【価格アリ】ブランド立地泉一丁目、本流の邸『ローレルコート久屋大通公園』の考察【スムハジメ】

新年あけましておめでとうございます。

遅ればせながら新年初のブログを執筆させていただきました。

スムハジメは2024年も「ステキな生活はステキな住まいから」をモットーに

みなさまからの住宅相談や、住宅購入・売却をしっかりとお手伝いさせていただきます。

本年もブログもお住まい探しも、どうぞ宜しくお願いいたします。

告知

昨年スムハジメが名古屋市で新しいブランドの不動産会社「幸せ富動産」を開業いたしました。

売却も購入もどちらも対応しており、完全会員制でかつスムラボのからのお客様に関しましては私がひとりひとり丁寧にご対応させていただきます。そしてそして、何よりもこちらの不動産屋さん、新築と中古どちらも紹介出来ちゃいます。ポジショントークもなしで、完全フラットに物件をご紹介いたします。

ぜひ、不動産をお探しの方は一度ご登録・ご来場されてみてください。スムラボの愛読者はもれなくみなさま会員様です(笑)




さて今回は2024年1回目の投稿に相応しい人気のブランド立地「泉一丁目」に佇む近鉄さんの『 ローレルコート久屋大通公園』の考察を行っていきたいと思います。

ただ今回物件自体はかなり厳しい内容となりました。

前向きに検討されている方、本当にごめんなさい。

あくまで個人的な意見のブログとして楽しんでいただけたらと思います。

ただ、スムラボやスムハジメへの信用もありますので

どうしても嘘はつけないので本音で書かせていただきました。。。

▼▼名古屋での不動産選び立地の選定についての記事はコチラ▼▼

【スムラボ】名古屋(地方都市)の不動産選びが難しい理由


概要

ではいつものように早速概要から行ってみましょう!
物件名称  ローレルコート久屋大通公園
所在地 愛知県名古屋市東区泉一丁目1124番1(地番)
交通 名古屋市営地下鉄桜通線・名城線「久屋大通」駅(1A出口より)徒歩6分
名古屋市営地下鉄桜通線「高岳」駅(1番出口より)徒歩8分
名古屋市営地下鉄東山線・名城線「栄」駅(4番出入口)より徒歩12分
総戸数 37戸
完成予定 2024年9月下旬予定
入居予定 2024年10月下旬予定
駐車場 12台(平面式4台+機械式8台)(月額使用料:24,000円~39,000円)
自転車置き場 37台(月額使用料:200円~300円)
売主 近鉄不動産株式会社
販売状況 先着順受付中
販売戸数 7戸
販売価格 4,320万円~17,000万円
最多販売価格 不明
間取 2LDK・3LDK
専有面積 48.19㎡~102.37㎡​​
管理費(月額) 9,540円~20,270円
修繕積立金(月額) 6,270円~13,330円
修繕積立基金 1,051,740円~2,234,200円
その他諸費用 2,090円(ホームセキュリティ利用料:1,100円、インターネット接続サービス利用料:990円)
マンションコミュニティ:ローレルコート久屋大通公園ってどうですか?

立地について

交通

※ローレルコート久屋大通公園

  • 地下鉄桜通線・名城線「久屋大通」駅(1A出入口より)徒歩6分(約 480m)
  • 地下鉄桜通線「高岳」駅(1番出入口より)徒歩8分(約 570m)
  • 地下鉄東山線・名城線「栄」駅(4番出入口)より徒歩12分(約 900m)
桜通線・名城線が交差する久屋大通駅へも徒歩6分。都心主要駅である名古屋・丸の内・栄に乗換なし1本で行ける環境です。

また2本乗り入れるマルチアクセスのため、公共交通トラブルにも強い環境です。何なら、栄駅までも徒歩圏となります。

お買物施設

※ローレルコート久屋大通公園公式HPより引用

  • セブン-イレブン 名古屋泉1丁目店徒歩1分(約 80m)
  • ローソン 東区泉一丁目店徒歩4分(約 320m)
  • ファミリーマート 泉一丁目店徒歩4分(約 320m)
  • ナゴヤ キッチュ エ ビオ徒歩6分(約 420m)
  • スーパーマルキ徒歩7分(約 520m)
  • KoKuMiN セントラルパーク店徒歩8分(約 590m)
  • ジュピター 名古屋セントラルパーク店徒歩8分(約 620m)
  • 成城石井 栄セントラルパーク店徒歩9分(約 660m)
  • カネ井青果セントラルパーク店徒歩9分(約 670m)

