「ブリリアタワー池袋West」(次期予定価格紹介)1期1次に間に合わなくても諦めてはいけない!!(キットキャット)

最近の物件販売で、もはや常態化してきたトレンドがあります。

  • 「1期販売で知名度アップになるような盛り上げ価格で販売」
  • 「2期以降は在庫と周辺相場を見つつの利益獲得価格で販売」
コロナ下でモデルルームへの入場人数を制限せざるを得ないような、どうしようもない理由の中で生まれた「1期は弱気・その後強気パターン」。

アフターコロナ・インフレ時代の販売方法です。

最近はそれが状態化してきて「1期1次以降はオワコン?次を見に行こうか」モードが出てきつつあります(キットキャットの個人的感覚)

ただ、先日の浅草レジデンスもそうでしたが、2期以降に値上げが無い物件もあります。エリア・路線を限定で探されている方が、「2期以降販売だからと諦めようか」となってしまうのは勿体ないと思いましたので、今回はBrillia(ブリリア) Tower 池袋 Westは1期1次が終わり、現在は1期3次となりまして、進捗状況・販売価格などを取り上げます!(当初予定価格より下げている部屋にも注目!)



 



 

物件概要

「店舗1区画」とあるように店舗も含んでの土地区画になるので、店舗部分だけが「店舗上空の容積率余っているから、建て替えてマンションが建つ」ということは無いそうです!

 

所在地    東京都豊島区池袋三丁目1631-1、1631-50、1631-51(地番)

交通        東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅徒歩5分(C1出口より)

JR山手線「池袋」駅徒歩10分(西口より)

東京メトロ有楽町線「要町」駅徒歩3分(5出口より)

敷地面積          3,691.64m2

建築面積          2,126.60m2

建築延床面積   20,870.56m2

土地の権利       所有権

総戸数  230戸 (他、店舗1区画)

構造・階数         鉄筋コンクリート造地上30階 地下1階建て / 鉄骨造(店舗棟)

建蔽率     78.99%

容積率    434.87% 

建物竣工時期   2024年1月下旬(予定)

入居開始時期   2024年3月中旬(予定)

管理会社          株式会社東京建物アメニティサポート

施工             前田建設工業株式会社東京建築支店

設計             前田建設工業株式会社一級建築士事務所

デザイン監修     アーキサイトメビウス株式会社

売主         東京建物株式会社(売主)

三菱地所レジデンス株式会社(売主)

東急不動産株式会社 (売主)

※公式HPで「丸ノ内線~」と記載ありますが、丸ノ内線のホームまでは+5分くらいかかりますのでご注意を


アクセス 

丸ノ内線の始発駅というのが個人的にはポイント高いです。アクセスしずらい駅は千代田線、都営線くらいで他の主要駅は全て20分以内というのが池袋のパワーです

 



一方で副都心線は要町は急行が止まらない点、渋谷方面からだと、新宿三丁目・池袋止まりの電車があり、本数が若干少なくなるのは残念なところです。下記は、渋谷駅の池袋方面への平日夕方帯のダイヤです

赤枠は「新宿三丁目」止まり

緑枠は「急行」のため、要町には止まりません

また、記載はありませんが各駅停車の中には東新宿で急行の通過待ちをする電車がありますので、渋谷から帰るときはJRを使いましょう。


沿線の再開発情報(副都心線)

前回取り上げました、「ザ・浅草レジデンス」の最寄り路線である銀座線程では無いですが、副都心線もけっこう地味に開発進みますので、今回は副都心線沿線ご紹介たいと思います。

 

和光市駅

駅前でタワーマンションを含めた再開発計画があります。最近、パース画像が出来上がりましたのでだいぶ現実的になってきました



行政HPはこちら

平和台駅

要町付近は完成された「要町通り」が小竹向原駅付近で途絶えてしまっており、平和台付近は工事中です。

副都心線はこの「要町通り」(池袋谷町線)の地下を平和台までずっと通っています

 

小竹向原駅

副都心線使う方は良く聞く駅名ですが、地図を見たらびっくり、駅の上が小学校で周辺は戸建て街でした。

鉄道利便性は抜群ですが、再開発の匂いは感じられません、、、と思っていたら、大規模マンション建て替え計画あり!





