新年明けましておめでとうございます！
本年も宜しくお願い致します。
来週から仕事始めの方もいらっしゃると思いますが、スムラボ読者の皆様はいかがでしょうか。
私は昨日から勤務開始でしたが昨日今日の仕事はほんの少しマッタリした1日だったので、本腰は来週からにして早速マンションの話をしていきたいと思います。
Contents
振り返り
まず、昨年の振り返りですが、昨年は新築・中古の複数物件に申し込みをしたものの1件も購入することが出来ませんでした…やはり人気物件、お買い得物件ばかりを狙っていてもなかなか買えないことを痛感した1年でした。
住み替えや投資で検討している人は買えなくても今住んでいるマンションに住み続けたらまだ良いのですが、一次取得者の方はそうも言ってられないでしょうし、ましてや結婚や出産を機にマンションを検討されている方であれば、やはり機を逃さず購入いただきたいですね。
と言っても新築マンションも中古マンションも蓋を開けたら人気物件となり、抽選部屋が多くて買えないケースも多々ありますので、
- 物件は1つに絞らない、複数の物件と比較検討する
- （新築）抽選になった場合は極力買いたい部屋より買える確率が高い部屋にする
- 多少予算が伸びることも考慮する
中古マンション
中古マンションのお得な部屋は最近の傾向を見ていると資産家などの現金一括購入の方が以前より増えた印象なので更に買えなくなった感じはしますね…今年もLINEなどでお得物件の配信は行いますが、昨年実績だと配信する物件はすぐに成約してしまう可能性も高いので、中古マンションも検討されている方は個別相談をいただければ予算に応じたマンション選びをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。
その場合は、お得と思ったマンションも配信せず個別に案内する事もできますので、購入出来る確率は高くなると思います。
（昨年でも10人以上の方が中古マンションの個別相談からご購入をしております。）
大阪のマンション相場
大阪市内のマンション相場としては既にかなり高いと感じていますが、それでも昨年より上がると予想しています。もう少し細かく触れると大阪都心（特に特定の大規模マンションは更に）は価格上昇、郊外は再開発エリアを除くと現状維持〜微増かなと。
大阪都心はグラングリーン大阪やブリリアタワー堂島、今年販売するパークタワー大阪堂島浜などの超高級マンションの影響もあり他の新築・中古マンションも連動して上がってきており、その相場に対して東京の富裕層・資産家、海外勢の参入が急加速しているため、価格上昇してもなお抽選になるほど買い手がいる状況です。
対して郊外は投資マネーがそこまで働かず大阪・関西圏の実需層がメインとなり価格を上げすぎると付いてこれないため、新築も中古も値段が高い物件はなかなか売れていない状況になっています。
（大阪都心では値上げしても売れていますが、一部の郊外物件では数百万円値引きキャンペーンをする物件でもなかなか売れていないのが実情です。ただ、それらの物件もいつかは完売するわけですが、広告で表示する値引き以上に個別商談会と称してモデルルームに訪問した方に更に値引きの提案を行い、なんとか完売までこぎつけるのです。私自身、初めて購入したマンションは竣工後も余ってて値引き提案をいただき購入しているので、それ自体は悪いと全く思っていませんが、リセールの観点では値引きせず完売した周辺のマンションの方が数年後の値上がり率はやはり高かったです。）
マンションは大半の方が実際住むものであり、住んでいる間の満足度を重視すべきだと思いますので、あまり資産性を重視すぎるのはよくありませんが、家族構成の変化や転勤・転職などで自宅を売却する可能性は誰しもがあるため資産性も一定は考慮しておくのも大事かと考えています。
ただ、資産性を重視しすぎると
都心の人気物件、高級物件を狙え！
がセオリーになるため、そもそも多くの方が購入できないかもしれませんので、バランスが大事ですね。
