目次
まずは気になるスケジュールを再確認！
- 登録受付期間：2月10日(金)13:00～2月19日(日)正午
- 抽選日：2月19日(日)14:00～
いよいよ第1期1次の販売が始まります。
まだ今からでも間に合うのですが・・・
実はこの物件には最大5倍の倍率優遇付き分譲ルールが存在します。
私は優先案内会から足しげく通っているので、4倍か5倍の倍率優遇が付くはずですが、実は、ここを買うべきか買わぬべきか正に皆様同様に悩んでいます。
その辺り、私の最終結論やお勧め住戸も、本記事内にてご紹介させていただこうと思いますので、ご検討中の方の参考になれば幸いです。
物件概要
□ 全体概要| 物件名称 | 「ジオタワー堺筋本町」 |
| 所在地 | 大阪府大阪市中央区久太郎町1丁目55番（地番） |
| 総戸数 | 159戸 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造 地上30階建て |
| 専有面積 | 45.38㎡～112.5㎡ |
| 間取り | 1LDK～3LDK |
| 敷地面積 | 1,272.46㎡ |
| 建築面積 | 701.57㎡ |
| 建築延床面積 | 16,132.88㎡ |
| 建蔽率 | 55.14% |
| 容積率 | 897.74% |
| 事業主 | 阪急阪神不動産株式会社 |
| 施工会社 | 株式会社鴻池組大阪本店 |
| 設計 | （意匠・設備）株式会社IAO竹田設計（構造）株式会社鴻池組大阪本店 |
| 販売戸数 | 48戸 |
| 価格 | 4,120万円～16,300万円 |
| 専有面積 | 45.38㎡～112.5㎡ |
| 間取り | 1LDK～3LDK |
| バルコニー面積 | 5.11㎡～15.22㎡ |
| サービススペース面積 | 1.28㎡～3.56㎡ |
| アルコーブ面積 | 0.98㎡～2.60㎡ |
| 管理費 | 13,090円～32,450円 |
| 修繕積立金 | 4,540円～11,250円 |
| 管理一時金(一括) | 40,000円～98,000円 |
| 修繕積立一時金 | 364,000円～900,000円 |
| 販売戸数 | 14戸 |
| 価格 | 3,990万円～7,530万円 |
| 間取り | 1LDK～2LDK |
| 専有面積 | 50.78㎡～70.08㎡ |
| バルコニー面積 | 5.20㎡～15.49㎡ |
| アルコーブ面積 | 1.07㎡～1.81㎡ |
| 管理費 | 14,650円～20,220円 |
| 修繕積立金 | 5,080円～7,010円 |
| 管理一時金(一括) | 44,000円～61,000円 |
| 修繕積立一時金 | 407,000円～561,000円 |
販売概要に関する初見
第1期1次の販売戸数は48戸/159戸（約30%）となっています。この割合を、近隣物件の第1期1次の売出数と比較してみましょう。
- 「ブランズタワー谷町四丁目」 50戸/174戸（28.7%）
- 「ブランズタワー大阪本町」 78戸/302戸（25.8%）
- ブランズタワー御堂筋本町 135戸/276戸（48.9%）
- クレヴィアタワー御堂筋本町 58戸/170戸（34.1%）
- 「シティタワー大阪本町」 117戸/855戸（13.7%）
とはいえ、大事なのは「何部屋売れるか？」ですが、登録受付初日時点で既に30部屋位は登録予定の方がおられるようでしたので、ある程度1期1次は完売近くまで進められそうな雰囲気はありました。
※追記※
第1期2次で14部屋同日に登録抽選が行われたようです。
これで1期1次と2次で62戸(約39%）の売出となるので、これらが概ね契約へと移行出来れば良いスタートを切る感じになりますね☆
営業ストーリー
最近もうお馴染みの手法になってきましたが、「第2期以降の値上げを匂わせて、今のタイミングで買っておく方がお得です」というストーリーを利用されています。
値上げというか実質値上げみたいな言い方ですが（高層階から売り出して、少し低層でも同じくらいの価格で売り出す予定とか）。
「ジオタワー堺筋本町」を色々な角度から分析してみます
「ジオタワー堺筋本町」専有面積帯分析
