こんにちは！
すごろくです。
今回は大人気パークホームズLaLa門真の最終期販売に関する考察です。
去年の10月販売開始、今回最終期の申込締切が7月16日で完売となる物件です。
新規開業する「ららぽーと」、「アウトレット」、「コストコ」に直結するマンションでかなり話題性のあるマンションでしたが、門真という立地から『こんなところ売れないやろ〜！？』と言われてきたものの、蓋を開けると1期販売は最高倍率20倍近い倍率で完売、2期以降は900万円程値上げした上に戸数制限をしたものの抽選部屋多数になった物件です。
実際、今年完成した「ららぽーと」、「アウトレット」に行くと、かなり良い商業施設で感動しました。
特に飲食が充実しており何回行っても飽きないし、屋上には子供が遊べる屋外遊具がかなり充実しているので特にファミリーには嬉しい商業施設なので、マンションからデッキ直結で行けるこの環境は希少性があります。
この調子なら今年の夏に「コストコ」がオープンも非常に期待出来そうですね！
1期販売終了後、2期販売までは半年ほど時間が空いたので、先月6月に2期販売が終了したことから最終期販売は今年の夏にオープンするコストコ開業に合わせると勝手に思っていたのですが…
実は最終期販売がスタートしており今日から最終登録受付開始〜7月16日が締切となることがわかったため、急いで最終期に関する考察をまとめたいと思います。
時間はありませんが検討されている方はぜひ読んでいただけると嬉しいです。
デッキ直結は素晴らしい！
〜パークホームズLaLa門真に関する過去記事はコチラ〜
■1期販売
- 初回：プロジェクト全体像（ららぽーと・アウトレット・コストコ・新駅開業に関する内容）
- PART1：当初予定価格、周辺マンションの新築・中古マンション相場
- PART1.5：予定価格の値下げ、間取り別価格表
- PART2：総評
物件概要
- 名称：パークホームズLaLa門真
- 所在地：大阪府門真市松生町２０４番７（地番）
- 交通：
京阪電気鉄道京阪線「門真市」駅 徒歩9分
大阪モノレール本線「門真市」駅 徒歩9分
※2029年度には大阪モノレールの新駅がららぽーとに直結する形で開業予定 - 総戸数：155戸
- 規模：地上11階建
- 入居時期：2023年12月中旬入居予定
- 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
- 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社
- 施工：株式会社長谷工コーポレーション
※残り残戸数：21戸
マップ
最終期販売概要
- 予定販売価格：3838万円（1戸）～5088万円（1戸）
- 予定最多販売価格帯：4300万円台 ※100万円台
- 専有面積：63.13㎡（10戸）・66.28㎡（11戸）
- 販売戸数：21戸
最終期販売スケジュール
- 2023年7月14日（金）～2023年7月16日（日）：最終期登録受付期間
※最終日は12時まで - 7月22日〜24日：重要事項説明会
- 7月29日〜31日：売買契約の締結
最終期販売価格
- 最安住戸：63.13㎡3,838万円
- 最安坪単価：199万円
- 平均坪単価：231万円
- 最終期販売戸数：21戸
Hタイプ63.13㎡
Kタイプ66.28㎡
最終期の価格だけ見ると『大阪市内のマンションと比較すると3LDK4,000万円ちょっとで買えるのか〜、安いな！』と思う方もいるかもしれませんが、実際は2期で1期より900万円近く、最終期は1期より1,000万円近く値上がりしている住戸もありますので、1期の元の価格を知っている人からするとなかなか手が出しづらくなりそうです。
私自身ここまで値上がりすると思っていなくて、価格に優しい三井不動産であれば数百万円程度の値上げに留まると思っていましたが、2期で大幅値上げしたもののそれでも10倍近い倍率もあったことを踏まえると、最終的のこの価格でも十分安いと感じます。
現に最終的のご検討住戸アンケートでは「全部屋に要望入っている」、「一番高い倍率で10倍近い」状況なので、最終期も抽選必須なのは間違いないでしょう…
この価格でも投資購入の方がいらっしゃるのが現実なので、当てに行くならお得感がある
- Hタイプ（狭い方の部屋）
- 低層階（2階〜5階）
実需購入の方は比較的倍率が低くなる
- Kタイプ
- 5階以上
本物件の中でも高額な部類に入る9階、10階、11階は要望時点は1倍の部屋もあるため購入できるチャンスはありそうです。