（この1年の相談に関して、相談の半分以上が資産性のあるマンションを求めているため、資産性を狙いすぎても買えない可能性があることは頭の片隅には入れておきたいところです。ハルミフラッグのようにお得物件を狙いすぎて数年買えていない間に周辺のマンションが数千万円値上がりしている状態は避けたいです）
自身の今年の目標
さて、話は変わり私の今年のマンション活動の目標は…2つマンションを購入する！
です。昨年購入できていないのにオイオイってなるかもしれませんが、今年は欲しいマンションが複数ありますので新築マンションを中心に複数物件に申し込み予定です。
- 1つ目は実需
- 2つ目は投資・セカンド
うまくいくかわかりませんが、購入できた際にはブログやTwitter（X）でご報告致します。
また、売却活動に関しても保有物件の査定を昨年末にとったので、その辺りの状況もブログでまとめていきたいと思っていますので乞うご期待を！
改めて本年もすごろく・スムラボを宜しくお願い致します。
2024年の注目マンション
今回ピックアップするマンションは現時点で販売が決まっているマンションに限定しており、今後新規物件が出れば更新するかもしれませんので2024年1月時点と思ってください。また、あくまで私の目線でのピックアップであり、これ以外にも多くの素敵なマンションがありますが、その辺りはご了承ください。
それではいってみましょう〜！
ジオタワー大阪十三
複合開発ならではの魅力があります
昨年末のPV数ランキングでも登場した物件なので、詳細は過去ブログをご参考いただければと思いますが、2024年1月から販売開始となりますので、少しでも興味がある方は急いでモデルルームに行きましょう！
これだけ値上がりした大阪のタワマン市況の中でも定期借地を考慮しても安いです。
もちろん安い部屋、お得な部屋は既に倍率がついており抽選になりますが、まだ低倍率な部屋もありますので狙うなら1期販売で申込しましょう！
ジオタワー大阪十三
■詳細はブログをご覧ください。
エントランスホールの開放感・植栽良いですね！モデルルームも植栽が多く良い雰囲気でした
オーナーズラウンジの夜の雰囲気最高じゃないですか？！
スカイラウンジから見る淀川花火大会は大阪市内のどのタワマンより近くで鑑賞できます
ザ・パークハウス大阪梅田タワー
北西角、西向きは淀川花火view！
ジオタワー大阪十三に続き、こちらも昨年末のPV数ランキングでも登場した物件なので、詳細は過去ブログをご参考ください。
ジオタワー大阪十三と同じく2024年1月から販売開始となりますので、興味がある方は急いでモデルルームに行きましょう！
と言いつつ、1月4日時点では1月のモデルルームの空き状況が全て満席なので、空き状況・追加席の開放がないかを定期的にチェックしていきましょう。
既に1期価格が予定価格から値上がりしていることもあり、1期の売れ行き次第では2期からの値上げもありますので可能な限り1期販売を狙いたいですね。
ザ・パークハウス大阪梅田タワー
■詳細はブログをご覧ください。
エントランスホール、小規模の割にかなり力入っています！
スカイラウンジから見る淀川花火大会は迫力すごそう
ゲストルームのクオリティ高すぎ！目覚めてこの眺望は羨ましい！
グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE
重厚感最高です！
こちらも年末のPV数ランキングに登場した物件なので詳細は過去ブログなどをご覧ください。
1月はアンダー0.5期販売、2月にようやく一般販売1期がスタートしますが、2024年大阪のマンションでNo1の大注目物件なのは間違いないでしょう。
ただ、人気すぎて販売戸数をかなり絞るため、一般販売の1期で何戸販売されるか全くわからないんですよね…
（知っている人がいれば教えて欲しいです）
本物件を実需で買う人はほぼいないとは思いますが、買えるのであれば買いたいマンションですね。
