第１期は買いで良い！？シティタワー古川橋！

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

1 はじめに
2 物件価格
3 街づくりと住友不動産のこだわり
- 3.1 古川橋駅北の街づくり
- 3.2 住友不動産のこだわり
4 「住みながら投資」という観点から見たシティタワー古川橋
- 4.1 まず前提
- 4.2 シティタワー古川橋の資産性をどう見るか？
5 最後に

はじめに

みなさまこんばんは！TTです！

先月はスムラボ最初の新築レビュー記事としてレグナスタワー新梅田をご紹介させていただきました。色々な方々から感想やコメントをXなどでもいただきとてもうれしかったです！これからも有益な情報を発信できるように頑張っていきたいと思いますので応援していただけると嬉しいです！

そして今月の新築レビューは「シティタワー古川橋」です！

みなさまシティタワー古川橋と聞いてどういう印象でしょうか？「正直あまり話題になってないよな…」「正直もう郊外はな…」「古川橋でしょ…」って感じでしょうか？私もモデルルーム訪問までは「”住みながら投資”という観点では厳しいのでは？」と正直思っていました。ただ先に結論をお伝えすると、私の個人的見解ですが、第１期については「買いで良い」と思いました！

私なりにその根拠をまとめておりますので最後まで読んでいただけると嬉しいです！今回も物件概要やプランなどは既にすごろくさんの記事にとても綺麗にまとめられておりますので、私からの紹介は割愛させていただきます。（掲示板：シティタワー古川橋ってどうですか？）

それでは本編に…っとその前に！

私がマンション情報を発信しはじめてちょうど今月で半年となりました！スムラボやnoteから様々な記事を読み、常にXで情報収集し、毎日SUUMOやat homeを見ていた頃が懐かしいです。（今は毎日のルーティン化しました。笑）
ただ少し悲しいのは私がおそらくもうその頃の気持ちを完全には思い出せないということと、Xをはじめ様々な発信をするようになり、もっとコアな情報に触れてアップデートする度に、インプットする情報もそうですが、アウトプットしている情報も略語を当然に使っていたりと、少し初心者には難しい内容が増えているようにも思えてきました。そしてそういったコア情報はなかなかマンションの入り口にしては情報が重すぎるなと感じています。

自分の想いとしては元賃貸だった経験も含め、少しでもマンションという選択肢を気軽に知る機会が別で作れたらなと思い、私が作っているキャラクターによるマンションあるある6コマ漫画で、「かわいい」からマンション情報の入り口になり得ないかなと思い始めてみました！そこまで更新頻度高くは難しいかもしれませんが、もしよろしければみなさまもぜひ見ていただいて気軽に反応いただけると嬉しいなと思います！

マンションあるある6コマ漫画：Xアカウント

それではチュカコンと一緒に本編スタートです！

悪役仲介業者のチュカコン

物件概要

資料請求

物件価格

まずは価格表ですが、65㎡以上のお部屋に絞って価格をまとめております。いやー、大阪中心6区のマンションを普段ずっと見ているので、あり得ないほど安いと感じてしまう…というか正直条件整理をしないと感覚的にわからなくなってしまいますね。20階以上かつ65㎡以上のお部屋は予定価格から基本1000万円以上の値下げもされておりますし、その落差から感じる部分もあると思います。
ただ販売担当の方から聞いた話では、「今年にモデルルーム案内を開始した当初はかなり手探り状態だった、そこから半年以上ヒアリングとアンケートを繰り返し、ようやく価格を決定させて8月に販売開始となった」とのこと。確かに昨今のマンション市況やマクロ環境を考えても、「41階648戸大規模タワマン×土地区画整理×再開発」というクオリティで、この価格帯で住めるタワマンは今後あるのか？と考えるほど、非常に実需に寄り添った価格設定になっているなと思いました。

グレーのセル　：既に供給済
黄色のセル　　：販売中　※赤字の部屋については9月１週目の段階で商談中
オレンジのセル：交渉次第で販売してもらえるかも？

2枚目の表は青いセルが2LDK、緑のセルが3LDKを示しています。同じ部屋の形でも階数によって3LDKと2LDKで分けており、24階以下には3LDKの供給割合が圧倒的に多く、25階以上になると2LDKの供給割合が多くなっており、これも検討者の意見を反映した内容となっているようです。