複合施設

  • ホワイトメイツ徒歩5分(約 350m)
  • RAYARD Hisaya-odori Park徒歩5分(約 360m)
  • セントラルパーク地下街徒歩6分(約 480m)
  • オアシス21徒歩9分(約 650m)
  • 栄 森の地下街徒歩12分(約 900m)
  • サカエチカ徒歩14分(約 1,120m)
  • サンシャインサカエ徒歩15分(約 1,170m)
  • 名古屋栄三越徒歩15分(約 1,180m)
  • BINO栄徒歩16分(約 1,210m)
  • メルサ 栄本店徒歩17分(約 1,290m)
  • LACHIC徒歩17分(約 1,330m)
  • マルエイガレリア徒歩18分(約 1,370m)
  • 松坂屋 名古屋店徒歩19分(約 1,460m)
  • 名古屋PARCO徒歩22分(約 1,740m)
ローレルコート久屋大通公園は都心部にありながら、お買い物は徒歩6分の高級スーパーのキッチュエビオ、徒歩7分の民間スーパーのスーパーマルキと両刀使いができる環境です。都心にありがちなスーパー砂漠とは少し印象が違うのが ローレルコート久屋大通公園の立地です。

さらに徒歩圏には百貨店などの複合施設もアリ、利便性には事欠かない立地ではないかと思います。

▼▼同じ泉1丁目の新築マンションの記事はコチラ▼▼

【価格アリ】ザ・パークハウス泉一丁目の考察(名古屋市東区)

スムハジメのオスス銘店

今回は普段と趣向を変えて、グルメではなく物販をご紹介させていただきます。

私が泉一丁目をご紹介する際にたびたび名前が上がるこの青果店。

本当にずっとお勧めです。

※東海テレビより引用


「カネ井青果セントラルパーク店」 徒歩9分

岐阜産を中心に、新鮮な野菜が並び、どれもコストパフォーマンスが抜群!会社のお昼休憩に野菜を買いにくるというオフィスワーカーの方もいらっしゃいます。

また各野菜ごとに専門のバイヤーも設け、野菜のクオリティも高いと評判です。都会の一等地にありながら、これほどの充実度&お得さを備えている八百屋さんは珍しいのではないでしょうか。

※東海テレビより引用


そんなカネ井青果さんへも徒歩9分、 ローレルコート久屋大通公園見学の際には是非一度お立ち寄りされてみてください。

医療施設

※医療MAPより引用

  • オレンジ歯科徒歩3分(約 210m)
  • さとう栄耳鼻咽喉科徒歩3分(約 210m)
  • 笹野眼科クリニック徒歩4分(約 280m)
  • 高橋内科クリニック徒歩4分(約 320m)
  • 松波医院徒歩5分(約 340m)
  • 久屋大通いとうクリニック徒歩5分(約 400m)
  • ココカラウィメンズクリニック徒歩6分(約 470m)
  • AOI名古屋病院徒歩8分(約 600m)
  • たかおかクリニック徒歩8分(約 620m)
徒歩5分圏内にほとんどの医療機関が揃います。ネックは小児科が近くにないことでしょうか。

小さいお子様がいらっしゃるご家庭には必須の医療施設かと思います。頻度も通常の内科よりも通院する頻度も高いかと思いますので、お子様がいらっしゃるご家庭は予め泉一丁目外のエリアでの確認、かかりつけ医探しが必要です。

教育施設

※itotエリアガイドより引用

  • 名古屋市立東桜小学校徒歩9分(約 720m)
  • 名古屋市立冨士中学校徒歩7分(約 530m)
  • アライブインターナショナルスクール(東校新校舎)徒歩5分(約 350m)
  • A-スカイ保育園徒歩5分(約 360m)
  • 泉の杜保育園徒歩5分(約 380m)
  • 名古屋市立第一幼稚園徒歩5分(約 400m)
  • ココカラキッズルーム徒歩6分(約 470m)
  • 名古屋文化幼稚園徒歩8分(約 640m)
  • Eースカイ幼児園徒歩9分(約 710m)
  • 名古屋教会幼稚園徒歩10分(約 730m)
  • 名古屋柳城短期大学 附属柳城幼稚園徒歩10分(約 780m)
教育環境については東桜小学校、冨士中学校の人気・学力ともに高い学区となっておりますので学区や教育環境については比較的良い環境ではないかと思います。

