式(共用部は顔認証)
  • 玄関前カメラ:×
  • 窓ガラス:標準
  • バルコニー隔て板:ショートタイプ
  • 廊下・トイレ・洗面所床:フローリング

キッチン

  • 天板:人工大理石
  • 側面仕上げ:クロス
  • 水栓:標準グレード
  • ディスポーザー:◯
  • 食洗機:◯
  • カップボード:×

洗面所・浴室

  • 洗面台天板:人工大理石
  • 洗面室水栓:標準グレード
  • ミストサウナ:×
  • 洗濯機上収納:×

価格

販売価格

予定価格として価格が公開されていた住戸の平均は約坪270万円でした。年始に投稿した「2022年気になるマンション」で予想した通りの価格でしたので全体平均として割高感はありません。

待望のパルコ跡地のタワマンということで注目していた人も多かったようで、売主の想定以上に購入希望が入っているとのことでした。想定以上のペースのため、次期以降は値上げも検討しているようです。(営業担当の方のポジショントークもあるので話半分で聞いてました。)


タワマンを作り慣れていないデベロッパー集団のJVであることもあってか、低層階にちょっとした値付けのバグを感じます。後述の「気になる住戸」にてご紹介します。

高層階を狙うならバルコニーガラスがクリアガラスになる27階以上がおすすめです。プレミアム住戸は天井高が2,800mmになってさらに開放感が増しますが、(プレミアム住戸にしては)単価がさほど盛られていないので、予算が許すならプレミアム住戸を狙うのもアリだと思います。

西北向き

A1 3LDK 70 .05㎡

公式HPより画像引用

  • 6階 4,500万円台/坪212万円
  • 9階 4,800万円台/坪226万円
  • 14階 5,000万円台/坪236万円
  • 18階 5,800万円台/坪274万円
  • 21階 6,200万円台/坪293万円
  • 25階 6,500万円台/坪307万円
  • 28階 6,700万円台/坪316万円

西向き

B 3LDK 65 .35㎡

公式HPより画像引用

  • 6階 3,800万円台/坪192万円
  • 9階 4,000万円台/坪202万円
  • 14階 4,200万円台/坪212万円
  • 18階 5,200万円台/坪263万円
  • 21階 5,500万円台/坪278万円
  • 25階 5,800万円台/坪293万円
  • 28階 5,900万円台/坪298万円
C 2LDK 53 .38㎡

公式HPより画像引用

  • 6階 3,500万円台/坪217万円
  • 9階 3,600万円台/坪223万円
  • 14階 3,900万円台/坪241万円
  • 18階 4,100万円台/坪254万円
  • 21階 4,500万円台/坪279万円
  • 25階 4,700万円台/坪291万円
  • 28階 4,800万円台/坪297万円
D 2LDK+S 65 .20㎡

公式HPより画像引用

  • 6階 4,200万円台/坪213万円
  • 9階 4,300万円台/坪218万円
  • 14階 4,700万円台/坪238万円
  • 18階 5,000万円台/坪253万円
  • 21階 5,500万円台/坪279万円
  • 25階 5,700万円台/坪289万円
  • 28階 5,900万円台/坪299万円
E 2LDK 55.63㎡

公式HPより画像引用

  • 6階 3,100万円台/坪184万円
  • 9階 3,300万円台/坪196万円
  • 14階 4,000万円台/坪238万円
  • 21階 4,600万円台/坪273万円
  • 25階 4,900万円台/坪291万円
  • 28階 5,100万円台/坪303万円

南西角向き

F 3LDK 72.27㎡

公式HPより画像引用

  • 6階 4,800万円台/坪220万円
  • 9階 5,000万円台/坪229万円
  • 14階 5,600万円台/坪256万円
  • 18階 6,000万円台/坪274万円
  • 21階 6,300万円台/坪288万円
  • 25階 6,800万円台/坪311万円
  • 28階 7,000万円台/坪320万円

