【大阪】「プラウドタワー梅田豊崎」梅田徒歩圏内!北区最後の坪270万台スタートの新築タワマン?!「関西マンションすごろく」


今回は大阪市北区に完成するプラウドタワー梅田豊崎のモデルルーム訪問レポートです。

関東と関西の物件の物件調査をしていると、東京にはプラウドタワーは多いですが大阪ではあまりプラウドタワーは見かけません。
2019年に完成した「プラウドタワー北浜」以来でしょうか・・・待望のプラウドタワーのため期待しながらモデルルームに訪問しました。

マンション探しをしている全ての方が感じていると思いますが、大阪の北区・中央区・西区は特に値上がり率が高く、その中でも特にうめきた2期などの再開発が進む梅田徒歩圏内の物件は異常な値上がりをしてます。

ただ、本物件は坪300万以下スタートと良い意味で期待を裏切ってくれました!
正直、グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEがラストかと思いました…

ぜひ3LDK7,000万以下で新築マンションをご検討の方は10月から申込受付開始となりますので、お早めに資料請求&モデルルーム訪問をお願い致します。

プラウドタワー梅田豊崎

公園から見るプラウドタワー梅田豊崎

総評

価格重視の方にオススメ!
少し寂しい立地であるが、北区の梅田徒歩圏内の新築&タワーマンションとしては価格は今後出ないレベルで魅力的!
※言い換えれば都心立地でありながら静かな環境!

まず、価格面については北区としては今後出ないレベルで安価な設定(予定価格)です。
  • 78平米6,500万円台〜
  • 56平米4,800万円台〜
なお、1LDKは無く、3LDKも比較的広めの間取りのため坪単価が安い割にはグロスは普通に見えるかもしれませんが、それでも再開発が進む北区の梅田徒歩1㎞圏内においては、今後、同じような価格帯で新築タワーマンションは数年間出ないと思います。

下の図は公式HPからの抜粋ですが、梅田の再開発として、1〜5は開発済み、6〜11は来年以降に控えている開発です。
6〜11は基本的に大阪駅の西側を中心としておりますが、梅田が更に盛り上がるのは間違いありませんので、そこまでも徒歩圏内の本物件の価値はあると思います。

プラウドタワー梅田豊崎

再開発が進む大阪駅周辺。本物件からはうめきた 2期エリアは少し距離はありますが徒歩圏内!


ただ、タワーマンションと言っても28階建て126戸のコンパクトなので、共用施設は1階に小さなラウンジとテレワークも出来るライブラリーがある程度で、タワーマンションによくあるスカイラウンジ・ゲストルームなどは無いため、共用施設の少なさは事前に把握しておかないとガッカリします。
(タワーマンションでも共用施設少なめを希望する方もいますので、これはこれで刺さる人はいると思います)

また、梅田徒歩圏内と思って華やかな場所をイメージしているとこれまたガッカリします。
確かに茶屋町や阪急梅田駅までは徒歩13分ほどで到着出来るのですが、奥まった場所&近い距離でJR京都線を走る高架がある立地のため、大きな公園が目の前にある以外はココは良いと言える立地的な推しポイントはありません。

そういったところが価格の安さにも反映されているため、【北区で梅田まで徒歩圏内の距離感に魅力を感じている方】であれば価格的な魅力度からもオススメ出来ます。

なお、正直リセールは坪単価が安価な部屋でないと苦戦すると思いますので、どちらかと言うと長期・永住志向の方がベターです。
中古市場だと、本物件の最寄り駅であるOsaka Metro御堂筋線の中津駅に駅直結タワーマンション3兄弟の中古が強すぎて(人気が高い)、それ以外の中津駅最寄り物件の中古価格はかなり控えめです。

特に本物件から徒歩2分くらいのところにある中津駅5分築12年の「レジデンス梅田ローレルタワー」が77平米4,880万円(坪210万円)で売りに出ていることを思うと、少々不安です。
※個人的には近鉄のローレルブランドより、野村のプラウドタワーの方が大好きですが・・・

