「THE ASAKUSA RESIDENCE」
(第2期販売価格とオーケーストア出店情報)

コロナ下、国内旅行客だけでなくインバウンド需要まで喪失した観光地の浅草

一時はとてもとても大変な時期を乗り切って、ようやく国内旅行客が戻ってきたゴールデンウイーク。たくさんの観光客でにぎわっているようです!

さらに。5月20日~22日に3年ぶりに三社祭が開催できることになり、日常が徐々に戻ってきたのは嬉しいですね(^^)/

また、スーパーマーケット大好きキットキャットにとっては大ニュースの「オーケーストア」の浅草出店がありました。

今回はそんな話題に事足らない浅草に建つ新築マンション「ザ・浅草レジデンス」の第二期が開始されるので価格帯含めて取り上げます!



 

物件概要

住友不動産らしく、竣工日に対して不自然な引き渡し日です!この日程からも売り急がない物件であることがあきらかです(後述「総評」へ)

ここでの注目ポイントは「銀座線」の浅草駅まで徒歩6分がとても希少性があることは言うまでもありません。

そして、1000㎡を超える敷地面積、総戸数100戸超とこのエリアではとても珍しい大きな物件です。(後述「ロケーション」へ)

西武建設は鉄道土木関連は大規模な工事実績を誇りますが、マンションとなると比較的小さめの物件が多いイメージです(ブリリア喜多見などが分譲実績としてあり)

 

所在地        東京都台東区 浅草一丁目62番地2他(地番)

交通

東京メトロ銀座線「田原町」駅から徒歩4分

つくばエクスプレス「浅草」駅から徒歩3分

東京メトロ銀座線「浅草」駅から徒歩6分

都営浅草線「浅草」駅から徒歩7分

都営大江戸線「蔵前」駅から徒歩10分

総戸数        113戸(非分譲住戸15戸含む)、その他店舗

用途地域    商業地域

敷地の権利形態    所有権

完成年月    2023年10月上旬予定

入居予定日   2024年4月下旬

敷地面積    1,018.55m2

売主      住友不動産株式会社

施工      西武建設株式会社

掲示板:ザ・浅草レジデンスってどうですか?

アクセス (沿線情報)

銀座線、浅草線、大江戸線とメトロと都営の両方が使えるのが良いですね!特に、銀座線は本数も多く、駅も浅く、インバウンド対策で全駅がキレイにリフォームされているので、一度沿線に住んでしまうとなかなか離れられないと感じます。現在でも沿線の魅力は高いですが、今回は沿線の再開発情報を改めてまとめてみましたが、とんでもない開発規模なのをご確認いただけますと幸いです。


沿線の再開発情報

銀座線沿線は一駅一駅で事件が起きているようなどドラマティックな路線です。沿線の再開発の規模の大きさを見ていたら将来的な需要が、枯渇する心配はいらなくなりそうです。

上野

上野地区まちづくりビジョン 概要HP

駅の東側、老朽化しつつある台東区役所、警察署を抱える一帯は、廃校になった小学校や青空駐車場など低利用の土地と合わさって、再開発の用地として最適なのですが、なかなか進んでおりません。ターミナル駅至近の大きな立地はなかなか無いので、今後大化けしそう(というよりも大化けするような開発が来て欲しい)な予感はあります。民間活力を利用して、区役所、警察署などが建て替えられて区の安全は高まりつつも税金は使わない、さらに民間も儲かるような開発が出来ることを祈ります。(東上野地区計画HP)

末広町 (秋葉原近接)

外神田一丁目南部地区 概要HP





 

三越前

日本橋室町一丁目地区 概要HP


日本橋&京橋 (東京駅八重洲口近接)

八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業 概要HP


新橋駅

新橋駅東地区 西地区 概要HP

 


虎ノ門

虎ノ門駅前地区第一種市街地再開発事業  概要HP

虎ノ門駅は虎ノ門ヒルズ駅と繋がり、日比谷線と乗り換え出来るようになりました

それにより虎ノ門ヒルズ周辺の再開発エリアのビルとも地下通路で直結、森ビル再開発の恩恵が期待できます

 

