【モデルルーム訪問22】シティタワー泉一丁目（人気エリアの住友不動産新築マンション！）

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

こんにちは。こうです。

最近、転居してまして新しいマンションで新生活を送っておりますが、立地が良すぎて今後住みたいマンションが出てくるのだろうかという謎の不安を覚えている今日この頃です。

さて、今回レビューするのは「シティタワー泉一丁目」です！

▲外観パース公式HPより

1 物件概要
2 周辺
3 敷地配置＆共用部
4 設備仕様・グレード
5 間取り＆価格
6 眺望
7 ランニングコスト
8 まとめ

物件概要

所在地：愛知県名古屋市東区泉1丁目901番1（地番）
交通：
(1)名古屋市桜通線「久屋大通」駅徒歩6分
(2)名古屋市名城線「久屋大通」駅徒歩6分
(3)名古屋市東山線「栄」駅徒歩12分
(4)名古屋市名城線「栄」駅徒歩12分
完成時期：2027年5月下旬予定
引渡可能時期：2027年10月下旬（予定）
総戸数：77戸
敷地面積：1,156.18㎡［販売対象面積1,156.72㎡（私道負担部分面積0.54㎡含む）］
階建て：地上20階建
用途地域：商業地域
分譲後の権利形態：建物は区分所有権、土地は共有
売主：住友不動産株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計会社：株式会社長谷工コーポレーション

参考（掲示板）：シティタワー泉一丁目ってどうですか？

『久屋大通』駅徒歩6分と、特別に駅近というわけではありませんが、そもそも人気のエリアの「泉一丁目」なので７分以内であれば及第点かと。

敷地面積には私道負担部分（私道として利用されている敷地）があるのは珍しいですね。特に気にする必要はないですが、重要事項説明にて「通行承諾書」、「掘削承諾書」は取ってありますよーぐらいの文言は出てくると思います。

20建てですが高さは60m弱なので、階高は3mの直床です。設計・施工は長谷工ですし、タワーと銘打っていますが板状マンションをちょっと伸ばしたといった印象です。前作の「シティタワー名駅那古野」（こちらも絶賛販売中です）が、同じく60m弱、19階建て、二重床だったので、ちょっとがっかり感があります。前作のモデルルームで直床も二重床も単純なコスト比較では大差はないと伺ったのですが、二重床にすると一階あたりの階高が増えてしまうので、今作は事業として成り立たせるためには、20階建てを60mに詰め込むことが前提だったということでしょう。

周辺

▲周辺地図公式HPより

場所は泉一丁目の中央付近（てか、マップ広すぎでしょｗ）。泉一丁目でももう少し東側で最寄りが『高岳』駅の徒歩分数と逆転するポジションであったら、評価は一段下がってしまいますので、前述の通り立地としては悪くないと思います。

また、本マンションの立地は、泉一丁目の中でも「中高層階住居専用地区」に指定されています。

▲中高層住居専用地区公式HPより

中高層階住居専用地区とは、「特別用途地区」の1つです。都心部やその周辺部の商業・業務地や住宅地等を対象に、立体用途規制（地上から何mまでを商業施設や事務所等の階とし、その上を住居専用の階にする等の規制）を行い、中高層階の住居の確保を図ることを目的に指定されます。
ちなみに「特別用途地区」とは、地方公共団体の条例により、用途地域による建築物の制限を強化または緩和できる地区のことです。現在13種類ある用途地域のいずれかが指定されたところに重ねて指定されるため、用途地域の指定がないところに、単独で「特別用途地区」が指定されることはありません。
また、「特別用途地区」は1998年（平成10年）の都市計画法改正前までは11種類に限定されていましたが、改正後はより地域の実情に即すために、種類や名称を含めて自由に定めることができるようになりました。

Suumo「中高層階住居専用地区の意味・解説」より

つまり、一般的は用途地区に加えて、地方自治体が独自に指定した用途地区です。名古屋市が条例で出している内容は以下です。

〔制限概要〕
以下の建築物の建築が禁止されています。
① 5 階以上の部分を住宅以外の建築物の用途に供するもの。（当該建築物の容
積率が4 0 0％以下のものを除く。）
②建築基準法別表第 2 （り）項第 2 号及び第 3 号に掲げる建築物
（建築基準法抜粋）
別表第 2 （り）項第 2 号
キャバレー、料理店その他これらに類するもの
別表第 2 （り）項第 3 号
個室付浴場業に係る公衆浴場その他これに類する政令で定めるもの
（建築基準法施行令抜粋）
第1 3 0条の 9 の 5 法別表第 2 (り)項第 3 号及び(る)項第 3 号（法第87条第 2 項
又は第 3 項において法第48条第 9 項及び第11項の規定を準用する場合を含む。）の
規定により政令で定める建築物は、ヌードスタジオ、のぞき劇場、ストリップ劇場、
専ら異性を同伴する客の休憩の用に供する施設、専ら性的好奇心をそそる写真その
他の物品の販売を目的とする店舗その他これらに類するものとする。