推しポイント

  • メジャー7の新築タワーマンションでは大阪北区最安値レベル
  • 南側は120mに及ぶ公園viewで低層階でも眺望・日当たりはほぼ永久保証
  • 梅田1キロ圏内の都心立地
  • 大阪の大動脈である御堂筋線の中津駅まで徒歩7分、梅田まで1駅1分の利便性
  • 徒歩嫌いには徒歩1分ちょっとのバス停から「大阪駅前」まで約7分でアクセス可能 ※通勤通学時間は1時間で20本以上
  • 小学校も近く、公園を通って安心安全の楽々通学
  • ZEH-M(ゼッチ・マンション)oriented採用でリビング天井カセットエアコン・Low-E複層ガラスなど仕様は良い(低層階のトイレをタンクレスにして欲しかったが・・・)

残念ポイント

  • 大阪市北区であるものの、立地がかなり奥まった場所で周辺は寂しい立地(言い換えれば都心でも静か)
  • JR京都線が近くを走っており、夜中は騒音が厳しい(後述します)
  • コンパクトなタワーマンションであるため、タワーマンションに期待される共用施設はない
  • 近接中古タワーマンションが安価のためリセールは不安(買うなら長期・永住志向)

    プラウドタワー梅田豊崎

    公園の抜け感は圧巻!

すごろく期待値

すごろく期待値:60点

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて(売却益)、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

物件概要

  • 名称:プラウドタワー梅田豊崎
  • 所在地:大阪府大阪市北区豊崎4丁目65番8(地番)
  • 交通情報:Osaka Metro御堂筋線 「中津」駅 徒歩7分
    阪急電鉄京都線・神戸線・宝塚線 「大阪梅田」駅 徒歩13分
  • 総戸数:126戸
  • 規模: 鉄筋コンクリート 地上28階
  • 入居予定:2023年3月下旬(予定)
  • 事業主(売主):野村不動産株式会社
  • 施工:三井住友建設株式会社
プラウドタワー梅田豊崎

物件概要の地図見て大阪駅や梅田駅が表示されているのは都心の証

アクセス

電車・バス・自転車・徒歩…梅田まで行くならどれも便利です!
深夜にタクシーで大阪駅から乗車してもほぼ1メーターで行ける距離です。

また、新大阪・本町・なんばまでも10分かからないため、交通利便性は抜群です。

プラウドタワー梅田豊崎

主要駅へのアクセスは抜群


■梅田までのアクセスイメージ
  • 電車:最寄りの中津駅まで徒歩7分、中津駅から梅田駅まで電車1分
  • バス:最寄りのバス停まで徒歩2分、大阪駅までバス7分
  • 自転車:阪急梅田駅まで約4分
  • 徒歩:阪急梅田駅まで徒歩13分
私は駅に到着して地下に降りて、目的地に着いた後に地上に出るのが面倒なのでバス便は結構好きです。

本物件の建設地から最寄りのバス停までは110mなので小走りすれば1分もかかりません。
そして、大阪駅の目の前まで7分程で到着出来ますので、大阪駅利用の方はバス利用をオススメします。

プラウドタワー梅田豊崎

最寄りのバス停までは110m 本数も十分!


 

プラウドタワー梅田豊崎

朝は2分おきにバスが来る時間帯も。日中も6分に1本のため乗り過ごしても安心です。

周辺環境

目の前の公園以外が一番の売りです、ほぼ永久眺望!
ただ、正直、スーパーなどがもう少し近くにあると便利だな・・・と言う印象です。

しかし、言うて北区のため梅田までは徒歩で行けるので、梅田で飲んでも歩いて帰れる距離感なのは非常に便利です。

・公園


豊崎東公園:本物件の目の前の公園で敷地面積も広いし遊具もあります。
豊崎西公園:徒歩5分くらいの場所にあり、遊具もあります。
本庄公園:徒歩3分くらいの場所にあり、大きめの遊具もあります。
扇町公園:自転車で7分程で行ける距離なので天気の良い日は頻繁に行くことになりそうです。

