新築時より高い新築未入居物件(転売価格)の考察 RVの高い物件の共通点は?!「関西マンションすごろく」


今回は新築時より高く販売されることがある新築未入居物件(=転売価格物件)、リセールバリュー(RV)の高いマンションについて考えてみました。

最近Twitter界隈では『RV・RV!!』と言うと色々な意見がありますが、関西マンションすごろくのブログコンセプトが「半住半投」なので、私自身がどのような目線でマンションを見ているのかもご紹介して行きます。

サマリー

  1. 新築マンションでRV狙うなら「1期で購入」、「大規模マンション」、「後発物件との差別化(再開発・価格など)」に注目
  2. RV高いマンションは「そもそも高額物件が多い」、「抽選の可能性が高い」ため購入は意外と難しい
  3. RVの合格点は残債割れをしないことを目指す。昨今の新築マンションで購入時より値上がり期待値が高い物件は年に数棟程度。

大阪で1番高額なタワマン。新築時は買えなかったけどRVもすごい グランフロント大阪オーナーズタワー

記事作成の背景

最近の相談の多くが『このマンションRV期待出来ますか?RVの良いマンションありますか??』とRVに関する内容が圧倒的に多いので、一度整理しておきたいと思ったのがきっかけです。

ブログコンセプトが「半住半投」なので、それはそれで全く問題ないのですが、大阪のマンションブロガーとして月に3件ほど新築マンションのモデルルーム訪問している中では「1年前より更に価格が上がっているし結構厳しいな〜」と言うのが所感です。

最近のマンション価格は新築・中古ともに年々右肩上がり、今年も既に絶賛右肩上がり

新築マンションでは住友不動産でしかほぼ見なかった時期以降値上げを、多くのデベロッパーが段階値上げを実行するようになっています。
※「今年も絶賛右肩上がり」は1期より2期以降で値上げしたことを意味しています。

でも、そんな中でも「値上がりするマンションの特徴があるよね?」と思っていますので、その辺りをまとめていきます。

〜余談〜
よく言われる規模・最高層別のRVのデータです。
これに駅距離・駅力なども加わり最終的にRVの参考値となります。

出典:東京カンテイ 大規模ほどRVは高い傾向


出典:東京カンテイ 最高層が高いほどRVは高い傾向

そもそもRVってどこまで重要視するか?

私は転勤族のため数年サイクルでくる転勤リスクを考慮してRVに拘っていて残債割れするような物件・住戸は対象外ですが、本来は1つのマンション・街に永住するような選択が良いと思っています。

こう言うと『賃貸で良いのでは?』という意見もありますが、分譲マンション、ましてや都心のタワーマンションに購入時と同じような月額コストで賃貸に住めるか?というと難しいことがほとんどです。

愛するSUUMOで「購入VS賃貸」のテーマが年に数回ありますが、あくまでコスト比較であって「設備・仕様・共用施設・資産性…」などの条件が加味されていないのでズルいのですが、一方、転勤や家族構成の変化、ライフスタイルの変化などに考慮して確かに流動性は必要です。

個人的に伝えたいRVに関するメッセージは、
  1. 儲からないまでも残債割れリスクが少ないがRVの合格点
  2. 数年後に同じ価格帯(価格維持)で売却可能なレベルは近年では超優良物件
  3. 新築時より値上がりするマンションは年に1〜2棟あるかないかレベル(抽選物件も多くそもそも買えない可能性が高い)
です。

そんな新築マンションを探すのもなかなか難しくなってきましたが、人生何があるかわからないからこそ万一のリスク回避のためRVはある程度意識しておきたい所です。

ただ、RVを意識しすぎは良くないかなとは思っています。

含み益が出たとしても結果的に売ることがなければ意味がない(精神的に安定はします)ですし、「エリア内で自分の物件だけが高くなる」であれば住み替えは検討しやすいですが、「エリア一帯が高くっている」であれば意外と住み替え検討は難しいもんです。

