パークホームズ本郷三丁目　現地訪問レビュー【2LDK】

文京区東京都

今回御茶ノ水駅から徒歩8分のマンションである「パークホームズ本郷三丁目」についてレビューしたいと思います。

本マンションのポイント3つ！

  1. どこに行くにも便利！抜群の鉄道利便性！
  2. 文京区の落ち着いた住環境！
  3. 全戸角部屋！天井高2.6m！

物件概要

  • 所在地：東京都文京区湯島２丁目47番2他
  • 総戸数：52戸
  • 敷地面積：601.23㎡
  • 建物竣工：2023年3月
  • 引渡し：2023年4月
  • 売主：三井不動産レジデンシャル
  • 施工会社：東急建設
  • 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
  • 駐車場：7台
  • 駐輪場：52台
  • 掲示板：パークホームズ本郷三丁目ってどうですか？
現地周辺地図

公式HPより画像引用

駅距離

  • 東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅　徒歩8分
  • 総武・中央緩行線「御茶ノ水」駅　徒歩9分
  • 都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅　徒歩7分
御茶ノ水駅から現地まで実際に歩いてみると8分ほどで到着しました。いくつか信号があるため、信号次第で駅までの時間は多少変わりますが、歩きやすい道のりです。

本郷三丁目駅までも7分程度で着くため、複数路線の使い分けが可能です。

湯島駅も徒歩8分程度ですが、勾配の大きな坂があるため、坂の上り下りが大変です。（駅に向かって下り）日常使いとして使いづらいので湯島駅（千代田線）を日常利用することを考えている方は現地にて確認されることをおすすめします。

現地から御茶ノ水駅



本郷三丁目駅から現地



湯島駅から現地


主要駅へのアクセス

  • 東京駅：4分
  • 池袋駅：11分
  • 品川駅：22分
  • 新宿駅：10分
  • 渋谷駅：22分
平日8時着想定の御茶ノ水駅から各駅へのアクセスです。

山手線内側かつ総武線駅ということで都内主要駅へのアクセスは抜群です。御茶ノ水駅だけでなく本郷三丁目駅も利用することができるため、交通利便性はとても高い立地です。

1日の乗客数

  • 御茶ノ水駅：52,601人（JR：33,265人＋東京メトロ：19,336人）
＊乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

御茶ノ水駅北側は東京歯科大学や順天堂大学が大きな敷地を確保しているため、駅周辺の賑わいはあまり感じませんでした。

南側はお茶の水ソラシティがあったりするため、賑わいはありそうです。

飲食店の数（食べログ調べ）

  • 御茶ノ水駅：1,744件
本マンションの位置する御茶ノ水駅北側よりも南側の方が飲食店の数は充実していることもあり、マンション周辺だけを見ると、飲食店の数は少なく感じました。

しかしながら、少し歩けば上野や神田といった飲食店の多いエリアにアクセス可能なのは便利です。

近隣スーパー

  • サミット
  • 肉のハナマサ
歩いて4分程度の距離に新たにサミットができます。3/9OPENということでまさにこの記事を執筆中にOPENしました。

現地訪問時はまだOPEN前だったため、外から見ただけですが、使い勝手の良さそうな印象を受けました。

新規OPENしたサミット（このときはOPENしてない）（ややこしい）

学区

  • 湯島小学校
本マンションから5分くらい歩くと湯島小学校があります。

距離も近く、信号も渡る必要がないので安心感があります。


待機児童数

  • 入園決定率：80.0％
  • 待機児童数：54人
保活のミカタより引用（2019年度実績）

文京区の入園決定率は23区平均である71.3％を超える結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

周辺には複数の保育園があること、文京区は大規模なマンションが建設されないため、急激に子どもが増えない等の事情もあり、保活については23区内の他の区と比べるとハードルが低い印象があります。

本マンション周辺の保育園の空き状況を確認しましたが、0歳を除くとどの年代も空きが見られました。

公園

  • 新花公園
  • 春木町公園
湯島小学校の目の前にある新花公園が最寄りの公園となります。

規模は大きくないですが、遊具もあって比較的綺麗な公園でした。しかしながら私が現地訪問した際は弁当のゴミが公園内にいくつか捨てられているのを目にしました。

私が見たのはたまたまだったのか、それとも定期的にゴミが捨てられているような環境なのか子育て世帯の方は現地で確認されることをおすすめします。

新花公園

災害危険度

地盤は安定しており、水害リスクも低いエリアです。

山手線内側ということで災害リスクは低く安心感があります。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。（5,177位、ランク1が最も安全）

地震情報サイトより引用

  • 建物倒壊危険度：1,815位　ランク2
  • 火災危険度：2,973位　ランク1
  • 総合危険度：4,128位　ランク1
形成された年代が古く、洪積層を中心とした地盤です。固結した地盤のため地震が起きた場合でも揺れが増幅されにくいことから、地震の揺れに対して比較的危険度が低い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用
  • 桃：液状化の可能性高
  • 黄：液状化の可能性有
  • 緑：液状化の可能性低


本マンション建設地は、液状化の可能性は低いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水・高潮いずれのハザードもかかっていません。

公式HPより

全戸角部屋

本マンションは全戸52戸ながらワンフロア4戸で全部屋角部屋となります。

1LDK〜3LDKと間取りのバリエーションはありますが、中でも1LDK・2LDKの間取りが綺麗です。全戸で天井高2.6mを確保しているのも特徴です。

一般的なマンションだと大きめの3LDKは間取りが綺麗で、1LDK・2LDKといったコンパクト住戸はそのしわ寄せを受けて少々使いづらい間取りとなるケースが多いのですが、本マンションは逆転しています。

