ごきげんよう。こうです。
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さて、本日紹介する物件は、「プラウドタワー久屋大通公園南」です！
▲外観パース 公式HPより
前回の「タワー・ザ・ファースト栄三丁目」記事にて、現在、分譲中の他の物件と比較対象として推奨していたのが本物件になりますので、後ほど、どちらの物件が選ぶべきかにも触れたいと思います。
では、物件概要からいきましょう！
物件概要
所在地：愛知県名古屋市中区大須四丁目113（地番）
交通：
名古屋市営地下鉄名城線 「矢場町」駅 徒歩4分
名古屋市営地下鉄鶴舞線 「上前津」駅 徒歩4分
名古屋市営地下鉄名城線 「上前津」駅 徒歩4分
名古屋市営地下鉄東山線 「栄」駅 徒歩11分
名古屋市営地下鉄名城線 「栄」駅 徒歩11分
専有面積：51.39㎡～113.42㎡
間取り：2LDK～4LDK
階建：地上23階建
総戸数：131戸（非分譲住戸3戸・広告募集対象外住戸5戸含む）
構造：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）
売主: 野村不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
設計会社：IAO竹田設計
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
土地権利：所有権
バルコニー面積：9.96㎡～30.47㎡
竣工予定時期：2025年02月下旬予定
敷地面積：1,297.64㎡
建築面積：790.31㎡
駐車場数：40台
建ぺい率：80%
容積率：600%
用途地域：商業地域
掲示板：プラウドタワー久屋大通公園南ってどうですか？
23階建ての所謂”ペンシルタワマン”になります。「タワー・ザ・ファースト栄三丁目」で述べたように、この規模感でタワー形状（各方位に住戸が存在する構成）であるため、角住戸率が高いことに加えて、高さも23建てのため眺望面にも期待できることがメリットでしょう。
野村不動産の単独事業です。設計を担当する「IAO竹田設計」はタワマンを設計するイメージはありませんが、首都圏と関西で実績の多い会社ですね。また、三井住友建設は”横浜傾きマンション”で、ある意味有名な会社ですが、名古屋でもたまに名前を見ます。
「広告募集対象外住戸」と聞きなれない言葉が出てきますが、別途「非分譲住戸」がありますので、先行して上顧客に売った住戸でしょう（所謂”アンダー販売”）。モデルルームで聞いても話を濁されましたので、詳しくは聞けませんでした（あまり聞くと裏から怖い人が出てきそうなので笑）。この辺り、以前は三井不動産レジデンシャルが東京都千代田区の区長に某マンションを事業協力者住戸として販売を行い、利益供与が疑われたなんて話がありましたし、ほかの住戸を買う人は同じマンションの住民になるわけで（もちろん、賃貸に出すかもですが）、もう少しクリーンに販売した方がいいと思いますね。
住戸構成は2LDK～4LDKで、都心立地にしては1LDKを設けていないのは意外です。また、特に2LDKが96戸/131戸と非常に多くなっているため、子育てファミリーというより、夫婦2人や単身世帯をターゲットにしていることがわかります。この手の夫婦2人世帯ターゲットの物件は、決まってコンセプトムービーに外国人のおっちゃんが出てきがちです。もちろん、本物件も…。
周辺地図
▲周辺地図 公式HPより
エリアとしては大須の東の端、若宮大通を挟んで栄の南という立地ですので、どちらのエリアにも最速で行くことができるのが魅力的です。『矢場町』駅と『上前津』駅から、それぞれ4分の距離は悪くないですね。この点、「タワー・ザ・ファースト栄三丁目」より魅力的。
▲物件前の前津通
周辺は前津通沿いで向かいにフラリエという立地です。フラリエは久屋大通公園の一部（最南端）で名古屋市が運営する庭園で、レストランやショップ、ビアガーデンなどもあるます。前津通は車の通りも人通りも少ないため、にぎやかなエリアに近くでありながら、物件周辺を静かという理想的な場所です。案外、この様な条件を満たす物件は少ないので資産価値の点ではかなりプラスだと思います。
各方面の前建て