青山一丁目

南青山一丁目団地建替プロジェクト 概要HP

既に完了されているプロジェクトではありますが、事業主の心意気が感じられるプロジェクト報告HPがありましたので紹介させていただきます。「公有地を担う誇りと責任 ~“東京都初の試み”への挑戦~」大成建設HPより

外苑前

神宮外苑地区市街地再開発事業 概要HP


渋谷駅

渋谷駅周辺再開発 概要HP



 

 

ロケーション

取り上げたいところ山ほどある贅沢な立地です。今回は4点ポイント絞って話したいと思います


特徴①スーパーマーケットの充実度が驚異的

観光地であると同時に、生活の場であるのが浅草

観光地として有名な浅草ですが、スーパーマーケット事情は本当に充実しています

 

オオゼキ

浅草雷門店 店舗HP  9:30~21:00

若干お店の規模は小さいものの、駅からの導線上にあり、帰宅時用と考えるとあまり大きくないので便利!

Twitterの投稿も、そこまで悪く無く、どちらかというと好意的


西友

西友浅草ROX食品館 – 店舗詳細|SEIYU 24時間オープン

田原町 下り線のホームから現地付近までは一部アーケードがあり

Twitterの投稿からは、扱う商品の安さからか、客層に関する評価の投稿もあり。しかし、お値段に対する信頼感、24時間オープンで便利なのは間違いない。


ドン・キホーテ

浅草店 店舗HP 24時間オープン

ドン・キホーテはコスメ、医薬品、文房具、家電製品関連(充電器やSDカード、プリンタインクなどの消耗品特に)も24時間販売なのが便利だったりします。壊れた、無くなったなどに、すぐ対応できる。

Twitterの投稿は何かと賑やかな感じです。(リアル店舗同様)


ライフ

浅草店 HP 営業時間:9:30~22:00 (3階~21:00)

今回取り上げたお店の中で一番大きい店舗だと思います(駐車場は無し)

 

三平ストア

浅草店 HP 10時10時~21時 

他に新宿、三鷹にあるスーパーマーケットですが公式HPが見当たりませんでした。建設現地からは道路隔てて向かい側にある一番近いスーパーマーケットです。

中に入るとたくさんの商品が所狭しとおいてあるようなディスカウント色の強めの店内でした。良い意味でも下町の気質を感じられるお値段良さげなお店です(公式HP作るのすらコストカット!?)

 

OKストア(NEW)

浅草店 店舗HP 8:30~21:30

2022年3月に新しくオープンしたOKストア

他のOKストアの店舗と比べると面積小さ目ということですが、Twitterの投稿からはお値段に関する評価は好意的

店舗の中は撮影禁止となっていたため写真は撮れませんでしたが、他のOKストア各店とほぼ同じような価格帯でした。(店内写真はOKストアHPより)他の店舗との競争でここから価格帯が変わってくるのか楽しみではあります

外観(元はパチンコ屋だったそうです)



店舗は1階と2階。地下はシュミレーションゴルフのお店が入るそうです



店舗内は、千駄ヶ谷店と同じく、一方通行の導線となっております。1階から入って、まず2階に上り、1階に降りてお会計をするという形なので、パッと入って、パッと買うみたいなことはしずらい導線かとは思います。

 





お惣菜もあり、人気のピザもあります!


デリカぱくぱく

24時間営業の激安お弁当店

スーパーマーケットでは無いですが、お惣菜、お弁当の激安店も近くにありました。

つくばエクスプレスの浅草線近くとなるため、銀座線からの導線にはありませんが、Twitterの投稿からは、値段以上にボリュームの大きさに関する投稿多し

https://tabelog.com/tokyo/A1311/A131102/13059060/dtlmap/

https://www.syokuraku-web.com/gift/48896/


特徴②駅からの道のりがアーケード(一部)

あまり公式HPなどでも記載されていませんが、駅までの導線が途切れるところがあるもののアーケードが設置されています。駅距離がそもそも短いことに加えて、傘をささないで済む区間が長いのはプラス以外何ものでもありません

オレンジ色のルートで浅草駅に向かうとアーケードを通って、銀座線始発駅まで歩けます(徒歩6分)

青色のルートで帰宅すると、現地に近いほうの出口から出られて、一部アーケードのところを通れます(徒歩4分)