治安

治安については都心部になりますのでいつもお伝えしていることですが、

便利なところに住むことの税金みたいなもので、便利なところほど治安はあまり良くないです。



【犯罪発生率】
  • 東区泉1丁目…59件
  • 東区泉2丁目…44件
  • 東区東片端…5件
  • 東区東桜1丁目…61件
  • 中区丸の内3丁目…65件
※愛知県警察安心安全マップ

2022年~2023年11月まで統計データ集計 当該地及び隣接町で抽出。

価格について

今回は先に価格を掲示します。理由は最後までお読み頂けますと幸いです。

▼▼ローレルコート久屋大通公園の価格表はコチラ▼▼

【価格アリ】ローレルコート久屋大通公園の考察(名古屋市東区)

現在同エリア周辺はザ・パークハウス泉一丁目や、シティタワー葵、シティハウス高岳レジデンス等群雄割拠の時代です。

建物について

共用部

※ローレルコート久屋大通公園公式HPより引用


さて、ここからが「本流の邸。」の見せ所です。

外観はとてもスタイリッシュなデザインです。

なんとなく外観パースはプラウドタワー名古屋丸の内ステーションマークスに似ている印象を受けます。


▼▼外観の似ている新築マンションの記事はコチラ▼▼

【価格アリ】プラウドタワー名古屋丸の内ステーションマークスの考察(名古屋市中区)

やはり小規模物件ですので、エントランスはこじんまりしている印象を受けます。

共用部はほとんどありません。シンプルな作りとなっております。

※ローレルコート久屋大通公園公式HPより引用


※個人的な感覚として、値段の割には…という感じが拭えません。。

また唯一の共用設備である各階共用廊下に戸別の宅配ボックスを完備しております。

1階から荷物を運ばなくて良いのは入居者にとっては、とてもメリットになりますね。

さらに廊下も名古屋では都心では定番の内廊下仕様ですね。

専有部

ただ、ここからが少し問題です。。。

この価格でという前提で考えると正直、割高な印象が拭えません。。

ここ最近良い物件の見学に行き過ぎたのかなぁ・・・

いや、そんなことないよなぁ・・・と書きながら不安になるくらいです。

シンプルに気になるところを下記にまとめて書かせていただきました。

まずは構造です

直床でスラブは中空スラブの200〜230mmです。

※マンションコミュニティより引用


中空スラブである場合、遮音の効果が著しく下がるのかと心配になったので調査した結果、同じスラブ厚の際には

直床標準スラブ>直床ボイドスラブ>二重床標準スラブ>二重床ボイドスラブ

となるようです。実際に直床標準スラブをベースに見ると

  • ×遮音-10%がボイドスラブ
  • ×遮音-25%が二重床
  • ×遮音-35%が二重床ボイドスラブ
となるようです。

ですので、本物件は直床標準スラブでいう所の180~207mmなので230mmのところであれば遮音は問題なさそうです。
200mmの箇所は要注意です。

仕様

※ローレルコート久屋大通公園公式HPより引用


ローレルコート久屋大通公園正直、低いです。書くことがないので色々なんでもないものを然も何かあるような書き方を

している印象を受けます。

※ローレルコート久屋大通公園公式HPより引用


※買ってる人、見ていたら本当にごめんなさい!!!

ドアアイカバーにしてもディンプルキーにしてもシングルレバー混合水栓もユーティリティシンクも

この価格帯の物件のパンフレットにデカデカ載るような仕様ではないです。

※ローレルコート久屋大通公園公式HPより引用


どちらかと言うともっとグロスも単価も低い、3,000万円台とか4,000万円台の物件で掲載するような仕様です。

※ローレルコート久屋大通公園公式HPより引用


※3,000〜4,000万円台の郊外ファミリー物件は当たり前ですが、都心物件と比較した際に仕様はどうしても少し劣るので、パンフレットに掲載できる仕様が少なく、何でもない機能が掲載されると言うことは良くあります。

