【相談返し】一次取得者 大阪市北区で予算5,000万円前後のリセール重視のマンション選び「すごろく」


スムラボで新しく開始した「無料相談の記事化」のご相談をいただきましたので、初相談返しの記事を書いていきたいと思います。

無料相談の記事化については、通常の新築マンションのブログよりスピーディーに対応していき、記事化に加えて記事には記載出来ない内容も個別にメール等でお送りしたいと思います。

なお、私が初めてマンションを購入したのは9年程前でしたが、当時はマンションブロガーはほぼいなかったですし、Twitterでマンション情報を発信している人もいなかったこともあり、誰にも相談出来ないまま購入しました。
購入後も『これで良かったのかな?』と悩んだこともありましたし、初めての売却時も誰にも相談しないまま売却活動を進めて相場より安く売却してしまったこともあり、色々と反省点は多かったです。

一次取得者の方も、既にマンション購入の経験のある方でも、そのようなマンション売買に関する不安・悩みをスムラボを通じて解決する一助になればと思っていますので、新築・中古マンションの売買に悩んだらお気軽にご相談ください!

相談内容

■ニックネーム
たろうさん

■ご相談内容
定年前に売却予定なのでリセールの高い(高そうな)大阪市北区の新築又は中古物件をアドバイスをいただきたいです。

■補足情報
○家族構成40代単身家族変化なしの予定です。
○年収750万、大阪市南部通勤(在宅勤務なし、電車通勤)
大阪市内北区メインでリセールいいのがあれば中央区・西区なども(御堂筋線・堺筋線・谷町線)。
○新築検討:
プラウドタワー梅田豊崎 シエリアタワー大阪天満橋 ウエリスタワー京町堀

シエリアタワー大阪福島 ソルティア天神橋一丁目 ラシュレ扇町公園
etc
○広さ:45平米~65平米1LDK~2LDK
○予算:6000万まで5000万前後希望
○ある程度眺望がある部屋、駅から徒歩7分未満希望です。
○賃貸更新をきっかけに購入検討中、13年~20年で売却予定です。
○一次取得(賃貸から取得、転勤の可能性あり、賃貸需要)
○修繕積立の不安があるため中規模~希望です。
○新築・中古(築15年くらいまで)希望です。

掲示板
プラウドタワー梅田豊崎どうでしょう?
シエリアタワー大阪天満橋ってどうですか?
ウエリスタワー京町堀ってどうですか?
シエリアタワー大阪福島ってどうですか?
ソルティア天神橋一丁目ってどうですか?
ラシュレ扇町公園ってどうですか?

質問内容は大阪タワーさんにご質問いただいた方と同様の方で、検討中の新築マンション情報が少し追加されています。
(同様のご質問をいただいてもブロガーによって考え方は異なるので、同じご質問をいただいてもご回答致します!)

〜新築の場合〜

結論

私ならラシュレ扇町公園を選択します。
※大阪タワーさんと別のマンションを選択しようと思いましたが、しっかり検討しました。

新築検討されていたマンションの中で条件的にピックアップしたのが「ラシュレ扇町公園」と「プラウドタワー梅田豊崎
どちらもパークフロントを強調している物件ですね。

ラシュレ扇町公園。駅1分、扇町公園1分、天神橋筋商店街1分と立地は最高です。


プラウドタワー梅田豊崎。こちらも目の前は大きな公園で眺望の抜け感は良い。


ちなみに「プラウドタワー梅田豊崎」とは非常に悩みました…
なぜなら、15年後くらいに売却する場合、この2つなら「プラウドタワー梅田豊崎」の方が高く売れるとは思っています。

プラウドタワー梅田豊崎は昨年の私のブログでも「値段は安いけどもう一声」的な内容を記載しておりましたが、要望があまり集まらなかったことから当時の予定価格から何度か価格見直しが入り、現在は大阪市のタワマンの中ではかなり安い価格帯になっています。
価格見直しが入ったおかげか販売自体は好調になった様です。
相談者様の検討されている部屋も昨年の予定価格から500万円程下がっておりますので、新築タワマンを狙う方からすると今回相談がある2LDKだけでなく、3LDKも魅力的な住戸はあります。

