*這篇部落格文章原本以日語撰寫，並由AI進行翻譯。Sumu-lab編輯部聲明
大家好！4月13日世博會開幕了！
大家已經去參觀世博會了嗎？
我從幾年前就開始參與世博會的項目，所以開幕日我一早就在現場，真的很有感慨。
（開幕後的幾天，天氣非常惡劣……）
從大屋頂環開始，到數不清的迷人展館，即便一週時間也轉不完，每天都有不同的日常活動等⋯
即使不進入展館，只是看看各國的建築物，也能讓人感動，因此對於喜歡公寓的人來說，也會是一個美好的體驗！
務必來世博會參觀！
過去的一個月久違地非常忙碌，但想到未來職業生涯中可能再也無法參與世博會的工作，這段時間實在是充實的日子……
然而，由於公寓部落格活動停滯，接下來我希望能回到以往的節奏繼續發布文章。
請大家多多關照！
這次，我們將訪問并評估價格對City Tower Furukawabashi (シティタワー古川橋)的樣板房。
在門真區地區，2023年竣工的Park Homes LaLa Kadoma (パークホームズLaLa門真)令人懷念。
2022年的第一次銷售價格太便宜，即便是郊區的板式公寓，也成為了最高競爭倍率達17倍的人氣物件，很快便售罄。
竣工後，雖然有許多轉售物件出現，初期價格在3LDK不到4,000萬日元，仍然面臨困難，但隨著最近公寓價格的上漲，便宜的房間已經全部售出，目前的二手物件價格從5,000萬日元起（不包括一樓房間）。
收到幾位住戶的私信，表示與Outlet、LaLaport及Costco直通的便利性非常高，購房者們非常滿意，真心祝賀購房者們。
〜關於Park Homes LaLa Kadoma的博客在這裡〜
此外，City Tower Furukawabashi物件自去年秋天起開始展示，在兩次線上說明會後，我進行了樣板房的訪問，從那時起便已經多次觀察，預計第一次銷售將於5月下旬開始。
（之前看時預計是4月下旬開始銷售，但銷售開始時間逐漸向後推遲⋯）
那麼，接下來就進入正題吧〜！
物件概要
- 物件名稱：City Tower Furukawabashi (シティタワー古川橋)
- 所在地：大阪府門真市 幸福町2024番3
- 規模：41層樓
- 總戶數：648戶
- 交通：步行4分鐘至京阪電鐵京阪本線「古川橋」站
- 戶型：2LDK、3LDK
- 專有面積：54.41m2～107.00m2
- 交付預計時期：2027年3月下旬
- 賣主：住友不動産株式会社
- 管理公司：住友不動産建物服務株式会社
- 施工：株式会社大林組
- 留言板：你怎麼看City Tower Furukawabashi (シティタワー古川橋)?
總評
大阪新建的塔式公寓最低價！雖然再次出售不被看好，但對長期居住需求的人來說，價格具吸引力！推薦要點
- 大阪府內最低價新建塔式公寓
- 再開發讓該地區煥然一新，美麗宜居
- 擁有大型塔式公寓應具備的多樣共用設施
- 公寓旁邊的圖書館和育兒援助設施已經建成
- 步行10分鐘範圍內有約4家超市，日常購物方便
遺憾之處
- 在門真市地區為高價物件，資產價值難以提升
- 預計價格已大幅下調超過1,000萬日元
- 最靠近的京阪古川橋站幾乎只有普通列車停靠，前往大阪站需換乘
設計
基本上是簡約的塔式公寓，但由於有41層648戶的規模，預計會成為地標式塔式公寓。 大阪市內的City Tower通常沒有陽台，採用直接窗戶設計，但這次的City Tower Furukawabashi沒有採用直接窗戶，所有房間包括角落房間都有陽台。在景觀方面，相對於直接窗戶稍遜，但可以充分運用陽台、方便晾曬衣物等優勢讓這個區域的房子感覺更實用。
大堂前面是2,000平方米的開放空間，名為「Kusunoki廣場」，對於有小孩的家庭是個可以安心散步、玩耍的好場所。
入口採用住友不動產風格的簡約設計，但具有沉穩感。
此外，City Tower Furukawabashi的鄰近將於2026年度開業的ASMACI Furukawabashi將致力於解決醫療、育兒支持等社會課題。
而且，位於附近的終身學習綜合設施「KADOMADO」預計於2026年春季開放，將設有圖書館。
由著名的文化便利俱樂部TSUTAYA・蔦屋書店的管理和運營，令人期待。
最近，附帶圖書館的新建塔式公寓越來越多，
等塔式公寓也有圖書館。 對於育兒家庭來說是一個令人愉悅的設施，可能會提升居民的滿意度。特別是在外出不便的雨天，可以利用圖書館來轉換心情。
共用設施
大堂。一眼就能讓人聯想到「City Tower」的人是Sugoroku認定的，兩層挑高的開放式大堂非常出色。
玻璃正對東側，面向Kusunoki廣場，所以綠色景觀很美，早晨陽光透入會形成優雅的空間。
共用設施因為是大規模塔式公寓而豐富多樣。
- 地下一層: 音樂演奏的防音設計的工作室
- 一樓：兒童樂園（也向社區開放，可能會比較擁擠）
- 二樓：遠端辦公區
- 三樓：派對房 健身房 兩間客房 遠端辦公休息區
- 三十樓：空中休息區
3樓的遠端工作休息區。
這是一個開放空間，但因為2樓也有遠端工作角，可以根據當天的心情來選擇使用。
