名古屋（地方都市）の不動産選びが難しい理由【スムハジメ】

2023.09.23

ステキな生活はステキな住まいから。どうも、スムハジメです。

いつも本ブログをお読みいただきありがとうございます。
今回は趣向を変えて、名古屋の方以外へ向けた内容となります。

不動産選びって高額だし、難しいですよね。もっと言うと名古屋はその中でも特に難しいと感じております。実際に割と大手デベロッパーが建てた物件でも来場に苦戦していたり、契約に苦戦していたりという話をよく耳にします。

今回は、そんな名古屋（地方都市）での不動産選びがどうして難しいのか、実際に購入する際にはどの辺りに気を付ければよいのか。そんな所にフォーカスを当ててお伝えさせていただけたらと考えております。

では、さっそく行ってみましょう。

1 そもそも名古屋は仕様が高い
2 コンパクトシティだからこそ（アドレスの持つ魅力）
- 2.1 武蔵小杉の場合
- 2.2 名古屋の場合
3 車文化
4 東海圏以外からの流入について
5 所感

そもそも名古屋は仕様が高い

内廊下、小規模なのにディスポーザー、Ｗアウトフレームいいですよね。
そもそも首都圏で内廊下物件を購入しようとすると、いくら必要なのか…考えるだけで恐ろしいです(笑)
実は名古屋は全体的に標準仕様が高いです。昔から都心の大型物件の大半が内廊下で、なんならそんなでもない小規模物件（失礼）でも内廊下物件の割合が非常に多いです。

※ザ・ライオンズ池袋公式HPより引用

また、キッチンの天板がデフォルトで天然石の物件も多く、3000万円台でもたくさん天然石物件があります。
地域性だと思いますがそもそもの仕様が高い物件というのが本当に多いです。
そして、地元の方はそれらを見て育ってきています。自分の両親の家はもちろん、少し前に検討されていた方も天板天然石物件や内廊下物件をたくさん見ていて、目が本当に肥えています。

※シティテラス谷町四丁目公式HPより引用

県外から来られた方がたまたま近くのモデルルームに行くとこんな仕様でこんな価格！？首都圏だったらありえないと、目を輝かすのですが名古屋の方はそんなこともありません。

それらの仕様には見慣れているので、目を輝かすこともなく（失礼）しっかりと立地や共用部、周辺環境に目を配り、物件選定をします。

中古や新築も事前にいくつかお調べいただけたらと思いますが、投資用ワンルームデベロッパーの建てたマンションに至っても内廊下物件はたくさんあります。

そのため、仕様にはうるさい人が多く、予算がいくらであろうと、内廊下でないと検討できないとか、天然石の物件が良いというのは普通のことで、というよりもそれが名古屋のデフォルトなのです。中古の4～5,000万円でもそのような仕様なので、よりしっかりと立地・設備・構造・仕様・間取りを気にする必要があります。

正直今だから言えますが、私も関東から出張で来ていた5年前は非常に悩みました。

「4000～5000万円予算で天然石や内廊下を望むなんて、なんてわがままなんだ！」
なんて思ったのも今は昔…(笑)

コンパクトシティだからこそ（アドレスの持つ魅力）

この部分すごく大切です。失礼を承知で言うと、知らないのに地方都市で不動産を購入する皆さんへ。

どうして首都圏だとあんなに吟味して、土地勘ないところはしっかりと調べて購入するのに地方都市で価格が目に優しくなると途端に安心してしまって、適当なものを購入してしまうのは何故なんでしょう。

何が言いたいかというと私は首都圏は城南エリアに長らくおりましたので、例えば東京住まいで出来るだけ、都心に住みたいけど予算の関係でその手前で止めたい人などは東横線の例で言えば、ちょっと前までのなんとなくの肌感覚として

「日吉まではいいけど、できれば綱島までは下りたくないな～」とか（綱島の人ごめんなさい）

田園都市線なら、「たまプラやあざみ野までは良いけど、できればそれ以上は下りたくないな」とか（江田の人ごめんなさい）その人が持つ「なんとなくここまでは行きたくないな」という”なんとなくの肌感覚”ってありますよね。

みなさんも関東ではその肌感覚を持って物件探しをしていたと思います。

ただ、その中で肌感覚を超えるメリット（綱島で言えば新綱島駅ができる再開発）などがあれば検討すると言うような探し方だと思います。

ただ、地方になると途端に物件価格や単価が安くなる為、その肌感覚がおざなりになる印象を受けます。

結果、物件価格が安いから良いやと“銭失いの安物買い“が横行します。

話は変わりまして、ここで質問です。

例えばこちらの物件達が仮に同じ仕様、同じ広さ、同じ価格で同時期に分譲されていたらどっちが買いたいですか？

※肌感覚で人気なエリアのマンションブログはコチラ→【価格アリ】ザ・パークハウス泉一丁目の考察【スムハジメ】

武蔵小杉の場合

こちらはどうでしょう？

悩ましいですよね、普段遣いの通勤が東急線ならＡもありですし、両方使えるＢもありですよね。場合によっては駅前過ぎない少し喧騒から離れるという意味でのＣも選択肢としてはアリなような気もします。学区で見るならどこが良いのかとか…考えることがあって悩ましいですね。
※ちなみに表記のアドレスは全て微妙に違います。