【反響】

色々と情報収集しているとやはり中心６区のタワマンとは全然違った非常に幅広い層に検討されている印象でした！

投資目的は非常に少ないものの「安すぎる」ということで購入されている投資家もいる
関東から投資目的で購入されている人もいる
大阪市内のシティタワーシリーズからの住み替えも多い
門真市内の板状からの住み替え
守口市のサンマークスだいにちの検討者

【部屋の選択肢】

近隣に現段階で高層の建物が存在しないので基本眺望は抜けます。ただ郊外で特徴的な建造物が近くにあるようなエリアではないので眺望に大きな差はないと思います。強いてあげるなら以下の特徴かなと思います。気になる方はモデルルームへ行けば眺望の写真は見せてもらえます。（個人的には後からも見れるように眺望の写真はHPとかにも載せてほしい…）

ただ1つ注意したいのは後ほどもう少し詳細に説明しますが、シティタワー古川橋のすぐ南側に17階建てのマンションが建つという情報があります。そのため、個人的には南向きを狙うのであれば今のうちに20階以上で買えるところを買うことをおすすめしたいです。

南向き：20階以上であれば将来的にも基本抜けていて良い景色を眺めることができると思います。印象としては東和薬品のドームと南西に小さくあべのハルカスが見えるかな程度でした。線路があるため多少音は気になるかもしれません。ただ南側に立って電車が過ぎるのを聞いていましたが、個人的には窓を閉めていれば影響はない範囲かと思います。
東向き：眺望は特に目立った建物もなく抜けており、生駒山が北から南に続いている風景です。出身が奈良の私からすると好印象です。（バイアスかかりまくってますw）
北向き：私はタワマン高層の北向きは好きなのですが、今回は65㎡超えの部屋を対象としているので割愛します。
西向き：第１期では対象の部屋はありません。眺望は「Panasonic村！」という印象が強かったです。そして西側と北西側も、南側の新築マンション予定地と同様に宅地として区画整理事業の範囲内入っております~~ので、小さめのマンションなどが建つ可能性は考慮した方が良いかなと思っております。~~が、こちらは戸建になるようですので眺望としては影響ないかと思います。

そして先週時点で既に多くの部屋に商談が入っており、選択肢がかなり限られている状態ではありますが、以下大阪タワーさんが過去の傾向を投稿されていたように、交渉次第では今でも柔軟性はあると思っています。現状販売している向きかつ販売している階の上下で空いている部屋（1つ目の表のオレンジのセル）については、もしかすると「既に物件価格を上回る値段で事前審査が通っていること」や「既にマンションを持っていて含み益の査定をちゃんと証明できる場合」は融通を利かせてもらえるかもしれません！

物件概要

資料請求

街づくりと住友不動産のこだわり

古川橋駅北の街づくり

シティタワー古川橋の周辺を実踏しているとこんなものがありました！
私も生まれてもない昭和62年からこの古川橋駅北の土地区画整理は始まっていて、今年は昭和で言うとちょうど100年！なので38年間経ってようやくこの変貌が見えてきたという感じですね。すごい歴史ですね！

なかなか再開発を伴ったマンションの未来は想像しづらいのですが、私が実踏で見てきた現状と未来の姿を以下にまとめております。みなさまのイメージも少し具体的になると嬉しいです。それでは以下の①から⑥のアングル写真と共に順に説明していきます。

①モデルルームを出てすぐ学習複合施設のKADOMADO越しにシティタワー古川橋を写しております。KADOMADOは蔦屋監修の図書館が入るようなので、非常に期待値が高く持てそうだなと思いました！例えば、和歌山駅にある和歌山市立図書館が2020年にグランドオープンしていますが、こちらも蔦屋が監修した図書館になっており非常におしゃれで魅力的です！デザインなど含め参考になると思います！（和歌山市立図書館HP）

②シティタワー古川橋の北東角の道路からのアングルを2つ。1つ目はシティタワー古川橋の北東角を写しております。先週時点で25階部分までは到達しておりました。周りに高層の建物がないということもありますが、圧倒的なランドマーク性です。2つ目はシティタワー古川橋の北側を写しております。北側は閑静な住宅で非常に静かでした。新しい家もありますがまだまだ昔ながらの建物も残っている印象です。