不過，同一大樓內有兩個遠端工作空間，這樣的設計或許是因為預計在這個區域會有很多在家辦公的人吧…
話雖如此，某諮詢公司也將從今年6月起恢復一周5次返崗，因此社會上可能會有更多人回到辦公室工作。
我的出勤次數雖增加，但仍維持每周約一半時間。上午在家進行資料製作和線上會議→下午參加面對面會議、與團隊成員喝茶、訪問客戶，看來這樣的工作環境算是蠻幸運的了。
如果完全無法遠端工作，那麼…
30樓的天際休息廳由於周邊沒有高樓，因此景觀應該非常好。
位於西南角。
圓形柱子旁的圓形座椅設計很不錯。
不過，有點擔心的是，由於陽台不是採用透明玻璃，即使坐在沙發上，也可能無法完整欣賞景色。。
價格
- 價格調整後：中層樓層平均每坪單價320萬日元
- 3LDK最低價格：5,800萬日元台（每坪285萬日元～）※東向14樓
City Tower Furukawabashi (シティタワー古川橋)自2024年秋季開始舉行優先介紹會，但第一次的在線說明會完全沒有提到價格，在第二次中才出現了一些粗略的價格指標，包括高層樓層在內平均每坪單價大約380萬日元。
然而，或許由於銷售情況並不理想，近期進行大幅價格調整，部分房間預計價格下降超過1,000萬日元，著實令人驚訝。
確實，在古川橋區域3LDK幾乎達到7,000萬日元起是2024年底的預定價格。那時我心想「好貴啊～」，並在問卷中回答超過1,000萬日元太高，沒想到價格居然降了這麼多…
價格調整後的3LDK最低價為14樓東向的5,800萬日元，對該區域來說這價格依然不低，但從大阪全域來看，一個新建塔式公寓低於每坪300萬日元，實在是讓人覺得便宜。這些年一直被提及的建築費、人力成本的不斷上漲，真讓人懷疑究竟是不是真的…
當然，根據個人對區域需求的匹配程度，即便價格便宜，但若非像大阪市內的塔式公寓那樣存在大幅升值空間，此項目不適合投資或轉售，但若考慮自住並喜歡大型新建塔式公寓且該區域的再開發會讓環境更美，那麼這是個不錯的選擇。
從古川橋區去大阪站雖需換乘，但在約30分鐘內即可抵達，可考慮此地段的便利性。
（若新建塔式公寓是這個價格，可能會讓人想立刻購買吧…）
儘管價格調整後，進展仍稍顯艱難，第一次銷售計劃從4月下旬開始，而不知不覺中調整到了5月下旬。
若一開始就以此價格進行銷售，原本可能會得到更多關注。優先介紹會初期並未提供除官網信息外內容，且未提供任何價格細節，將會議內容重心放在詢問「以多少價格會考慮購買？」或「想購買嗎？」等，銷售策略的不當顯而易見。
若一開始便已提供現今的價格，肯定會吸引更多的矚目。隨著年齡增長、職場職位提升、負責的項目增多、週末陪伴孩子的時間增長，樣板房參觀時間有限，如待提供的信息不夠翔實，勢必令人氣餒。
（不過若是Gran Green Osaka THE South RESIDENCE大概還是會欣然前往吧）
話雖如此，期待看看這價格範疇的一次銷售情況！
運營成本
- 管理費・修繕基金：648日元/㎡
- L3型 67.71㎡的情況：43,860日元
648日元每平方米的確是非常高。
Gran Green Osaka THE NORTH RESIDENCE是550日元/㎡。
同時期銷售中的Premist Tower Senrioka (プレミストタワー千里丘)是456日元/㎡。
對比其他塔式公寓，確實偏高…
而且，CiELiA Tower Nakanoshima (シエリアタワー中之島)縱然合計定期借地權的解體準備金與地租後，管理費和修繕基金仍為673日元/㎡，幾乎和City Tower Furukawabashi的費用無異。
（Geo Tower Osaka Juso (ジオタワー大阪十三)合計地租等費用為654日元/㎡）
雖有豐富的共用設施，且戶數眾多，本應能發揮規模效應，但或許這些也是因為人力成本上漲的結果吧…
儘管銷售價格大幅調整，然而針對主要客群為自住者的塔式公寓來說，這樣的運營成本負擔頗重，尤其對於考慮投資收益的人而言，更是沉重。
若確認這是最終數字，不僅需考量房貸等還款金額，也需要深思熟慮的資金計劃將管理費和修繕基金納入其中。
總結
隔一段時間我就會去門真LaLaport & Outlet，見到Park Homes LaLa Kadoma就令人感覺再開發區的公寓真不錯。不單單是建公寓，也是道路整修、新商業設施和文化學習設施等的建設，讓整個城市煥然一新，這具有非常高的附加價值。
目前或許看起來尚未達到高評價，但竣工後新城市將形成，訪客中相信會有不少人覺得「這公寓真不錯！」。
無論是Gran Green Osaka還是大阪關西世博會，雖然知道新城市正在形成，活動正在舉行，但完成之前很難具象化，完工後親臨現場或許會改變看法。因此對City Tower Furukawabashi感興趣的讀者，不妨索取資料或探訪樣板房。
此外，想購置新築塔式公寓但因價格偏高無法負擔者，7,000萬日元以內預算尋找中者，儘管未必符合心儀區域，但若廣域考量可能會找到可承受的公寓，這些人可以考慮這個選擇。
（不過，考慮運營成本的資金計劃是至關重要的）
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