正直5,000万円までいくとお得感があるかと言われると『う〜ん』というのが本音ですが、大規模商業施設までデッキ直結、将来的にはモノレール新駅開業を見据えると、買うなら新築のこのタイミングがベストだと思います。
本物件は入居後に実際の商業施設までデッキ直結の利便性を体験しちゃうと、多くの方が魅力的に感じることは間違いないと思っています。
更には即転売住戸もそれなりの戸数売り出しされることが予想され、最終期の価格・倍率を鑑みると1期販売価格から＋1,500万円以上の価格で売り出しする中古も多いかと思いますので、購入するなら最終期のこのタイミングをオススメします。
（価格の出発点が違うので本物件では流石にないと思いますが、今年入居開始した「プレミストタワー靱本町」は即転売住戸が＋4,000万円で成約しています）
ちなみに、9階くらいだとららぽーとの高さを完全に超すため眺望的な満足度も高いのは間違いないですし、無抽選でいける部屋があれば買っとけ案件だと思います。
最終期価格表
あまり見たくないかもしれませんが、1期販売価格と最終期販売価格の比較です。
左の緑ラインが今回の最終期販売価格、右の青ラインが1期販売時の同じ広さの価格、赤ラインが価格比較となります。
階数的に価格差はまちまちですが1期販売価格から＋778万円〜＋1,008万円となります。
1期でも抽選倍率が高かった3LDK63.17㎡2階、3階の価格UP率が一番高く約132％となります。
最終期の価格は確かに1期販売価格より値段が上がったのは事実ですが、大阪市内のマンションが軒並み高騰していることを考えると、やはりまだ買いだとは思います。
1期販売価格と最終期販売価格の比較
優遇倍率
最終期では優遇倍率が設定されているので1期、2期で落選された方は良い条件になりそうです。（ハルミフラッグは新規の方も一律2倍の権利持っているのってどんな救済措置なん…）
- 第1期かつ第2期落選者：優遇倍率3倍
- 第1期または第2期落選者：優遇倍率2倍
※複数住戸をご登録の場合、優遇倍率の設定はご登録住戸のうち1戸のみ
※第1期～第2期3次まで1住戸でも当選している場合、本優遇倍率制度は対象外
〜ハルミフラッグの記事はコチラ〜
こちらも今週日曜まで対面で登録申込を受付しています。
三井不動産の体力がすごい…
ちなみに今回も申込したものの現時点で倍率50倍超の部屋に申込したため今回も落選か…
まとめ
私は大の商業施設好きなので「パークホームズLaLa門真」のブログ記事はかなり多かったですが、いよいよ販売中の記事はこれが最後になります。ここまで人気物件になるとは正直思っていませんでしたが、大阪で同じようなマンションは二度と出ない可能性もあるくらい希少価値が高い物件であることは間違いないので、検討中の方は値上げしたこの価格でも購入をオススメしたいです。
即転売住戸の中古物件が高値で売り出しするのは間違いないので、それよりはお得に買える最後のチャンスです。
2026年には門真市駅の隣駅である古川橋駅に住友不動産が41階、総戸数567戸のタワーマンションが出来ますし、門真市駅の再開発がいよいよ動き出しており野村不動産株式会社、京阪電鉄不動産株式会社、旭化成不動産レジデンス株式会社が開発を進める予定です。
そうなると、門真市駅の資産性も上がるでしょうし、デベの顔ぶれを見てもマンションが出来るのは明らかなので門真エリアのマンション高騰にも繋がりそうです。
※参考リンク：（仮称）門真市駅前地区市街地再開発事業事業協力者 決定
古川橋再開発&住友不動産タワマン
ちなみに値上がりした最終期の価格は「クラッシィハウス尼崎」や「パークホームズ伊丹稲野ガーデンスクエア」と同じくらい〜少し安いくらいなので、広域で検討している方にはそれらの物件と比較検討しても良いかもしれませんね。
（パークホームズ伊丹稲野ガーデンスクエアも当初予想していた価格より高かったですが、人気で抽選になる部屋もありそうです。モデルルーム行くならお早めに！！）
交通利便性は負けますが商業利便性は「パークホームズLaLa門真」が優位なのは間違いないので、ご自身の生活スタイルに合ったマンション選びをしていただきたいと思っています！
最後になりますが…
お申し込みされる皆様におかれましては無事当選することを祈願しています！
それでは今回はここまで！
次回のブログもお楽しみに！！
■掲載マンションのマンションコミュニティ
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