③シティタワー古川橋の北西角の道路から北西側の空き地を写しております。先ほど眺望のところでも説明した通りこの空き地も区画整理事業内に入っており~~、特にこの北西側の空き地は広めではあるのでマンションが建ちそうだなとは思っています。~~が、この広めの空き地についても元々複数の所有者がそれぞれの区分で返還される予定のようですので、特に構想の建物となるリスクはなさそうです。そして少し遠目に写っているタワーマンションが守口市にある「サンマークスだいにち」です。古川橋駅は門真市内でも北側に位置しており守口市に隣接しています。シティタワー古川橋からサンマークスだいにちも徒歩15分程度と近いので、「この値段で買えるならシティタワー古川橋にしよう」と流れてきているのかもしれません。

④こちらはシティタワー古川橋の西側の商店街です。先ほどの地図で赤の↔︎で示している場所は昔アーケードもあった商店街になります。今はかなり整備されており、お店の多くは古川橋駅南側へ移転したりしているようです。そのため古川橋駅北側は閑静な住宅街になりつつある印象で本当に実踏していても「静かだなー」と呟いてしまうほどでした。一方で南側は2023年に全面改装されたイオンの「そよら」、ドラッグストア、飲食店などもあったりと栄えている印象でした。

⑤こちらが商店街側から写した17階の新築マンション予定地となります。隣のKADOMADOよりは狭い土地ですが、それでも17階建てですしある程度のマンションが建ちそうだなと思っています。

⑥最後にこちらのスペースは先に示した地図の赤丸で囲まれた元々交番があった土地となります。このスペースと現在あるロータリースペースを整備して大きな交通広場になる予定です。これはまだ確定ではないようですが、このロータリーから交流の輪（先に示した地図の右下の画像）にあるゲートに繋がり、屋根続きでマンションまで辿り着ける可能性もあるようです。そして現在の地図では道がまだ整備されていないため、HP上では古川橋駅から少し遠回りした経路の徒歩4分となっておりますが、このゲートを通ってマンションに帰れるようになるので、おそらく4分もかからず直結に近い感覚になるのではないかなと想像しています。

いかがでしたでしょうか？
私が一番強く印象に残ったのは圧倒的なランドマーク性と周辺が本当に静かだったということです。（普段中心６区にいるからというバイアスもあるかもしれません。）

良い言い方をすれば「閑静な」となるかと思いますが、正直まだまだ古い建物もシティタワー古川橋の北側から守口市にかけて残っています。それを気にするかどうかは人それぞれかと思いますが、おそらく完成した後は古川橋駅北側は非常に綺麗で一気におしゃれな雰囲気になる一方、そことギャップは少し残りそうだなと思いました。
ただ個人的には北側へ歩いて出ることはまずないと思うので、あまり気にしておらず、買い物であれば駅南側か、車でららぽーとかコストコへ行くことになるだろうと思っています。

そして購入検討される場合はぜひ見ていただきたいのが中川家チャンネルの「ぶらり&中川家」の動画です！中川家の地元がこの辺りなんですが、古川橋駅から守口市のエリアが昔からどう変化しつつあるのかを地元トークをしながらレポートされていますのでぜひ見てみてください！

ぶらり＆中川家　京阪電車古川橋駅前編

ぶらり&中川家　門真市〜守口市梶町編

住友不動産のこだわり

みなさまは関西のタワマンデベと言ったらどこが思いつくでしょうか？
直近で私が調査した各社のタワマンブランド名の数では以下の通り近鉄不動産と住友不動産がほぼ同率1位、次いで阪急阪神不動産という結果でした。しかし住友不動産はシティタワーシリーズの他にも梅田ガーデンレジデンスやシエリアタワー大阪堀江、そして郊外であればメガシティタワー、ベイシティタワー、シティタワー古川橋など関西でタワマンと言えば住友不動産を連想される方が多いのではないかと思います。

私はどこかのデベロッパーに思い入れがあるという訳ではありませんし、どこにも良いところやこだわりは当然あると思います。ただせっかく高い買い物をするのであれば、自分なら「住友不動産の何がすごいのか？」は知っておきたいと思っています。特に住友不動産は間取りですね！
そのため、モデルルームへ行った際に物件紹介のシアターだけでなく「ブランドシアター」という住友不動産の紹介映像を見ると非常にわかりやすいのでぜひ見たことがない方は見てみてください！