<アーケードのある道>



 

特徴③繁華街の真ん中にある

 周辺は飲食店から物販店、シティーホテルからラブホテルまで、商業の中心地です。観光客から、地元の買い物客が混在していて、とても賑やかな地域です。

渋谷のスクランブル交差点のように、何かのイベントごとでごった返すというほどではない物の、三社祭、墨田川花火大会などイベントごともたくさんあり、賑やかなことは間違いありません。

一方で朝早い時間、夜はそこまで人がいない印象です

あまり栄えているとは言えませんが、ラブホテルや風俗関係のお店も数件あります。ただ、いずれも駅やスーパーマーケット、学校からの導線上にはなく、当マンションからは見えない場所にはあります

ラブホテルがあるエリア>



小学校、中学校共にそれなりの距離があります。特に小学校は浅草寺前を横切る形なので、なかなか子供にはハードな道のりです(楽しいことは楽しいそうであるけれど)





 

特徴④浅草寺の借地が広い

当マンションの隣接する東側エリアは浅草寺の借地だそうです。そのため集約して建て替えなども難しい。新しい建物が建ちにくいエリアとなります

今回東向きの部屋が出来たのも、比較的東側が低層の建物で、建て替え懸念も少ないことからだそうです。



 

 

外観

住友不動産っぽい外観です。外廊下かつ「Sーマルチコア(集中配管方式)」の採用はありませんが、ガラスを多用したベランダ面はいかにも住友不動産のマンションです。エントランスもガラスウォールによる二層吹き抜け(っぽい意匠)を設けて、「大規模マンションに足を踏み入れたんだな」感を出しています。吹き抜け「っぽい」デザインですが、実際は異なるような不思議なエントランスです。

 



三層吹き抜けに見えますが、実際はそうではない、最近の住友不動産のデザインの傾向通り



エントランス内部は一部だけ吹き抜けの、暗めのデザインです。



なお、注意してもらいたいのは浅草では大規模物件ではあるものの、「再開発」案件ではありません。敷地は数件の地権者が商店などを営んでいた敷地が寄せ集まり出来た形で、再開発ではありません。敷地の周辺も竣工後もほぼ現状のままであるでしょう。周辺の建物は今後も現状のままで、お世辞にも美しい状態でありません。 目立ちはするものの敷地内の建て替え案件となります。

 

敷地配置・構造面

敷地の南側が10階~11階の建物が建っており、西側が大きな通りに面していることから、西棟と東棟の2棟構成です

敷地形状と周辺建物の配置から、このような配置にしているのですが、どうしてもスパンの短い田の字型の住戸を作る方法しかなく(コスト面から)、共用廊下側に窓を設けられる外廊下方式を採用しています。内廊下のほうが遮音性は高いですが灯篭部屋が無いのはキットキャット的には好きな点です。掃除機をかけたり、物を大きく整理したりするとき、埃が待った後、やっぱり窓開けて換気したいですよね。窓が無い部屋はどうやって喚起しているのだろうとキットキャットは思います。(もちろん二重窓+可動式ルーバーありです)

外廊下ではあるものの、エレベータ・非常階段は住戸食い込み型ではなく、しっかりと独立しており、柱も外廊下側・ベランダ側、両方とも、居室に食い込んでいない、扶養柱無しなのは嬉しいですね。後から変えられない躯体の余裕度は、後々中古になった際の内覧時に好印象です(しかし、Sマルチコアは無し。。)

二重床・二重天井、窓はLow-Eガラス、そして天井高2540mm とこちらは悪くはないものだと思います。

なお、ハンズフリーキー対応です。両手がふさがりがちな子育て世代も、荷物の多い社畜さんも、みんな便利なオートロックです




居室・専有部の間取り

住友不動産らしい間取りですね(苦笑)どれも似ております 褒められるポイントが多いのは良いと思います

タイプ名は分かれていますが、実質的には角部屋(3LDK)と中住戸(2LDK)の2種類の間取りしかありません。方角や周囲の建物との離隔により居室orサービスルームいずれかになっている点が異なりますが、中身はすべて3LDKと2LDK共通になっています(0.01㎡も異ならないのはスゴイ)

・アウトフレーム(両面)

・居室 横開きドア

・ポーチ部分あり

・ウォークインクローゼットの扉も横開き(←これ重要です)

・バルコニー奥行 1.9メートル

・天井高2540mm、

・お風呂サイズ1418(3LDKだけでなく、2LDKも!)