2024年8月完成予定ということで入居年はブリリアタワー池袋Westと被りそうですが、板状マンションなので販売はまだ先かな・・・(池袋と同じような値段で出てきそうで怖い。。)

なお、近隣では駅徒歩12分のところでプラウド小竹向原が販売中です

千川駅

駅付近を南北に通る都道補助26号線の建築計画があります。この計画は品川区の鮫洲から板橋区の大山まで続く道路計画です。(都HPはこちら

千川付近は、現在は土地収用段階のようで具体的な建築工事は今のところされておりませんが、品川区(豊町)が完成、目黒区(本町)がもうすぐ完成、と徐々に建築が終わった箇所が出てきたので、千川付近も工事はいずれ始まるでしょう(工事進捗を個人の方が撮影されていました)





 

要町駅

駅付近を南北に山手通りが通っております。首都高速都心環状線の誕生により、地上部分は歩道も整備され、電線も地中化されたのでとても広々しています。そんな街には現在シティハウス西池袋が建築・販売中です。

住友不動産は徐々に値上げすることで有名です。2022年12月竣工予定ですが竣工後も販売し続けくれることから、周辺物件には好影響の予感を感じます



1LD・K+2S 64.41m2 8,900万円 (坪単価456万円)~

2LD・K+S 64.47m2 9,600万円 (坪単価492万円)

 

池袋駅

駅の東西両方の再開発情報が続々アップデートされています!

東池袋一丁目計画

今はラブホテルや古い映画館などで、夜道が怖い感じのイメージの箇所ではありますが、住友不動産が主幹事となり、駅からの道のりから変えてくれる予定です!

 


池袋駅西口再開発

まだまだ、建物の全体像がわかりずらい段階の発表情報しか出ていない段階ではありますが、池袋東武の建て替えから始まる西口再開発は、当マンションへの影響は計り知れないです。




東池袋駅 (仮称)

まだ、公式に駅が出来ることは発表されていませんが、副都心線が開業する時から将来的に駅が出来るような構造で作られているので、かなり開業の確率は高いと思い割れます。

南池袋二丁目C地区再開発等促進区 についてはクリスティーヌさんがまとめて下さっているのぜひこちらをご覧ください

行政発信情報はこちら



南池袋二丁目C地区|現地映像と計画概要【クリスティーヌ】


雑司ヶ谷駅

現在明治通りは池袋駅の前を通る形で通っておりますが、渋滞緩和などのため、バイバス計画がございます。雑司ヶ谷駅はちょうどその分岐点となる個所になりますので、現在道路工事中の真っ最中です。将来的に道がきれいになる同時に池袋駅前の再開発にも弾みが付くような、池袋にとっても大事なプロジェクトです。完成後は豊島区役所の前を通り、アムラックス横の道を抜けて、明治通りに繋がります。





 

西早稲田駅

新宿区の街づくり計画はあるものの、特別進捗が無い模様。。

ただ、周辺は古い団地や低利用の大きな区画が多く、動き出そうと思えば、大きく化けそうな感じはする(キットキャットの希望的観測を含む)

駅前のドン・キホーテとかマクドナルドの土地にマンション建ってくれたらなぁ。。妄想

 



 

東新宿駅

イーストサイドスクエアに続く開発計画が無いのが残念なところ。大久保1丁目側や歌舞伎町方面には大き目の駐車場もあるので、今後の発展に期待をしています

約2年前に駅の北方面に出る出口が1か所追加されて周辺の利便性は向上されています。


新宿三丁目駅

明治通りは池袋駅と同様にバイバスを通す計画があり、工事は佳境に入りようやく完成が見えてきました。

バイバス出来た後は、新宿伊勢丹前の明治通り沿いは歩道も狭いので広がると良いなとキットキャット的には思います。まだまだ公式発表は無いですが、池袋駅前の明治通りはバイバス開通後の構想も出てきているので、新宿区の頑張りに期待です!

 



 

ちなみに新宿駅は西口が百貨店の建て替えプロジェクトから始まり、20年以内には様変わりしそうな勢いで建て替わります!