一般販売住戸の抽選状況、2期からの販売価格（値上げする？）、South棟の新情報や価格など、目が離せない物件です。
今年の9月には待望のグラングリーン大阪が一部開業しますので、どんな街・公園になるのか、周辺の新築・中古マンションの価格にどのような影響を与えるのか2024年も引き続きアンテナ高くしてチェックして行きたいと思います。
■詳細はブログをご覧ください。
【グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE】モデルルームオープン！最高価格25億円の大阪No1物件は買いか？！【前編】【すごろく】
グランフロント大阪を経由してグラングリーン大阪の施設内を通れば雨に濡れずに大阪駅まで行けます（風強いと濡れますが）。
コリドール。モデルルームで再現しておりますが実際のコリドールはモデルルームより広い空間のようです。
ルーフトップガーデン。個人的には北向き低層階のこのガーデンを眺める眺望が良いかと思っています。
パークタワー大阪堂島浜
中之島エリアの新しいシンボルになるデザインです
大阪のマンションブロガーとしてここは外せないですね！
グラングリーン大阪に次いで注目度が高いマンションかと思います。
簡単な寸評は以前ブログでもまとめていますのでご覧ください。
大阪の超高級新築タワマン四つ巴！グラングリーン大阪、パークタワー大阪堂島浜、ブリリアタワー堂島、梅田ガーデンレジデンスの販売状況と考察【すごろく】
5月から一般販売となりますが、意外とアンダー販売の戸数も多いのでどのような部屋が一般販売になるのか、どれくらいの価格になるのかは引き続き調査したいと思います。
グラングリーン大阪の事例だとカーギャラリー付きの特殊住戸ですが、アンダー販売より一般販売の方が5,000万円程度高くなるケースもあるため、まずはアンダー販売の申込状況を見て…
という感じでしょうか。
ただ、グラングリーン大阪はJV物件でしたが、パークタワー大阪堂島浜は三井不動産単独事業のためアンダー販売はかなり顧客を絞って、そこまで抽選多数にはならないと想定していますので、アンダー販売開始と比べて一般販売住戸の値段が上がらないことを期待したいです。
共用施設はインフィニティプール、お風呂・水風呂・サウナがありかなり尖っていますが、間取りはワイドスパンでどの間取りも使いやすく魅力的なので、個人的には価格を考慮するとグラングリーン大阪よりパークタワー大阪堂島浜の方が気になっています…
本物件のブログでの詳細記事は別途まとめていきますので、お待ちいただければと思います！
パークタワー大阪堂島浜
二層吹き抜けのエントランスホール良いですね〜。外には水景もあり癒されます。
インフィニティプールはパースで見る限りは結構狭いかも？これなら大浴場の方が…
温泉&サウナ。購入したら毎日でも使いたい施設。値段も気になる。。。
ジオタワー宝塚グランレジス
North棟（右側）とSouth棟（左側）の2棟構成。今回の一般販売はSouth棟
出ました！
ジオタワー宝塚グランレジス！！
32階建て、総戸数638戸のタワマンです。
デザインだけでなく名前からカッコ良いですね、グランレジス、良い響きです。
CMにある『三井に住んでいます』も良いですが、
今は『グランレジス』に住んでいます、と言いたい。
（North棟完成2025年2月、South棟完成2026年2月）
ジオシリーズの中でも高級物件にあたる【ジオグランデ】は全国に約20棟ほど供給されていますが、このグランレジスという名称はジオシリーズの中でも初となります。
ザッと見た限り、阪急阪神のマンション提供実績が300棟以上ある中、グランデシリーズは全体の約5%程となります。
実はこの物件、公式HPはこれからですが、1月上旬からモデルルームの先行案内会がスタートします。
昨年、North棟がアンダー販売で半分ほど成約した後に売り止めして、今年1月からSouth棟が一般販売（案内）される予定です。
