【どこよりも早い!?】データマンが注目する13棟の新築マンション計画を一挙公開!更に・・・「予想価格」まで勝手に考えて公開します!(中編)ジオタワー堺筋本町の事前案内会にも参加してきました♪

データマン注目のマンション開発計画ご紹介

前回の記事に続く、データマンお勧めの新築マンション計画13棟一挙公開の第二弾!

ここからは、ホームページも存在しない物件ばかりなので、載せる素材がなくなってしまうため、少し記事が読み難くなってしまうかもしれませんが、何卒ご容赦くださいm(_ _)m

では、早速ですが、中編スタートです!

【前回の記事はコチラよりご確認ください】

また、価格についても、その根拠を添えて予想してみようと思います!

④ 中津1丁目タワーマンション計画


中津1丁目の駐車場跡地に建設を計画している、本プロジェクト。

「中津」駅と「梅田」駅のちょうど間あたり。
うめきた2期の開発地域からも近いので、非常に高い注目を集めるプロジェクトになること間違いなしです!

建設地マップ



建設地の南側に「うめきた2期の再開発エリア」が広がるので、そこをどこまで見渡せるかが気になりますね!
平面の地図では、グランフロントが丁度被ってくるようにも見えるので。

ちょっと後ほどGoogle Earthで検証してみようと思います。


建設地看板はこんな感じです。
西側に僅かに公開空地を設けていますね。

建設地空撮


建設地周辺は「南側/4階部分までは阪急の線路」「西側/15階建てのマンション(サンクタス梅田イノセント)が駐車場を挟んだ先に建っています」「東側/10階建てくらいの雑居ビル」「北側/6階建てのビル」という感じですが、比較的囲まれ感は少ないと思います。


こちらが概ね、建設地から南西方向を臨む眺望イメージです!
実際、グランフロント大阪オーナーズタワーと、うめきた2期の中に建つタワー(※赤い丸の部分に建つ予定)で、殆ど見えなさそうですね・・・

この感じだと、スカイラウンジは北西方向に向けて淀川ビューを楽しめる方角への設置になりそうな気がしますね。

物件概要

所在地 大阪府大阪市北区中津1丁目4-3(地番)
総戸数 不明
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上36階建て
専有面積 不明
間取り 不明
敷地面積 1,706.47㎡
建築面積 928.22㎡
建築延床面積 19,777.13㎡
建蔽率 不明
容積率 不明
事業主 三菱地所レジデンス/安田不動産/JR西日本プロパティーズ
施工会社 不明
設計 現代総合設計
竣工 2025年10月下旬

本物件の注目ポイント!

梅田~中津エリアの中古タワーマンション市場は、今非常に人気が高まっているという点が最大の注目ポイントです!
これ非常に面白いデータなのですが、
  • グランフロント大阪オーナーズタワー
  • ブランズタワー梅田Northe
  • ザ・ファインタワー梅田豊崎
  • ザ・セントラルマークタワー
梅田~中津エリアにある、上記4棟の中古タワーマンションを対象に販売在庫数(販売中物件数)の推移を、私が取りまとめているデータベースから作成しました。


このように見ると、在庫数がこの2年で半数以下に減少していることが分かると思います。
グランフロントなどは、うめきた2期開発に先行して仕込みをしたいと考える投資家の動きが影響しているのではないかと思いますが、その効果が中津にまで波及しています。
本プロジェクトは、うめきた2期エリアまで比較的近い場所に建設予定のため、より注目度は高くなります。

本物件のデータマン’s 予想価格”


価格予測が難しい物件ですが・・・
根拠として現在の中津駅周辺の中古タワーの価格相場をチェックしてみました!