建設地にて各方面を見てみました。
▲物件から東方面
物件の目の前（東向き）はフラリエの端と街路樹になります。本物件は、フラリエの真ん前というわけでもないので、南東角住戸では右の賃貸マンションの存在感が多くなりそうです。
▲物件の北方面
北側は9階建てのオフィスビル（「アルティメイト矢場町ビル」）になります。2007年築と意外に若い（失礼）なビルなので暫く建て替えはないでしょう。本物件の離隔は写真の通りほとんどありません。
▲物件から南方面
南方面は、コインパーキングと「八幡社石神社」を挟んで「グリーンハイツ南久屋」で1988年築（築36年）の11階建ての賃貸マンションです。
コインパーキングは敷地も狭いため、3階建て程度の建物にしかならないでしょうし、神社が撤去される可能性も低い、また、「グリーンハイツ南久屋」もワンオーナー所有の賃貸なら、後10年ぐらいは建て替えられる可能性もありますが、神社を買収でもしない限り同じ高さにしかならないので眺望リスクは少ないでしょう。
▲物件から西方面
西方面は「久屋大通公園シティハウス」で1997年築（築26年）の14階建てです。分譲ですのでより建て替えの可能性は低いでしょう。
本物件、実は…
ここまで、本物件の各方面の写真を見て、お気づきの方もいるかもしれませんが、本物件は決して、眺望に恵まれているわけではなく、東のフラリエ方面以外は囲まれ感の強いマンションになります（もちろん、高層階になるとかなり眺望の抜け感はありますが）。なので、公式HPに掲載されたフラリエのバックに本物件が聳え立つ完成予想CGのイメージが刷り込まれているため勘違いしそうになりますが、本物件は基本的には立地を買うマンションです（詳細は後述します）。
建物
▲建物完成イメージ 公式HPより
23階なのでタワーマンションとしては、それほど高いはありませんが、建物のサイズもそれほど大きくはないため、スラっとしてバランスの良い印象になるかと。
基壇部を含めると4層の構造になっていることがわかります。特に上階は5層の角部分はダイレクトウィンドウになっていますので、足元のフラリエの緑をしっかり拝むことができる構造になってます。
また、画像ではわかりにくいですが、バルコニー上部の庇部分もパネルを張っているので、他の物件よりも見栄えがよくなりそうですね。バルコニー手摺は、完全ではない透明がガラスになりますので、外からのプライバシーは確保される一方で、室内の開放感についてはいまいちになるかと（ここが若干致命的な住戸もありますが詳細は後述します）。
共用部
共用部は見どころは主に2つですね。エントランスラウンジ
▲エントランスラウンジ 公式HPより
エントランスとその横にラウンジがある構成です。目に付くのは、共用部へ続く階段。やはり、縦に2階分の空間の広がりがありますので、開放感は高いでしょう。
最近ですと、「タワー・ザ・ファースト名古屋伏見」にも似たような階段が設置されてますので、どのような雰囲気になるか気になる方は、中古で内覧してみるのもアリですね（外からでも何となく雰囲気は掴めるかとは思います）。
また、写真左の壁が側にはフラリエをモチーフにしたアートが飾られています。ここがただの壁（1つ2つで構成されたマテリアルのみ）だとかなり淡泊な印象になってしまいますので、個々好みはあるでしょうが、空間の華やかさに一役買うことでしょう。
ただし、完成予想イメージは大抵の場合、かなり横か縦に引き伸ばされていることが多いため、このエントランスイメージで言えば、横の広がりは画像ほどは感じられない可能性は高いです（画像を横に軽く縮めてみればイメージしやすいと思います）。
車寄せ
▲車寄せ 公式HPより
もう一つの見どころは、南東部分の建物下に設置された車寄せですね。
かなり大規模なタワーマンションでも敷地形状や諸条件によって、設置されないことも多いですから、この規模感と敷地面積で車寄せがあるのは魅力的です。
特に車を運転する世帯でなくとも、駐車場出入口にシャッターゲートがない構造になっているため、タクシーの乗り降りにも使用できるのも良いですね。
その他共用部
その他の共用施設と供用サービスは以下があります。- オーナーズラウンジ（2階）
- 各住戸玄関前宅配ボックス
- ワークブース（２室）
- コンシェルジュカウンター