新宿駅の再開発は西口が多いものの、東西の行き来をしやすくする自由通路は充実させていく予定のため、新宿三丁目にも好影響と思います

JR西日本 西南口開発の詳細はこちら




北参道駅

もともとオフィスビルがあった、首都高速と明治通りの角地がパークコート神宮北参道 ザ タワー」として生まれ変わります


明治神宮前(原宿)駅

神宮前六丁目地区第一種市街地再開発事業(公式発表HPはこちら

予定では2022年度中に完成予定、東急プラザの反対側、以前は暫定的な建物(避妊具ショップ)があったところも大きく生まれ変わります



 



 


渋谷駅

渋谷駅周辺再開発 概要HP

桜丘地区の建築が順調に進んでおり、いよいよ来年竣工予定です!



最近、道玄坂宮益坂など多くの場所で再開発情報がアップデートされており、追いつくのがやっと感あります

渋谷から先(副都心線)

東横線は新横浜線とつながりますので、将来的には新横浜駅にも、海老名方面へも繋がります。東京駅までも16分で繋がる池袋駅ですので新幹線のために新横浜まで行くことは無いかと思いますが、コンサートやサッカー観戦などで新横浜へも直通は便利ですね!

<ドレッセタワー新綱島HPより>

 



<リビオタワーリビオタワー羽沢横浜国大HPより>



 

 

ロケーション(新規出店情報)

 



2LDKさん、クリスティーヌさんが当物件を取り上げた後にも新規出店情報が入ってきました!

マルエツ&無印良品の新規出店

現地から自転車で北に4分程度の山手通り沿いの旧ハタスポーツプラザ跡地にスーパー「マルエツ」「良品計画」の2社が出展。店舗面積は4,986㎡、駐車場は206台駐輪場は540台分となっております。スーパーマーケットはマンションの隣接地がありますが、競争が激しくなると販売価格面でメリット出てくるかもしれませんね!



 

東急ハンズ跡地にニトリが新規出店

閉店ニュースが多くあった池袋ですが、そのまま空き店舗のままで終わる街ではありません!

東急ハンズ跡地はニトリが出店(2022年中)します。マンション近くの東武池袋店の中にあるニトリが心配ではありますが、池袋の象徴的なスポットに賑わいが続くのは嬉しいことです



なお、隣接地のスーパーはどこが入るか、まだ未定とのことでした

 

敷地・居室配置

駐車場出入口までは対面通行ですが、その先は一方通行で奥には入れない予定です

駐車場幅も1950がほとんどですが、駐車場入り口の道路はあまり幅が広くありませんので、そのくらいの幅の車で納めておいたほうが良さそうな駐車場導線です。



Fタイプのところが下層階だけ凹んでいるのは、日照権の兼ね合いで周辺への影響を減らすためだそうです。



バルコニーは洗濯物干せるタイプです

エレベータは3台。3台全てが全ての階に停まるタイプなので、高層階の方は少し残念ですね



 

居室・専有部の間取り(予定価格)

価格表の見方は色分けで示させて頂いております。「あれ?」と思うところもあるかと思いますが、そのまま記載しています。

※販売済み住戸と予定価格は100万円単位です。

※10万円の位の記載がある住戸は先着順です

 

 

 

オレンジ色;第1期1次で販売されたと思うが、第1期3次販売住戸でも販売された住戸

白色   :第1期3次販売で初めて売り出した住戸

灰色   :第1期1次販売住戸で完売住戸

赤文字  :2月頃訪問時の予定価格から価格が下がっている第1期3次販売住戸(ねらい目?)

CC    :カスタムクローゼット

TR    :トランクルーム (専有面積に含む)

Atype

64.14平米 2LDK+CC+TR

大きめの2LDK 柱と実質的な廊下の長さで効率は良く無いですが、、、下層階の単価がすごいことに!

 



4,15,22階が先着順販売住戸です



2階は隣の商業施設ビューで、室外機の影響を受けるための価格帯だと思われます。

3階~4階はお墓ビューが反映されているのかと思われます

 

Btype

45.41平米 1LDK+CC+TR

平米数はありますが、洋室1はダブルベッドを置いたらキツキツな感じです。




Dtype

64.60平米 2LDK+CC+WIC+SIC+TR

ダイレクトウィンドウは網入りガラスです。火災時対策のためだそうです



15階が先着順販売住戸


Etype

55.92平米 2LDK+SIC+N+TR

とてもきれいな間取り。洋室1の開口部の狭さは温暖化対策でしょうか。

6階は先着順販売住戸


Gtype

59.23平米 2LDK+CC+TR

洋室1の下がり天井に注目。リビングのカウンターは必要だったのかな?