南向き

G 3LDK 71.93㎡

公式HPより画像引用

  • 6階 4,900万円台/坪225万円
  • 9階 5,100万円台/坪234万円
  • 14階 5,400万円台/坪248万円
  • 18階 5,700万円台/坪262万円
  • 21階 5,900万円台/坪271万円
  • 25階 6,200万円台/坪285万円
  • 28階 6,300万円台/坪289万円

南東向き

H 3LDK 73.52㎡

公式HPより画像引用

  • 6階 5,000万円台/坪225万円
  • 9階 5,200万円台/坪234万円
  • 14階 5,500万円台/坪248万円
  • 18階 6,100万円台/坪262万円
  • 21階 6,400万円台/坪288万円
  • 25階 6,600万円台/坪297万円
  • 28階 6,800万円台/坪306万円

東向き

E’ 2LDK 55.63㎡
  • 6階 3,600万円台/坪214万円
  • 9階 3,700万円台/坪220万円
  • 14階 4,100万円台/坪244万円
  • 18階 4,300万円台/坪255万円
  • 21階 4,500万円台/坪267万円
  • 25階 4,700万円台/坪279万円
  • 28階 4,800万円台/坪285万円
D’ 1LDK+S(2LDK+S) 65.20㎡
  • 6階 4,000万円台/坪203万円
  • 9階 4,100万円台/坪208万円
  • 14階 4,800万円台/坪243万円
  • 18階 5,000万円台/坪253万円
  • 21階 5,300万円台/坪269万円
  • 25階 5,500万円台/坪279万円
  • 28階 5,600万円台/坪284万円
C’ 1LDK+S 53.38㎡
  • 6階 3,000万円台/坪186万円
  • 9階 3,200万円台/坪198万円
  • 14階 3,900万円台/坪241万円
  • 18階 4,100万円台/坪254万円
  • 21階 4,300万円台/坪266万円
  • 25階 4,500万円台/坪279万円
  • 28階 4,600万円台/坪285万円
B’ 3LDK 65.35㎡
  • 6階 3,900万円台/坪197万円
  • 9階 4,600万円台/坪233万円
  • 14階 4,800万円台/坪243万円
  • 18階 5,000万円台/坪253万円
  • 21階 5,300万円台/坪268万円
  • 25階 5,500万円台/坪278万円
  • 28階 5,600万円台/坪283万円

北東向き

A2 3LDK 70.05㎡

公式HPより画像引用

  • 6階 4,500万円台/坪212万円
  • 9階 4,900万円台/坪231万円
  • 14階 5,500万円台/坪259万円
  • 18階 5,600万円台/坪264万円
  • 21階 6,000万円台/坪283万円
  • 25階 6,100万円台/坪288万円
  • 28階 6,300万円台/坪297万円

北向き

J 3LDK 65.93㎡

公式HPより画像引用

  • 21階 5,400万円台/坪271万円
  • 25階 5,600万円台/坪281万円
  • 28階 5,700万円台/坪286万円
I1 1LDK 32.44㎡

公式HPより画像引用

  • 6階 2,800万円台/坪285万円
  • 9階 2,900万円台/坪295万円
  • 14階 3,000万円台/坪306万円
I2 1LDK 32.44㎡
  • 6階 2,800万円台/坪285万円
  • 9階 2,900万円台/坪295万円
  • 14階 3,000万円台/坪306万円
  • 18階 3,100万円台/坪316万円

プレミアム(30階、31階)

K 4LDK 101.53㎡

公式HPより画像引用

  • 31階 10,900万円台/坪355万円
L 3LDK 84.53㎡

公式HPより画像引用

  • 31階 8,600万円台/坪337万円
M 3LDK 83.59㎡

公式HPより画像引用

  • 31階 8,500万円台/坪336万円
N 3LDK 83.82㎡

公式HPより画像引用

  • 31階 8,600万円台/坪339万円
0 4LDK 101.54㎡

公式HPより画像引用

  • 31階 11,000万円台/坪358万円
o’ 4LDK 101.54㎡
  • 31階 10,500万円台/坪342万円
N’ 3LDK 83.82㎡
  • 31階 8,100万円台/坪319万円
M’ 3LDK 83.59㎡
  • 31階 8,100万円台/坪320万円
L’ 3LDK 84.46㎡
  • 31階 8,200万円台/坪321万円
P 4LDK 100.84㎡