・教育

だいたい10分以内の距離に揃っています。
特筆すべきは小学校までは目の前の公園を通って公園出た所が小学校なので安心して通学出来ます。

こぐまの森保育園 梅田園:徒歩5分
中津相愛幼稚園:徒歩約10分
市立豊崎小学校:徒歩4分
市立豊崎中学校:徒歩11分


・スーパー/商業施設


徒歩5分圏内にはありませんので少し寂しいかなと思いますが、徒歩10分まで広げれば複数スーパーもありますので不便な立地ではありません。

イオンフードスタイル中崎町店:6分(高架下の店舗で大きくはありません)
ホームセンターコーナンPRO WORK&TOOL 本庄西店:6分(結構な頻度でお世話になると思います)
ライフ 本庄店:8分(私ならここをメイン利用します)
梅田ロフト:9分(雑貨系が好きな方は頻繁に行きそう)
※茶屋町エリアまで約10分なので、本当に都心に住んでいる感覚で住めるかと思います


★騒音問題

総評で記載しましたが、本物件の東側の近くにJ R京都線が走っていたので夜間に騒音チェックをしました…

屋外だったので結構な音がしました。
恐らく室内にいても窓を開けた状態だと東向きと南向きは列車音が気になるかもしれませんので、騒音に敏感な方は現場で要チェックお願いします。
一応対策として、二重サッシや複層ガラスで防音対策はしているので閉めている状態だと問題ないと思われます。

現地で聞く電車通過音(音が出ますので音量にご注意ください。)
※電車通過時以外は、夜は公園の虫の音が良い感じに聞こえます。

共用部

総評でも述べたように共用施設は本当に最低限に用意した程度です。

タワーマンションの豪華なラウンジや数多くの共用施設はないので個人的には物足りませんが、戸数が多くない事を考慮すると多いと管理費なども高くなるので、これくらいがベストなのかもしれません。

なお、本物件の東側に8階建ての河合塾の寮がありますが、こちらの1階には寮生専用のフィットネスジムがあり勉強のストレスを発散するように数人が利用されていました…
  • 内廊下
  • ラウンジ(1階)
  • ライブラリー/テレワークスペース(1階)※3室個室があります
ラウンジだけでなく、テレワークも可能な個室タイプの部屋があるライブラリーがあるのはコンパクトながら良い点です。

プラウドタワー梅田豊崎

ラウンジのパース。目の前の公園と一体感のある植栽を見渡せるポジションです。


また、この戸数でも内廊下であるのはポイントが高いです。
※先日見た関東のプラウドタワー川口クロスは465戸でありながら外廊下でしたし…

内廊下でポイントが高いのが各階ゴミステーションが二重扉になっている!
これは大規模物件でも意外と少ないので、コンパクトながら頑張っていると思います。

プラウドタワー梅田豊崎

コンパクトなタワーマンションでありながら内廊下はポイントが高い


プラウドタワー梅田豊崎

各階ゴミステーションの二重扉は関西のタワーマンションでは多くはありません

専有部

ZEH-M(ゼッチ・マンション)orientedを満たしており天井カセットエアコンが標準装備されるなど専有部の仕様は高いです。

天井カセットエアコン
カメラ付き玄関インターホン
浴室ダウンライト
ディスポーザー
Low-E複層ガラス
食洗機
ローシルエットトイレ ※18階以上(2LDKはタンク有トイレ)
洗面台カウンター人口水晶 ※18階以上
etc・・・

モデルルームでは分りづらかったのですが、仕様が以下の階数でランクアップします。
  • 通常ランク:3階〜17階(低層フロア)
  • 中ランク:18階〜25階(中層フロア)
  • 高ランク:26階〜28階(高層フロア)
天井カセットエアコン搭載するなら、低層階でもローシルエットトイレを採用して欲しかった…

プラウドタワー梅田豊崎

※トイレは低層フロアや2LDKでもローシルエットトイレにして欲しかった

販売予定価格

低層階ですが坪単価270万円スタートは北区としては最安値レベルなので、結構人気は出ると思います。

17階の価格も出ていますが、トイレや洗面台天板等の仕様がUPする19階でも坪単価はほぼ変わりませんので、中層階以上を狙う方は18階以上を狙った方が良いと思います。