そして私が今回、古川橋駅北側の「甲子園球場2個分の40年越し」の区画整備×再開発に、住友不動産のシティタワーが入るという点については、過去のJR久宝寺で分譲されたメガシティタワーの実績が大きいと思っています。たまにプレミストタワー千里丘と比較されている方もいらっしゃいますが、比較というか参考にするならメガシティタワーの情報を追う方が個人的には良いのかなと思っています。

ということで少しメガシティタワーの過去の実績をおさらいしてみましょう！

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）

☑︎概要：八尾市のコンペに当選して開発を進めてきた住宅・商業複合プロジェクトで、41 階ツインタワー、総戸数 1,499 戸の規模は西日本最大

☑︎販売スケジュール：現在ある情報から追える分だけ追って以下にまとめておりますが、多少のずれはあるかと思いますのでその点はご了承ください。

2010年4月：第1期開始

2010年5月：1期1次180戸即完売

2011年1月：450戸販売済

2013年2月：WESTの約700戸がほぼ完売、EASTが残り600戸

2014年10月：残り300戸

2015年7月：残り100戸

2016年2月：残り50戸

2016年7月：完売

☑︎開発イメージ：規模の差はあるかもしれませんが内容としては古川橋と近しいと思います。

☑︎契約者について：こちらも話を聞いている限りシティタワー古川橋も同じような傾向にはあると思いますので、非常に参考になります。（※2013年2月時点での情報）

これだけの規模のツインタワーマンションを、タワーマンションなど他になかった八尾市という郊外で、値上げしながら約6年間かけて完売させたという実績は非常に大きいと思います。このノウハウは必ずシティタワー古川橋の販売戦略に活かされているものだと思いますし、時代は違えど住友不動産なら今回もうまく完売させるんだろうなと思わせてくれますね。

「住みながら投資」という観点から見たシティタワー古川橋

まず前提

このテーマが私をフォローいただいている読者の方からすると1番気になっているポイントかもしれません。正直に言うと、郊外のマンションを投資的観点で見ている人はほとんどいません。それが故、そもそも資産性があるかないかとか議論されることもほぼないですし、資産性を語った場合外れる可能性も十分にあるので発信している人も少ないです。

ただ私が賃貸から戸建てではなくマンションへ移った理由は、今のマクロ環境を考えてマンションの資産性による恩恵を受けられる可能性があると思ったからです。そのため、私は基本的に都心部のマンション（できればタワマン）をメインに発信してはおりますが、昨今の上昇相場において予算8000万では3LDKを購入することが中古でもかなり難しくなってきました。東京カンテイやマンションレビューのデータでは2025年だけで大阪中心6区の上昇率は約+25％です。つまり今年初めてに8000万円だった物件は1億円になっています。給料の上がらない日本では予算が今年だけでこの上昇スピードに付いていけるほど上がる人は少ないです。そうなると買える範囲で資産性の維持ができる可能性としては、都心部の大規模板状マンションか郊外タワマンになっていくと思います。

こういった背景から、通常郊外で資産性どうこう言うことはあまりありませんが、自分の考えられる範囲でできる限り踏み込んで書きたいなと思います。判断基準としては、「あわよくば値上がりすれば嬉しい、せめてトントン、もしくは例え下がったとしても賃貸で住み続けるもしくは戸建てに住むより資産性でメリットがある」というスタンスです。（今は資産性に限って話していますが、私が自分のマンションを購入するときは、住む要素として10年以内に下がって売れなかったとしても住み続けれるという点ももちろん考慮しています。）

シティタワー古川橋の資産性をどう見るか？

まずはマクロ環境からです。大阪府全体ではマンション相場はこの1年で15％ほど上昇していますが、都心部を含んだ平均値なので古川橋で考える際にはほとんど意味がありません。そして以下はマンションレビューから出ているプレスリリースからのデータですが、門真市全体としてはかなり厳しい結果となっていますね。ただこちらも結局は門真市内の全てのマンションの平均値であり、「傾向としては下がっている物件が多いですよ。」「都心部のように上がる物件は多くはなく非常に限られるよ。」というニュアンスで捉えています。（ここの平均値の捉え方については、こちらの記事で無料で読めますので気になる方は見てみてください。）

