(後編)不動産高騰!! 人口減少!! 子育て世代が流出する深刻な京都市内で『夢の注文住宅』は建築可能なのか? いざ四条烏丸のSUUMOカウンターへ【kyoto1192】

 

 

夏が終わった京都

 

さっきまで土砂降りのような雨が降っていたのに、送り火の時間になると雨がピタッと止みました。寂しいような、切ないような、なんとも言えぬ感情が浮かぶのが『五山の送り火』の夜です。大文字に向かい手を合わせました。これで京都の夏が終わります。

撮影2022.8.16


 

 

 

 

 

 

『マンション』ではない選択、

『一戸建て』が頭に浮かんだ(前編)からの続きです。

 

 

 

京都市内で『夢の注文住宅』は建築可能なのか?

利害関係の無い第三者に、重い内容を軽く相談したい

仕事がら不動産に近いところで働いて来たため、全くのド素人ではありません。「京都はどこへいっても土地の坪単価@100万円ぐらいなってきましたね」とか、「再建築不可の物件にはローンがつかないため、現金が必要ですよ」なんて知った風に話したり、建ぺい率・容積率、とかそんな用語にも馴染みがありました。不動産会社にもある程度つながりはあり、軽く相談ぐらいならできる相手もいました。ネットや折込チラシや、現地看板など常日頃から見ているため物件情報・相場感はそれなりに把握しており、後は不動産会社に飛び込んで具体的な行動に移して行けばいいだけなのですが。。。

しかし、いざ自分がエンドユーザーとなり家の相談をしようとすると、自分の年収や貯金や家庭の状況など、ある程度公開しない事には話が具体的になりません。仕事上の付き合いもあり声をかけたからには相談だけでは終わらせるのも申し訳ない感じもあり、気を使います。

年収もたいした事なく、35年ローンを組めない年齢で、果たして多大なローンを組むのは正解なのか、教育費もすでにあれこれかかり始めていて、世の中はコロナ禍で様々な業界でゲームチェンジの状況、仕事の先行き不透明感は半端なく、将来は安泰ではない、常にココロがザワザワしていました。利害関係の無い第三者に重い内容を軽く相談したい、そんな思いがありました。

 

『利害関係の無い第三者に、重い内容を軽く相談したい。』

 

そんな折、こんなチラシが新聞に折り込まれていました。



 

 

家づくりの無料講座&相談会SUUMOカウンター

ここなら重い内容を軽く相談できそうですし、昭和世代の私はやっぱりリアルな対面で相談したいのです。自分の実力を客観的に見てもらい、どうすれば一番ベストなのか助言をもらいたい、不動産情報で溢れた自分の頭の中を整理したい思いがありました。

まずはガチガチの不動産会社に行く前に、軽く相談したいのです。

 

※このスムラボで「マンション」でなく「戸建て」、しかも『SUUMO』の名前はNGかもしれませんが、しかし忖度なく突き進みます。私に残された時間は少ないのです。

 

 

 

 

妻の理想は「積水ハウス」

相談に行く前に、妻にどこで家を建てたいか聞きました。

「積水ハウス」

と、ハウスメーカー最高峰を答えてくれました。昔から『積水ハウス』の歌を妻は台所で料理をしながらよく鼻歌で歌っていました。そりゃ、家を建てるなら自分の思い通りにしたいから建売りは嫌だよね。

この街に この家に こころは帰る

家に帰れば 積水ハウス

私がここ京都で「積水ハウス」を建てれる実力があるのか、ないのか、見極めようじゃないか。

積水ハウスHPより


コロナ禍に入っても大手ハウスメーカーの売れ行きは好調だったような印象を私は持っています。富裕層には不景気なんて関係なく高級品ははよく売れています。積水ハウスは分譲住宅事業が伸びたようですが、土地取得(仕入れ)が非常にうまくいっている印象です。北山周辺に行けば積水ハウスの看板があちこちで見られます。相続対策の賃貸マンション「シャーメゾン」も多く建てられています。

“大和ハウス・積水ハウス・積水化学がコロナ禍から復活、売上高「過去最高ラッシュ」”

積水ハウスも、22年1月期通期の売上高が過去最高を記録した。特に「優良土地の仕入れや営業体制の強化が奏功」したという分譲住宅事業が大幅な増収増益となった。22年1月期の通期売上高は1915億円(前年同期比37.6%増)に成長し、全社の増収をけん引した。

ダイヤモンドon line(2022年6月1日)

北山エリアの積水ハウスのシャーメゾン。至る所で積水ハウスのロゴマークを見かけます。(撮影2022.8.29)


 

 

 

 

 

いざ、四条烏丸へ



 

再び京都を「起業の街」にすべく新築され2019年3月全面開業『京都経済センター』。



 

その商業施設として1・2階の『SUINA室町』



 

