こんにちは、ナカハラです。
2024年2月から4月にかけて某湾岸の勝どき駅近物件の引き渡しがあったのですが、2024年に入って湾岸地域は５％以上売買価格が上がったようです。
１LDKや２LDKよりも３LDKの在庫がダブついているとのことです。
ハルミフラッグやPTKミッド・サウスの引き渡しが始まってナカハラとしては相場の暴落を読んで、準備をしていましたが、結果は逆の様子ですね。
確かに円安、インフレ、住民の都内回帰、人件費の高騰など上昇の条件は揃ってはいたのですが、都内全体のとりわけ港区、渋谷区、中央区、文京区、千代田区はもとより、豊島区などでも爆上がりを見せている東京23区の中で湾岸だけが暴落するわけはなかったのですね。
市場はすべては需給バランスだと思うのですが、ナカハラが東京都心の購入を今まで避けてきたのは
- 下がる時は上がった分価格は激落ちするはず
- 既にほとんどの優良物件の利回りが３％を切っている新築マンションを買う日本人が投資も兼ねて買うだけの坪単価相場ではない
- 日銀がこれから利上げするぞ、と巷で言われているのはマイナス要因の何物でもない
- 円安で世界通貨としての価値が下がっている状態は、本来の主力購買層である日本人の富裕層の購買力を超えている
逆に湾岸だけでなく、日本の大都心全体としてのマンション価格上昇のプラス材料としては
- 日銀の国債買いによる金融緩和継続で円安が進んでも資金の締め付けのできない日本は世界からみると高いものであればあるほど安く買えることになる
- ドルも米連邦準備制度理事会としては利払いが赤字の続くアメリカとしては早く金利を下げたいが、アメリカの国民性というか、物価が上昇し続けていれば高いものもさらに高く売れる、だから利上げもきにしないで逆に株高、ドル高が誘発されてしまっている、これにより円高は当分続くから日本は円安が続くので、日本の不動産は買いが得と思われている
- 日本株も同じで割安な輸出企業の利益率向上と株式の購入は円安差益分得と考えられているので株高になっており、この傾向は続くと思われている、よって世界の購買意欲の矛先になり続けている
なんかリーマンショックやバブル崩壊の時と全く同じような下ごしらえが着々と進んでいるようにしかナカハラには見えないのですが、仮に郊外を買ったとしても下がる時に少し緩やかなだけではじけてしまうと値下がりは避けては通れないのは同じなんですよね。
海外の不動産も悪くないのですが、その外国の経済リスクヘッジをしたとしてもアメリカが世界のGDPの40％以上を握る今現在の世界では、あまり意味がないような気もします。
外国だと日本の銀行からの融資も基本出ないですし、為替リスクや万事に手数料がかかる、契約そのものの内容、国内外法、代理店利用などもリスクとしてあります。
そんなナカハラが大阪に注目しているのは、利回りが未だ４％代が出るというのを最大限の魅力として考えています。
既に大阪の中心地の物件購入で同じことを考えている方々がたくさんかもしれませんが、キャピタル（値上がり）のみを投資の対象にすると必ず無理がくるので、インカム（利回り）とセットにしてマンション投資をすれば仮にマンション価格が一時的に暴落しても、30年くらいのスパンで見れば負けはないはずとナカハラは思っています。
大阪とかは関西のスムラボブロガーである、すごろくさん大阪タワーさんデータマンさんとかと比べると全く素人同然ですが、スムラボは情報の宝庫なので大阪物件に興味がある方はブロガーさんの記事を覘いていてみてくださいね。
ナカハラもすごろくさんの記事を見てグラングリーン大阪が欲しくなったので、5月にモデルルームに行ってきます。
都心23区と違って価格は目にやさしいのでテンションも爆上がりになりましたが、大阪物件自体があまり詳しくないので細かい所がよくわかりません、今回参考にしているのがナカハラのホームである神奈川系横浜市とかにしています、大阪の方からすると
”なにゆうてんねん！比べるなら東京やろ、けったいなとこと一緒にするなや、神戸とかとはりあっとれや”（google翻訳ができないので正確な大阪弁に変換できていないと思います）
と思うかもしれませんが、慣れるまでお許し願えればと思います。
大阪横浜比較
人口 2022
大阪府 8,815,191人
大阪市 2,753,476人
神奈川県 9,216,009人
横浜市 3,757,630人
人口は神奈川のほうが多いですね。
大阪 2022
昼間人口 3,543,449人
夜間人口 2,691,185人
比率 131.7
横浜
昼間人口 3,416,060人
夜間人口 3,724,844人
比率 91.7
昼間人口は大阪のほうが多いですね。
