滋賀県マンション相場の謎！大津市vs草津市どっちが買い？価格差の真相と将来性を徹底分析【モルモット】

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こんにちは。モルモット滋賀です。

みなさん、滋賀県の不動産市場ってどんなイメージがありますか？「京都や大阪のベッドタウン？」「琵琶湖があるから環境がいい？」「意外と知らない…」なんて方も多いんじゃないでしょうか。

実は最近、この滋賀県の不動産市場、特に大津市と草津市の中古マンション価格がジワジワ上がっているんです！「えっ、地方なのに？」って思われるかもしれませんが、その理由やこれからの展望について、徹底的に調べてみました。

1 大津市と草津市、どっちが高い？価格推移比較
2 過去からの上昇率はどうなってる？
3 築年数別の㎡単価にも違いが!
4 間取り別の販売価格も見てみよう
5 大津市と草津市はどこにあるの？
6 なぜ価格に差がある？5つの深掘りポイント
7 最新データに見る地価と価格変動要因
- 7.1 価格変動の直近の要因まとめ
8 まとめ〜あなたならどちらを選ぶ？〜
9 大津市草津市おすすめ新築マンション
10 草津市おすすめ新築マンション

大津市と草津市、どっちが高い？価格推移比較

滋賀県大津市・草津市の中古マンション㎡単価推移（2019-2024）

出典：国土交通省「不動産取引価格情報」および滋賀県不動産鑑定士協会データより作成

まず一目瞭然！草津市が一貫して大津市よりも高い水準で推移しています。2024年には草津市の平均㎡単価が4.1万円に達し、大津市（3.3万円）との差は0.8万円。70㎡のマンションで計算すると、単純に56万円の差になります。中古マンションの金額で大した差じゃないと思われたかもですが、新築や築浅では体感１割くらいは違う印象があります。草津＞大津ということが言いたかったです。

でも、なぜ県庁所在地である大津市より草津市の方が高いの？って思いますよね。一般的には県庁所在地の方が地価は高いことが多いのですが、滋賀県の場合は例外なんです。この理由については後で詳しく解説します！

過去からの上昇率はどうなってる？

大津市・草津市の中古マンション価格上昇率比較

出典：t23m-navi.jpのデータより作成（2025年4月現在）

面白いことに、上昇率で見ると実は大津市の方が草津市よりも高いんです！1年前比でも、3年前、6年前、9年前と比較しても、大津市の上昇率の方が高くなっています。

これって何を意味するのでしょう？個人的な解釈ですが、草津市はすでに高値安定の状態になっているのに対して、大津市はここにきて急速に「追いつこう」としている状態かもしれません。つまり、大津市はまだまだ上昇の余地があると言えるかも…？草津は滋賀県内需要、大津は京都大阪へのベッドタウン需要で、昨今の価格高騰で大津に「流れてきた」需要が高いのではないかと思っています。大津のが京都に近いですからね。

「滋賀県の中古マンション相場は、2023年度では前年に比べ売却価格が約3.2%上昇しています。これは建築費の高騰による新築マンションの価格上昇に伴い、中古マンションの需要が高まっていることが主な要因です。」

出典：イクラ不動産「2023年度版滋賀県の中古マンション相場の動向まとめ」より

築年数別の㎡単価にも違いが!

大津市・草津市の築年数別㎡単価比較

出典：t23m-navi.jpのデータより作成（2025年4月現在）

築年数別に見ると、より興味深い傾向が見えてきます！

築年数が浅いうちは両市とも価格は高いのですが、築年数が経つにつれて大津市の方が㎡単価の下落ペースが速い傾向があります。特に築26〜30年のマンションでは、草津市が32万円/㎡なのに対し、大津市は20万円/㎡と12万円もの開きがあります！

これって草津市の中古マンションの方が「資産価値が維持されやすい」ということなんですね。なぜだろう…？もしかして、駅前の利便性とか再開発の影響なのか？

色々ありますが、「その時の草津のマンションの方が立地がよかった」ということだと思っています。大津って大津駅あたりだけじゃなくて安曇川の前まで大津市ですからね。その辺にはマンションあまりありませんが、単純に大津市というくくりでみると不利かも。大津駅前のプレミストやプラウドタワーはしっかり高いですからね。