※郊外ファミリー物件が悪いというわけでは全くありません。

ただ、今回の ローレルコート久屋大通公園価格に対しての仕様が見合ってないという印象は確実にあると思います。

間取り

上層階のEタイプそしてAタイプは良いと思います。

Eタイプは言わずもがなですね。

Aタイプは柱も基本主要な箇所は外に出ており、アウトフレーム工法となっております。

※ローレルコート久屋大通公園公式パンフレットより引用


無駄なスペースも少なく居室や収納もたっぷりとあります。

唯一、個人的に気になる箇所としては洋室1の下がり天井です。

下がり天井の高さの記載がないですが、結構圧迫感はあるのではないかと思われます。

 

ただ、BとCは惜しいというかもう少し何とかならなかったのかなぁというのが正直な印象です。

順番前後しますがまずCタイプから。

※ローレルコート久屋大通公園公式パンフレットより引用


なんと言っても!せっかくこの金額を払って購入してこの柱は・・・

タイプ違いのモデルルームは鏡で綺麗に隠してますが、

※ローレルコート久屋大通公園公式HPより引用


鏡をつけないとここはこんな感じで出てきます。。

※ローレルコート久屋大通公園公式HPより引用


そして、A同様下がり天井も気になるところです。。

こちらも圧迫感は避けられないのではないかと思います。

 

そしてなんと言ってもB!

※ローレルコート久屋大通公園公式パンフレットより引用


なんだこの間取りは・・・48㎡とはいえ気を抜き過ぎではないだろうか。。。

シューズインクロークは良い、キッチンも約3.0畳は良い。

廊下が短いのも良い。

ただ、リビングダイニング7.0畳!?いくら1〜2人暮らし用として足りるのだろうか。。。

これダイニングテーブルとソファは置けないと思うけどどうですか。

そして主寝室、せめて6.0畳は欲しいなぁ・・

最近6.0畳ないマンションもたまに

見かけるようになってきましたが、本当にこれがスタンダードになっていくのだろうか。。

そして3.2畳の洋室!何に使うねん。。。

この部屋のエアコン何に使うねん。。。

スポット エアコン 工事不要 約4- 6畳 SC-T2117 2.0Kw | クーラー スポットエアクーラー スポットクーラー スポットエアコン ポータブルクーラー ポータブルエアコン 家庭用 置き型 移動式クーラー 冷風 送風 除湿 キッチン 暑さ対策 残暑 置型 冷房器具 冷房 小型 置くだけ

※楽天市場より引用


置き型のエアコンや窓設置の昔のエアコンですら最低4.0畳からなのに

それすら下回る洋室は1部屋カウントとして使用することはできるのでしょうか。。

とても心配です。。

そして、文句ばっかりでごめんなさい。

総括

建築費や人件費の高騰もついにここまで来たのか・・・という印象です。

▼▼今後の建築界の建築費の推移についての記事はコチラ▼▼

【スムラボ】不動産の今後の相場について

もしローレルコート久屋大通公園の仕様が2024年以降の新築マンションのスタンダードになるのであれば、本当に今あるものの中で何かしらを購入すべきだと強く、強く思います。

都心部の土地代は益々高くなっており、有象無象と大手の物件も区別がつかなくなってきています。。

泉1丁目というブランドと近鉄というブランドがあるとしても割高だなぁというのが正直な印象です。

ただ、立地は間違いなく悪くないので検討される際には周辺のその他新築や築浅中古も併せてご見学されることをお勧め致します。

今回の辛口コメント本当にすみません。

厳しく書くのは名古屋マンション界に対する愛情のようなものだと思っていただければ幸いです。

今回も最後までお読みいただきまして、誠にありがとうございました。

次回のブログでまたお会いしましょう。

ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。


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それでは次回のブログでまたお会いしましょう。

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ABOUTこの記事をかいた人

幸せ富動産代表取締役 元住友不動産 | 全国NO.1売上達成 | 社内最年少管理職 首都圏と東海圏で主に居住用不動産を紹介しています。 2,000万円台〜1億円超まで、ひとりひとりの住まい探しを応援しております。※ブログ記事・SNS等については過去所属団体と関係はありません。個人のものとなります。

2 件のコメント

  • より:

    これ見てる購入検討者にも言いたいけど、今の新築よりも中古の方がクオリティが高くて価格も安いから無理に新築買わなくて良いと思うよ。
    今の新築はコストカットが酷いからね…新築だけ見てるとあとで後悔するかも知れないから中古も必ず検討した方が良い。

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