ただ、18階以上の3LDKは80平米超えとなり8,000万前後と正直厳しい価格帯なので、サラリーマン世帯だと二馬力の方が狙う住戸になるかなと思います。

予定価格一覧

今出ている予定価格だけの平均価格は以下の通りです。
  • 低層フロア平均(3階〜17階):306万
  • 中層フロア平均(18階〜25階):340万
まだ予定価格のため100万円台を50万で計算、予定価格が上の階と同じ金額帯の場合は上層階を90万円で計算しています。
(例:9階5,500万円台、11階5,500万円台 →9階5,550万円台、11階5,590万円台)

階数

部屋数

間取りタイプ

平米数

販売予定価格(万)

坪単価(万)

3階
仕様:通常ランク

2LDK

A

56.93

4,850

281

3LDK

B

78.15

6,550

277

2LDK

C

56.48

5,250

307

3LDK

D

78.44

6,950

292

2LDK

E

55.99

4,850

286

9階
仕様:通常ランク

2LDK

A

56.93

5,150

299

3LDK

B

78.15

6,950

293

2LDK

C

56.48

5,550

324

3LDK

D

78.44

7,350

309

2LDK

E

55.99

5,150

304

11階
仕様:通常ランク

2LDK

A

56.93

5,250

304

3LDK

B

78.15

7,150

302

2LDK

C

56.48

5,590

327

3LDK

D

78.44

7,390

311

2LDK

E

55.99

5,250

309

17階
仕様:通常ランク

2LDK

A

56.93

5,550

322

3LDK

B

78.15

7,350

310

2LDK

C

56.48

5,750

336

3LDK

D

78.44

7,550

318

2LDK

E

55.99

5,350

315

18階
仕様:中ランク

2LDK

F

67.02

6,550

323

3LDK

G

85.31

8,150

315

2LDK

H

62.47

6,450

341

3LDK

I

100.00

11,650

384

3LDK

J

82.11

7,850

315

25階
仕様:中ランク

2LDK

F

67.02

6,550

323

3LDK

G

85.31

8,450

327

2LDK

H

62.47

6,550

346

3LDK

I

100.00

12,250

404

3LDK

J

82.11

8,050

324

26階〜28階
仕様:高ランク

プレミアム住戸

全て1億〜

住戸毎の周辺建物との近接イメージ

Google Earthの3Dで見ると以下のようなイメージとなります(画像をクリックすると拡大します)。
南向きが一番条件が良いですが、角部屋設置率が70%で3LDKは全て角住戸になることから低層階は眺望的には少し影響が出てきます
  • 南:公園view!低層階から抜けている
  • 東:9階の建物
  • 西:少し離れて9階の建物
  • 北:14階の建物

    プラウドタワー梅田豊崎

    Google Earthに筆者追加。南西に35階建て「レジデンス梅田ローレルタワー」。中古価格は安い。

同じくGoogle Earthの3D MAPに低層フロアの図面を重ねてみました(少し見づらいので写真をクリックしてください)。
上の価格表と見比べると、値付けが眺望によって変化されていることがわかります。

特に低層フロアを検討する場合は眺望しミューレーションをお願いします。
  • A(2LDK):北の14階マンション、東の8階建ての河合塾寮
  • B(3LDK):洋室2室と角リビングが東の8階建ての河合塾寮と被る、洋室1室と角リビングは南向きで低層階でも抜ける
  • C(2LDK):南向き中住戸のため低層階からでも抜ける(価格はAとEより高い)
  • D(3LDK):洋室3室と角リビングが南向きで低層階でも抜ける、角リビングの西部分のみ少し先に6階建て、9階建てと被る(価格はBより高い)
  • E(2LDK):少し先の7階建て相当、9階建ての建物と被る
 

プラウドタワー梅田豊崎

Google Earthに筆者追加。

オススメ住戸

タイトルに坪270万台〜と記載しましたが、間取りと住戸から眺望を加味して、自分だったら以下の住戸を購入します。

■3LDK

Dタイプ:78.44平米 6,950万円〜(坪単価292万円〜)
廊下が少し長くてクランクしていますが、ワイドスパンで全室が公園viewで低層階でも景色が良いです。
廊下が長い分、各部屋は少し狭い印象ですがBタイプより使いやすいです。