2階には世界と戦える『ポケモンセンターキョウト』があります。移転オープン時は世界各国の言語が店内に溢れ、世界でのポケモン人気を体感しました。

現地撮影2018年3月移転オープン時です。


 

 

 

 

SUUMOカウンターへ相談に、そして京都五条住宅展示場

その室町通側に今年の3/19にオープンした「SUUMOカウンター」。



 

我が宿敵、我が生涯のライバル『SUUMO』!! まさか私がSUUMOの軍門に下る日が来るとは。。。と思いつつ、前から一度行ってみたいと思っていたのが正直な所です。



 

お店の前には価格相場MAPがありました。

『マンション価格相場MAP』を見ると北区の平均価格9068万円!! 飛び抜けた異様な数字です。

『土地価格相場MAP』を見ると地下鉄今出川駅/土地坪単価@146万円、地下鉄丸太町駅/土地坪単価151万円!! 御所西・御所南界隈です。



 

 

スーモカウンターには『注文住宅』『新築分譲マンション』の相談カウンターがあります。

「中古住宅」や「建て売り」は紹介してくれません。

SUUMO公式HP


 

 

こんな相談ができます。

SUUMO公式HP


 

 

SUUMOカウンターでひと通り胸の内を吐き出しました。妻も嬉しそうに理想の家を語っています。

そして、SUUMOカウンターの方から土地を持たない今の私達に適切な建築会社を何社か提案して頂きました。そこに『積水ハウス』の名前はありませんでした。亀岡市へ行けばなんとか『積水ハウス』の新築(土地+建物)が5000万円で買えますが、、と言われました。

・・・・夢破れました。



 

で、

提案された会社の展示場を見学しに京都五条 住宅展示場へ。

 

土地を持たない私達にはリアルに厳しい現実が待ち構えていました。私達の思う予算では買えない現実がはっきり見えました。部屋数が必要な我が家の建物価格はなかなかの金額でした。それに見合う土地はさらに恐ろしい金額でした。展示場に来るまでニコニコ笑顔だった妻は肩を落としていました。。トボトボと二人家路につきました。

そもそも間口が狭く前道も狭く、隣地とひっついているような京都特有の土地にはハウスメーカーの家は建てるのは難しいようです。しかもクレーンが入れないような立地はさらに人件費がかかりコストが高くなります。いろいろ勉強になりました。

現実が見れただけでも、一歩前進。と自分を納得させました。

(SUUMOカウンター提案の別の会社の展示場に後日行き、良い出会いもありました。全く興味が無いと思っていた建築会社でしたが・・・第三者の提案は視野が広がります)



 

 

 

 

深刻な人口減少に直面している京都市。子育て世代「京都」流出

 

土地が高い。。。建物価格も上昇中。

子育て世代はいったいどこで家を買っているのでしょうか?洛中洛外エリア性が強い京都では、どこでもいいという事はないでしょう。自分が許せるエリアをどう見い出し、折り合いをつけているのでしょう?

そんな折、京都新聞にこんな記事が。

 

 

 

京都新聞2022.8.28 朝刊

 

京都市の人口 日本一減った
21年、全国市区町村の中で
転出増・出生低迷 
1万2千人減



 

昨年1年間で京都市の人口が約1万2千人少なくなり、全国市区町村の中で最も減少していたことが。総務省の調査で分かった。減少数が最多となったのは2年連続で、住民基本台帳の人口は10年ぶりに140万人を切った。若年層を中心とした転出者の増加や出生数の低迷、新型コロナウィルスによる外国人の減少で、深刻な人口減少に直面している。

 

社会減少のトップ5は京都市以外、全て東京都の区が占め、東京都心部と同等の空洞化が京都市で進む事態となっている。

 

京都市内では住宅価格の高止まりによる子育て世帯の流出が課題となっており、市担当者は「強い危機感がある。中古物件の利活用を含め全庁的に取り組まなければならない」と深刻に受け止める。

 

09年に全国6位だった京都市は、10年に福岡市、12年には川崎市に抜かれ、以降は8位が続いていた。一方、9位のさいたま市は昨年、全国一人口が増加し、10年前に15万8000人あった差は、約5万6000人差に迫られている。

 

人口減は市民税の減収に直結し、財政難に拍車をかける恐れがある。

 

 

 

同じく、京都新聞2022.8.28 朝刊

 

子育て世代流出 深刻
観光重視でマンション高騰
京都市職員も3割超 市外居住



 

市内中心部では新型コロナウィルス禍になってもホテルの建設ラッシュが続く。国内外の富裕層が別荘や投資目的に不動産を購入する動きも加速し、厳しい景観規制がとられていることから高層マンションは許可されていないた。このため価格は高騰する傾向にあり、不動産経済研究所によると、今年上半期(1~6月)に分譲された市内マンションの平均価格は約5500万円に上昇した。

 

結果、京都市境に近い宇治市や向日市、大津市などで大規模なマンションが開発が進む事になった。

 

