みなさんこんにちは、今回はザ・パークハウス武蔵小杉タワーズです。 目次
武蔵小杉は相次ぐ再開発によりタワマンが林立しており、新旧が上手く融合した活気ある街が形成されています。街の中心部に位置するグランツリーは、屋上に庭園広場があり、娘が幼い時に頻繁に訪れた記憶があります。
今回の物件は、そのグランツリーから徒歩8分の場所に立ち上がる大規模ツインタワーです。
本物件の特徴は有名建築家の隈研吾氏がデザイン監修した、木造建築を思わせる個性的なデザインであることです。
２本の大樹がコンセプトとのことで、ややラウンドしている外観は、武蔵小杉の中でもひときわ目立つ存在となりそうです。
なお、春から案内が開始されており、直近の8月30日から１期１次登録受付がスタートしています。
また、サウスとノース２棟構成ですが、今回はサウスのみの販売となります。
物件概要
サウスとノースからなる２棟構成の総戸数1438戸の大規模ツインタワーです。1438戸は武蔵小杉内では最大の戸数を誇っています。先に完成となるサウスの引き渡しは2028年2月、ノースは半年先の2028年9月です。
広大なランドスケープを生かした、まち一体型複合開発として、足元には医療施設、保育施設、スポーツジム、高齢者福祉施設等が揃います。スーパーマーケットや店舗も入る予定です。
敷地面積が相当広いため、空間もゆとりあるものとなっています。
販売は複数社ですが、主担当は三菱地所レジデンスです。
2025年8月撮影
- 所在地：神奈川県川崎市 中原区小杉町1丁目390番1の一部(地番)
- 交通：ＪＲ南武線「武蔵小杉」駅 徒歩3分
東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅 徒歩4分
ＪＲ埼京線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅 徒歩3分 - 総戸数 ：1,438戸〈サウス〉719戸〈ノース〉719戸
- 完成年月 ：2027年9月
- 入居（引渡）予定日：2028年2月中旬（予定）、2028年9月中旬
- 敷地面積 ：20,172.59㎡〈サウス〉11,093.48㎡〈ノース〉 9,079.11㎡
- 規模：地上50階建 地下1階建
- 用途地域：第一種住居地域
- 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
- 販売会社：三菱地所レジデンス株式会社、東京建物株式会社、東急ライフィア株式会社、東急リバブル株式会社
- 施工：株式会社フジタ
ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ
周辺環境
（徒歩表記はサウス棟からの距離です。）本物件から、JR線武蔵小杉駅は徒歩3分、東急線武蔵小杉駅は徒歩4分です。
武蔵小杉駅は神奈川県ですが、多摩川を超えれば東京大田区という立地です。2駅29路線が利用可能であり都心に匹敵するアクセス性を有しています。
東京駅５駅17分、品川駅２駅10分、渋谷駅２駅15分など、都内の主要駅まで10-20分の利便性です。更に横浜駅も11分で、横浜方面へのアクセスも良好です。
2駅29路線は、横浜に匹敵する利便性を誇ります。
「ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ」公式HPより引用
都心方面へのアクセスに最も使用するであろうJR線ですが、ＪＲ武蔵小杉駅は複雑な構造で、街の中心部に位置する南武線と、別駅と言えるくらい離れた横須賀線・湘南新宿ライン乗り場があります。
GoogleMapでは本物件からＪＲ横須賀線・湘南新宿ラインまでは、構内を通り徒歩15分となっています。
ところが、綱島街道改札口を使用すると物件まで近いという噂を聞き、現地に赴いた結果、構内にも案内がありました。
その結果、私の足で改札口から本物件まで７分、改札口から東急線武蔵小杉駅まで５分で到着することができました。
過去にかなりの距離を歩いた記憶があり、これは驚きの発見でした。
2025年8月撮影
2025年8月撮影
小学校は西丸子小学校で徒歩13分、中学校は中原中学校で徒歩12分です。
物件の目の側には綺麗な小杉学校がありますが、約1km離れた西丸子小学校が指定学区なのは少々残念です。
近くの公園は、新丸子公園、こすぎ公園で遊具が設置されています。また、多摩川に近いですから、貴重な水辺に親しむこともできます。
なお、本物件にも広い敷地を生かした植栽や広場が整備されるため、緑ある癒しの空間が生まれそうです。
2025年8月撮影
商業施設の豊富さは、武蔵小杉の魅力が光るところです。
一度街を歩けば頷けるはず。買い物で困ることはありません。
まず代表的なのは、冒頭でも挙げたグランツリー武蔵小杉で160店舗が入る超大型商業施設です。ららぽーとやラゾーナのような存在で、大変にぎわっています。歩いて行ける距離に映画館があるのは羨ましいです。