私自身、売却活動を2回経験しましたがラクじゃないと感じています。

また、人気物件のRVが高そうな住戸に申込したものの抽選で落選した回数は片手で収まらない数を経験しています。
実需で購入しようと真剣に考えて決心した申込も落選してしまえば何も残りません
それよりは多少RVが少なそうでも倍率の低い住戸、確実に購入出来る無抽選住戸・先着順住戸を狙う方が精神的にも安定しますし、結果的にマンション選びが長引いて市況が更に高くなる前に購入出来るコツかもしれません。
(もちろん、当選した時の感動は忘れられないものになりますが)

姉妹ブログのスムログでもこうさんもリセールバリューに関する記事出していますので併せてご覧ください。
〜余談〜

関西の駅別RVランキング。
天王寺のマンションはあべのハルカスなどの再開発後に大幅値上げしたようです。

出典:東京カンテイ。『その駅RV良いの?』と思うような駅もありますが1つの参考として。

グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEで見る新築未入居価格 考察

では、実際RVの傾向が見られた新築マンションの直近の事例を元に、どのような要素が重要であるのかを見ていきます。
事例は2022年1月に入居が開始したグランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEで見ていきます。

掲示板:グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEってどうですか?

グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE

新築時の坪単価

本物件は新築販売時に予算に応じた住戸しか価格表を見せてくれませんでしたので全体が把握出来ておりませんが、当時モデルルームで聞いていた坪単価は凡そ…
  • 低層階:310万
  • 中層階:330万
  • 高層階:390万
  • 全体平均:350万
これでも2019年販売開始時には『高すぎやな!完成したばかりのグランドメゾン新梅田タワー(ミニグラメ)より1,000万円以上高い…』と思った値付けでしたが、3年後の入居開始後に販売された新築未入居物件はかなり値上がりをしていました。

新築未入居売出価格(売出ベース)

以下は2022年2月末の売り出し中古物件で凡そ全体の5%の45件程が売りに出ている状況でした。
(既に売却済みの住戸もありますがリストアップしたのでそのまま掲載しております)

グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE

中古販売価格を階数順で表示


仲介会社の友人に確認した所、既に10件以上は売れているようです。

ザックリですが・・・
  • 1月初期の中古売り出し価格は新築時+1,000万円〜1,300万円程度
  • 売れ行きが良く最近の売り出しは+1,500万円〜2,000万円程度も
  • 最上階51階は+6,000万円近く乗せて成約
おぉ、最上階の6,000万円値上げってマンション1つ買える価格やんと思うくらい値上がりしています。

ただ東京のブランズタワー豊洲のキャンセル再販売住戸が+5,500万円で成約、ブリリアタワー堂島の2期1次のExecutiveの値上げも+6,000万円程度だったので、値上がりする物件・住戸は大幅値上げでも売れるのが実証されていますね。
(ただ、値上がりする可能性が高いと分かっていても(気持ち的に)買えない人が大多数だと思いますが…)

東向き中層階の眺望。うめきた2期・大阪駅がクリアに見えます

新築時坪単価・未入居中古坪単価比較

グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE

新築販売時との坪単価比較


70㎡換算だと凡そ1,700万円弱の値上がりです。

本物件は2期以降値上げして販売されたので1期で購入している人は+2,000万くらいの価値になっているかもしれません。
(実際は新築時の初期費用、売却時の仲介手数料、税金を加味すると手残りはもっと少ないです)

果たしてこの未入居価格がベラボーに高いかというと、私はそうでもないと思っています

大阪市内もこの3年で新築マンション・中古マンションともに大幅に値上がりしていますし、「ブリリアタワー堂島」のような超高額物件は一旦置いておいて、大阪市内本町駅周辺の新築タワーマンションは平均坪単価が400万円弱になってきており、現時点でも段階的な値上げをしていますので、それらと比べると低層・中層階の坪単価は同等くらいかと感じます。

むしろ、新築マンションが値上がりするに吊られて未入居価格も更に値上げしてくるかと思います。
実際、1月の引渡し当初の売出価格より2月末時点の売出価格の方が坪単価的にも高いです。