- 共同トイレ
エレベータは2基でどちらも分速105m……嘘だろと言いたくなるぐらいひどい。20階以上に住む人はかなりストレスを感じるスピードでしょうね。やはり、建築資材費が高騰している影響なんでしょうかね。細かいところにしわ寄せが。
▲内廊下 公式HPより
共用廊下は内廊下で、玄関ドアの横に「各住戸玄関前宅配ボックス」が設置されます。タワーマンションでは、運送業者がインターホンすら鳴らさずに怠慢で1階宅配ボックスに水などの重い荷物を突っ込んで帰るようなことはよくありますので、地味ですが有難い設備ですね。また、上部はニッチのようになっていますので、詳細は要確認ですが、何か置くことができるのも面白いですね。
構造・設備仕様
構造- 免振
- 二重床
- 天井高2,600ｍｍ（最上階は2,800mm）
設備仕様は以下の通り（スーペリア・プレミアム）
良い点
- T2サッシ（Low-Eガラス）
- 玄関前カメラ
- ディスポーザー
- 食洗器
- キッチン天板御影石
- 洗面台天板御影石
- トイレ手洗いカウンター
- 浴室ミストサウナ
- キッチン、洗面台下、リネン庫等の全ての扉にソフトクローズあり
- キッチン水栓タカギ製？（要確認※）
- キッチンコンロが通常グレード？（要確認※）
- 天井カセット型エアコンなし（Nタイプ以外の19階以上は設置あり）
最上のエグゼクティブでは、トイレのネオレストや浴室の日ポリ化工採用など、いくつかの仕様がグレードアップします。
良くも悪くもいつもの”プラウド”仕様で、タワーマンションのグレードとしては標準的で特に大きな不満はないのかなと。ただ、繰り返しになりますが、キッチンのカップボードや浴室扉のガラス張りなどが標準設備だった「タワー・ザ・ファースト栄三丁目」との比較すると、プラスアルファが足りないとも感じます。
管理費＆修繕積立金
管理費：273円/㎡ ⇒ C2タイプ55.64㎡で15,250円修繕積立金：192円/㎡ ⇒ C2タイプ55.64㎡で10,680円
その他、施設利用料月額：968円
管理費は共用施設、ディスポーザー、コンシェルジュを考えれば妥当な水準かと。
修繕積立金はペンシルタワマン＋タワーパーキングということもあって、初期から少し高めに設定されてます。修繕積立一時金を83ヶ月分徴収しますし。それでも全然足りないですけどね。
駐車場はタワーパーキングが35,000円～40,000円、平置き（2台）が42,000円。平置きはもうちょっと取れるでしょうよ。2台しかないし最低5万円はとるべきかなと。
間取りと眺望
いくつかの間取りをピックアップしてGoogle Earthで作成した眺望シミュレーションとともに紹介します。
▲EPタイプ 113.42㎡ 4LDK
まずは、最上階南西角住戸です。
リビングの柱は下階はバルコニーに出してましたが、ダイレクトウインドウにしたことで、一本丸々食い込んでますので開放感は欠けてしまいますね。その代わりというはわでもないですが、4つの洋室は柱が食い込んでいないですし、全て南向き形も良いので使いやすい間取りになってます。
ただ、富裕層向けの間取りにするなら申し少し玄関ホールを広めに取った方が”ウケ”が良かったのではと。なんかあまりにも他の部分の広さに対してちぐはぐな気がしますね。
▲西向き23階相当の眺望シミュレーション Google Earthにて作成
最上階で唯一販売される住戸ですが、フラリエは望めない向き（
▲Iタイプ 73.75㎡ 3LDK
北東向きの中高層階になります。柱の食い込みは最小限にとどめられているのは良い点ですね。メインのフラリエ方向はしっかりサッシ4枚分開口部が確保されてますので、眺望はもちろん、かなり採光が入る明るいリビングになりそうですね。
ただ、せっかくのフラリエ方面のバルコニー下部がルーバーが配置されており、足元の緑が少し見えづらくなってしまうのは残念ですね（外観デザインには一役買ってますが）。
▲北向き18階相当の眺望シミュレーション Google Earthにて作成
北向きも隣の9階のオフィスビルを抜けてくれば、栄方面をしっかり望むことができます。ただ、栄方面はなまじ背の高い建物が多いため、そこまで感動的な眺望かと問われるとちょっと違いますが、錦3丁目の高層ビルなど、これから進化していく栄の様子を臨めるという意味では悪くない眺望だと思います（画像はまだ新中日ビルも反映されてませんし）。