また、武蔵小杉駅に直結した東急スクエアや、ららテラスもあり、こちらにもスーパーマーケットをはじめとした多数の店舗があります。
いずれも洗練された商業施設で、この規模の施設があるだけでも、この街の強さがうかがえます。
「ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ」公式HPより引用
更に、周辺マンション下に並ぶおしゃれなテナントや商店街も栄えています。ここまで賑わいを見せる都市はそうないでしょう。
なお本物件にもテナントでスーパーマーケットが入ることが確定しています。
2025年8月撮影
2025年8月撮影
物件詳細
外観・共有部
CGのとおり角のみ丸くなっているデザインです。屋外木質部分の腐食が懸念されますが、実際には金属に表面を似せた加工をしているようで、メンテナンス面の心配は無いとのことです。
「ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ」公式HPより引用
駐車場はタワーパーキングで、台数は600台、サウス、ノース共に機械式で各300台です。
- ハイルーフ（身障者用）全高2050ｍｍ 18台 38000円
- ハイルーフ（EV対応）全高2050ｍｍ 18台 42000円
- ハイルーフ 全高2050ｍｍ 66台 38000円
- ミドルハイルーフ（EV対応） 全高1800ｍｍ 42台 39000円
- ミドルハイルーフ 全高1800ｍｍ 60台 35000円
- 大型乗用車（EV対応） 全高1550ｍｍ 30台 33000円
- 大型乗用車 全高1550ｍｍ 66台 29000円
後述する住戸でセミデラックスタイプ以上を選択することで優先権が得られます。
共有施設
エントランスは大規模で、サウス、ノースで異なるデザインをしています。サウスについては、天然木を採用するために斬新な仕上がりとなりそうです。ガラス張りで歩道からも認識できるようになるため、歩行者の目に留まることは間違いありません。
「ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ」公式HPより引用
- スカイデッキ（屋上）
- スカイビューラウンジ（32階）
- ゲストルーム3室（32階）
- コンフォートラウンジ（3階）
- パーティルーム（3階）
- キッズルーム（3階）
- コワーキングスペース（3階）
- プレイフィールド（3階）
- ランドリールーム（3階）
- プロムナード、ガーデン、コミュニティパーク（1階屋外）
サウス、ノース共に同じ共有施設を有しています。これを知ってアレと思いました。
どうやら本物件は異なる棟の共有施設を利用できないようです。
同じ物件名で相互利用不可は、私の知る範疇では晴海フラッグですが、晴海フラッグは街区内の施設は共有できています。
施設としては、ファミリーを重視したパーティルームやラウンジ、キッズルームが用意されています。
ゲストルームは32階に設置され、気持ちの良い空間となりそうです。
フィットネスがないのは残念です。足元の店舗に誘致されますが、会員料金が必要となりますので割引があるとよいのですが。
「ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ」公式HPより引用
「ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ」公式HPより引用
「ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ」公式HPより引用
専有部
個人的に特徴的な部分をピックアップしました。- 各戸トランクルーム
- 各戸宅配ボックス
- リビング天井カセットエアコン
- キッチン・洗面化粧台、トイレ手洗いカウンター天然石
- キッチンタッチレス水栓
- 浴室ミストサウナ
- 全熱交換機
- 天井高2600mm
- カップボード
セミデラックス以上になると、ガラストップコンロやスティックリモコン、一部住戸でダブルボウルになるなど各種仕様のグレードが上がります。
また天井高は、デラックス2750mm、エグゼクティブ3000mmとなります。
スーペリアでも十分なグレードを有しています。
また、本物件ならではの特徴として、全熱交換機が採用されています。全熱交換機は外気と室内空気の温度交換を行う仕組みで、優れた機能を有しています。
三菱電機オフィシャルサイトより引用
各住戸の間取りは多彩でワイドスパンも多いです。角部屋はダイレクトウィンドウを有し、更に間取りが良くなります。
サウス棟の眺望は、東が最も良い眺望で、多摩川を挟んで都心方向まで抜けています。
南は既存のタワーマンションが被ってきますが、距離もあり個人的にはそこまで気になりませんでした。