ザ・セントラルマークタワー

・築年数:2015年1月竣工
・総戸数:415戸
・新築価格:@234万円/坪
・構造規模:地上37階建て

・2022年の中古成約相場目安:@328万円/坪(20階前後)
・現在の中古売出中物件相場:@375万円/坪(16階前後)

ザ・ファインタワー梅田豊崎

・築年数:2019年2月竣工
・総戸数:312戸
・新築価格:@319万円/坪
・構造規模:地上45階建て

・2022年の中古成約相場目安:@365万円/坪(21階前後)
・現在の中古売出中物件相場:現在1件のみの為省略

ブランズタワー梅田North

・築年数:2020年3月竣工
・総戸数:653戸
・新築価格:@345万円/坪
・構造規模:地上50階建て

・2022年の中古成約相場目安:@412万円/坪(26階前後)
・現在の中古売出中物件相場:@562万円/坪(39階前後)

いや~3棟ともどんどん価格が高くなってきていますね・・・(恐ろしい)

この3棟と比べると立地的には、今回の物件の方が劣ると考えてよいと思います。
また、敷地面積もこの3棟に比べて結構小さいので比較的小ぶりなタワーになることから、豪華な共用部が付いてくるということもなさそうです。

そう考えると、新築であるという点から、これら3棟よりやや高い価格での売出しになるとは思いますが、
竣工以降に中古市場で競い合うと、駅前の3棟には勝てなくなると思うので、あまり思い切った価格にするとお客様が付いてこないのではないかと考えます。

その結果、恐らく坪単価@440~460万円程度で落ち着くのではないかと思います!

⑤ 堂島浜2丁目タワーマンション計画


三井不動産による、非常に攻めた格好良い外観意匠が特徴なタワーマンション計画!
「ブリリアタワー堂島」や「ブランズタワー大阪本町」のように最上階が共用部になるのではないかと期待しています。

中層階部分もマリオンが交差する特徴的なデザインが目を惹きますね♪

噂によると、低層階は住宅で、高層階がホテル(まだ、誘致するホテルは未定)になるようです。
外資系のホテルという発想もあるようだが、三井が事業主ということであれば自社ブランドでまだ大阪にないラグジュアリーホテル「ザセレスティンホテルズ」や最高級ホテルブランド「HOTEL THE MITSUI」が誘致される可能性もあるのではないかと期待しています☆

そうなると、これまた話題性が高まりますね!

建設地マップ



建設地は「古河大阪ビルディング」「古河大阪ビルディング西館」の跡地となり、敷地面積は「ブリリアタワー堂島」よりやや広い約5,755㎡になります。

建設地空撮P


建設地は「ブリリアタワー堂島」のすぐ南東に位置します。

堂島川を挟んで南側正面には「中之島フェスティバルタワー・ウエスト」が建っていますが、南東角や南西角は堂島川のリバービューを楽しめそうです♪

北側には「堂島 ザ・レジデンスマークタワー」が建っていますね!

うめきた2期開発エリアが見えたりするかな?と思いましたが、GoogleEarthで確認する限りは厳しそうです。

物件概要

所在地 大阪市北区堂島浜二丁目
総戸数 住宅514戸・ホテル/事務所???戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造・鉄骨造 地上40階地下1階建て
専有面積 未公開
間取り 未公開
敷地面積 5,755.23㎡
建築面積 3,250.00㎡
建築延床面積 75,102.00㎡
事業主 三井不動産レジデンシャル
施工会社 未定(清水建設か?)

本物件のデータマン’S 予想価格”


「ブリリアタワー堂島」の分譲済み住戸の平均坪単価が概ね600万円/坪になります。
※ホテルより下の階層の住戸では概ね平均490万円/坪です。

ブリリアタワー堂島は総戸数465戸に対して、今回は更に大きい514戸。
また、おそらくはうめきた2期開発エリア内の新築タワーマンションの分譲時期にタイミングを合わせてくると考えた場合、競合物件が多い中、そこまで強気過ぎる価格にはできないのではないかと想定。

そうなると「ブリリアタワー堂島」を少し下回る価格にてスタートさせることで”やや割安感”を演出し、第2期までに半分以上売り切ってから、そのあとでじわじわ値上げするのではないか?と予想しました。

北区は板状物件も含めて、現在在庫数が1000戸弱程ありますが、そこに今後+2,000戸程度の供給が見込まれています。
どこもここも新価格で売り出してくることが予想されるので、そんな中で本物件がどこまで高値追及できるかはtoc]

⑥ 十三東再開発_東敷地タワーマンション計画

※大阪市HP参照


旧淀川区役所の跡地の再開発エリアの中に建つ「タワーマンション」ですが、大きな特徴が何点か存在します。
それは・・・
  • 定期借地権
  • 総戸数712戸の大規模物件
  • 淀川花火大会の超特等席
  • 図書館併設
  • スーパー併設
  • 郵便局併設
  • 保育・児童施設併設
このような点です。