大阪圏の首都VS首都圏最大衛星都市＋古都鎌倉（横浜市は金沢文庫が引っかかっているので・・）
で比べると大阪＝横浜で引き分けってことにしといてください！！
横浜周辺のマンション相場は比較的得意なので、都心6区と比べてみると
- 人口密度が少しすくなく、賃貸付けが都内にくらべて少し難しい
- 駅力が都内に比べて少し低いので、埼玉・千葉などからみると有名でない土地が多い（登戸、中央林間、あざみ野、湘南台、中山、センター南・北、上大岡とか、、）
- マンションの値上がり方が23区に比べておだやか
- 都心6区等に比べ家賃の利回りが現在でも少し良い（５％超えも結構多い）
大阪も似たような感じだとすると、これは行けるかも！と思った次第です。
しらないからこそ憧れるというアレですかねアレ。
”おんどれなんぞは神奈川のマンションでも買っとけや、中華街で肉まんでも食っとけ”
とか言われそうですが、是非グラングリーン大阪のモデルルームに行ったあと串かつでも食べたいと思います。
ちなみに神奈川のマンションも良いものたくさんありますので、また記事化をしてゆきたいと思っていますのでよろしくお願いいたします。
グラングリーン大阪（GRAND GREEN OSAKA）についての情報を希望しています。
公式URL：https://umekita2.jp/
所在地：大阪都市計画事業大阪駅北大深西地区土地区画整理事業区域内6街区
最寄り駅：JR「大阪」駅
阪急「大阪梅田」駅
阪神「大阪梅田」駅
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅
建築主：積水ハウス株式会社 大阪ガス都市開発株式会社 オリックス不動産株式会社 関電不動産開発株式会社 株式会社竹中工務店 阪急電鉄株式会社 三菱地所レジデンス株式会社 うめきた開発特定目的会社（株式会社大林組が出資するSPC）
用途：住宅（約600戸）
グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/ggonorth/
所在地：大阪都市計画事業 大阪駅北大深西地区 土地区画整理事業施行地区内6街区1-1画地（保留地予定他）、2-1画地（仮換地）
底地（所在・地番）：大阪市北区大深町1番41、1番18
交通：JR「大阪」駅（中央北口）徒歩7分
阪急電鉄「大阪梅田」駅茶屋町口徒歩9分
Osaka Metro「梅田」駅5番出口徒歩9分
間取：LDK・1LDK・2LDK
面積：45.61㎡～305.46㎡
売主・販売提携（代理）：積水ハウス株式会社 大阪マンション事業部
売主：大阪ガス都市開発株式会社
売主：オリックス不動産株式会社大阪支店
売主：関電不動産開発株式会社
売主：株式会社竹中工務店
売主：阪急電鉄株式会社
売主・販売提携（代理）：三菱地所レジデンス株式会社関西支店
売主：うめきた開発特定目的会社
販売提携(代理)：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：うめきた2期共同企業体〈株式会社竹中工務店・株式会社大林組〉
設計：株式会社竹中工務店・株式会社日建ハウジングシステム〈うめきた２期区域設計監理業務共同企業体〉
監理：株式会社日建ハウジングシステム〈うめきた２期区域設計監理業務共同企業体〉
管理会社：積水ハウスＧＭパートナーズ株式会社
総戸数：484戸（募集対象外住戸248戸を含む）
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上46階
駐車場：(総戸数に対して) 256台(平面48台(来客用平面2台、平面(福祉対応)1台を含む)、
エレベーターパーキング180台、カーギャラリー28台)、
月額使用料：60,000円～100,000円
自転車置場：(総戸数に対して)457台(上段ラック式140台、下段平置き132台、固定ラック式185台)、
月額使用料：100円～700円
ミニバイク置場：(総戸数に対して)27台、月額使用料：2,000円
バイク置場：(総戸数に対して)17台、月額使用料：6,000円・7,000円
完成予定：2025年12月下旬
引渡予定：2026年 3月下旬
販売予定時期：2024年2月上旬
掲示板：グラングリーン大阪（GRAND GREEN OSAKA）
欲しくても買えないグラングリーン大阪です。
私は一般人なのでアンダーではなく１期から申し込みましたが、
数十倍の倍率と成り、敗れ去りました。
最終期の２期も凄い倍率と成りそうなので、参加はする予定ですが既に諦めています。
グラングリーン大阪を買えるだけのお金を（住宅ローンであれ何であれ）用意出来る時点で全然一般人ではありませんね…