公式HPより画像引用

  • 31階 10,300万円台/坪338万円

周辺相場

中古

  • 千葉セントラルタワー 竣工2009年 千葉駅徒歩10分 坪180万前後

新築

  • デュオヒルズ千葉中央 竣工2021年 千葉駅徒歩12分 坪220万前後
  • パークホームズ千葉 竣工2022年 千葉駅徒歩11分 坪215万前後
  • ミッドスクエアタワー 竣工2023年 海浜幕張駅徒歩13分 坪260万前後(高層階の価格なので平均はもう少し下がりそう)
周辺の中古新築価格と比較して、駅距離や築年数を考慮すると坪270万というのは妥当な価格に感じました。

千葉駅西口すぐ近くに建設中の「グラディス千葉駅前」が坪300万程度で準備中とのことです。

千葉セントラルタワー


デュオヒルズ千葉中央

管理費・修繕積立金

F(72.27㎡)の間取りだと管理費と修繕積立金の合計が31,190円、㎡あたりだと431円/月になります。

下駄に商業施設が入ることに加えて、内廊下&共用施設もそこそこの数があるのでもっと高いかと思っていましたが、思ったより安かったです。本マンションは新日本建設がメジャーのJVのため新日本建設ならではのエクセレントウォーターが導入されてます。990円/月で家中のすべての水が浄水になります。(上記費用に包含)

駐車場

  • 397戸中132台(設置率33%)
  • 通常 96台 19,000円/月 全長5,300mm、全幅2,050mm、全高1,550mm、重量2,400kg
  • ミドルルーフ 20台 21,000円/月 全長5,300mm、全幅2,050mm、全高1,750mm、重量2,400kg
  • ハイルーフ 8台 25,000円/月 全長5,300mm、全幅2,050mm、全高2,000mm、重量2,400kg
  • うち)電気自動車対応0台(現在調整中)
  • 機械式(機械式+タワー型)
敷地南側に駐車場が配置されます。車寄せに屋根があるのは嬉しいですが、駐車場には屋根がないので雨の日に濡れてしまうのは残念な動線です。設置率33%も千葉県のマンションにしては少ない印象ですし、ミドルルーフ以上の区画の数が少ないので、SUVなど車高の高い車に乗っている方は要注意です。

公式HPより画像引用


EV専用区画は現時点ではないですが、敷地内にEV用の充電スペースを新たに準備する方向で現在調整中とのことです。駐車場の区画に紐づくものではなく、空いていれば自由に使えるような運用をイメージしているようです。

気になる住戸

その①:A2 3LDK 70.05㎡

  • 6階 4,500万円台/坪212万円

公式HPより画像引用


本マンションは南北に長い敷地形状のため、西向きと東向きの間取りが多くなっています。しかしながら区画内に土地の買収ができていないビルが複数あるため、西向き、東向きどちらも低層階の多くの住戸で前建てが発生します。そのため、前建ての有無で価格が大きく異なります。

平面図に筆者加筆(階数表記は超概算になりますので正しくはモデルルームでご確認ください)


本間取りは北東向きの角部屋になりますが、北方向は千葉市中央公園ビューとなっており、開放感があります。東方向は目の前に飲食ビルがありますが、6階であればギリギリビルを超えて来るため前建ての圧迫感はなさそうです。