名古屋市「特別用途地区の概要」より

要はオフィスとかお店オンリーの雑居ビルを建てちゃいけませんよと。あと、飲食店は出店もダメよと（風俗店等も）。

平成 8年から施行されているようです。確かに泉一丁目はマンションが林立していますので、静かに暮らすという観点ではメリットがそれなりにあると思います。商業地区でマンションの目の前がテラス席のある居酒屋だったりすると、結構夜遅くまで酔っ払いの声がうるさかったりしますからね。

敷地配置＆共用部

▲敷地配置来場者限定サイト

風除室ない！またかよ！・・・最近の住友不動産の名古屋物件では、建物入ってすぐの風除室が作らないケースが増えてます。なくても困るものでもないですが、ちょっと心理的に気にある点ではありますね。特に、本マンションはエントランス出入口部分はクランクしているので、より違和感はないかと思います。（その踊り場部分に作ってくれればいいのにとも思いますが、ほんとに細かなところでコストカットしないといけない時代なのでしょう。）

また、敷地配置を見て気にあるのは、一階にも住戸がある点ですね。大規模マンションであれば、一階に住戸があることはよくあることですが、本マンションは1千㎡ほどしかない敷地面積であることを考えると、少し残念な印象を持ちました。というのも一階部分はマンションにおいては共用部を充実させやすい場所だからです（逆に言えば、大規模マンションでもない限り、2階以上に共用施設を作りづらい）。例えば、本マンションの一階部分の2住戸がなければ、その部分を平置き駐車場にしたり、ワークブースを設置したりすることができます。なので、一階部分はなんとか共用部にしてほしかったですね。

その他、サブエントランスから駐車場までの動線に屋根がないさそうなのもちょっと気になりますね。エレベーターは一基ですが、総戸数77戸なので特に違和感はないです。

▲エントランスアプローチ　公式HPより

エントランス上部にバルコニーが配置されていないので、ぱっと見で生活感がない点は良いですね。

前面道路からあまりセットバックされていませんので、エントランスアプローチとしてのゆとりは感じられないでしょう（歩道からすぐに建物に入るかんじ）。

外観は20階建てなのでそれなりに目立つとは思いますが、名作マンションの多い泉一丁目では平凡なデザインに見えてしまいそうです（特に近くにデザイン性が高い「グランドメゾン久屋大通」があるので）。

▲エントランスホール公式HPより

既視感があるエントランスですね。住友不動産のマンションはエントランスホールを広くとり、「空間の無駄遣い＝豪華」的なコンセプトを持っているので、その片鱗が垣間見れる点はマニア心を擽られます。ただ、上記の画像はだいぶ引きで撮ったようなイメージになりますので、実際はかなりこじんまりとした印象を受けるでしょう。

設備仕様・グレード

良い点
・玄関前カメラあり
・キッチン天板、洗面台天板御影石
・ローシルエットトイレ＆手洗器あり
・Low-Eガラス
・ディスポーザーあり
・ZEH－M Oriented（2025年度より義務化）

悪い（イケてない）点
・直床
・外廊下
・洗面台下収納の扉にソフトクローズなし
・スイッチ類が薄いプラスチック製

良くも悪くも名古屋スミフの新築といった印象。
サッシ高2m、天井高2.50ｍ（12階以下は2.55ｍ）で、天井高はそれほど違和感ないですが、サッシ高は10cmほど上げてほしかったです。

▲トイレ設備イメージ　公式HPより

トイレについて、以前は手洗い器がありでもタンクが大きいタイプでイケてませんでしたが、今作からは他のタワーマンションと同様のローシルエットを採用しているのが意外でした。