西向きを抜けるなら10階以上ですが、西に面している部分が少ないので低層階でも十分かと思います。
※予算に余裕があれば約400万UPして10階以上を狙うのもありですが、公園viewは下の階の方が綺麗かと思います。

※Dタイプのリビングからの眺望はモデルルームで体験可能です。

プラウドタワー梅田豊崎

出典:プラウドタワー梅田豊崎公式HP


■2LDK

Cタイプ:56.48平米 5,250万円〜(坪単価307万円〜)

2人暮らしには十分な広さではないでしょうか。

坪単価的には300万を超えていますが、低層階でも南向き公園viewは非常に良いです。
廊下がコンパクトなのでリビングダイニングは十分な広さです。

洋室2はちょっと狭いので物置や在宅勤務する場所として良いかと思います。

プラウドタワー梅田豊崎

出典:プラウドタワー梅田豊崎公式HP


■一番坪単価が安い部屋

Bタイプ:78.15平米 6,550万円〜(坪単価277万円〜)

こちらも廊下が長くクランク(テトリスみたいな形)していますが、ウォークインクローゼットや物入れも多く収入は充実しています。
洋室1と3、リビング東側は8階までは建物と被りますが、眺望を気にされない方はお得かと思います。
※こちらも予算があるなら400万円UPで9階以上に行きたいところ・・・

キッチンで公園を見ながら料理も可能です。
※3階は大きな木が視界に入るかもしれませんので、モデルルームでご確認ください。

後は現地で電車音が気にならないかは要チェックお願いします。

プラウドタワー梅田豊崎

出典:プラウドタワー梅田豊崎公式HP

比較対象となる新築マンション

Google Earthを活用して大阪駅を中心として凡そ1.5キロ圏内のタワーマンションをピックアップしました。
  • 青色が販売中の新築マンション(価格は70平米の目安価格。販売中の間取りに70平米がない場合は70平米以上の価格を記載)
  • 橙色が中津駅直結の3つの中古タワーマンション
  • 黄色が再開発案件の一部ピックアップ
プラウドタワー梅田豊崎

Google Earthに筆者追記

新築

【主な比較候補物件〜周辺のタワーマンション〜】
北区のタワーマンションは天満橋付近まで行けばもう少しありますが、大阪駅まで1.5キロ程度に絞るとかなり少ないので、その中ではやはり本物件は目に優しい価格です。
本物件と比較するなら、「シティタワー東梅田パークフロント」、「シエリアタワー大阪福島」、残り少ないですが「グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE」になるかと思います。
  • シティタワー東梅田パークフロント(竣工済み)
    70平米6,500万円は目の前が眺望が塞がれる住戸のため安価ですが、その他は7,000万以上。当時は高いなと思いましたが今の市況では目に優しくなった印象です。

  • グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE(2022年入居開始)
    残りは低層階の角部屋80平米以上なのでグロスは高めです。有名な投資家の方も低層階角部屋を購入しているようです。
  • 梅田ガーデンレジデンス(2022年築予定)
    来月から販売開始ですがどこまで売れるか気になります。坪単価は35階の平均で坪784万と超高額なため、本物件とは検討層が異なる物件です。
  • シエリアタワー大阪福島(2024年築予定)
    追々ブログに記載しますが、70平米は7,400万円〜になります。本物件と同じくコンパクトなタワーマンションですが共用施設はもう少し多くあります。
  • ブリリアタワー堂島(2024年築予定)
    25階までの低層フロアで坪500万弱。最上階は10億程度と本物件とは検討層が異なる物件です。

中古

本物件に近い距離にあるタワーマンション。予算が足りない方はこちらの中古も検討出来るかもしれません。
中津駅直結三兄弟
ノムコムのサイトで中央値の売却坪単価を調べると高すぎて驚きました。
新築時に購入している方はおめでとうございます!

