【大阪】「ブリリアタワー堂島」〜PART2〜 最新版の価格更新 値下げ住戸・値上げ住戸をどう考える?「関西マンションすごろく」


今回は大阪市北区に完成する大阪駅から徒歩9分の立地に位置する49階建てのブリリアタワー堂島のモデルルーム訪問レポートPART2です。

今までの記事で2回ブリリアタワー堂島について記載しており、今回は7月時点の予定価格からより詳細な価格が出てきましたので、住戸毎の値上げ・値下げと大阪の高級物件のポテンシャルを中心に書いていきたいと思います。
※実際は予定価格の詳細が決まってきただけなので、値上げ・値下げの表現は正しくないかもしれませんが…
  1. 【1回目】ブリリアタワー堂島のモデルルーム初回訪問 〜全体像・共用部・当時の予定価格など〜
  2. 【2回目】大阪タワーさんとの対談 〜梅田ガーデンレジデンス との比較〜
  3. 【今回】最新版の価格考察
    ※リンクは過去記事にジャンプしますので、合わせてご覧ください。

階層毎の仕様

低層階のOceanでも一般的なタワーマンションの最上階クラスの仕様になっています。
The Skyは異次元の世界です…

Ocean

Oceanでも玄関前のアルコーブから十分レベルが高いです。

天井高は…
・〜20階:2.7m
・21階〜27階:2.8m

天井カセットエアコンは…
・〜20階:85㎡以上の住戸:リビングダイニング
・21階〜27階:70㎡以上90㎡未満の住戸:リビングダイニング
:90㎡以上の住戸:全居室

出典:ブリリアタワー堂島公式HP

出典:ブリリアタワー堂島公式HP


出典:ブリリアタワー堂島公式HP

出典:ブリリアタワー堂島公式HP

Executive

このアルコーブはリッツ・カールトンなどの高級ホテルにも使われている面材と同様の仕様のようです。
高級感漂う雰囲気・・・最高です!

天井高:3.0m

天井カセットエアコン:全居室

出典:ブリリアタワー堂島公式HP

出典:ブリリアタワー堂島公式HP


出典:ブリリアタワー堂島公式HP

出典:ブリリアタワー堂島公式HP

The Sky

これマンションのアルコーブでしょうか…
しかも通常の玄関より背が高いため、非常に重厚感があります。

私はこのレベルのアルコーブは二度と目にすることはないかと思います。

天井高
・47階:3.85m
・48階:4.0m

天井カセットエアコン:全居室

出典:ブリリアタワー堂島公式HP

出典:ブリリアタワー堂島公式HP


出典:ブリリアタワー堂島公式HP

出典:ブリリアタワー堂島公式HP

最新版の価格について

前回は優先案内会の時の予定価格でしたが、概ね価格帯が決まってきました。
※まだ多少の変動はあり、10月末に正式価格決定となります。

階数毎の価格変動サマリー

  • Oceanは全住戸共通して予定価格より値下げ、最大値下げ幅は900万円(平均570万円値下げ)
  • Executiveは全体的に予定価格より値上げ、最大値上げ幅は900万円(平均500万値上げ)
  • Premiumは値上げ住戸・値下げ住戸半々、最大値下げ幅は1,000万円
  • The Skyは住戸毎に大きく増減、▲2,000万円〜+3,000万円までの振れ幅

7月時点の販売予定価格と10月時点の最新版価格の比較

個人的に購入検討しているOceanが値下げしたことは嬉しくも悲しくも感じます(笑)

実需として長期間住むことを前提にするのであれば、私自身が検討してO-70Bは▲800万円は非常に嬉しいですが、半住半投で数年で売ることを考えると、現在の市場評価としてOceanの値付けは高かったということでしょうか…

個人的にはグランフロント大阪オーナーズタワーの中古価格を見る限り、予定価格のままでも十分売れる値付け感だとは思っていましたが…

※以下の価格表はスマホの場合、スワイプして動かすことが可能です。

階数

間取りタイプ

平米数

販売予定価格
(万円)
※7月末

坪単価
(万円)
※7月末

最新価格
(万円)
※10月

増減価格
(万円)