1LDK・2LDKでは希少な角住戸も満喫することができるので、文京区で1LDK・2LDK？という方にも是非チェックいただきたいです。

個人的には2LDKの間取りが特に好きです。

公式HPより画像引用（好きなものを好きだと言う）

東急建設

施工は東急建設です。東急建設といえば渋谷駅周辺の渋谷ヒカリエ・渋谷ストリーム・渋谷スクランブルスクエアといったシンボルとなるようなオフィスビルを数多く手掛けています。

マンションにおいてもみんな大好き「パークコート渋谷ザタワー」も東急建設が担当しているなど、確かな技術力を感じます。

そんな東急建設が手掛けるマンションということで本マンションの仕上がりも期待しています。基壇部のパースを見ても周辺のマンションとは一歩抜きん出た存在となりそうです。

公式HPより画像引用

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。


落ち着いた住環境

本郷通りから中に入っていることもありとても静かで落ち着いた雰囲気でした。

静かで落ち着いた住環境を求める人にはマッチしそうです。

囲まれ感

周辺は住宅が密集しているエリアですので、囲まれ感はあります。

眺望を楽しめる部屋は限られてきますし、日照に拘る方はモデルルームで日照図の確認がマストです。

北には「バウス本郷三丁目」、西には「フローレンスパレス御茶ノ水フィアンコ」

右手がバウス本郷三丁目（北側）、正面がフローレンスパレス御茶ノ水フィアンコ（西側）。敷地北東角から西向きの写真。


南は賃貸マンション

左手に賃貸マンション（南側）


東は戸建てと隣接するため比較的抜け感があります

隣接する戸建て（東側）

周辺相場

中古

  • ライオンズシティ御茶ノ水　竣工2000年　御茶ノ水駅徒歩7分　坪360万前後
  • シャリエ御茶ノ水　竣工2019年　御茶ノ水駅徒歩8分　坪450万前後

新築

  • ルジェンテ文京湯島　竣工2022年　御茶ノ水駅徒歩10分　坪430万前後
  • シティハウス文京湯島　竣工2021年　御茶ノ水駅徒歩10分　坪530万前後
  • ブランズ文京本郷一丁目　竣工2021年　本郷三丁目駅徒歩6分　坪530万前後
中古だと本マンションのすぐ近くかつ築浅の「シャリエ御茶ノ水」が坪450万程度で動いています。

周辺新築はすでに完売となった「ルジェンテ文京湯島」が坪430万、現在販売中の「シティハウス文京湯島」は坪530万程度で販売されています。（元々は坪500万くらいでした）

シティハウスは2021年に完成しているものの、今契約しても引き渡しは2023年4月となるため、本マンションと同タイミングでの引き渡しとなります。住友不動産としてはのんびり値上げを視野に入れながら販売を続けていくことが想定されます。

周辺中古・新築の価格を踏まえ、坪510万〜530万くらいと勝手に予想します。（勝手な予想ですので、当てにしないでください）

築22年の「ライオンズシティ御茶ノ水」が坪360万と安定した価格で動いていることは将来的に売却を視野に入れている方にとっては安心材料かと思います。仮に坪520万で購入したとすると20年後の残債は超概算ながら約半分の坪260万です。坪360万で売却できるのであれば売却時諸費用を含めても現金が戻ってくるレベルです。

本マンションは御茶ノ水駅北側になりますが、南側になると大規模マンションが増えることもあり、同じ駅徒歩10分圏内でも急激に相場が上がります。行政区が文京区から千代田区に変わるという違いはありますが、北側の割安感が際立ちます。
  • ワテラスタワーレジデンス　竣工2013年　御茶ノ水駅徒歩4分　坪900万前後
  • パークコート千代田駿河台ヒルトップレジデンス　竣工2018年　御茶ノ水駅徒歩8分　坪700万前後
  • プラウド神田駿河台　竣工2021年　御茶ノ水駅徒歩5分　坪620万前後

まとめ

囲まれ感は多少気になりましたが、文京区で開放感のある眺望のマンションを探すほうが難しいので、致し方ないかなと思います。

それが許容できれば、落ち着いた住環境ながらも都心へのアクセスは抜群かつ飲食店も少し足を伸ばせば充実しておりとてもバランスの取れた立地だと思います。

また、築20年前後の中古もしっかりとした価格で動いていることも印象的でした。言い換えると本マンションを購入し、10年後・20年後に売却することになったとしてもしっかりとした値段で買い手がいることを意味します。

未来のことなので予測できない部分も多々ありますが、少なくとも現時点では売却で大きく困らなさそうな状況なのは安心材料になるかと思います。

また本マンションすぐ近くのJFAハウスが三井不動産レジデンシャルに売却されるニュースもありました。今後どうなるかは全くわかりませんが、三井不動産レジデンシャルが取得ということでマンションになる可能性が高いように思います。

周辺に大規模なマンションがないので本計画が進めばエリア全体の魅力UPにも繋がりそうです。


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2 件のコメント

  • 地元民 より:
    2022年3月18日 10:51 PM

    御茶ノ水にある東京医科歯科大学は、水道橋にある東京歯科大学とは別物ですよ。

    後、公園は少し歩きますが給水所公苑がベストです。

    返信する
    • 2LDK [首都圏] より:
      2022年3月18日 11:50 PM

      地元民さま

      コメントありがとうございます！
      東京医科歯科大学のご指摘大変助かります。修正させていただきます。

      公園についても貴重なご意見、大変参考になりました。
      給水所公苑調べてみましたが、非常に開放感あって良いですね。

      今後とも宜しくお願い致します！

      返信する

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