住戸はクリアガラスが基本です。低層階になると商業施設が視界に入ってくるので、眺望を楽しむなら10階付近より上を選びたいです。
価格考察
予定価格と間取りです。正式価格は変更なっている可能性があります。妻が価格表を作成してくれましたので共有します！
スーペリア
北西角
S-80A 80.09㎡ 3LDK
4-31階 13790-15240万円 坪568-628万円
西
S-70A 70.54㎡ 3LDK
4-31階 10420-11730万円 坪487-549万円
西
S-67A 67.03㎡ 2LDK
24-32階 10810-11290万円 坪532-556万円
西
S-68A 68.70㎡ 3LDK
4-23階 10140-11080万円 坪487-532万円
西
S-62A 62.11㎡ 2LDK
4-32階 8880-10200万円 坪472-542万円
南西角
S-76A 76.35㎡ 3LDK
4-32階 12670-14640万円 坪548-633万円
東
S-66A 66.65㎡ 2LDK
33-43階 11830-12230万円 坪586-606万円
東
S-74B 74.68㎡ 3LDK
33-43階 13270-13670万円 坪586-604万円
東
S-53A 53.76㎡ 1LDK
33～43階 7690-7990万円 坪472-490万円
東
S-72A 72.55㎡ 3LDK
33-43階 12900-13300万円 坪587-605万円
東
S-73A 73.80㎡ 3LDK
17-32階 12430-13190万円 坪556-590万円
東
S-46B 46.74㎡ 1LDK
4～16階 6870～7170万円 坪485～506万円
デラックス(44階～49階)
北西角
S-120A 120.24㎡ 4LDK
44階 29290-30990万円 坪804-851万円
西
S-74A 74.22㎡ 3LDK
44-49階 15740-16250万円 坪700-723万円
西
S-75A 75.30㎡ 3LDK
44-49階 15970-16480万円 坪700-722万円
南東角
S-103A 103.89㎡ 4LDK
44-49階 28390-30900万円 坪902-984万円
東
S-87B 87.16㎡ 3LDK
44-49階 19570-20570万円 坪741-779万円
東
S-87A 87.16㎡ 3LDK
44-49階 19570-20570万円 坪741-779万円
東
S-82A 82.15㎡ 3LDK
44-49階 18420-19420万円 坪740-780万円
エグゼクティブ(50階)
北西角
S-136A 136.04㎡ 3LDK
50階 47970万円 坪1164万円
西
S-120B 120.98㎡ 3LDK
50階 36580万円 坪998万円
南西角
S-126A 126.74㎡ 3LDK
50階 46430万円 坪1209万円
南
S-122A 122.12㎡ 3LDK
50階 36950万円 坪998万円
南東角
S-135A 135.76㎡ 3LDK
50階 49890万円 坪1213万円
東
S-115B 115.88㎡ 3LDK
50階 33980万円 坪968万円
東
S-115A 115.88㎡ 3LDK
50階 35040万円 坪998万円
１期１次の販売戸数は265戸、サウス棟だけで見ると37％、全体から見れば18％程度となります。
低層階から、最上階まで販売されているため、坪単価も472-1214万円と相当な開きがあります。
南は坪500万円を切る部屋もあり弱い値付けです。眺望が良好な東で坪550万円、角部屋プレミアムは１割程度でしょうか。
3LDKと2LDKの坪単価差がないのは珍しいです。周辺中古でも3LDKの単価が特別に強い印象はなく、都内と川崎市の相場形成の違いかもしれません。
70㎡の部屋については１億円台から購入可能です。都内ではパークシティ小岩と同程度の値付けで、魅力ある価格だと感じました。
管理費を計算したところ㎡当たり約500円で他に共視聴設備利用料・インターネット使用料2300円がかかります。修繕積立金は約215円でした。管理費は高い印象を持ちました。
スマイルポイント（個人的なポイント）
良いと感じる点
- 有名建築家が監修したデザイン
デザイン性が重視されるのは最近のトレンドです。
完成後も周辺物件とは異なる魅了を持つマンションとして評価されそうです。 - スーペリアで十分
４グレードがある本物件ですが、１番下のスーペリアでも天井高2.6ｍで設備も見劣りしません。妥協した印象はなく、十分なグレードを有していると感じました。 - 全熱交換機の採用
グランドシティタワー月島の記事でも加点ポイントして取り上げましたが、本物件は更に上を行っているものです。
高価なシステムですが、グループ会社で開発している三菱だからこそ導入できたのでしょう。 - 広いランドスケープ