間取り別の販売価格も見てみよう

大津市・草津市の間取り別販売価格比較

出典：t23m-navi.jpのデータより作成（2025年4月現在）

間取り別の販売価格を見てもらうと一目瞭然！草津市のマンションは全体的に大津市より高いのですが、特に「1LDK」で大きな価格差があります。草津市の1LDKは2,880万円と、大津市の590万円に比べて約4.9倍も高いんです！

というのは上段として物件、および私がクロールできたデータが少なくて結果こうなってるというだけなので大津の１LDKがこんなに安いというわけではないのであしからず・・・間取り別の販売価格については、サンプル数が少なく、特に1LDK物件の価格差（草津市2,880万円、大津市590万円）は市場全体の代表値とは言えません。

実際には物件の築年数や立地、設備仕様などによって大きく異なるため、個別の物件評価が必要です。

面白いのは「3LDK」と「4LDK」の差で、草津市の方が「ファミリー向け高級物件」の需要が強いことが推測できます。子育て世代に人気なのかも？

大津市と草津市はどこにあるの？

「そもそも大津市と草津市ってどこ？」という方のために、簡単に位置関係をご説明します。

この地図は滋賀県民が頭の中で考えている地図です。法的な区切りとは異なります。

大津市は滋賀県の県庁所在地で、琵琶湖の南西部に位置しています。京都府と隣接していて、JR東海道本線（琵琶湖線）の大津駅、膳所駅、石山駅などがあります。京都駅までJRで約10分と、京都へのアクセスがとても便利です。

一方、草津市は大津市の東に隣接する市で、JR東海道本線（琵琶湖線）の草津駅と南草津駅があります。特に新快速が停車する草津駅は交通の要所となっており、京都駅までJRで約20分、大阪駅までは約60分で行けます。また、立命館大学びわこ・くさつキャンパスがあることでも知られています。

項目	大津市	草津市
人口（2025年4月時点）	約34.2万人	約14.0万人
面積	464.51km²	67.82km²
京都駅までの時間	約10分（JR大津駅から）	約20分（JR草津駅から）
大阪駅までの時間	約50分（JR大津駅から）	約60分（JR草津駅から）
主な特徴	県庁所在地、琵琶湖岸、京都に近接	立命館大学、大型商業施設、交通の要所

大津市の方が面積が広く人口も多いのですが、草津市の方が人口密度が高く、コンパクトシティとしての特性が強いです。実は、この「コンパクトさ」が中古マンション価格に影響しているんですよ！

なぜ価格に差がある？5つの深掘りポイント

コロナ禍と在宅勤務がもたらした「郊外回帰」

2020年以降、新型コロナウイルスの影響で在宅勤務が増加し、都心から郊外へ住まいを移す「郊外回帰」現象が起きました。滋賀県もその恩恵を受けた地域の一つです。

「でも、なぜ大津市より草津市の方が価格が高いの？」

実は、コロナ禍での在宅勤務増加による影響は両市で異なる形で表れました。NHKの調査（2023年）によると、大津市は「京都への通勤・通学者」が多かったのに対し、草津市は「大阪や京都へ通勤するものの、週2-3日は在宅勤務」という層が多かったのです。

草津市の場合、「たまに都心へ行くけど、普段は快適な環境で暮らしたい」というニーズにマッチし、立地の良さ×生活利便性×住環境の良さという「いいとこどり」が可能だったのです。

「草津市では子育て世代に加えて老年人口も増加しており、夫婦＋子供1人の3人家族や、マンションへの住み替えを検討している高齢者もターゲットとなるため、戸建てに比べ専有面積が狭い中古マンションでも立地の良さを重視する層には引き続き人気です。」

出典：リライト不動産「草津市マンション売却相場・動向レポート」（2024年8月）

金利政策と建築資材価格高騰の痛み…それとも追い風？

2022年末から2024年にかけて、建築資材価格の高騰と低金利政策の修正により、新築マンションの価格は大きく上昇しました。国土交通省の調査によると、滋賀県内の新築マンション価格は2022年から2024年の2年間で約12%上昇しています。