2,6階が先着順販売住戸
Kタイプは完売です


I-type

39平米 1LDK+TR

トランクルーム、各戸宅配ボックス付きます

2人で暮らすにはきついかな・・・



15階が先着順販売住戸


L-type

72.49平米 3LDK+CC+SIC+TR

キッチンと洗面室の導線はとても良いですね



 


Mtype

次期以降住戸のみ


Ntype

次期以降住戸のみ


Otype

70.57平米 3LDK+CC+SIC+TR

キッチンはシンクとカウンターが逆にならなかったのかな。。




Ptype

次期以降販売のみ


Qtype

59.47平米 2LDK+CC+SIC+TR




プレミアムフロア(ペントハウス)

上段が事前案内会予定価格、下段が1期3次販売価格

2903号室、3004号室が先着順

灰色は完売 白色の価格の未記載住戸は次期以降販売



 

維持費

管理費    498円(1平米あたり)

修繕積立金  263円(1平米あたり)

2LDKで4万円、3LDKで5万円 「正直しんどい」重さですがこれが今後の標準になってくる予感もあります。。

金利0.5%で500万円を35年借入だと月々約12,000円の返済ですので、管理費が12,000円安い物件であれば、500万円高い値段でも購入出来てしまう計算です。

ただ、24時間有人管理 昼間は2名体制です! 各階ごみ置き場もありますよー!



 

共用部・専有部の設備類

各階ゴミステーションあり!!!!

各戸専用宅配ボックスあり!!!

自転車置き場、地上階で自転車用エレベータ無し!!(最近これすら珍しくなってきている・・・)

駐車場は、平置き5台以外は幅1950!

キッチン天板はシーザーストーン

玄関前カメラ付きインターフォン!

ラクセスキー(持っているだけでカギが開く!)!

ブリリアオリジナル防災カバン!

そして、キットキャットおススメは免震構造。効果を実感できるようなことは起きて欲しくないですが、広域で見ても大きなアドバンテージになって欲しい設備です。地震大国日本。地震への備えが、評価される世の中になって欲しいです

 




周辺の賃貸相場

パークアクシス池袋    2021年竣工 ほぼ新築 公式HP

39平米 9階   1LDK 賃料190,000円 管理費15,000円 礼金ゼロ

50平米 18階 2LDK 賃料287,000円 管理費15,000円 礼金1か月

さすがパークアクシスけっこうな金額しますね。。

 


 1期3次までの販売状況分析

事前案内会時点で予定価格が記載されていた住戸については、要望書が出ていれば1期1次は販売されていたはずですので、予定価格ありで1期3次に販売される住戸は要望書が入らなかった模様です。

これはびっくりですが予定価格から下げている部屋が複数あります。特に2階の北西住戸(Aタイプ)はスーパー・お墓隣接ということで単価的に低く、予定価格よりもだいぶ下げて販売しています(坪単価422万円)。同じ階にテレワークブースあるので利便性は良いと思います

1LDKは、2人居住がいささか厳しいそうな間取りながらも、珍しい角部屋も含まれ、池袋最寄りというシングル層には”楽園”のような場場所なのでさすがに1期1次でも人気が出た模様。ほぼ売り出し住戸は売れてしまいそうです。

3LDKは、高層階で間取りも条件も良い住戸からグロス価格が1億円を超えてていても販売済みになっています。そしてしっかり億ションが売れているようです(中古の億ションとして競争力があるかは別)

一方で2LDKは微妙に平米数は大きいが、間取りの非効率さがその広さを感じられない部屋は、グロス価格も大きいことから販売進んでいないようにも見えますね。。予定価格から下げている部屋も2LDKがほとんどです

 

総評

他の物件の価格帯がぐぐっと上がってしまった今、買える人は買ったほうが良いと思われます。

この先、山手線沿線で出てくるタワーマンションは、大崎、品川、田町、浜松町、西日暮里などがあります。西日暮里の竣工は2025年の予定で、従来であれば池袋よりも安いのが当然ですが、販売時期が先なので同じくらいの価格か仕様が低い可能性も否定できないです(西日暮里は地権者住戸も多そう)。西日暮里以外は当然池袋よりも高いでしょうから、ことさらタワーマンションに住みたいとなるとハードル高いです