全部に行ったみた感想だと、ブランズタワー梅田ノースは別格でランク1つ上の高級感がありました。
  • ザ ・セントラルマークタワー
    ※参考相場(出典ノムコム):314万円/坪
  • ブランズタワー梅田ノース
    ※参考相場(出典ノムコム):413万円/坪
  • ザ ファインタワー 梅田豊崎
    ※参考相場(出典ノムコム):380万円/坪

    中津直結タワマン三兄弟

    中津駅直結タワマン三兄弟


    プラウドタワー梅田豊崎

    ブランズタワー梅田northのエントランス前。右の屋根付きの導線で地下鉄中津駅の入口まで濡れずに10秒。中も高級感があります!

まとめ

リセールを考慮すると中津駅直結のタワーマンション三兄弟の方が人気なのは間違いありませんが、既に中古価格は本物件より高額になっていますので予算を考えると本物件は魅力的な価格設定です。

周辺は少し寂しい立地ではありますが、大阪駅・梅田駅徒歩圏内の新築タワーマンションは今後これ以上高くなるのは間違いないので、都心での新築タワーマンションを検討されている方はぜひ一度本物件を見て欲しいと思います。
10月上旬から申込登録受付開始のため、ぜひお早めに資料請求の上、モデルルーム訪問をお願い致します。

プラウドタワー梅田豊崎

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ABOUTこの記事をかいた人

◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報を発信致します。 ◾︎2021年に3軒目のタワーマンションを大阪で購入。 ◾︎2024年頃に住める(引っ越しする)4軒目のマンションを検討中。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。 ◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

4 件のコメント

  • 魚屋さん より:

    中津駅近隣では三菱も用地を仕込んでいると聞きます。
    正式発表前ですが重要な情報ですのでこの物件の記事を書くのであれば触れるへきと考えます。

    • 関西マンションすごろく より:

      魚屋さんコメントありがとうございます!

      貴重な情報、ご意見ありがとうございます。
      中津駅2分くらいの所だと思いますが、先日周辺通った際にも「建築計画のお知らせ」がなかったため記事には盛り込んでおりません。
      ※高架近くですが、うめきた二期北街区にも近いエリアですね。

      正式発表、建築計画のお知らせ等があれば記事にも盛り込んでいきたい思いますが、いつ頃、どんな物がどれくらいの規模で完成するかが見えない中で情報提供しても誤認を与える・適切な判断が出来なくなる可能性もあるため、もう少し情報が出てきたら、記事の更新も含めて対応するように致します。
      ※対談記事ではおおよその情報を元に話を盛り込んでいる部分がありますがご了承ください。

      ただ、意識するようにしたいと思いますので、今後とも宜しくお願い致します。

  • タワマンライク より:

    修繕引当金と管理費で400円/㎡となっております。共用施設一階のみ、コンシェルジュなし、管理人一人(日中のみ)、清掃人二人でこんなにかかるものですかね?ご見解をお聞かせください。

    • 関西マンションすごろく より:

      こんにちは、貴重なコメントありがとうございます。

      タワマンライクさんと同意見で正直高いと思います。
      タワーマンションでありながら126戸で維持していくため割高になっている感は否めません。

      清掃員も週7で対応するようですし、植栽の管理、エレベーターの維持・メンテナンスなど、この辺りはスケールメリットがないと1戸あたりの費用は厳しくなると思っています。
      エレベーターは非常用合わせて2機は戸数的には妥当(28階建てで低層・高層フロア分かれていないので混むと思いますが)かと思っていますが、その他自転車用のエレベーターも2機あります。
      戸数的には自転車エレベーター2機は結構重たい気がします。。。

      必ずしも小規模マンションのランニングコスト>大規模マンションのランニングコストになるわけではないですが、これが経年的にUPしていくと思うと少々キツイですね。

      なお、ザックリとした比較ですが・・・
      ・プラウドタワー梅田豊崎(126戸):404円/平米
      ・ウエリスタワー京町堀(135戸):341円/平米
      ・グランドメゾン新梅田タワー ザ・クラブ・レジデンス(871戸):310円/平米

      共用部がある方が良いとは必ずしも思いませんが、やはりある程度の戸数があった方が利用できる施設が多くてもランニングコストが安価ということは大きなメリットかと思います。

      また、ご意見聞かせてください。
      今後とも宜しくお願い致します。

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