【大阪】「プラウドタワー梅田豊崎」梅田徒歩圏内!北区最後の坪270万台スタートの新築タワマン?!「関西マンションすごろく」



相談者はリセールや駅距離以外に、眺望も重視していることがわかるのですが、価格帯と階数のイメージだと…

  • プラウドタワー梅田豊崎:20階以下:坪309万円(南向き、Park &梅田view)
  • ラシュレ扇町公園:10階以下:坪303万円(西向き、パークview)
ほぼ同等額でプラウドタワー梅田豊崎の方が10階以上高いフロアを選択することが可能であり、プラウドタワー梅田豊崎の20階程度の部屋からだと、梅田の高層ビル群が綺麗に見えるは魅力的です。

プラウドタワー梅田豊崎20階相当をイメージ。グーグルアース参照


また、リセールの観点で言うとラシュレ扇町公園の駅1分は魅力的ですが、如何せん目立たないんですよね。
交通量の多い道路沿いであること、目の前は扇町公園であるものの公園出入口からはほぼ見えないですし、左右の建物との間隔もあまりないため、たぶん歩いててラシュレ扇町公園の存在に気づく人はほぼいない。。

よって、指名買いされることはほぼないですし、スーモで中古・賃貸検索してもあまり目に留まらない想定なので仲介さんが積極的に販売活動しないといけないかなと。
新築と異なり中古マンションにはプロモーションもHPも存在しないので、如何に目立つか、多くの人が知っているマンションかがリセールにも重要だと考えています。

駅1分の利便性を求める層は「ジオタワー天六」、「ローレルタワー梅田」など、扇町公園周辺でも人気のタワマンがあったりするので、駅1分の利便性も中古市場では少し薄まる感じはしています。

一方、プラウドタワー梅田豊崎は中津駅前のタワマン3兄弟が人気ではあるものの、周辺からの視認性やプラウドブランド、タワマンを購入したいけど予算は控えめにしたい層等をターゲットに出来たりと中古市場でも強気の価格で値付けしなければそこそこ売れると思っています。
駅こそ7分ほど歩きますが御堂筋線の中津駅を利用可能ですし、雨が降っていれば歩いて1分〜2分の所にあるバス停から大阪駅まで5分程で移動可能なので利便性は悪くありません。

そういった理由からリセールも意識した購入だと「プラウドタワー梅田豊崎」を推すべきかなと最初は考えていました。

※以前、リセールバリューが高いマンションの考察もしていますので合わせてご覧ください。

新築時より高い新築未入居物件(転売価格)の考察 RVの高い物件の共通点は?!「関西マンションすごろく」


なぜラシュレ扇町公園を推すか?

相談者様が13年〜20年住む間の満足度(QOL)はラシュレ扇町公園の方が優れていると思ったからです。

リセールバリューは非常に重要であり、何かあった時に高く売れる・貸せる物件の選定はすべきです。
急な転勤や転職等で引越しをする可能性もあるでしょうし、結婚などで家族構成が変わることもあったり、色んな事情で住んでいるマンションを手放すシーンは出てきますので、その際に、少しでも高く売れる、残債割れせずに売れることは精神的にも安心感があります。

ただ、今回の相談者様の要件を十分に満たすとしたらラシュレ扇町公園の環境は非常に良いです。
  • 駅1分(地下鉄出口までだと10秒程)
  • マンションの真裏が日本一長い天神橋筋商店街で何でも揃う、雨に濡れず買い物が出来る
  • 飲食店天国(個人的にも好きな飲食店が揃いまくっている)
  • 扇町公園view(6階〜10階以下でも抜けます)
今回の相談者様が単身ということもあり、外食するにしても困ることは一切ありませんし、自炊派だとしてもスーパーも近くにあるため生活には困ることはないでしょう。
何より駅1分、地下鉄出口までも雨にほぼ濡れずにアクセス可能なので、堺筋線のため乗り換えは必須かもしれませんが利便性はかなり優れていると思います。

眺望面も階数的にはプラウドタワー梅田豊崎の方が優れていますが、本物件も扇町公園を真正面にしているため抜け感はありますし、ヘップファイブの赤い観覧車も綺麗に見えますね。
10階より下の階数でも比較的似たような景色を堪能出来るのも満足度は高いです。

ラシュレ扇町公園 10階相当の眺望


ラシュレ扇町公園 10階相当の眺望


小規模であまり目立たないということで少々懸念されるリセールも10年以上の期間で見ると残債割れをすることはないレベルだと思っていますので、ネガティブに捉えないでいただければと思います。
言うても大阪市北区の地下鉄駅1分のマンションなので損することはないかと思っています。