広い敷地を生かした豊かな植栽やプロムナードができます。四季の変化を体感できる憩いの場となりそうです。
コミュニティや管理組合次第ですが、催し物ができる広さを持ち合わせています。様々な人が訪れる場所は廃れることがありません。
気になる点
- 武蔵小杉の中心から離れている
武蔵小杉の中心地は、ＪＲと東急2つの武蔵小杉駅を挟んだ内側のブロックとなります。本物件はブロックの外側であり、既存タワマンの中でも遠い場所に位置しています。
距離にして数分の差ではありますが、より利便性で勝る物件が複数あることは気に留めておく必要があります。 - 高額な管理費
豊富な植栽、ユニークなファサードなどが影響していると思いますが、管理費㎡単価500円については、やはり高いと言わざるを得ません。管理費はローンとは完全に別の負担となりますから、購入後のシミュレーションは綿密に計画することをお勧めします。 - 共有施設相互利用不可
私はタワマンであるなら施設は充実している程望ましいと思う派です。
サウスとノース、エントランスのデザインが異なるように各共有施設の雰囲気も異なるものと思われます。
せっかくのツインタワーですが、これでは単発タワー２棟と同じです。本物件は相当な規模であるだけに惜しいと思いました。
まとめ
これは都内検討者でも手を出したくなる魅力的な物件だと感じました。デザイン性の高さから所有する満足感も高いでしょう。
物件の発表時は希少なデザイン性から周辺相場を押し上げる価格付けになると思いましたが、現実的な値付けとなりました。
更に発表から半年経過し、周辺相場が１段上昇していることから、既に周辺価格が追いつき追い越している感があります。
そのため、価格に対する魅了は総じて高いと感じました。
なお、１人２部屋まで登録可能ですが、エビデンスはしっかり確認されます。所有物件は資産としては見ないとのことです。
「ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ」公式HPより引用
武蔵小杉の街はパワーを感じます。湾岸に例えると豊洲に似た街だと思っていましたが、豊洲が広域から集客しているのに対し、武蔵小杉はそこで生活する人たちで賑わっているように感じました。
比較対象は主に都内物件となるでしょうか。東京都でない点をどの程度重視するかは各家庭の事情によるでしょう。
確かに東京都の政策は魅力的です。特に子育て関係の支援は強いものがあります。
しかし、それを補うほど武蔵小杉の街と本物件の魅力は高く、気に入ったのであれば住んで後悔はしないはずです。
本レポートを最後まで読んでいただきありがとうございました！
おまけ
本物件は管理費が高い印象を持ちましたので、既存のタワマンの管理費を比較してみました。（設備料金等が含まれているため、住戸により若干異なります。）
- ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズ（サウス：2027年9月竣工予定） 500円/㎡
- リエトコート武蔵小杉ザクラッシィタワー（2008年2月竣工） 239円/㎡
- リエトコート武蔵小杉イーストタワー（2008年1月竣工） 253円/㎡
- パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー（2008年3月竣工） 352円/㎡
- パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー（2008年8月竣工） 279円/㎡
- プラウドタワー武蔵小杉（2014年11月竣工） 428円/㎡
- シティタワー武蔵小杉（2015年12月竣工） 416円/㎡
- パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト（2017年11月竣工） 338円/㎡
- コスギサードアヴェニューザ・レジデンス（2017年11月竣工） 421円/㎡
- パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエスト（2018年10月竣工） 324円/㎡
プールなどの大きく経費が掛かりそうなものは無いのですが、、、。もっとも、管理会社側すれば後から管理費の値上げが難しいことは把握していると思いますので、その辺りも考慮した値付けになっているのだと思います。
標準的な70㎡3LDKの場合、500円/㎡だと35000円、239円/㎡だと16730円で、その差は18270円になります。１年で約22万円です。
それにしても、リエトコート武蔵小杉2物件の管理費は圧倒的に安いですね。
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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