・バルコニーにスロップシンクあり

・リビング洋室よこのスライドドアの収まり方がきれい

・下り天井、梁が目立たない

・ルーバー面格子

・隔て板トールタイプ

A1′- type

専有面積:67.14m2  バルコニー面積:9.52m2   サービスバルコニー面積:1.63m2

2LD·K+S+N+2WIC

10階 10400万円 坪512万円 (2期販売住戸)

※2022年5月に実施した2期販売では完売ならず、先着順販売へ(価格据え置き)

 


A2’- type

専有面積:67.14m2  バルコニー面積:9.52m2   サービスバルコニー面積:1.70m2

2LD·K+S+N+2WIC

7階 701号室 9600万円 坪 472万円

※2022年5月に実施した2期販売では完売ならず、先着順販売へ(価格据え置き)

 



 

A5’- type

専有面積:67.14m2  バルコニー面積:9.52m2

1LD·K+2S+N+2WIC

6階 10100万円 坪497万円 (2022年5月 2期販売)

※2022年5月に実施した2期販売では完売ならず、先着順販売へ(価格据え置き)

 



 

B1’- type

専有面積:55.42m2  バルコニー面積:9.72m2

1LD·K+S+N+WIC+SIC

5階 7900万円 坪471万円 (2022年5月 2期販売で完売)

4階 7900万円    〃   (2022年5月下旬 先着順販売住戸開始)

 

B2- type

専有面積:55.42m2  バルコニー面積:9.54m2

2LD·K+N+WIC+SIC

7階 8400万円 坪501万円 (2022年5月 第二期販売)

10階 9000万円 坪536万円 (    〃        )

11階 9000万円 坪536万円 (2022年5月 先着順販売開始 

 



 

維持費

それなりの戸数がある外廊下、最小限の共用施設ということで、目に優しい金額になって欲しかったですが、、、それなりの値段帯になっております。(管理費:平米あたり380円  前回取り上げたシティテラス新小岩は198円)

修繕積立金もきちんと上がっていく数字を見せているのはともて好印象です(住友不動産は資金計画書にも記載あり◎)



ただ、55㎡で2万円を超えてくるのはなんとなく重い感じがします。

販売側は否定するかもしれませんが、管理費水準は同時期に販売している物件の中で、販売戦略上の都合で計算されている部分も少なからずあると思います。管理会社も多数の物件を抱える中で、全体収益が上がるようにデベロッパーと相談しているところもあると思います。「ある物件はセールスポイントの一つに管理費を充てよう」でも、「そんな物件ばかりでは収益あがらないので、どこか収益物件をください」などと相談しているところもあるのではないでしょうか。

 

近年、自転車置き場が地下や上階にあってエレベータで駐輪場まで行くマンションも増えてきました。敷地配置に余裕が無いマンションでは、そのような百害あって一利なしな設備が搭載されたりします。コスト低減の大原則は、「力をかけない」です。上や下に動力を使って動かしたり、温めたり、冷ましたりをする過程では、どうしても「力」=「コスト」がかかります。このマンションにはそのような要素がとても少ないですが、管理は従来の考えでは高めです。この物件は「管理費」をセールスポイントにしなくて大丈夫な物件だと、判断されたのでしょう。

 

共用部・専有部の設備類

目立った設備としては「ディスポーザ」、「スロップシンク」、「Low-e 複層ガラス」です。どちらも後付け出来ない設備であり、スロップシンクは特に最近のマンションでは少数派です。

ただ、「各部屋ごとの宅配ボックス」はありません。

 





※「ミニシンク」は、実際はもう少し大きいものに変更になるとのお話ありました。

 

ここで残念なのは前回取り上げた「シティテラス新小岩」と同じレベルの仕様のところが少なからずあったことです。単価のだいぶ異なる物件と同じようなところが多いにも関わらず、坪単価が100万円以上高くなっているのは、「うぐぐ」となることは、言うまでもありません。。

 