▲C2タイプ 55.64㎡ 2LDK
中高層階の南向き中住戸です。55㎡程度ですが、2つの洋室がノンリビングイン（PP分離）されているのは良い点です。リビングサッシは2枚分と開国部が少なめなのと、廊下が長くなっていしまているので面積効率が悪いのが難点ですね。
キッチンはどうせ散らかるので、このような外から見えにくいクローズドなタイプの方が個人的に好きです。対面キッチンの場合に発生する実質的な廊下部分がないので、リビングが無駄なく使えるますし。
▲Dタイプ 56.23㎡ 2LDK
低層南東の角住戸です。先ほどのC2タイプとは異なり、洋室1つがスライドドアでリビングと繋がっている形になります。トイレが洋室に食い込む形になってますし、その結果、リビングインしてしまっているので、好みはあれど角住戸としてはあまりイケてない間取りです。
▲東向き9階相当の眺望シミュレーション Google Earthにて作成
リビングの片側は東向きに面してますので、画像のようにフラリエの緑を臨むことができます。
予定価格
10月下旬販売開始の予定価格を紹介します。予定価格のため十万円台はすべて99万円として記載。また、正式価格は大きく変更される可能性もありますのでご留意ください
最上階を除いた上記住戸の平均は坪400万円ぐらいです。ただ、前建てが厳しい住戸（北向き中住戸など）は坪200万円後半もありそうなので、もう少し平均は下がるかもしれません。そもそも、各住戸で価格のバラつきが大きいですし、あまり平均的な価格には意味はないと思いますので、あくまで検討住戸の妥当性は、中古・新築問わず条件や価格で比較検討した方良いですね（当たり前ですけど、いざ購入できるとなると意外と比較せずに突っ走ってしまうものなので一応）。
いくつか、価格表を見て気づいた点を共有します。
高層階は超高単価だが、ダイレクトウィンドウ＆コーナーサッシが採用されているし、仕様も一段上がるので、購入する価値は十分あると思う
HとIタイプの単価を比較すると、売主は、南東角＞北東角と評価している（当然、南＞北であることと、高速道路の騒音影響があるためと推測）。ただ、実際に北でも東とセットであれば日照面で大きなマイナスにはならないし、高速道路も夜間の借景としてのメリットもあるので単価ほどの差はないともとれるので、どちらかと言えば、北東角にお得感がある。
Nタイプについて、本来縦列（G2タイプ）からの積み上げで単価を計算すべきだが、同じ階数の別住戸の単価に引っ張られている。かつ、下階と変わらずスーペリア仕様のため、
Dタイプも単価盛られすぎ。先ほどと同様にフラリエ眺望にここまでお金を出す価値があるかは本当にちゃんと考えた方がよい。
ちなみに、条件の良いH、Iタイプの10、11階は第一期一次では売り出さない（C2、G2の10、11階は売り出すのに）のは、おそらく、12階以上が売れた後に値上げして売る気だろうとう思惑が透けて見えちゃってる（
個人的には、この物件は立地を買うマンションなので、単価は安い方が良いよねってことで、2LDKならG2タイプの15階前後、3LDKならIタイプの12階~14階辺りを狙うかなと。
まとめ
2LDK狙いなら、仕様も良くて、低層でも角住戸にダイレクトウィンドウを採用してた「タワー・ザ・ファースト栄三丁目」の方がおすすめかなと（あちらの周辺環境が飲めるかと、比較住戸によりますけどね）。「プラウド」ブランドは個人的には好きですし、栄と大須にすぐアクセスできるこの立地は魅力的ですが、今回はなぜか「買いたい！」とはならなかったですね。価格が高いのは昨今の現状をみれば仕方ないことなんですが、立地に頼り過ぎというか、何か驚きがなかったというのが正直な感想です。
とはいえ、やはり、立地に魅力を感じる人は多いでしょうし、前述した通り、”立地を買うマンション”だと思いますので、あまり、フラリエ眺望に惑わされずに住戸選びをしていただければ良いと思います。
何か疑問点等あれば、コメント、スムログのお便り、Ｘにてお待ちしてます！
それでは！また次回！
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