最新価格 坪単価
(万円)
※10月

Ocean
15階

O-47A

47.31

6,800

474

6,200

-600

432

0-65A

65.71

9,100

457

8,200

-900

412

0-62A

62.94

8,600

451

8,200

-400

430

0-38A

38.71

5,800

494

5,200

-600

443

0-70B

70.67

9,600

448

8,800

-800

411

O-54A

54.47

7,300

442

7,100

-200

430

Ocean
25階

O-110A

110.44

17,000

508

16,300

-700

487

O-70A

70.29

10,000

469

9,600

-400

451

O-80A

80.20

12,000

494

11,300

-700

465

O-91A

91.69

14,000

504

13,600

-400

489

Executive
40階

E-127A

127.43

30,000

777

30,300

300

785

E-85A

85.66

16,000

616

16,900

900

651

E-66A

66.08

13,000

649

12,900

-100

644

E-92A

92.58

17,000

606

17,600

600

627

E-116A

116.91

27,000

762

27,900

900

788

E-74A

74.66

15,000

663

15,500

500

685

E-62A

62.57

12,000

633

12,400

400

654

Premium
45階

P-74A

74.25

17,000

756

17,800

800

791

P-68A

68.51

16,000

771

16,400

400

790

P-86A

86.33

20,000

765

20,500

500

784

P-63A

63.91

15,000

775

14,500

-500

749

P-110A

110.7

25,000

745

25,000

0

745

P-96A

96.3

22,000

754

21,000

-200

720

The Sky
47階

S-226A

226.32

85,000

1,239

88,000

3,000

1,283

S-103A

103.62

35,000

1,115

33,000

-2,000

1,051

S-129A

129.72

45,000

1,145

43,000

-2,000

1,094

S-170A

170.01

55,000

1,068

57,000

2,000

1,106

S-236A

236.06

85,000

1,188

88,000

3,000

1,230

The Sky
48階

S-228A

228.46

未定

未定

108,000

1,560

管理費・修繕積立金

  • Ocean:528円/平米
  • Executive以上:616円/平米
ホテル上にあたるExecutive以上は使える共用施設が多いこと、世帯あたりのエレベーターの数が多いことも影響して平米あたり約100円高いです。

大阪としては過去最高に高い水準ですが、Ocean70平米でインターネット代金込みで38,840円/月なので、このクラスのマンションが購入出来る方からするとそんなに高くはないかなと思います。

現時点の要望状況

全タイプは確認できていませんが、全体的に多くの住戸に要望は入っており、特に角部屋が人気です。
階数で言うと、ホテル下のOceanよりホテル上のExecutive以上が特に人気な様子です。

ちなみに、Executiveは2LDK62平米の住戸が12,400万円(坪650万超え)…
この価格帯で抽選になる部屋が多いとなると、大阪の高級マンションとしては今後の期待値も高いと思っています。
※『みなさんどんだけお金持ちなのか』と、ただただ驚くばかりですが…
  • Ocean:O-38Aのグロス最安住戸、角部屋を中心に抽選倍率は高い(10倍を超える住戸もチラホラ)
  • Executive以上:特に角部屋の人気が高く、多くの住戸で数倍の要望が入っており抽選(こちらも10倍前後の部屋も)
  • The Sky最上階:10億超えの部屋も5倍前後の要望
大阪の物件でここまで抽選祭りになる物件ってあったでしょうか…
私は、約10年前に3回申し込みして全滅した「大阪ひびきの街 ザ ・サンクタスタワー」以来かなと感じます。
※当時は4倍・8倍・30倍で落選しました。

最新版価格・要望状況からの考察

大阪最高峰の値段ではあるものの、大阪市北区を中心とした多くの再開発や今後の大規模イベントを考慮すると、むしろ安いと思える価格帯です。

また、多くの住戸で要望が入り抽選倍率も高いことを踏まえると、大阪の物件として人気物件なのは間違いないため予算がクリア出来る方は購入して間違い物件です。
(Oceanの価格が値下げしたことにより人気があまりないかなと思いましたが、そんな心配は無用でした。)

ホテル上のExecutive以上はサラリーマン世帯では正直厳しい価格帯ですが、Oceanは二馬力のパワーカップルだと選択肢に入る方もいるかと思います。

目安価格となる築8年のグランフロント大阪オーナーズタワーの中古が坪570万円程度なので、数年住んだ後のリセール観点でもそんなに心配する必要はなさそうです。

大阪の超高級マンション市況

東京と比較すると大阪は超高級マンションが少ない状況で、新築で今後販売が確定している本物件クラスの超高級マンションは
「うめきた2期タワーマンション北街区(482戸予定)」
「うめきた2期タワーマンション南街区」
くらいなので、圧倒的に供給量が少なく中古市場でも人気は出るのは間違いないかと思います。
※南東の三井不動産は確定情報がないため未考慮

今後の大阪のポテンシャル

  • うめきた2期/大阪駅西口新駅ビル/大阪中央郵便局跡地などの大規模再開発
    大阪市北区を中心とした大規模再開発による就業人口、観光人口の増加
    集客力:うめきただけでも年間5,000万人以上の集約力現在の以下の工事風景が2024年の街びらき〜2027年度の全面開業を迎えると大阪駅周辺は更に進化します。