キットキャットの個人的な当初の印象としては、マンション建設地からモデルルームまでの住宅エリアが、狭小戸建て住宅と単身者向け賃貸アパートが多い木密地域で、正直「そこまでお金出さなくても住める?・・・」とは思いました。しかし、駅側は再開発により見違えるほどの発展の可能性が高いですし、普段使うのは駅側ですからね、電車アクセスと商業施設の充実度は裏切らないと思います(住宅地側は今後も狭小戸建て化は止まらなさそうですが・・・・)

ちまたで話題の、「THE TOWER JUJO(ザ・タワー十条)」(平均坪単価470万)や、「ザ・パークハウス 戸越公園タワー」(坪単価510万円程度)、と比べて価格差もどっこいどっこいになってきまして、駅アクセスを重視する方には、むしろ割安感まで感じられる?価格帯になってきたのも後押しです。

ただ、維持費の重さはリセールに影響するでしょう。資金計画をする際は管理費含めて支払いが可能か十分検討する必要がありそうです。今後の販売物件ではこのくらいの単価が当たり前になってきそうな感はあります。共用部分に水物・動物が無い中でのこの値段帯ですと残念感はありますね。

一方で、近隣の新築パークアクシスが㎡6000円での募集となっているのは驚きました!その単価でブリリアの賃料を試算すると、1LDK39平米が234,000円、2LDK59平米が354,000円になるという計算になってしまいます。さすがにそれは池袋(豊島区)という行政区である以上は、限界はどこかで来るでしょうが、これで決まってくると新たな賃貸相場が形成され、池袋と言う街がより高級な街になっていくのかもしれません。

つまりマンションポエムの「住み尽くせる池袋」である価格帯で「愛しつくせる池袋」だと周辺環境含めて思える方には、この機会を逃してはいけないかと思います。(特にタワーマンションを買いたい方は!)

 

編集後記

現地とモデルルームに訪問していたのはだいぶ前なのですが、これまで暖めておりました。。個人的な印象としてマンション近隣が狭小戸建てやアパートが多かったので、当時は他の販売物件と比べて優先順位を下げたのを覚えています。(その時期は湾岸タワマンや、都心5区などでも同じくらいの単価で販売物件ありました)

しかし、最近「高いねー」と出てきたマンションはもしかしたらそうゆう街なのかもしれません。新築分譲前は街の古さもあって、手ごろな値段の住戸が近隣にある街のイメージだったのに、新規販売開始した新築タワーマンションが突出した価格帯で出てくると、どうしても感覚がついていけないところがあります。でも、暑いお風呂もゆっくり入っていると、だんだん心地よくなるように、価格帯への拒絶反応も薄れてきてしまいました。拒絶反応が無くなってから目に付くのは、池袋と言うビックターミナル駅への駅距離や、免震構造や各階ごみ置き場、個別宅配ボックスなどの変えられない設備、そして周辺商業施設の利便性だと思います。

そんな中で、価格表を見直して見ると、Brillia(ブリリア) Tower 池袋 Westの単価は、この短い期間で旧価格になってしまったの感じるくらいの単価でだったのです。。。

「1期1次を逃したからと言って諦めないほうがいい!」そんなことを思いブログ化を急遽したのですが、当時撮影した写真が見当たらなくなってしまいました。。。涙見つかり次第再掲載をしたいと思います…

スムラボではこちらのマンションに関する2LDKさん、クリスティーヌさんの記事が掲載中です。キットキャットの記事内容はお二人の記事となるべく重複しないように、異なる内容を特に取り上げましたので、このマンションに興味を持たれたらお二人の記事も併せてご覧くださいm(__)m(資料請求もよろしく!)

 

2LDKさんは現地までの動画を掲載されています。設備仕様も細かくご紹介あり☆

ブリリアタワー池袋West モデルルーム訪問レビュー【2LDK】



クリスティーヌさんの周辺商業施設(特に個人店)、見学メシ紹介は「住むレーション」に最適だと思います!

ブリリアタワー池袋 West|現地映像と周辺価格【クリスティーヌ】



 




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猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心(山手線内側)+城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は都内自己居住用(中古・新築)と海外で投資用不動産を購入した経験があります。
不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。
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