大阪市内本町周辺の新築タワーマンション価格 2022年3月時点 ※出典:ブランズタワー大阪本町HP資料に加筆

本物件で学ぶRVが高くなる要素

RVにおける重要な要素

リセールバリューが高いマンションのキーワードは「駅直結・駅近」・「大規模」等色々ありますが、本物件の事例から見ると以下の要素が盛り込まれてます…
  1. 大規模
    (871戸で大阪のタワーマンションの中ではTOP3の規模。本物件に限らず完成した後だからこそわかるランドマーク性は重要)
  2. 最階層
    (51階建て JR大阪駅周辺・福島駅周辺のタワーマンションではTOPクラスの階層)
  3. デザイン・共用施設
    (大規模ならでは充実さ)
  4. 生活利便性
    (スーパーや保育園が直結)
  5. 再開発地域
    (うめきた2期・JR大阪駅新駅など)
  6. 同エリアでの後発新築物件有無
    (後発新築物件がないことが望ましい。サラリーマンで購入出来る物件はシエリアタワー大阪福島等、大阪駅から本物件より少し離れる)
  7. 後発新築物件の高値販売
    (後発物件がある場合は更に高値販売が予定されていたら期待出来る。うめきた2期・ブリリアタワー堂島・梅田ガーデンレジデンスなどが超高額)
  8. そもそもの物件価格
    (周辺中古価格よりは高かったが後発物件よりは安価であった)
  9. 都心へのアクセス
    (駅近ではないもののJR大阪駅までは徒歩圏内)
    ※駅直結・駅近・・・✖️
    (本物件はJR福島駅まで徒歩8分のためお世辞にも駅近とは言えない・・・)
ザッと上記のような項目が総合的に加味されて価格上昇に繋がっていると思いますが、特に大規模物件は新築時販売時に多くの戸数を完売させるために向きや階数等で値付けが安い住戸(価格の歪み・ミスプライス・パンダ部屋等)があることが多い(特に第1期)ので、そういった住戸を狙えるとRVも高いです。

上記全てが当てはまることがなくても上記の中から複数項目を満たすような新築マンションはRVが期待出来るマンションと言えますので、RVを重視する方は自身が検討されている物件に当てはめて整理していただくことをオススメします!

その中でも特に重要な要素

  1. No1/2/3(大規模/最高層/共用施設)
    何もない空地の段階ではイメージしづらいのですが、完成した後にはその大きさやランドマーク性に気付くことが多いと思います完成した後に『このマンションカッコいい、遠くからでも目立つ』と言うのは単純なんですが、人気になる重要な要素となります。新築でデベロッパーが広域でプロモーションするのと異なり、中古マンションはマンション自体が広告塔になる必要があるため遠くからでも多くの人に認知されるマンションかどうかは意識したいです。
  2. No5(再開発地域)
    再開発は大阪最大規模の最期の開発と言われている「うめきた2期エリア」まで本物件から徒歩5分前後でアクセス可能です。2019年の本物件販売開始の時にもうめきた2期の事業者は既に決まっていましたが、最近になり新しいパースが出たり、ラグジュアリーホテルの誘致が確定したり具体化により期待値が高まっています。既に本物件には再開発状況が一部折り込まれていましたが、より具体化したことで更に価格上昇に繋がったと感じます。最近の大阪市内の新築マンションの多くが『うめきた2期再開発で価値が上昇』という言葉を巧みに使います、徒歩圏内でなくても…
  3. 1番の価格上昇の要因 No7/8(後発物件・価格)
    後発の新築マンションが更に高いことから本物件も引き上げられていることが1番の要因かと思います。同ランクでは語れないかと思いますが、JR大阪駅1キロ周辺の後発新築マンションで見た時に「ブリリアタワー堂島」、「梅田ガーデンレジデンス」、「うめきた2期タワーマンション」などが坪600万以上(うめきた2期は想定)の世界のため、本物件も引っ張られて大幅に値上がりしたと思っています。流石にアッパーは来ること思いますが、「ブリリアタワー堂島」などの時期以降販売が高値になればなるほど、本物件も徐々に値上がりするかとは見ています。

うめきた2期完成予想図

新築未入居物件の値上がり類似事例

名古屋

ザ・パークハウス名古屋

ザ・パークハウス名古屋

出典:ザ・パークハウス名古屋


2020年に販売開始して一部の棟では入居が開始しているマンションですが、この物件もRVが期待出来る要素が複数ありました。
  • 大規模・共用施設充実
  • 生活利便性・再開発(鉄板中の鉄板、新しく完成する大型イオンモールとデッキ直結!)
  • そもそもの物件価格が安い
  • 後発物件が軒並み高い(名古屋駅周辺はもうすでに買えないレベル・・・
  • 都心へのアクセス(名古屋駅まで徒歩12分くらい)
元値が安かったため2期以降はデベロッパーが段階的に値上げして販売していても順調に売れ、未入居価格は1期販売時から+1,500万〜2,000万円で販売されています。
私も1期は申込みしましたが、10倍近い倍率で落選。