既に、大阪市HPにて詳細が公開されているので、以下にてご紹介させていただきます。

建設地マップ



淀川通り沿い、7,274㎡の広い敷地を活用した官民一体となった大型複合開発です。

十三駅へも2~3分程度と近く、利便性はまずますでしょうか。

建設地空撮

※GoogleEarthにて作成した現地空撮


淀川のリバーサイドに近い立地の為、南側方向に向けて淀川ビューを楽しむことが出来そうですね。

※GoogleEarthにて作成した現地空撮


特に南西向きの部屋であれば、淀川の花火大会を”超特等席”から堪能できそうです☆

物件概要

所在地 大阪府大阪市十三東一丁目21番3他(地番)
総戸数 712戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造地上39階建て
専有面積 不明
間取り 不明
敷地面積 7,274.38㎡
建築面積 4,550㎡
建築延床面積 84,300㎡
事業主 阪急阪神不動産
施工会社 不明
設計 鹿島建設・類設計室
竣工 2026年5月

本物件の注目ポイント


約2,700㎡の公開空地を設けた、地域に対してOPENで且つ緑豊かな設計が魅力ですね。

コンセプトに”人の賑わい”のようなものがあり、地域住民の交流の場として機能するように考えられています。

※大阪市HP参照



※大阪市HP参照


1階~3階までが共用部、4階からが住宅として設計されていますが、
共用部はガラスウォールを中心とした外観意匠を採用し、公開空地部分に向けての一体感や解放感を取り入れたデザインになるようです。

※大阪市HP参照<1階部分平面図>


1階部分は約半分程の面積を利用してスーパーが併設されます。
※営業時間は7時~23時の予定。

※大阪市HP参照<2階部分平面図>



※大阪市HP参照<図書館入口(1階部分)>



※大阪市HP参照<2階部分イメージ図>



※大阪市HP参照<皆で育てるライブラリーがコンセプト>


2階部分は「市立図書館」「学校施設」が併設されるようです。
単なる市立図書館ではなく、イベントや講演会などを開催するスペースを設けることで地域の交流の場として、住人皆で育てることをコンセプトに置いています。

こんな場所が、棟内にあるなんて、子供たちだけでなく大人や年配の方々にとってもかなり魅力的ですね♪

※大阪市HP参照<3階部分平面図>


3階部分には保育施設&学童施設を併設。

保育施設には認可保育園が入る予定のようで、時間は7時半~18時半まで。
その後、7時半~20時までの延長保育が可能な様子です。

また、学童施設では学校の授業が終わったあと15時~19時まで運営予定と、
子育てをしながら働くパパさん、ママさんにとって、とっても安心・安全な環境になる予定です♪

※大阪市HP参照<4階部分+基準階平面図>


4回部分には「ロビー&集会室」「ゲストルーム」ができるようです。

この規模でゲストルーム1つだと、人気で予約争奪戦が勃発しそうですね♪

※大阪市HP参照<各施設詳細>


現時点での予定ですが、このような内容になっているようです。

さてさて、大阪市が詳細に公開してくれている資料から、気になる部分だけを抜粋しましたが、気になる方は大阪市のHPにて更なる詳細をご確認ください!

大阪市HP:もと淀川区役所跡地等活用事業

本物件のデータマン’s 予想価格”


ストレートに予想するともう少し安い@260~@270位だと思いますが、
時代が時代なのと、結構魅力的なマンションになりそうなので少し上乗せして予想しました!

定期借地権である点と、立地的に好みが分かる場所であると思いますが、
官民一体の複合開発という点において、物件の魅力は非常に高いので、この位の価格なら一気に売れてしまうかもしれませんね!

淀川区にはタワーらしきタワーがない点から、地元の富裕層を中心に一定の需要が見込めるのではないでしょうか。
また、親世帯と子世帯で同じマンションに住むようなケースも想定されそうです。

尚、噂によると、2024年春頃からの売り出し予定とのことです。

⑦ 城南寺町タワーマンション計画

ゆうちょ銀行大阪 貯金事務センターの跡地に誕生するタワーマンションですが、
ここの敷地を三菱地所他が落札した時、業界がちょっとザワっとしたそうです(笑)

本件は特に資料が何もないので簡潔にご紹介しますね!

