【相談返し】ソシオ大町の良い所、気になるところは?【ひろしマンション】

はじめに

こんにちはーひろしです!今回は「個別マンション 相談カウンター」の方から無償相談のお申込みをいただきましたので、記事化という形でお答えしていきます!

個別マンション 相談カウンター



 

相談内容

相談者:ぽん吉 さん

ひろしマンションさん、こんにちは。
いつも楽しく記事を拝見させていただいています。

僕は妻と2人暮らしで、世帯年収1000万円弱の30代会社員です。
現在は子供はいませんが、今後2人程度欲しいと思っています。

安佐南区にマンションが欲しいと考えていて、現在ソシオ大町を検討していますが、販売戸数の残りが少ないようで焦っています。
ひろしマンションさんが思うソシオ大町の良い所、気になるところなどを記事にしてはいただけないでしょうか。ご検討よろしくお願いします。

(※編集部追記:[掲示板] ソシオ大町ってどうですか?



相談返し

ひろしマンションが思うソシオ大町の良い所、気になるところなどを記事にしてほしいとのことなので、本来であれば資料請求・モデルルーム訪問をした上で通常の新築レビュー相当の記事を作成する所ですが、それでは相談返しまでに数週間かかってしまいます。売れ行き好調な物件で回答をお急ぎのようなので、今回は公式サイト等Webで情報収集した上での項目別評価と総合評価をもって回答とさせていただきます。

 

物件概要

所在地:広島県広島市安佐南区大町東三丁目659番1
交通:武田山団地線「大町」バス停 徒歩4分、JR可部線「大町」駅 徒歩5分
総戸数:28戸
専有面積:78.21m²・84.49m²
間取り:2LDK〜3LDK+S
価格:4,440万円~4,800万円
構造・規模:鉄筋コンクリート造・地上15階建
竣工予定:2023年8月下旬
駐車場:29台(平面式)
自転車置場:61台(平面式2台・スライド式59台)
バイク置き場:10台(中型4台、小型6台)
売主:株式会社GAパートナーズ
設計:株式会社アートライフ
施工:三栄建設株式会社
管理:株式会社GMアソシエ

掲示板:ソシオ大町ってどうですか? 

 

項目別評価

各項目別に評価をしていきます。※あくまでブログ主の主観的な評価です

立地

周辺環境は以下の通りです。

周辺環境 出典:公式サイト

周辺環境 出典:公式サイト


車の所有は前提になるエリアという印象ですが、全戸平面駐車場付きなのでそこは全く問題ないかとは思います。
大通りから1本内に入っているので騒音の心配も少ないですし、大町駅はJR・アストラムライン・バスターミナルが一体化しているのはいいですね、駅までの道も広く綺麗で整備されていました。
周辺に利便施設はある程度揃っていますし、広島IC・バス・JR・アストラムラインの4路線に容易にアクセスできる点は非常に良いですね。

 
周辺利便施設
周辺の利便施設は以下の通りです。

周辺利便施設 出典:公式サイト

周辺利便施設 出典:公式サイト


スーパー・コンビニは徒歩5分圏内にあり、普段の買い物には困りませんね、大型SC(フジグラン・イオン)も車を利用すればすぐの距離感です。
医療施設はもう少し欲しいところですが、車所持前提と考えればあまり問題なさそうです。
将来的にはお子様を持つことも考えられているとのことなので、少し気になるのは教育施設までの距離でしょうか。幼稚園・小学校・中学校まで徒歩10分を超えています。1km程度なので許容範囲かなとも思ったんですが、GoogleEarthで確認すると小学校も中学校も小高い丘の上にあるので自転車移動はハードですし、特に小学校低学年の内は少し心配ですね。

本物件からみた中学校 ※小学校も同じ丘の上

本物件からみた中学校 ※小学校も同じ丘の上


 
交通アクセス
交通アクセスは以下の通りです。

交通アクセス 出典:公式サイト

交通アクセス 出典:公式サイト


武田山団地線「大町」バス停 徒歩4分、JR可部線「大町」駅 徒歩5分で市内中心部まではトータル30分程度でアクセスできます。
広島IC・バス・JR・アストラムラインの4路線から選択できるので行先の幅も広がりそうですね。
アストラムライン沿線の物件はあまりこのブログで取り上げていないのですが、バスや市電に比べると圧倒的にアストラムラインの方が速いですね・・・。安佐南区が居住地として人気の理由も頷けます。

 

建物規模・外観

鉄筋コンクリート造・地上15階建で全28戸と小規模なマンションです。外観は「ソシオ段原」に少し似ていますね。十字のパターン張りのタイルと3本の縦に伸びたマリオンが印象的です。ソシオさんは小規模でも外観に意匠を凝らしてくるのは流石です。

外観デザイン 出典:公式サイト

外観デザイン 出典:公式サイト


 