考察としては…RVが高いと言うことは投資家の方も多く、実需の方が本気で欲しいと思っても買えない可能性も高いので一長一短である。

出典:イオン公式。イオンモールにマンションからデッキ直結は羨ましい

東京

ブランズタワー豊洲

ブランズタワー豊洲 圧倒的開放感!


2019年に販売開始、入居前に完売している物件です。
  • 大規模・共用施設充実(2021年竣工のタワーマンションで日本で1番戸数が多い)
  • 生活利便性・再開発(スーパーも隣接)
  • 後発物件が無い(豊洲に限ってはこの影響が強いと思います)
  • 都心のアクセス・駅距離
徐々にデベロッパーが値段を上げて販売を続け、最終的にはキャンセル物件が大幅値上げしても入居前完売する結果となりました。
(キャンセル住戸で1番値上がりした価格は+5,500万円前後)

既に新築未入居での販売も複数販売されておりますが、一部住戸のみの確認ですが新築販売時+2,500万円値上がり…

私も1期で見に行きましたが、2019年当時で周辺の豊洲中古マンションと比較してもかなり高かったので見送りましたが、Twitterの内覧会写真を見れば見るほど欲しかった・・・

考察としては…都心で新築時の価格が高い程RVが高くなる可能性があるマンションだと分かったとして、果たして数年先を見越して1期で買えるか?その勇気は相当のものです。

ららぽーと豊洲からのアングル。存在感が際立つ豊洲No1にふさわしいタワマンです。

結局、新築未入居の転売価格ってどうなの?

私自身は転売価格で購入することはない(価格的にここまで値上がりしたら買えないが正解)ですが、完成した実際のマンションを見て気に入ったのであれば行くべきだと思います。

新築時、特に1期の段階から約3年後のマンションが完成した時のイメージをしっかり頭で描くのはかなり難しいもんです。

結局、完成した後に現地に行って『パース通りやけどカッコいい、やっぱり欲しい』、『完成が近づくにつれ注目浴びて人気物件になった』など実物見て欲しくなるのが人間の心理。
時には「沿線や商業施設等の再開発が後で決まる」ケースもあるため、販売途中から価値が上がることもあります。

そして、この数年の間にマンション市況は高騰して、今から販売される新築マンションが軒並み高くなっているのであれば、「元の新築時の価格と比較するのではなく」「今の周辺の新築マンション価格と比較」するのが正しい判断です(私は女々しいので引きずるタイプですが)

これが出来ないと「転売価格高いな!絶対買わない」となるのですが、買わない間に結果的にズルズルと更にマンションが高くなる可能性もあり、いつまで経っても買えない(新築含めて)ことに繋がるので、意識して欲しいことは通常の新築マンション購入時と一緒ですが・・・
  1. 予算上限を把握する・上限予算を決める
  2. 購入判断の期限を決める(長期に渡り比較検討する間にどんどん高くなることも)
  3. 過去の価格ではなく、今出ている価格の中で判断する(これが出来ないと永遠に買えない可能性あり
※新築未入居の転売推奨みたいな書き方をしていますが、私自身は数年住んで売却するスタンスです。

なお、グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEの近くに「パークナード新梅田アーバンパレス」というマンションがあり、一度完売しておりましたが再販売住戸として6戸限定で販売が開始されております。
※再販事業者による販売

こちらも2年程度の期間を経て新築時より値上がりしていますが、仕様が良く眺望も良い住戸ばかりなので今後のポテンシャルを加味するとオススメ出来るマンションです(別途記事化予定)。