| 物件名 | 50㎡未満 | 50㎡台 | 60㎡台 | 70㎡台 | 80㎡台 | 90㎡台 | 100㎡以上 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ジオタワー堺筋本町 | 2.5% | 20.1% | 44.0% | 18.9% | 9.4% | 0.0% | 5.0% |
| 中央区のタワーマンション全体 | 12.0% | 15.6% | 22.6% | 21.3% | 14.1% | 6.0% | 8.3% |
分かり易いのは「50～60㎡台の割合が圧倒的に多い」という点です。
グロスを抑えて売れ筋の住戸を増やそうということなのかもしれませんが、
ここまで極端だと、将来的に売却を検討する際に “棟内競合” の可能性が高まるので注意が必要です。
「ジオタワー堺筋本町」間取り分析
| 物件名 | 1R | 1K | 1DK | 1LDK | 2LDK | 3LDK | 4LDK |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ジオタワー堺筋本町 | 0.0% | 0.0% | 0.0% | 6.3% | 50.9% | 42.8% | 0.0% |
| 中央区の中古タワー全体 | 1.3% | 0.9% | 0.4% | 13.1% | 34.9% | 45.2% | 3.6% |
実際には2LDKというか1SLDKプランが多いのですけども･･･
※1SLDK=2LDK,2SLDK=3LDKとして集計しています。
「ジオタワー堺筋本町」角部屋率分析
| 物件名 | 中住戸 | 角住戸 |
|---|---|---|
| ジオタワー堺筋本町 | 34.0% | 66.0% |
| 中央区の中古タワー全体 | 50.3% | 49.7% |
逆の発想では、角住戸の希少性が低いとも言えますが、それはあくまで棟内比較の場合の話だけです。
こういうケースでは角住戸が意外と安い価格設定をされるケースもあるので、そこに注目ですね☆
少し趣旨がズレますが、リセールバリューを予想するための指標諸々
専有面積帯別「新築比騰落率」分析
| 物件名 | 50㎡未満 | 50㎡台 | 60㎡台 | 70㎡台 | 80㎡台 | 90㎡台 | 100㎡以上 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 中央区の中古タワー全体 | 122.0% | 133.4% | 130.3% | 133.4% | 127.8% | 128.0% | 130.4% |
面積帯によって、将来の転売時の利益期待値に差がでるかと思い集計をしてみましたが、結果は大して差はありませんでした。
※2020年1月1日以降の中央区のタワーマンションの平均騰落率を専有面積帯別に集計。2023年2月13日現在。
中住戸or角住戸の値上り率
| 物件名 | 中住戸 | 角住戸 |
|---|---|---|
| 中央区の中古タワー全体 | 132.0% | 127.7% |
最近では、居住用であるとしても、リセールバリューを考えて部屋選びをする方が大半かと思いますが、そのポイントはここではないのかもしれません。
※2020年1月1日以降の中央区のタワーマンションの平均騰落率を中部屋と角部屋で分けて集計。2023年2月13日現在。
階数別「新築比騰落率」分析
| 物件名 | 1～10階 | 11～20階 | 21階～30階 | 31階～40階 | 41階以上 |
|---|---|---|---|---|---|
| 中央区の中古タワー全体 | 131.5% | 127.1% | 126.9% | 138.8% | 147.5% |
ここは結構な差が表れました。
高層階であればあるほど、新築時から値上りして中古市場で成約に至っています。
※2020年1月1日以降の中央区のタワーマンションの平均騰落率を階数別に集計。2023年2月13日現在。
総括
リセールバリューを考慮して物件選びをしたいと考える方々の為に、良い分析結果を導き出そうと思いました、、、「プレミアム住戸を買うべき！」みたいな結論になってしまいました。。。「そんな部屋、買いたくても買える訳ないやーん！」
という声が聞こえてきそうな結論なので、また後半で違う観点から分析してみようと思います！
第1期1次分譲住戸価格分析
13階部分の予定価格
こちらは13階部分の値付けバランスを確認するために、私が作成した価格表ですが、
ベージュで色を付けている部分が坪単価を表しています。