そういった意味では10年以上先のリセールの期待より、その10年間を少しでも便利に楽しく過ごすならラシュレ扇町公園をオススメしたいです。
(プラウドタワー梅田豊崎の電車の音もそうですが、ラシュレ扇町公園は横の高速・目の前の道路の騒音は懸念事項となるため、その点は要注意です)

〜中古の場合〜

中古も幅広くなりますが、以下の物件を選定しました。
相談者様には個別に良いと思った部屋をお送りします。

相談者様の要件を元に選定すると、この中だとプラウドタワー北浜が1番良いかな・・・
交通利便性も良く、同じ駅1分のミッドタワー北浜やザ北浜と比較しても割安な中古が多いのでオススメです。

プラウドタワー北浜


堺筋線 北浜駅まで1分で利便性は抜群です。

本町駅周辺の新築タワマンが高騰して平均坪単価が390万円程度になっている中、坪単価330万円を下回る中古も定期的に出てきます。
利便性は非常に高いですが休日は比較的静かなエリアのため、落ち着いた生活が出来ると思います。
梅田も歩ける距離なので、普段梅田で遊ぶ方にもオススメは出来ます。

リセールに関しても割安な住戸を購入していれば残債割れなどはすることがないタワマンかと思いますので、総合的な点数はかなり高いです。

ブランズタワーウェリス心斎橋NORTH


堺筋線 長堀橋駅まで1分で利便性は高いです。

また、マンション目の前の地下鉄出入口から地下に入ってしまえばクリスタ長堀に繋がっており、雨に濡れず心斎橋駅にもアクセス出来る点は魅力的です。
(クリスタ長堀自体に商業施設が入っている点も良い)

メインの生活がキタエリアではなく、ミナミエリアになるので好みは分かれそうですが利便性としては抜群ですし、資産性も高いマンションと思っています。
(飲み屋が多いエリアなのでファミリー層よりは単身者にオススメしたい物件です)

今だと坪単価300万円程度の部屋が出ているのでチェックしたい物件です。

シティタワー東梅田 パークフロント

外観完成予想図
ラシュレ扇町公園と同じ最寄駅になります。
堺筋線 扇町公園まで4分、谷町線も使える南森町駅まで徒歩7分のため利便性は良いです。

本物件も値段がかなり高騰してしまったのですが、低層階は坪単価300万円前後で出ることもあるため、それらの部屋はリセールも結構強いと思います。
共用施設もしっかりしていますし、エントランスなどは住友不動産らしい高級感のある素晴らしい空間です。

グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE


地下鉄使って大阪市南部まで通勤するには駅距離も含めて検討外かもしれませんが、、、

再開発が進むうめきた二期エリアまでも徒歩7分程度の好立地もあり、当時の新築価格からかなり中古価格は値上がり平均坪単価は400万円近くまで上がっています。
そんな中、たまたま坪単価315万円程度の部屋を見つけましたので、リセールの観点考えると非常に魅力的ではあります。
マンションに隣接してスーパーoasisもありますので自炊派にもオススメ出来ますし、福島エリアは飲食店も多いので便利な場所です。

マンション自体は800戸を超えるタワーマンションで共用施設のクオリティも非常に高いので、2024年以降のうめきた二期まちびらき以降の更なる値上がりを見据えるとお得ではあります。
(リセール重視だと中古物件の中でも1番推せます)

〜過去のブログ記事〜

共用施設など、内覧会の様子をまとめておりますのでご覧ください。

【大阪】グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE 一斉入居開始 再内覧「関西マンションすごろく」


その他 中古マンション参考(単身者のモテる中古マンション選び)

過去に別の方から中古マンションの相談をいただいた際にまとめた記事も合わせてご覧ください。
特にモテる中古マンションをピックアップしています。

【大阪】購入相談→中古マンションを真剣に考えてみた 「関西マンションすごろく」


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今回は大阪市北区の物件を中心に相談返しをさせていただきましたが、大阪府内であれば新築・中古のアドバイスは可能ですし、売却を伴った相談も自身の経験を踏まえてご回答させていただきますのでお気軽にご利用ください!

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ABOUTこの記事をかいた人

◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年11月時点)
-購入4軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
2021年に3軒目、2022年に4軒目を購入しましたが、まだまだ自分自身のマンション探しも続きそうです… ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。対応領域:新築購入/中古購入/自宅売却/マンション投資

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

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