2023年末くらいには物件HPは完成すると思っていましたが、まだ一般公開されておりませんのでそろそろ公開されるかなぁと。
旧宝塚ホテル跡地に完成する2棟構成のタワマンで、全体の戸数は2棟合わせて600戸超えです。
マンションのデザイン、共用施設だけでなく、専有部仕様も非常にクオリティ高い物件となっているため、既にタワマンに住んでいる方も満足するレベルです。
もちろんコンシェルジュ、内廊下、各階ゴミステーションなども完備。
共用施設は全体的に旧宝塚ホテルを彷彿させるデザインとなっており、エントランスホール、ラウンジなどの雰囲気は最高です。
また、コワーキングスペースやスカイラウンジもあり全体的にかなり豪華なタワマンです。
場所はメジャー駅ではないためタワマンとしての多少賛否はありそうですが、阪急今津線の宝塚南口駅までSouth棟が1分、North棟が2分。South棟は道路渡ったら目の前が駅なので超駅近物件です。
兵庫県における駅1分×複合開発マンションは全体の0.2%しかありませんので、希少性のある立地であることは間違いないでしょう。
価格などの詳細は別途記事にしたいと思いますが、13階前後階で
- 1LDK：3,000万円後半（3,800万円程度）
- 2LDK：5,000万円半ば（5,500万円程度）
- 3LDK：6,000万円前半（6,300万円程度）
- 3LDK角：8,000万円半ば（8,500万円程度）
アンダー販売のNorth棟より若干値段が上がった感じはしますが、選べる向き・階数が違うため、今回のSouth棟の販売は激アツだと思っています。
South棟は南向き、東向きが低層階でも抜け感があります。
逆に北西角はNorth棟と被り、北東角はザ・宝塚タワーと被るため、単価は南向きの方が高くなっておりますので、この辺りは予算と眺望のご相談になりそうです。
ネックは駅力とランニングコストでしょうか。
駅力はメジャー駅ではないため、そこが資産価値にどこまで影響与えるかはありますが、駅近なので乗り換えはあれど梅田や三宮への通勤・通学アクセスがそう悪いとは思いません。
ランニングコストはインターネット料金も含めると70㎡で約37,000円と少々高いので、一般的なタワマンよりはコストはかかります。
（ただ、駐車場料金は普通車16,000円、ハイルーフ車22,000円なので大阪市内と比較すると安いので、車を持つ方は大阪市内のタワマンよりはランニングコストトータルは安くなるかもしれませんね。）
街並みも綺麗で自然も多いですし、学区も良いので子育てファミリーには良いですね〜。
大阪市内の板状マンションと同じくらいの価格帯で眺望の抜け感がある中層階の部屋が購入できるのも魅力的です。
2月から30階以上のプレミアム住戸の販売、3月から一般住戸の販売となりますので、皆様はこの3月の販売に間に合うように検討いただきたいと思います。
公式HPがリリースされましたら、また情報まとまていきますので皆様も要チェックで！
旧宝塚ホテルをイメージした4階建ての商業棟にはスーパー、医療モールが入ります。またNorth棟2階には児童施設が入ります
旧宝塚ホテルをイメージした重厚感のある落ち着いた印象のラウンジ。この他にもコワーキングスペースやスカイラウンジなどがあります。
グランドメゾン上町一丁目レジデンス
落ち着いた住環境に完成する。再開発される難波宮跡公園にも徒歩で行けます
人気のグランドメゾンがまたもや上町一丁目に誕生します。
上町エリアは積水村と言えるほどグランメゾンシリーズも多いですが、本物件は楽しみにされている方も多いのではないでしょうか？
上町エリアで本物件の前に販売されていたのがグランドメゾン上町一丁目タワーでしたが、いや〜本当に良かったですね。
値段も安く、設備仕様も良く、植栽も多くて良かったです。
実需層がメインで購入された物件だったのでほぼ中古市場も出てこないので、他のタワマンであれば中古物件もそこそこ出てくるのですがグランドメゾン上町一丁目タワーは欲しくても買えない物件になっていますね。