こう見ると一見面白いことに、通常マンションにおいて最も高い価格が割り振られる「東南角住戸」の単価が最も安くなっています。
その理由は航空写真で見ると一目瞭然です
※GoogleEarthにて作成
ただし、15階辺りまでは南面は建物が隣接しており採光・眺望が確保出来ないという点がその理由です。
※C-type 62.31㎡
間取りはこのように南面にメインの開口部を作っているので・・・これはちょっとしんどいですね。
その点、北東の角住戸は北も東も抜け感が確保出来ているにも関わらず、中部屋より坪単価が安いという点で要注目ではないかと考えています！！
では、そのプランを確認しましょう。
※A-type 57.17㎡
こちらは少し特殊なプランですが「1LDK + アトリエ」。
玄関から直通で入れる「アトリエ（水道の着いた作業スペース）」が部屋内に用意されています。
これは、リモートワークスペースにも活用できそうですし、一般的な「1SLDK」的な使い方を想定すればよいのではないかと思います。
私の購入検討候補として考えているお部屋の内、一つはこちらです。
28階部分の予定価格
こちらもちょっと偏りの見られる値付けです。
四方向の角住戸の内、北東の角部屋だけ大幅に価格が安く設定されています。
その北東角住戸の間取りプランはこんな感じです。
※O-type 70.08㎡
公式サイトに間取りデータが載っていないので、先般セミナーで利用したデータを再利用！
間取りのポイントは記載していますが、
大きな柱とダイニングテーブルの置くスペースが少々気になりますが、角部屋らしく開口部を大きく確保できているプランです。
坪単価も@350万円を切っており、周辺の中古タワーマンションよりやや低いくらいの相場感ですので、そこは注目したいポイントですね！
こちらも私が購入検討をしているお部屋です。
「ジオタワー堺筋本町」に関する、私の結論
投資用よりも居住向けかも？
これは担当の方から伺った情報ですが、投資目的での購入者は20%前後（若干最終変動している可能性はあります）で殆どは居住目的で検討する方が多いとのことです。駅からも近く便利な場所ではあるのですが、築年数が経過してから中古市場に並べられたときに競争力はそこまで強くないように思います。
規模感・共用施設・立地・間取りの秀逸さなど、どれもそこまで目を惹く条件ではないのがその根拠です。
ただ、購入して居住することを検討する方には、近隣の中古と同等かそれよりも安いくらいの価格で新築に住めるという点においては選択肢としては大いに有りだと思います！
実際、〆切直前の状況で登録が40件以上入っているという情報も入手していますので、第1期の売行きとしてはまずまず。
第1期は購入を見送りました…
「ジオタワー堺筋本町」に関して、結構本気で購入を検討していましたが、最終私は「投資目的」なので見送ることにしました。キャピタルへの期待値は十分にあるのですが、そこまで大きくないかも？と考えた点がその理由の一つです。
それ以外にも、他で検討している物件との兼ね合いや財布事情などもあったりするので、総合判断です。
※実はつい数日前に他の新築タワーマンションに登録をしてしまったりなど・・・
ただ、私の身近な所でも登録を済ませている方などもおりますので、
購入を検討されている人の気持ちを留まらせたい訳ではなく、あくまで中立的な立ち位置からの一つの意見としてご覧をいただければ幸いです。
あとがき
Twitterで登録〆切までに記事を公開予定とつぶやいたにも関わらず、30分間に合わず・・・（すみませんスピード重視で一気に記事を書いたので、ちょっとクオリティも満足できてませんがここらが限界でした。。
本記事が、これから申込～契約をされる方、また、第二期以降に検討をされる方にとって少しでも参考になれば嬉しく思います！
尚、本記事投稿後に気が付きましたが、さっそく「第1期2次」の概要が公開されていました。
※それも概要部分に追記済み
第1期の抽選会を14時から行って、その後15時～16時で第1期2次の登録を締め切って16時半から再抽選という激しいスケジュール。
※これ新築販売の現場ではあるあるですけども。
元々から第1期1次住戸以外で検討していた方もおられるようでしたし、
▷4部屋は少ないと思っていたら、概要が書き換えられており、最終第1期2次は14部屋になっていました！
では、本記事は以上となります！
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