周辺物件の相場

完売物件

グランドメゾン浅草花川戸(浅草駅徒歩4分総戸数25戸) 

40.52㎡ 6090万円 坪496万円 

50.52㎡ 8690万円 坪569万円


ブランズ浅草寿(田原町徒歩5分 総戸数60戸)

53.22㎡ 6850万円 坪425万円


クレヴィア上野御徒町 (新御徒町駅徒歩4分 総戸数49戸

32.52㎡ 4030万円 坪409万円

54.24㎡ 7500万円 坪457万円

 

②販売中物件

ライオンズミレス蔵前

56.21㎡ 8500万円台 坪499万円

69.01㎡ 12000万円台 坪574万円


シティハウス浅草橋

54.17㎡ 7500万円

 

周辺の賃貸相場

パークアクシス浅草レジデンス  14階

2LDK 56.16㎡  平米単価4576円

家賃 242,000円 管理費 15,000円 礼金1.0ヶ月 敷金 1.0ヶ月

 

プラウドフラット浅草 9階

1LDK 50㎡  平米単価約4300円 (55㎡換算 234,000円)

家賃 199,000円 管理費 15,000円 礼金 0ヶ月 敷金 1.0ヶ月 フリーレント1か月


 

総評

銀座線浅草駅から徒歩6分という希少性と抜群のスーパーマーケット環境が相まって、とても希少性がある物件であることは間違い無いです

周辺は浅草寺が借地として貸している土地も多く、そもそも売買対象となる土地が狭い中で、昔ながらの商業地であることから、大きなまとまった土地がほとんど出てきません(出てきてもホテル用地として使われてしまった)

近年の銀座線浅草駅周辺で分譲された物件を見ても、ほとんどが浅草寺の北側であり、西側や南側の販売は最近出てきてないという希少性ある立地と言えます。

 

そして、生活者として便利な立地でありながらも、投資家目線でも検討出来る部分がありうる価格と賃料のバランスだと思います。

近隣の賃貸専用の物件の相場を見ても、家賃もそれなりに取れることがわかり、概算ベースではありますが下記のように著しく利回りが低い物件価格でもありません(高くも無い)

 

購入時 7900万円(55平米)

賃貸時 月家賃26万円 年家賃 312万円 利回り3.9%

希少性のある立地と生活利便性、現在でも賃貸利回りが低すぎない水準での価格帯ということで、住友不動産としてはまだまだこれからの価格帯での売り出しだと考えて良い気がします。

住友不動産は、竣工後も販売し続けることで有名です。竣工後1年はざらな販売スケジュールなので、牛歩戦術で販売戸数が減っていくにつれて、徐々に値上げor下層階も上層階と同じ値段で、ゆっくり販売方法で大事に売り出します。

下記に販売中の一覧を記載しますが、まずは、浅草橋と新御徒町を売って、その後、本腰を入れて浅草の販売がんばるイメージ・・が想像できます。(下層階の今後販売分が予定はありますが、住友不動産は安くはしてこないでしょう)

 

※住友不動産が都内で現在販売中の物件リスト(赤字は引き渡しが竣工から2年以上経つ物件)


浅草エリアは、土地も細分化されており、なかなか大手分譲のマンションが売り出されて来なかった歴史から、坪単価が安めでした。

そんな歴史から三菱地所レジデンスが分譲したマンション「ザ・パークハウス浅草」(坪単価200万円台後半~300万円台前半)は弱気な値付けだったことなどから、第1期で全戸完売してしまいました。その後、「グランドメゾン浅草花川戸」が坪500万円でも早々に完売したことからも、浅草の立地に関するイメージは、近年劇的に向上してきたと思われます。

8000万円以下の2LDKでは日暮里、御徒町、浅草橋エリアでまだ存在しますが、500~800万円程の差となります。立地の希少性を踏まえるとこの価格差はある程度説明が付くと思います。

8000万円台の2LDKでは「Brillia Tower 池袋 West」、「THE TOWER JUJO(ザ・タワー十条)」がありますが、繁華街、商店密集と言ったことでは似ているかもしれません。

より都心のエリアでは2LDK9000万円~も見えてきている中ですので、残念ながら昨今の相場と浅草の中での希少性や販売事例などを考えると、現状の販売価格は説明が付いてしまいます。