画面真ん中グレーのビルが7階建てなので、その左隣の飲食ビルは6階だと超えてくる…はず


比較対象は北西向き角部屋のA1(70.05㎡/6階/4,500万円)なのですが、A1は北方向はA2同様抜けているものの、西方向は元四谷学院跡地に新日本建設が13階建て程度の賃貸マンション(下駄商業施設)を建設するため、眺望は塞がれます。

西方向の眺望が塞がれたA1と東方向の眺望に抜け感のあるA2が同じ4,500万円(坪単価もほぼ同様)というのはA2の眺望の抜け感が価格に織り込まれておらずお得感があります。またA2は本マンションの中でも比較的綺麗な間取りとなっており、住んでからの満足度も期待できます。

築年数で10年以上の差がある「千葉セントラルタワー」の3LDKの中古が4,000万円台中盤で動いていることから、将来的に手放すことになったとしても動きやすいグロスなのも安心感があります。

その②:E 2LDK 55.63㎡

  • 6階 3,100万円台/坪184万円

公式HPより画像引用


一次取得×シングル・DINKSの方の住みながら投資にピッタリの住戸です。

共用施設も豊富で内廊下仕様のタワマンに約10万円/月(管理費・修繕積立金込)で住むことができます。専有部もディスポーザーや床暖房や食洗機など賃貸では付いてないことも多い設備も付いているので、賃貸から住み替える方にとっては同じコストであればほぼ間違いなくQOLは向上するはずです。

そして万が一、賃貸運用をすることになった際も利回りに期待できます。周辺の「デュオヒルズ千葉中央」や「パークホームズ千葉」の同サイズ2LDKが管理費込みで18万〜20万/月程度で賃貸募集されています。

本間取りは眺望の抜け感に期待できないことから多少弱気に見て16万/月だとしても表面利回りは約6.2%となります。「デュオヒルズ千葉中央」と同等程度の20万/月で考えると利回りは約7.7%まで上がります。(自己居住用の住宅ローンで借りたまま賃貸に出すことは契約違反になるケースがありますので、賃貸を考える際は銀行に要相談です)

最近の新築だと利回り4%台は当たり前、5%を超えると利回りの良いマンションという印象がありますので、ここまで高い利回りは珍しいです。購入する際は眺望や日当たりを重視する人が多いため、購入価格は割安になりがちですが、賃貸で借りる際は立地を重視し、眺望日当たりを気にしない人が多いことから賃料へのマイナス影響は限定的となり、結果として高い利回りに繋がります。

同じく3,000万円台の2LDKとしてC’(53.38㎡/6階/3,000万円)がありますが、C’に対してEは前建ての圧迫感が軽微です。前建てまでの距離もEの方が余裕がありますし、前建てに被っているのも一部分で、住んでからの満足度が高いと思われるので、狙い目感があります。

※眺望についてはモデルルームにて眺望イメージをご確認いただくことをおすすめします。

建設地周辺の様子については動画をご覧いただくとイメージしやすいかと思います。


まとめ

千葉というエリアが問題なければ、一次取得の方にもおすすめできるマンションです。

後背地の有無・都内へのアクセスなど差はあるものの、埼玉:浦和が坪400万・神奈川:横浜が坪600万の時代に千葉で坪270万は相対的に割安感があります。


今後出てくるであろう三越千葉跡地のブリリアタワー千葉(仮)は恐らく坪300万を超えてくる(坪300〜350万くらいと予想)ことを考えると、大きな価格下落もなかなか考えづらく、リセールバリューの観点でも安心感があります。

周辺は閑静な住宅街といった感じではないですが、ちょっと歩けばわちゃわちゃした飲食店エリアがあることは、外食派の人にとってはプラスに働きそうです。

眺望に拘りがない方は低層階が割安設定となっているので、一度モデルルームをご覧いただくことをおすすめします。2月中旬から要望書受付開始、3/4~3/7が登録受付のスケジュールですので、残り時間はあと僅かです。

次期以降本当に値上げがあるかどうかはわからないですが、1期で条件の良い住戸は売れてしまうことが予想されるため、早めのエントリーをおすすめします。

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