眺望

GoogleEarthを使用した、現地高層階からの眺望イメージです。
戸建ても多いですが、同規模のマンションも密集しているエリアです。

東側 出典:公式サイト

東側 出典:公式サイト


西側 出典:公式サイト

西側 出典:公式サイト


南側 出典:公式サイト

南側 出典:公式サイト


北側 出典:公式サイト

北側 出典:公式サイト


北側と東側は比較的視界が開けていますが、西側と南側は同じくらいの背の高さの建物が視界を遮ります。どちらもバルコニーのある方角なのでこれはマイナスポイントですね。

 

間取り

間取りのバリエーションは全2タイプです。※メニュープランが多数ありますが一部のみご紹介しています。

A-1タイプ 出典:公式サイト

A-1タイプ 3LDK 78.21㎡ 出典:公式サイト


中央に廊下が通った田の字に近い間取りです。正確な寸法はわかりませんが、少し間口が狭めに見えます(6m台?)、キッチンがL字型になっているのもそのためでしょう。
3面にバルコニーがあり、採光通風が十分に取れそうです。収納も多く設けられていますね。
家事動線を意識して水回りが繋がっているのも良いです。アルコーブが設けられていて、玄関がクランクインになっているのも来客時リビングが見えないので良いです。
こちらのタイプは開口部の割と近くに同規模のマンションが建っているので採光・通風・眺望に影響しそうなところが問題ですかね、間取りそのものは非常に良いと思います。

B-3タイプ 出典:公式サイト

B-3タイプ 2LDK+S 84.49㎡ 出典:公式サイト


中央に廊下が通った田の字に近い間取りです。正確な寸法はわかりませんが、Aタイプに比べると間口が広く7m以上は確実に取られているでしょう。
キッチンに開口部を設けているのもいいですね。これはB-3タイプの特徴ですが、ワークスペースがあり、最初からカウンターがあるのはリモートワークに良さそうです。
廊下側の1部屋はサービスルームになっています、日照条件が良くないのでしょう。
Aタイプ同様、3面にバルコニーがあり、採光通風が十分に取れそうです。収納も多く設けられていますね。家事動線を意識して水回りが繋がっているのも良いです。アルコーブが設けられていて、玄関がクランクインになっているのも来客時リビングが見えないので良いです。
南側の物件は西寄りに建てられていますし、東側は視界が開けていますので、採光・通風・眺望への影響ははAタイプよりはかなり少ないものと思われます。

 

ブランド

冒頭でもご紹介しましたが、売主は「GAパートナーズ」です。
広島マンション業界の革命児「アーバンコーポレイション」の流れを組む会社で、広島都心にデザイン性の高い都市型物件を供給しています。
(アーバンコーポレイションについては過去にこちらの記事で少し紹介しています。)

自社ブランドの「ソシオシリーズ」は広島市と周辺地域にこれまで10数棟の供給実績があります。

ソシオシリーズ実績 出典:公式サイト

ソシオシリーズ実績 出典:公式サイト


個人的な印象にはなりますが、良い意味で広島地場のデベロッパーらしくない会社だなと思います。
利益確保のためコストダウンに努め、同じような物件の量産に走るデベロッパーが多い中、個性的で質の高い物件を供給しています。
営業の方が、我々は自動車メーカーで言えばトヨタではなくマツダ、わかる人にわかればいい、全体の1割のお客さんに刺さって売れればいいという意識で作っているとおっしゃってました。
立地については、「え、ここに建てちゃって大丈夫なの?」(利便性というよりは周辺の嫌悪施設的な意味で)というような場所にマンションを建てたりもしますが、そういった不利を忘れさせ、その土地自体の価値を高めるような魅力的な建物を建てようという意識でやっているそうです。

 

共用設備

小規模物件なので目立った共用設備はありません。

敷地配置図を見ていきます。三角形で配置の難しい土地形状ですが、中央に建物を置いて周りを平面駐車場にしているのであまり無理のない使い方になっていますね。
小規模マンションですが車寄せがあるのは嬉しいところです。
売れ行き好調ということなので、駐車場の抽選が先着順だった場合、駐車しにくい位置しか残っていないかもしれません、その点はご注意ください。

敷地配置図 出典:公式サイト

敷地配置図 出典:公式サイト


 

設備・仕様

主な設備は

〇キッチン
  • 天板:モデスト(アクリル人造大理石カウンター)
  • ビルトイン食洗器
  • デリシア
  • ハンズフリー水栓
〇洗面台
  • 人造大理石スクエアボウル
  • 三面鏡裏収納
〇バスルーム
  • LED照明
  • 浴室暖房乾燥機あり
  • サーモバス
〇トイレ
  • ローシルエットトイレ
  • 手洗いカウンターあり
  • フルオート洗浄
〇その他
  • 床暖房なし
  • スロップシンクあり
  • Low-Eペアガラス
  • 玄関カラーモニター付き
  • エレベーター非接触ボタン
です。全体的に設備グレードは高めですが、床暖房はついてないです(低炭素住宅認定のため?)、これは意外でした。

 