（今見るとプレミアム住戸の100㎡超の部屋しか中古がありませんが24,800万円…）
グランドメゾン上町一丁目レジデンスは全戸3LDK〜4LDK、72㎡〜92㎡の部屋となりますのでファミリー層がメインのマンションとなり、周辺のマンションに住まれている方でお子様が大きくなってきて大きな部屋に住み替える・部屋数欲しい、と言った層にヒットしそうです。
間取りはグランドメゾン上町一丁目タワーと比較するともうちょっとと思うところもありますが、柱もなく使いやすい1つ1つの部屋は使いやすい設計になっています。
価格はどんなもんでしょう…
平均坪単価は340万円程度で下限は72㎡6,400万円〜でしょうか…
グランドメゾン上町一丁目タワーの価格を見ていると高くは感じると思いますが、過去の自分とマンション価格は一旦捨てて、検討しましょう！
ちなみに駅距離などを考えるとこちらの方が利便性高いです。
清水谷にもグランドメゾンシリーズのマンションが販売されますが、あちらは最低1億円〜となるため、6,000万円前半から3LDKが購入できれば人気になると思います。
販売は4月からとなりますので、こちらもモデルルームがオープンしたらすぐに訪問出来るように今から資料請求して情報待ちましょう！
グランドメゾン上町一丁目レジデンス
人気の谷町線まで2駅、10分以内は魅力的です
シティテラス尼崎
駅近も良いですが、大阪駅まで1駅5分程度の近さが素晴らしい。しかも神戸線でだけでなく東西線(大阪駅ではなく北新地駅)も使えますので、万一の人身事故などの遅延時も複数路線走っているのは嬉しいポイントです。
続いては利便性は大阪市内のマンションよりいいんじゃないか説がある尼崎です。
警察署跡地に出来るシティテラス尼崎です。
尼崎は昨年大規模マンションのクラッシィハウス尼崎が完売しましたが、引き続き注目すべきエリアだと思っています。
新築販売となるのは本物件合わせて4軒となります。
- シーンズ尼崎
- ジェイグラン尼崎駅前（坪280万円）
- プレイズ尼崎（坪280万円）
- シティテラス尼崎
177戸、19階建てと今販売している尼崎の新築マンションでは一番規模が大きくランドマーク性があります。
元々クラッシィハウス尼崎も徒歩3分表記でしたが、今は改正もあり徒歩4分表記となったので、本物件の尼崎駅まで徒歩3分の大規模マンションというキーワードはかなり強いと感じています。
間取りは64㎡、67㎡の大きく2タイプで、この大きさを軸に1LDK〜3LDKを用意するようです。
住友不動産は間取りの良さが定評があるので70㎡未満でも使いやすい間取りは多いのですが、ここまで間取り設計を簡略化・統一化したのは珍しいというか、効率的というか、コストカットというか…
（まぁ使いやすければ問題はないので変な間取りを無理に作るよりは良いですが）
共用施設はスッキリしてエントランスホール横のラウンジとテレワークルークのみです。
テレワークルームはシティテラス谷町四丁目に訪問した時に拝見した内容と似ており、使いやすい設計でした。
価格は尼崎駅の新築マンションが坪280万円前後なので坪300万円程度になると想定しています。
それでも2期以降は値上げになる可能性は高いかと思いますので、検討する場合は早めが吉です。
（最近はタワマンだけでなく板状マンションも販売期の途中からバンバン値上げしていきます…）
販売開始は4月になりますので、2月になれば予定価格も出てくるかと思います。
意外と1期販売までは時間が短いので利便性の良い立地を探している方は早めのエントリーをオススメいたします！
シティテラス尼崎
シティタワー古川橋
駅前・大規模・複合開発・タワマン…好きなワードが並んでワクワクします
門真市に完成する住友不動産のシティタワーです。
京阪電鉄京阪本線「古川橋」駅まで徒歩4分とそこそこの駅近ですが単なる駅近ではなく、再開発された整備されが道を歩きますので綺麗で安全な道を通って駅まで行けるのは良いですね。