 

「浅草で坪500万円かぁ~」と単価に驚いてしまう出すことはありますが、直近の周辺成約事例などからは、ホテル・商業ビルとの土地買取で競合するこの地では、今後安く土地を仕入れることが難しい立地であることは想像出来るでしょう。

浅草と言う地を楽しむ、暮らすのに一番の立地であることは間違い無いので、同価格帯のマンションと比べて、浅草と言う地を楽しめる方、銀座線、浅草線の沿線を楽しめる方は、今後安い部屋が出てくる可能性も低いので早めの決断をしてみても良いのではないかと思いました。一方でタワーマンション、大規模、内廊下などのマンション自体のスペックなどに拘りたい方で、百貨店や映画館などを日常使いされたい方は、『Brillia Tower 池袋 West」のほうが合っていると思います。

お値段帯同じようなところで比べられているのを違和感持つ方がいらつしゃるかもしれませんが、銀座線沿線の相場観は今後の再開発を見据えての価格設定に今後なっていくと感じましたので、このような総評とさせていただきます。

今年は墨田川の花火大会は開催されないのは残念ですが、先述の5月20日~22日に3年ぶりに三社祭も開かれるなど、今後もイベント盛りだくさんな旅行気分を味わえる街なので、少しでも気になる場合は現地訪問、もしくは資料請求から始めてみてはいかがでしょうか(^O^)/

 

編集後記(実は、インバウンド需要も取り込みたい!?)

 

さて、このゴールデンウイークの浅草はたくさんの日本人観光客でごった返したようです。ここにインバウンドの観光客が追加されたらどうなってしまうのか、思ってしまうほどです。

そしてインバウンド需要は観光だけでなく、不動産の市場にも及んでいると言われています。

特に、直近の円安により、東京の不動産は海外投資家からはとても安く見えてきています。

例えば浅草レジデンスの7900万円の部屋ですと、ドル建てでは1割くらい今年に入って値下がりしているようなものです。もちろん、ドル換算の賃料も安くなっているので、賃貸利回りは変わらないのですが、安定感ある利回りの不動産を、低いグロス金額で投資できるようになったのは、投資判断に、大きく影響すると思います。

 

110円換算 71万USドル

120円換算 65万USドル

130円換算 60万USドル

 

今回は実需向けのマンション情報のことでお腹いっぱいだったのですが、「ザ・浅草レジデンス」は少なからずインバウンド需要を踏まえた物件のような気がしました。

外国人として不動産を購入したことがある目線で、次回以降、インバウンド需要に関する対策・影響なども特集して取り上げていきたいと思います!

当マンション、インバウンド需要、などなどのご質問、ご要望も取り扱いますので、コメント等頂ければ幸いです。

 



 




 

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#ブログ用現地写真・映像 」+物件名 ex「 #パークタワー勝どき 」

で検索すると現地写真・映像なども随時載せています。(クオリティより速達性を重視なのはご容赦を)

 




今回、仕様や設備が似ていると取り上げた、「シティテラス新小岩」のブログはこちら

「シティテラス新小岩」《お便り返し》住友不動産っぽくもあり、ぽくもないマンション(キットキャット)






 

浅草への愛の感じられるクリスティーヌさんの記事も併せてご覧ください(^O^)/

↓残念ながら完売済みの物件がほとんどですが、周辺マンションの価格帯をご参考に。「浅草と一口で言ってもエリアが違うと、雰囲気も違いますが、坪単価もずいぶんと違います。」とのコメント通りだと思います!

滑り込み実需なら!浅草の新築マンション【クリスティーヌ】



↓価格予想、実際の販売価格に近いです!!

ザ・浅草レジデンス|間取りと周辺相場【クリスティーヌ】



↓「バーチャル現地ツアー風ショートムービー」には駅までの「アーケード」と「オオゼキ」映っていますので、こちらでご確認を!

Visit 1「ザ・浅草レジデンス」映像です!《ガチ検討してる方へプレゼント》【クリスティーヌ】

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猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心(山手線内側)+城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は都内自己居住用(中古・新築)と海外で投資用不動産を購入した経験があります。
不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。
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