この状況、実は中古マンション市場にとっては価格上昇の追い風になりました！新築が買えない層が「比較的手頃な中古マンション」に流れてきたのです。特に、築10年以内の「新築に近い中古マンション」の需要が急増しました。

草津市の中古マンション市場が活況を呈したのは、この「新築代替需要」を取り込めたからこそ。特に南草津駅周辺の築浅マンションは、2024年4月時点で㎡単価が61万円と、2019年から実に約2倍に跳ね上がりました（滋賀県不動産鑑定士協会データ）。大津市も遅れじと新築マンションが大量に供給されましたが、ちょっと遅かったように思えます。

大津市と草津市、特性の違いが価格に直結

項目	大津市	草津市
商業施設	中小規模店舗が点在、大型SC少なめ	エイスクエア、イオンモールなど大型SC充実
教育環境	滋賀大学、滋賀医科大学など	立命館大学BKC、公立小中学校の評判良好
交通インフラ	JR線、京阪線（一部）、湖岸道路	JR線（新快速停車）、名神高速道路IC
地形	琵琶湖と山に挟まれた細長い形状	比較的平坦でコンパクト
街の雰囲気	歴史的・文化的、自然豊か	近代的、利便性重視

大津市と草津市、同じ滋賀県とはいえ特性がかなり異なります。大津市は琵琶湖と比叡山に挟まれた細長い地形で、歴史的な街並みと自然環境が魅力。一方の草津市は平坦でコンパクトな市域に、ショッピングモールや飲食店など生活利便施設が集中しています。

特に草津市の強みは「駅を中心としたコンパクトシティ」であること。草津駅と南草津駅の周辺に商業・文化・教育施設が集中し、「徒歩圏内で何でも揃う」という利便性の高さが中古マンション価格を押し上げています。

実際、草津市では大型商業施設「エイスクエア」や「イオンモール草津」など、商業集積が進んでいます。こうした開発が「マンション価値」の上昇に直結しているんですね。大津に住んでても結局イオンモール草津に行きますからね。Oh!me!大津があるじゃないかって？あれは、まぁ、マンションになりそうな気配はありますね。

「住宅地は特にJR東海道本線の駅の徒歩圏内で需要が増大している。商業地や工業地も短期的には上昇し続けると思うが、今後の物価上昇や金利上昇を踏まえるといくばくかの不透明感が出てきている」

出典：NHKニュース「地価公示県内平均は2年連続で上昇北部などで下落滋賀」（2025年3月18日）より不動産鑑定士のコメント

マンションの価格上昇は都心部から始まりますが、価格下落は残念ながら地方から起こります。実際その感覚はあります。建てれば高値で売れる！というのはほんの都心部に限られつつあります。実需として安価ですが、「買って儲かる」「抽選を潜り抜けたら大儲け」なんてことはありません。

再開発計画と将来性〜どっちが「買い」なの？

不動産価値を考える上で重要なのが、その地域の「将来性」。特に再開発計画は将来の資産価値に大きく影響します。

大津市では「大津駅前再開発」が進行中ですが、具体的な完成予定時期やテナント計画については公式発表を確認する必要があります。また、琵琶湖岸のラーゴ大津をはじめとした「なぎさ公園再整備」も計画されていますが、これらの再開発プロジェクトの詳細と不動産価値への影響については、今後の公式発表を注視すべきでしょう。

一方の草津市では、「南草津駅周辺まちづくりプラン」があります。産学連携の研究拠点整備や住宅地の拡充が計画されています。

これらの再開発計画を考慮すると、大津市は「これから上がる可能性」、草津市は「すでに高いが安定している」という評価ができそうです。投資的観点では、大津市の方が「伸び代」があるかもしれませんね。繰り返しになりますが、大津はこれから　というだけで「儲かる」とは期待しないほうがいいですよ。供給が多いので・・・

大阪・京都から流入する層の違い

最後に、大阪・京都からの人口流入パターンの違いについて考察してみましょう。

滋賀県全体で見ると、大阪・京都からの転入超過が続いていますが、その内訳は両市で異なります。大津市には「京都からの転入」が多く、草津市には「大阪からの転入」と「京都からの学生（立命館大学）」が多い傾向があります。