問い合わせは多いようなので気になる方はお早めに資料請求を。
パークナード新梅田アーバンパレス

最期のメッセージ

上記要素を多く満たすRVが期待出来そうな物件があったとして、皆さんが迷わずGo出来るかと言うと答えはNoだと思っています。

なぜならば、上記要素を多く満たすマンションは都心マンションが多い傾向のため、そもそものグロスが高くハズれた時のリスクを考えると簡単に購入しよう!とはならないはずです。
私自身『高い買い物だからこそ、万一値下がりしたらどうしよう?』を悶々と考えながら毎回購入をしています。

もちろんRVは重要な要素ですが、まずはご自身の優先すべき項目(エリアや価格帯など)を満たす物件を選定しながら、候補の複数物件の中でリセールも意識していったら良いかと思っています。最初からリセール重視だと『本来は郊外派の方も大阪市内の高額なタワーマンションを購入してね!』と言う見解になってしまいますので。

優先すべき項目が決まったら周辺の新築価格と中古価格、今後の供給予定物件などの情報を総合的に考慮して候補の新築マンションのRVの期待値を探っていきましょう。

ちなみに、マンションすごろくとして物件レビューの際に「すごろく期待値」で一定のRVの目安を出しています
過去、TOP2に点数が高い物件は
  1. グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE:95点
  2. ブリリアタワー堂島:90点
    ※過去のブログ記事にジャンプします。

【大阪】「グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE」 オススメ!「関西マンションすごろく」



【大阪】「ブリリアタワー堂島」〜PART2〜 最新版の価格更新 値下げ住戸・値上げ住戸をどう考える?「関西マンションすごろく」



数値の保証はしておりませんが、上記RVの重要な要素をもとに期待値を出しておりますので今後も「すごろく期待値」もご参考ください。

次回:リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎 ※RVも期待出来ます!

なかなかRV期待出来る物件はないよ、と言いながら次回は早速2022年で1番の期待値の高いタワーマンションのご紹介です。
既に4月頭のモデルルーム予約までいっぱいのようで、人気が出過ぎて買えない可能性も高そうですが本当に素晴らしいマンションです。

マンションコミュニティの出張所には簡単なレポートを作成しておりますので、以下のリンクのNo12.No20をまずはご覧いただき、1期の抽選販売に間に合うように資料請求とモデルルーム予約をお願いします。
関西マンションすごろくの出張所

リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎

出典:リバーガーデンタワー上町台筆ヶ崎。豪華なエントランスホール


本日は以上です。

次回のブログもぜひご一読ください。

Twitterにもマンション情報、高層ビル等を投稿しています。ぜひフォローお願い致します!

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年4月時点)
-購入3軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
2022年内に追加1軒新築マンション購入予定。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

4 件のコメント

  • オハマ より:

    なんか今販売中の物件で欲しいなと思う物件ないんで、新築未入居もありな気がしてきました。

    • 関西マンションすごろく [大阪] より:

      オハマさん

      コメントありがとうございます。

      新築未入居は一斉に売り出しされて棟内競合が起こりやすいので一時的に弱気価格になる時や値引き交渉がしやすかったりもしますので、気になる住戸あったらとりあえず見に行くのが良いかと思います。
      SUUMOなどで売りに出ている価格からご相談出来るケースもありますよ。

      今販売中の物件で欲しいと思う物件がない・・・
      オハマさんにオススメの新築・中古物件を紹介出来るように頑張りたいと思います!

      今後とも宜しくお願い致します。

  • みんみん より:

    グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEではなく、ブランズタワー梅田Northを購入したのですが、比較してRVは落ちるでしょうか?
    うめきた2期に距離が近いかと期待してたんですが。。。

    • みんみんさん

      コメントありがとうございます。
      事例は最近完成した大型のタワーマンションとして事例を出しただけなのでご安心ください。

      なお、RVで言うとブランズタワー梅田Northの方が良いです。
      約2年前に完成した物件で分譲価格もグランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEより少し安価な部屋が多かった印象ですし、今の中古価格としてはブランズタワー梅田Northの方が同じ階層・広さなら値段が高いのでRVは良いです。

      大阪のここ最近のすごろく成功例だと
      サンクタスタワーひびきの街→ザ・パークハウス中之島タワー→ブランズタワー梅田North→グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEかなと思います。
      当然そんなうまくいっている人はほぼいないかと思いますが、そんなすごろくをしたかったと妄想しています。

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