ステキな生活は、ステキな住まいから。どうもスムハジメです。

いつかは書かないといけないテーマだなぁなんておもっておりましたが・・・

今回はちょっと毛色を変えて、「賃貸投資」というテーマで書いてみたいと思います。

不動産の世界で「賃貸投資が難しい都市」と聞いて、みなさんはどこを思い浮かべますか？
実は東京でも大阪でもなく…名古屋なんです。

「え、地方都市の方が競争相手も少ないしやりやすいんじゃないの？」と思う方も多いでしょう。
でも実際は真逆。名古屋は東京・大阪に比べて“クセが強い”街なんですね。

コンパクトシティであり、地域差が極端に出る。
一歩間違えると、同じ駅でも通りを渡っただけで家賃需要が激減する。
だから「全国の中でも一番難しい市場」と言われることすらあります。

ただ、裏を返せば 勝ち筋を理解していれば長期的に安定したインカムゲインを得られる都市 でもあるんです。
今回は、名古屋での賃貸投資をどう成功させるか、そのエッセンスをわたしの視点で整理してみました。

業者であるが故に書けることもあるんです(笑)

街の特性を把握することがすべての出発点

名古屋は「コンパクトシティ」と言われます。
中心部がギュッと凝縮されていて、電車もバスもある程度使いやすい。だからこそ、道路一本で需要が大きく変わってしまうんですね。

例えば栄エリア。
錦三丁目の一角は夜の繁華街。ところが広小路通を渡った南側は百貨店・高層マンションが立ち並ぶ商業・住宅エリア。 また、錦二丁目に行くとオフィス、飲食街。ほんの数百メートルでターゲット層も雰囲気も全然違ってきます。

名駅周辺もそう。
新幹線口（太閤通口）側は飲食店と雑居ビルが並び、どうしても夜の街のイメージが強い。
一方で桜通口の東側はオフィス街と高級マンションが立ち並び、全く別の表情。

さらに名古屋は「学区信仰」が根強い土地柄です。
子育て世帯が賃貸を探すときも「この学区かどうか」で家賃相場がガラッと変わる。
東京や大阪のように「駅近＝正義」とは限らないのが難しいところですね。

だから投資をするなら、まず 「どの街にどんな需要があるのか」を徹底的に把握すること が大前提。

• 若者が集まるエリアか

• ファミリーが住みたがるエリアか

• 学区人気が強いエリアか

• 外国人需要があるエリアか

これを知らずに「駅近だから安心」と思って買ってしまうと、痛い目を見るのが名古屋です。

▼詳しくはこちらのブログをチェック▼

名古屋（地方都市）の不動産選びが難しい理由【スムハジメ】

名古屋ならではの“クセ”を逆手にとる

ここからはもう少し踏み込んで、名古屋特有の事情を整理します。

●ファミリー層の賃貸需要もそこそこ限定的

名古屋は持ち家志向が強い土地柄です。
若い世代でも「結婚したら持ち家」という考え方が根強い。

そのため、ファミリー向けの賃貸需要は東京ほど大きくありません。
むしろ、ディンクス～プレファミリー向けの方が安定需要があるのが特徴です。

自動車社会ゆえに駐車場の有無も重要

東京や大阪では「駅近であれば駐車場なしでも大丈夫」ですが、名古屋は違います。
車社会なので、高額賃料物件や近郊・郊外物件は駅近でも駐車場を希望する方の割合の高いコト、高いコト。
ここを軽視すると痛い目を見るケースが多いです。

大学周辺の需要が強い

名古屋大学・南山大学・名城大学など、学生数の多いエリアは毎年一定の需要があります。
ただし「仕送り型」か「自力型」かで家賃上限が大きく変わるので、そこは注意。

ただし1Rマンションは供給過多

名古屋はとにかく○ープンハウスや、プレサ○スコーポレーション等の1Rマンションがとにかく多い。 もう、どれくらいかというとこれくらい。

※Googlemapより引用

※Googlemapより引用

都心部あり過ぎだと思いませんか？ これらと競合してしまうために、都心とは言えど小さめのユニットはなかなか賃貸が付きづらい傾向にあります。特に木造や軽量鉄骨の区分に見劣りするタイプの1棟収益等はこちらとバチバチにあたり、かつ住戸単位ではどうしても負けるので賃料も上げづらいですし、そもそも賃貸が付きづらいというかなり残念な傾向にあります。（なんならこれからさらに、「イノバス」も増えてきます。。。

持ち家率の統計

少し話を戻しまして・・・そもそも名古屋は持ち家率本当に高いのか？データで見てみましょう。

大和ハウス統計「最新の持ち家比率の状況と賃貸住宅の状況」（2024年）

• 愛知県の持ち家率：59.6％

• 名古屋市単独で見ても 持ち家率は62.6％ と、政令指定都市の中で上位。

参考までに他都市を挙げると：

• 東京都：44.7％

• 大阪市：54.5％

👉 東京・大阪の大都市に比べると、明らかに名古屋市は「持ち家率が高い」ことが分かります。

背景にある土地柄

1. 戸建て志向が強い文化
   名古屋市は中心部を離れると比較的平坦で土地が広く取れるため、昔から「結婚したら戸建てを建てる」という考えが浸透しています。

2. 地価が首都圏・阪神圏より安い
   駅近でも戸建てが建てやすく、住宅ローンで購入しやすい。
   ⇒ 結果として、若い世代も「賃貸を続けるより買う」という流れになりやすい。

3. 学区信仰と“地縁志向”
   「地元の学区で家を買う」「実家の近くに住む」という傾向が強い。
   これも賃貸より持ち家を選びやすい理由。

賃貸需要との関係

持ち家率が高い＝賃貸需要が少ない、というわけではありませんが、
他都市に比べると ファミリー層の賃貸需要が限定的 なのは確かです。

特に30代以降は「賃貸より購入」という選択肢に流れやすく、
結果的に賃貸市場は「単身者」「学生」「転勤族」に偏りがちになります。

勝ち筋はある

ココまで聞くと不安を覚えますよね？ 「本当にこのエリアでやっても良いのだろうか・・・？」 「ここだと勝ち目が薄いのではないだろうか・・・？」 正直、単純なキャピタルを狙うならここまで読ませといてなんだよ・・・と言われてしまいますが「東京」の方が手っ取り早いです。

ただ、人によっては土地勘があるところで始めたいや、そもそも東京は高くなりすぎて参入障壁が高いという方には名古屋は絶好のチャンスがある場ではないかとも思っております。 そんな中でのテクニック論（勝ち筋）を続編「すむはじめブログ」にて書かせて頂いております。

是非、後編はそちらでご確認ください。

▶続日本一不動産投資の難しい都市『名古屋』で不動産投資を成功させる（賃貸編）はコチラ

今回も最後までブログお読みいただきましてありがとうございました。 ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメでした。次回のブログでまたお会いしましょう！

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