古川橋は大阪に住んでいる方でも『えっ、どこ？』ってなる人がいると思いますが、門真には昨年ららぽーと・アウトレット・コストコが完成して注目度が高くなっていますし、大阪モノレールの延伸計画もあり益々便利になる街です。
ちなみにららぽーと・アウトレットまでは自転車だと5分くらいの距離です。
また、古川橋駅を降りたすぐの場所にイオンの都市型ショッピングセンターのそよらが2023年11月にリニューアルオープンしたので、本物件の再開発と共に古川橋の注目度は徐々に高まってくると思います。
イオンで普段の買物ができるだけでなく、衣料品、100円均一、フードコートやスタバなどもあるため日常の買い物は古川橋内で完結しますし、大きな買物をしたい場合は自転車でららぽに行ったら満足出来る環境なのはアツイですね。
大阪駅までは電車で25分、淀屋橋までは電車で20分となるため郊外物件ではあるものの、利便性は悪くありません。
間取り・共用施設・エントランスホールなどはシティタワーシリーズということで、しっかり作り込んでくると思われるため詳細が出てからブログでまとめたいと思いますが、今回特徴となるのは再開発に伴い、同エリア内に図書館と文化会館などを集約する施設が完成する事です。
これからの施設は文化と学びの交流拠点にもなり、小さいお子様がいる家庭にはかなり重宝されると思います。
しかも、屋根付きのデッキが整備されるため強い雨風でなければ傘を持たずにこれらの施設に移動出来るのは魅力的ですね〜。
（駅までも屋根付きデッキが整備されると激アツですがどうなんでしょう）
子供が出来て思うのは歩行者専用の通路があるのがめちゃくちゃありがたいという事。
特に小さい子供は無邪気に走り出すため、歩道が狭かったり、道路が近いと危ないシーンは結構多いので、本物件のように再開発で本社分離された広い通路が整備されるのはファミリー層にとってはかなりポイント高いです。
イメージはブリリアタワー箕面船場に近しい感じでしょうか。
後は気になる価格ですね（笑）
以前までは坪300万円程でくるかなと思っていましたが、最近の市況を鑑みると坪330万円ほどもあり得るかも・・・
坪330万円だと流石に高いな〜となるので、やはり坪300万円未満に抑えてくれると嬉しいですね。
住友不動産の1期販売はハズレはほぼないはずなので、昨年あったグランドシティタワー池袋のような魅力的な価格を期待したいです。
（
販売開始は12月からですが、最近の住友不動産はマジで早めの資料請求をオススメします。
ここ数軒のシティタワーシリーズでは「○○月までに資料請求されている方のみ1期販売対象となります」という注意書きがされているため、資料請求が遅いと一番お得である1期販売に申込すら出来ないこともありますので、少しでも気になった方は早めにエントリーしましょう！
シティタワー古川橋
マンション下がこの光景は素晴らしいですね。マンション2階はフィットネスルームになりそうです。
図書館と文化会館の施設。緑も多く屋根付きデッキで行ける環境が羨ましい！
まとめ
その他はリバーガーデン四天王寺という20階建て200戸のマンションが大阪市天王寺区にも2025年に完成しますので、恐らくそろそろHPもリリースされるかと予想していますが、2024年の大阪・兵庫の新築マンションは注目のマンションが多いです。（ちなみに東京ではザ豊海タワーマリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY）に注目しております。）
追加で新しくリリースされる新築マンションもあるかもしれませんので、皆さんから『このマンションどうですか？』、『こんな所にマンションが発売されるよ』などの情報があればどしどしコメントいただけると嬉しいです。
マンション価格は安くなる気配は一切なく、むしろ値上がり傾向ですが2024年も盛り上がっていきましょう〜！
本年も宜しくお願い致します！！
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