流入層	大津市	草津市
京都からの転入者	多い（特に30代〜40代ファミリー層）	多い（特に学生と若手社会人）
大阪からの転入者	やや少ない	多い（特に30代ファミリー層）
その他地域からの転入者	県内他市町村からの移住が中心	名古屋方面からの転入もあり

興味深いのは流入層の「ニーズの違い」です。京都からの流入者は「自然環境」と「京都へのアクセス」を重視する傾向があり、大阪からの流入者は「利便性」と「コストパフォーマンス」を重視する傾向があります。

この違いが両市の中古マンション市場にも影響し、大津市では「眺望や環境の良さ」が重視される一方で、草津市では「駅から近い」「商業施設が充実」といった点が重視されています。

「草津市は隣接する大津市より新築マンションの数が少なく、中古マンション需要は今後も続く見込みです。築20年以内で駅徒歩10分圏内であれば、3,000万円前後が売却の相場となります。」

出典：リライト不動産「草津市マンション売却相場・動向レポート」（2024年7月）

まとめ〜あなたならどちらを選ぶ？〜

ここまで、大津市と草津市の中古マンション価格の推移と特徴を見てきました。両市の特徴をまとめると：

市	強み	弱み	向いている人
大津市	・京都へのアクセス良好・自然環境が豊か・歴史・文化資源が豊富・今後の再開発で上昇期待	・商業施設やレジャー施設がやや少ない・地形により交通不便なエリアも・築古物件の価格下落が速い	・京都勤務の方・自然環境を重視する方・中長期的な資産価値上昇を期待する投資家
草津市	・生活利便性が高い・交通の要所（新快速停車）・商業施設が充実・教育環境が良好	・すでに価格が高い・人気エリアは競争が激しい・一部エリアでは供給過多の懸念も	・子育て世代・利便性重視の方・大阪勤務の方・安定した資産価値を求める方

どちらを選ぶかは、あなたのライフスタイルや価値観によって異なります。「京都へのアクセスと自然環境」を重視するなら大津市、「生活利便性と安定した資産価値」を重視するなら草津市がおすすめかもしれません。

ただし、不動産は「住む場所」であると同時に「資産」でもあります。購入を検討する際は、単なる価格だけでなく、エリアの特性や今後の発展性、そして何よりも自分自身の生活スタイルに合っているかをじっくり考えてみてくださいね。

大津市草津市おすすめ新築マンション

ルサンク浜大津AQUA

滋賀で選ぶなら琵琶湖ビューのマンションがいい・・・

でもお高いんでしょう？

いいえ！このマンションは琵琶湖浜大津駅から徒歩５分信号なしで来れるのに、琵琶湖ビューでお安い！

家具付分譲／72m²超×3600万円台です！！スパンも広く間取りがいい！

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低層の５Fからの景色でも、割とよくないですか？　バルコニーの壁が透明なのもうれしい！

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デザインもリゾートホテルみたいで好きなマンションです。

「JRに乗れないと困るよ！」ということであればやっぱりおすすめはプラネスーペリアグラン大津瀬田やシエリアシティ大津におの浜ですかね。駅も商業施設も近く期待している通りのベッドタウンです。特に膳所駅あたりは琵琶湖がそばにあり、築浅の中古も豊富で選択肢が多いです。イーグルコートシリーズのような滋賀では拘った設備のハイエンド物件もあります！

草津市おすすめ新築マンション

草津市で供給がある新築マンションはなんと１件のみです。

それがアルファスマート草津新浜町です。

滋賀のマンションにしては振り切った、駅遠マンションで車前提です。とても京都大阪通勤用ではありません。

ただし安価でイオンモール草津　ラムー　大型スーパーなどに隣接した非常に便利な立地にあります。

滋賀からでない前提ならめっちゃおすすめです！

詳細は過去記事もご覧ください！

アルファスマート草津新浜町商業施設に囲まれた平面駐車場無料の便利マンション！【モルモット】 | スムラボ

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草津はマンションの供給が完全に止まってますから、次出てきたのは取り合いになるかもしれませんね！！！！！！

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