    うめきた2期

    うめきた2期完成パース

  • 2025年大阪・関西万博
    来場者:半年で2,820万人
    経済波及効果:2兆円万博は経済波及効果だけなく、鉄道の延伸も大きな価値を生み出します。
    万博開業時には大阪メトロ中央線が延伸確定大阪IRの誘致が決定されると京阪中之島線・JR桜島線の延伸が濃厚となります。ブリリアタワー堂島は延伸計画のJRと京阪の2路線が近いため、延伸が確定すると大阪IR予定地の夢洲までのアクセスが飛躍的に向上されます。

    sankeibiz

    出典:sankeibiz

  • 大阪IRの期待(正式決定は来年を予定)
    カジノ事業者投資額:1兆円越えの再開発(2028年頃に一部開業予定)
    来場者:2,000万人/年
    経済波及効果:7,600億円/年
    雇用創出:8.8万人/年
    万博と異なり、ほぼ恒久的な施設として毎年多くの方が大阪に訪れることになります。
    カジノだけでなく、高級ホテル・観光施設・MICE施設など、海外の事例を見ると特に富裕層の方が多く訪れる街に大阪は更に進化します。ちなみに、完全に私見ですが大阪IRの国の選定は濃厚だと思っています。
    ・IRに参画表明している地域の中でも一番人口・観光客も多いのが大阪IR
    ・大阪だけでなく、奈良県・京都府などの関西主要観光スポットへの移動も1時間以内のため経済波及効果が大きい
    ・2025年の世界イベント大阪・関西万博の跡地を段階的にIRエリア化していくことで万博をレガシーに残す
    ・大阪IRはMGMとオリックスの共同体が事業者。オリックスは関西国際空港も保有しており国内外の玄関口も連携可能
    ・大阪はインバウンドに人気で、更に多くの観光客を大阪IRに送客可能
    ・大阪IR開業数年後の2031年になにわ筋線が開通することで関西国際空港からの移動が更に短縮可能(西本町駅か中之島駅で接続して移動することになりそう)

大阪IR完成パース

  • インバウンド需要(数年で戻ることを想定)
    大阪は2019年のコロナ前では東京に次ぐ2番目の観光都市で年間1,200万人を超えるのインバウンド需要があり、需要が戻ることで特に高価格帯のマンションの販売が進むことが予想されます。コロナ前の大阪のインバウンドの数は凄かったですからね…

    出典:訪日ラボ

  • 大阪の超高級マンションの供給不足
    上記を踏まえると、大阪駅・梅田駅近辺は全体的に更に人気が高まることが想定されますが、特にブリリアタワー堂島クラスの超高級物件は数が少ないので中古市場でもより一層注目度は高くなります。【大阪市北区の超高級マンション(すごろく視点)】
    ・グランフロント大阪オーナーズタワー(525戸) ※中古:坪570万円程度
    ・ブリリアタワー堂島(463戸)
    ・うめきた2期 北街区(482戸予定)
    ・うめきた2期 南街区(600戸?)

不動産サイトのマンションレビューのマンション騰落率ランキング(大阪市北区)でもグランフロント大阪オーナーズタワーは1位の+65.3%です。
大阪市北区平均の騰落率よりも数値が圧倒的に数値が高く、超高級マンションの人気が高いことが伺えます。

なお、2位はブリリアタワー堂島の横にある堂島ザ レジデンスマークタワーです。

マンションレビュー

出典:マンションレビュー

すごろく期待値

【前回】すごろく期待値:70点
【今回】すごろく期待値:90点(上方修正)

まとめ

価格は高いものの、それを上回る魅力が詰まっている物件であり、予算的に十分クリア出来る方で検討中の方は迷わずGOすべきです!

大阪駅を中心とした再開発や2025年以降の大型イベント、後発のうめきた2期のタワーマンションが更に高額となれば、本物件の価格はまだまだ魅力的だと思います。

既に高倍率な部屋も多くあるため検討中の方は早めにモデルルームにご訪問ください!

ブリリアタワー堂島

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報を発信致します。 ◾︎2021年に3軒目のタワーマンションを大阪で購入。 ◾︎2024年頃に住める(引っ越しする)4軒目のマンションを検討中。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。 ◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

2 件のコメント

  • マンション検討中さん より:

    オーシャンの安い部屋の10倍以上はわかるのですがエグゼクティブ以上で10倍前後、要望が入っている部屋があるって本当ですか?
    お金持ち多すぎてビックリです。

    • 関西マンションすごろく [大阪] より:

      マンション検討中さま

      コメントありがとうございます!
      10月初旬の状態で既に10倍前後の部屋があります。

      これから本申込をしていくので、抽選倍率を避けるための多少の住戸移動はあると思いますが、
      更に絶対数が増えると思いますので激戦なのは間違いありません。

      そうです、私もお金持ちが多すぎてビックリです(笑)

      ただ、他のマンションと異なり実需より投資家の購入が多いマンションなので、普通じゃないマンションだと捉えています。

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