建設地MAP



南側に「東高津公園」を望む、広大な敷地。

東側には「創価学会関西文化会館」が隣接しています。

上本町駅から概ね徒歩8分と、タワーマンションにしては駅から離れた場所に建ちますね。

正直、パッと見たところ、立地的には大した魅力を感じませんね。
これは意外と安くなるのかな?と期待したいです。

建設地空撮

※GoogleEarthにて作成


駅前にはタワーマンションが多く建設されています。

駅1分の場所には、大阪メトロの第1号物件として非常に注目された「メトライズタワー大阪上本町」が販売中ですし、そのすぐ近くでこれから「ローレルコート上本町五丁目」も販売予定ですが、これら2棟はどちらも定期借地権付きマンションです。
同じ天王寺区内では「ジオ四天王寺一丁目」も定期借地権付きとして現在販売中であるため、これらが無事良いペースで完売すると、どんどん定借が市民権を得てくるように思いますね。

物件概要

所在地 大阪市天王寺区城南寺町9-8
総戸数 250戸程度(予想)
構造・規模 地上42階建て(予想)
専有面積 不明
間取り 不明
敷地面積 4,000㎡程度
建築面積 不明
建築延床面積 不明
事業主 三菱地所レジデンス・安田不動産・JR西日本・大林新星和不動産・NIPPO
施工会社 不明
設計 不明
竣工 不明

本物件の注目ポイント

  • 真田山小学校/高津中学校校区
  • 南面公園隣接
  • 上町台地に建つ
  • 四方道路
  • 周辺は低層住宅中心
あれ、考えてみようとしましたが、注目ポイントがあまり思いつかない・・・

本物件のデータマン”s 予想価格



本当なら坪単価350万円以下で予想したいような立地なのですが、
この土地を@400万円超で仕入れたとというNEWSにより、業界に激震が走りました。

正直、その価格でちゃんと売り切れるのか。
私にはその方法が全然分かりません・・・

あとは商品でいかに差別化を図り、他にない魅力を演出するのかに掛かっていると思いますが、どうなることでしょう。

尚、とある情報筋によると”来春頃の販売”を予定しているそうですが、メトライズタワーの販売状況や、市場の価格をけん引するであろう「うめきた2期タワーマンション計画」の販売開始時期などの関係で、もう少し遅くなる可能性もあるのではないかと予想しています。

次回予告

さて、次回はいよいよ後編!と思っていましたが、あと6棟も残っているので1つの記事にまとめるのは無理かもしれません・・・

と言っても、ここから先の物件は全くと言っていいほど情報がないので・・・結構あっさり目にさらっていく感じになると思います!

JR千里丘駅西地区タワープロジェクト

箕面船場駅前☆2棟のタワープロジェクト

総戸数632戸☆江坂計画

うめきた2期 南街区タワープロジェクト

うめきた2期 北街区タワープロジェクト

博労町/萬栄一号館跡地タワープロジェクト

この最後の博労町の計画はまだ本当にタワーになるのか否かは発表されていませんが、
「ここはタワーが建つともう決まってるよ!」という、とある筋からの裏情報を信じて先に載せてしまいました。

あ、そういえば、先日「ジオタワー堺筋本町」の事前案内会に参加してきました。

立地的には、他の中央区の物件に劣るのでどうだろうか・・・と思い、あまり期待せずに訪問しましたが、意外とここいいかもしれません。
私も購入する可能性を含めて、現在検討しているので、近くまた詳細な情報を共有させていただきたいと思います。

さて、ここまでご覧いただきまして、ありがとうございました。
また、次回の記事もお楽しみに!

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ABOUTこの記事をかいた人

不動産関係のマーケティング会社を経営しております。 大阪のタワーマンション専門仲介会社「TOWERZ」へ分析データを提供するなど、不動産に関わる仕事をしていますが、私自身は仲介業者ではありません。しかし前職では、10年以上"新築不動産販売”の仕事に就いていたため、その頃の経験に「データ分析の力」を加えて、プロの不動産会社でも書けないような記事の投稿を目指して頑張りたいと思います♪ 主に、大阪のタワーマンションを中心に記事を書いていこうと思いますので、フォローをよろしくお願いします♪

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