間取り＆価格

予定価格は16、17階共通となっていました。

Aタイプ 80.27㎡ 3LDK

16階~17階 11,400万円（坪470万円）

Bタイプ 63.48㎡ 1LDK

16階~17階 7,300万円（坪380万円）

Cタイプ 71.3㎡ 2LDK+S

16階~17階 8,200万円（坪380万円）

Dタイプ 76.88㎡ 3LDK

16階~17階 10,900万円（坪469万円）

間取りは所謂田の字ですが、リビングインと洋室の間の方立は小さく、しっかりと開口部が広く取れているので開放感はありそうです（なので余計にサッシ高がもったいなく感じてしまう）。

中住戸のBタイプが洋室リビングイン＆EV食い込み型であること、Cの一部屋がサービスルーム扱いとなっていることからか、角部屋のＡ，Dタイプに価格が乗っていますね。前建てを超えてくる8階～11階（タイプによって被る高さが違う）ぐらいまでは同じか少し下げる程度の価格になるとのことでした。

なので最終的平均価格（何年後に完売するかわかりませんが）はざっくり坪420～430万円ほどになるでしょう。なかなかパンチのあるお値段ですね。

ただ、現在も販売中の対面角地にある「ローレルコート久屋大通公園」のプレミアム住戸で坪450万円～坪577万円、エリアは若干異なりますが「レ・ジェイド名古屋丸の内」で平均で坪400万円ほど、最も高い住戸は坪500万円でしたので、論理的に考えればそれほど相場からかけ離れた価格ということもないです。

とはいえ、本マンションは特にこのエリアの新築としては、平均専有面積が広く、グロス価格は70㎡越えで8千万円オーバーで、中古含め他の選択肢がかなり広がってしまいますので、このマンションへ決断しにくいとは思います。

眺望

▲眺望シミュレーション 17階相当　 Google Earthにて作成

「プラウドタワー名古屋久屋大通公園」（22階建て）の存在感！とはいえ、本マンションから見えるのは共用廊下側なのでそこまでプライバシー的には気にならないかなと。

御覧の通り、あまり魅力的な眺望とはお世辞にも言えないですね（南西方面は画像のように「中日ビルを」や、今後、「ザ・ランドマーク栄」も臨めるので、壁際にソファを置いた場合に、そちら側を自然に向けるCタイプは結構眺望を楽しめるかもしれないですが）。商業地なんて眺望の潰し合いなんで（今回は後に建つ側だけども）、最高の眺望で途中で潰されるより、はじめから可もなく不可もなくという具合の方が精神衛生上は良いかもしれませんね。

現状では本マンションのバルコニー方面の目の前で新築賃貸マンションが建設中で、さらにその先の建物の高さを超える11階以上で抜け感を得られそうです（厳密にはタイプによって被る高さが異なるのでモデルルームで確認してください）。

ランニングコスト

詳細は未定ですが（モデルルームで予定金額を教えてもらうことはできます）、管理費は325円/㎡、修繕積立金は150円/㎡（Cタイプ 71.3㎡換算で合計3万4千円）ほどでしたので、それほど高額という印象はなかったです。ただ、巡回管理かつ、特筆する共用施設もないので、サービスから考えれば割高とも言えます（人件費が高騰しているのでしょうがないですが）。

まとめ

個人的には、高額な割に共用施設が皆無だったり眺望がイマイチだったりで、ときめく箇所がなかったので購入したいとは思わなかったです。

これまで名古屋の住友不動産のマンションは特に価格面は強気な印象はなく、また何かしらストロングポイントがある印象だった（前作の「シティタワー名駅那古野であれば恒久的に抜け感のある眺望」）ので特に残念に感じました。なので、せめて一階に住戸を削ってワークブースやラウンジにしてほしかったかなと。億越えの住戸も一定数あるわけですし。

とはいえ、「泉一丁目で住友不動産の新築マンションに住みたい」

という方でしたら悪くはないかと思います。前述の通り、昨今の新築マンション価格としては妥当だからです。

裏を返せば、新築に拘らないなら中古を買った方が良いかと。1億以上出せるなら、同じ住友不動産の名作「シティタワー名古屋久屋大通公園」の高層階をおすすめしますし、もう少し予算を抑えたいなら「グランドメゾン泉」などもあります。泉一丁目は「中高層階住居専用地区」でマンションを誘致している分だけ選択肢が豊富ということです。

5月下旬の第一期では、16階、17階以外も要望を出せば売ってくれそうな雰囲気でしたので、気になる方は早めにモデルルームへ行ってみてはいかがでしょうか。

ご質問等ありましたら、コメント、スムログお便り、X（旧Twitter）のDM等でお答えします。

それではまた次回。

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