価格

販売中は残り3戸でおそらくいずれもAタイプのお部屋です。価格帯は4,350~4,800万円で、平均坪単価は191.4万円でした。
市内中心部は軒並み坪220万円を超えてきてるのでそれに比べるとお求めやすいですが、郊外の物件なのでお安いとは言えない感じですね。

価格に関連する項目としては契約時期にもよりますが、低炭素住宅の認定を受けており、住宅ローン控除の優遇やこどもみらい住宅支援事業による80万円の補助を受けられます。

 
周辺価格
〇新築物件

周辺の新築物件の価格を独自に調査しました。

No 物件名 価格
(万円)
専有面積
(㎡)
坪単価
(万円)
1 ソシオ大町 4,350~4,800 78 191.4
2 セントエクシア大町駅前 3,985~4,395 65.93~78.47 192.4
3 パークヒルズ西原センターコート 3,638~4,868 63.59~82.9 194.3
販売中の新築物件の中では、あまり差がありませんが平均坪単価が最も低いです。
妥当な価格設定といえるでしょう。

 

〇中古物件

周辺の築浅中古マンションの取引事例をまとめました。
No 販売時期 エリア 駅徒歩(分) 築年数 専有面積(㎡) 成約・販売価格(万円) 坪単価(万円)
1 2021年8月~2021年10月 安佐南区大町西 不明 7-8 80~100 不明 155.3
2 2021年第2四半期 安佐南区大町西 8 3 65 3200 162.7
3 2021年第1四半期 安佐南区大町西 8 3 70 3300 155.8
4 2021年第1四半期 安佐南区大町西 9 3 65 3200 162.7
5 2021年第1四半期 安佐南区大町西 8 3 70 3400 160.5
6 2020年第4四半期 安佐南区大町西 8 3 65 3000 152.5
7 2019年第4四半期 安佐南区大町西 8 3 75 3800 167.5
中古マンションの平均坪単価は160万円程度ですので、本物件と約30万円の差があります。先の市況はわかりませんが、おそらく購入時点では1-2割の含み損がある状態からのスタートになりそうです。

 

総合評価

良い点

  • 周囲に飲食店・コンビニ・医療施設など沢山の利便施設があります。
  • 武田山団地線「大町」バス停 徒歩4分、JR可部線「大町」駅 徒歩5分、アストラムライン「大町」駅 徒歩5分と複数の公共交通機関を利用できます。広島ICも車で6分です。
  • 設備グレードが高めです。(ただし床暖房はありません)
  • クランクイン玄関、3面採光、アルコーブありと条件の良い間取りです。
  • 低炭素住宅の認定を受けており、住宅ローン控除の優遇やこどもみらい住宅支援事業による80万円の補助を受けられます。
  • 全戸平面駐車場で車寄せもあり、車の利用がしやすいです。
  • 大通りから1本中に入った閑静な環境です。
 

悪い点

  • 建物の南側と西側に同程度の高さの建物があり、視界が遮られます。採光通風にも多少影響がありそうです。(特にAタイプ)
  • 小規模物件ですのでリセールや管理・修繕コストの面では不利です。
  • 小中学校が小高い丘の上にあり距離も1km程度離れています。
  • 扱いとしては郊外の物件ですが、価格はそこまでおさえられていない印象です。
 

さいごに

ひろしの相談返し「ソシオ大町」の良い所、気になるところについてでした。いかがでしたでしょうか?

ひろしは実は安佐南区に地縁がなく普段からあまり物件をウォッチしていません。しかし、居住地としては広島で屈指の人気エリアで、個別相談や質問箱などでの回答リクエストが非常に多い地域なので、今後はもっと現地調査や情報収集を行い知識をつけていこうと思います!
ちなみに今回のような個別物件のレビュー依頼は「個別マンション 相談カウンター」ではなくて以下のバナーのURL(Googleフォーム)からも受け付けています。
※ただし、無償相談にくらべると記事化には比較的時間がかかってしまいます。今回の依頼者様はお急ぎのようでしたので、無償相談から申し込んでいただいたのはある意味正解でした。
話は変わりますが、マンションについてネットや書籍で得られる情報は首都圏を対象とした常識・文脈で書かれたものばかりですので、地方に住む我々はそのまま鵜呑みにせず、情報をローカライズ(その地方向けに変換)する必要があるのですが、これがなかなかむずかしいです。この相談返しでは、微力ながら広島に住む皆様の情報のローカライズ(その地方向けに変換)のお手伝いができればと思っております。ご興味ありましたら「個別マンション 相談カウンター」のページからお気軽にお申込みください!

今後も、広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に投稿を続けていきます。相談返しについては毎月の定期投稿の枠には含めず、なんとか頑張って参ります!
※記事が溜まってきたのでしばらく月3回、10日・20日・30日に戻してみます!

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ひろし

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ABOUTこの記事をかいた人

広島でシステムエンジニアをしています。マンション管理会社の基幹システム構築をきっかけにマンション沼にハマってしまいました。 スムラボでは広島市内の新築マンションをレビューします。広島でマンション購入を検討されている方々の力になりたいと思っています。

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