名古屋の場合

さて、一方で県外のアナタがこの中で買うならどこが良さそうでしょうか？

実はこの中で圧倒的に地元の方の注目度の高い立地がありますが、分かりますでしょうか。

先ほどの問いで聞いた、同じ仕様、広さ、価格で同時期に分譲されていたら多くの人はどこかの場所が圧倒的に興味をそそります。

県外の方だとまず知らないことが多いですが、名古屋は外からの流入で居住用マンションを購入するケースは2大都市（東京・大阪）と比べるとまだまだ少なく、地元の方（もしくは土地勘がある方）がほとんどです。

その際に地元の方の”肌感覚”が分からないまま、同じ駅の駅距離と価格だけで検討してしまうと意外と地元のニーズから外れているケースもあり、それはそのまま資産性へと直結してきます。この肌感覚を知ることが資産性のある地方都市不動産の購入の一丁目一番地になります。

また、コンパクトシティなので都心が意外と狭く、近郊や郊外（都心から遠い）と言われる範囲が広いです。

通勤で電車で30～40分なんて東京なら良い方で、むしろ結構近い部類かと思いますが、名古屋では通勤電車で40分はまぁ遠いです。乗換え1回アリで30分でも遠く感じます…。えっ、て思いませんか？

でもこれが肌感覚というものなのです。

恐らく、転勤や出張の方への賃貸での入居はつくと思います。ですが、その物件を実際に売却しようとすると、購入されるほとんどは地元の方なので、お客様付けが難しい。そんなことになったりもします。

この部分は「これだけ覚えて帰ってください。」と言いたいくらい非常に大切なことです。

郷に入れば郷に従えではないですが、この“肌感覚“が分からないまま、営業マンの言うことをそのまま鵜呑みにすると悲しい思いをするのは他でもない、あなたです。

車文化

名古屋は言わずもがな、トヨタ自動車のお膝元ということもあり車文化です。

そのため、大きな額のお買い物の仕方がディーラーから車を買うように値引きの文化が横行しています。デベロッパーも値引き前提で値引きの幅を持っているケースがよくあります。

ですので、ご自身の購入するときも一度値引きのご相談をする価値はあります。

また、同じく車文化ということもあり道路幅が広く、日影規制の対象が少なかったりします。

容積率の関係から高い建物が建ちやすい環境にあり、小さな敷地でも10階建くらいならすぐに建てられます。その為、○レサンスやオーフ○ンハウスが供給を増やし、人口のπに対して供給過多気味な傾向にあるというのも一つ言えるのではないでしょうか。

そして、その価格帯のレンジの物件はどうしても多くなりがちなので、競合に勝つだけの立地や設備、管理など何かしら+αの条件が必要になってきます。

東海圏以外からの流入について

東海圏は首都圏や近畿圏と比較するとまだまだ県外の方の流入は少ないです。

地域	転入者数	転出者数	転入超過数
愛知県	123,833	131,743	▲ 7,910
東京都	439,787	401,764	38,023
大阪府	173,710	167,171	6,539
福岡県	106,149	101,280	4,869
神奈川県	237,839	210,275	27,564
埼玉県	191,931	166,567	25,364

※住民基本台帳人口移動報告書2022年（令和4年）結果の概要

今後リニアやスーパーメガリージョン構想のような国家プロジェクトが控えており、恐らくはそれに合わせて外部からの注目が高まり、そのときにドッと外部からの流入があるのではないかと考えております。

話は戻りますが、県外からの流入が高くはないため、先ほどの肌感覚ではないですが、昔からの地位を引きずる傾向にあります。

例えば首都圏では県外の方の流入が多いので、再開発などあれば昔からの評価ではなく、今の街並みや利便性などを評価して住まわれる方が多い（デベ側は買ってもらえる方に買っていただくだけ）ですが、逆に東海圏では、昔からの評判も大なり小なり引きずる（今だけを評価して購入する層がとても少ない）ため再開発がある立地の場所でも今の再開発の期待値からくるだけの評価という訳にもなかなかいきません。

※再開発が複数計画されている立地の物件はコチラ→【価格アリ】プラウドタワー名駅南の考察【スムハジメ】

※再開発が複数計画されている立地の物件はコチラ→【価格アリ】リニアゲートタワー名古屋の考察【スムハジメ】

以前の評価が残った状態で、今の開発がどれだけ評価されているのか。

久屋大通公園の開発は大成功で、雰囲気も良くなって沢山の人が滞留するようになりましたね。
一方で、名古屋駅周辺の開発は…期待値は高いものの依然として未知数なものも多いですね。

そういった中で、地元の方の感覚も織り交ぜて不動産を見極めなければいけないので、単純に再開発があるというだけで安易に飛びついてしまうと、悲しい思いをすることになる可能性もございます。

というのが、地方都市の不動産を購入する上での難しさだと考えております。

所感

ですので、地方都市で不動産の購入をご検討される方は

地元の頼れる（相談できる）不動産屋を見つける
肌感覚が馴染むまでは買わずに、住んで肌感覚を養う
首都圏で見てた時よりも安くて広いものを掴むより、当初の予算を変えず、首都圏と同額で検討して、その当時では買えなかった広さや立地、ブランドを叶えるようなものを購入する

この3つをしっかり押さえて頂ければ地方都市の不動産売買でも失敗を防げるのではないかと考えております。

長くなりましたが、以上です。今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

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