市が2019年10月〜20年9月の人口動向を調べたところ、子育て世代に当たる30代の流出が顕著で、大阪府へは724人、府南部へは422人、滋賀県へは297人の転出超過となっている。

 

状況を典型的に示しているのが他都市に住む京都市職員の多さだ。市によると、3割超が市外に居住しているといい、「賃貸物件のころは市内に住んでも、持ち家購入の際に市外へ出る傾向にある」(市給与課)。

 

国家公務員より高水準の給与でも市内に家を買うのが難しく、「子育て環境日本一」をアピールする市職員の多くが、市外で子育てをしているという皮肉な現状になっている。

 

市が空き家所有者に課税する全国初の「空き家税」条例を制定したのも、子育て世代の流出抑止が念頭にある。

 

高さ制限や容積率の緩和といった景観政策の見直しも検討している。

 

 

現在販売中の京都の大規模物件はこちらの2物件でしょう。

648邸、クラッシィハウス京都六地蔵(現地撮影2022.8.28)


 

381邸、ローレルクスエア長岡京ザ・マークス(現地撮影2022.5.10)


 

 

 

 

 

 

また、こんな記事も。

 

 

 

 

 

京都新聞2022.8.280 朝刊

 

若者の住居確保・企業誘致へ
京都駅周辺や山科外環状線沿道など
規制緩和  5地域提示
市検討が答申案



 

市の都市計画マスタープランに基づく取り組み。子育て世代などの流出に歯止めをかけるため、市内の駅周辺に住居や働く場を充実させる「職住近接」の考えを基に、昨年12月から議論を重ねてきた。

 

市は9月以降に正式な答申の提出を受けた後、具体的な都市計画の変更に着手する方針。

 

京都市の答申案で示された都市計画の規制緩和を図るべき地域

京都駅周辺/京都駅南部、梅小路京都西駅周辺

らくなん新都/十条、上鳥羽口駅、竹田駅周辺など

外環状線沿道/山科駅〜椥辻駅周辺など

市街地西部工業地域/西院駅、西京極駅、西大路駅周辺

市境エリア/向日町駅、桂川・洛西口駅、淀駅周辺

 



 

 

 

 

ついでにこんな記事も。こちらは日本経済新聞

 

 

 

 

日本経済新聞2022.8.28 朝刊

京都市 財政再建なお遠く
祇園祭や敬老パスの補助減額
25年度まで
1600億円の財源捻出めざす

 



 

京都市は借金にあたる市債残高を1兆3521億円(2021年度決算)かかえ、深刻な財政難に陥っている。人口の約1割を学生が占めるため納税義務者が少なく、高層ビルの立地を制限していることなどで固定資産税の収入が他都市と比べて少ないといった要因がある。

 

基金が枯渇すれば、京都市は企業の倒産にあたる「財政再生団体」に転落しかねない。

 

財政正常化には税収を増やす若い世代の呼び込みや企業誘致などが欠かせないが特効薬はみえないままだ。

 

 

 

 

空き家はたくさんあるという、しかし新築が良いという価値観。

私自身、自分の理想と現実とをすり合わせていけば、市外へ流出せざるえないのがよくわかりました。京都の魅力は充分ほどわかっている私ですが、死ぬ間際まで鬼のような住宅ローンを組んで、働いて働いて働いて、そこまでして暮らしたい街の魅力があるのだろうか・・・なぁ「京都」よ。



 

 

 

 

 

おわり

 

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京都在住20年超(他府県出身)、新築分譲マンション購入から16年、京都御所まで徒歩10分圏内に生息中、家族6人(うち犬1匹)。現在手狭になったマイホームから住み替えを検討中。2016年から『京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト kyoto1192.com』を運営中。宅地建物取引士の資格有、不動産実務は勉強中です。

2 件のコメント

  • よこしまねこ より:

    後編お待ちしていました。流出が日本一とは知りませんでした。市職員が地元に住めないというのはどうなんでしょうか・・・?スーモの新築物件はもちろんのこと、中古も築20、30年でも結構なお値段がしますよね。まさに自分の財力のなさにがっくり肩を落とします。そうなると郊外、大津なんて考えるのでしょうか。いやいや多少無理をしてでも、果てしない地獄ローンを組んでもやはり中京区、上京区、左京区あたりは譲れないのか。kyoto1192さんのご自宅から大文字がすごく良く見えていいですね。分譲で大文字を見るのは相当な額を積むことになるのでしょうが。相変わらずライオンズ鴨川東は公式HP情報出てきませんよね・・・。

    • コメントありがとうございます。

      市内に暮らせない市職員が市内へ子育て世帯を呼び戻そうとする説得力なさ。

      大津も高くなってきてマンションも5000万円の時代が始まるようです。

      賃貸ですが大文字バッチリでした。

      ライオンズ鴨川東、一棟丸ごと売って分譲でなく賃貸の可能性もあったりするのでしょうかね。
      見守ります!!

      今後とも宜しくお願いします!

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