それでは「門真市内で実際に上昇している物件はどれなのか？」
以下上昇傾向にある物件をピックアップしてまとめてみると、やはり門真市の中でも北側で門真市駅に近いエリアの騰落率が良い傾向にあることがわかります。この中で他と比較して最も門真市駅に近いものの、デベの差及び複合施設もしくは近隣に大型スーパーや商業施設がないことが「シャリエ門真グランマークス」の直近の上昇率を限定的にしているように思いました。

次に「門真市内のマンション」及び「大日のサンマークスだいにち」と「久宝寺のメガシティタワー」も比較対象に含めて、それぞれのおおよそ現在取引されている価格の坪単価で比較してみました。なかなかここまでまとめても一概に言い切ることは難しいですが、各条件を見比べてもシティタワー古川橋が割高には見えないなと思っています。どちらかというと築年数や共用部、設備、部屋の仕様、KADOMADOの存在など考えると妥当か割安感も感じるなと思っています。

また私が感じているのは住友不動産の販売の上手さです。最近ブランズタワー大阪梅田の第2期の販売状況が芳しくないようで、「販売のやり方がよくなかったのでは？」という声も出てきています。その点、郊外で手探り状態であっても住友不動産の販売戦略は非常にうまくいっている印象です。

第1期では抽選はほとんど出さずに最初の在庫をうまく販売しており、残りは先着順で売っていますが、その先着順もほとんどが既に商談中に入っています。このスムーズ感や販売担当者の反応を見ていると来年ぐらいの第2期は値上げしてきそうだなと感じてしまいます。さらに来年の春にはKADOMADOがオープンしますので、より街の変貌が露となってきます。そのタイミングも織り込むのであれば値上げしても売れそうな雰囲気を感じます。そもそも住友不動産はメガシティタワー含め、これまで数々の物件を値上げしながら売ってきている実績もあります。特に角部屋は大きく値上げする傾向なので南東や北東などは良いなと思います。（エリオットの影響もあり売り急ぎの噂もあるのは少し懸念ではありますが…）

さらに南側に年末から着工する17階建てのマンションは2029年に竣工予定だそうで、古川橋よりも3年遅れますので、このままインフレが続き建築費や人件費が上がるなら価格はシティタワー古川橋の少なくとも第1期よりは単価を上げてくるだろうと思います。直近でデータマンさんが建築費高騰について触れられており、そちらでは年間5%の上昇となっています。

まとめますと！

「門真市内でも上昇傾向の立地」＋「ランドマーク性×区画整備×再開発×駅前」＋「住友不動産の販売力」＋「インフレ×近隣の新築マンション」

これらの理由から、住みながら投資目的でもシティタワー古川橋は第1期なら買って良いのではないか！という結論に至りました！個人的な見解ですが第1期の今の単価なら+20％は別にあり得ない数字ではないなと思いました！

みなさま、いかがでしたでしょうか？新築タワマンに限らないのであれば、まだ都心部の中古タワマンがチャンスないこともないですし、都心部の大規模板状マンション（ザ天王寺レジデンス、ジオ福島野田、シティテラス谷四、ジオ新町、パークホームズノースゲートスクエア、ブランズシティ天六などなど）も坪単価300〜350万円ぐらいで狙えると思います。

しかし都心部の板状がどこまでこの上昇についてくるかわかりませんし（私はこれからまだ上がると思っていますが…）、新築なら仲介手数料不要ですし、今の第1期なら残りは先着順で確実に買えますし…

と言い出したらキリないですね！笑

いやー、少し仕事の繁忙期＋この連休は分析と執筆に費やしていたということもあり少し疲労も出てきたので、今回はこの辺で私からの資産性のまとめは終わりにしたいなと思います。
最終はみなさまのマンション購入における「優先順位」があると思います！そこをぶらさないようにした上で、上記まとめた表や私の意見が判断するときの参考になればとても嬉しいです！

最後に

みなさま今回はかなり長編となりましたが、最後まで読んでいただいてありがとうございました！正直、自分で書いていても非常に悩ましいテーマでした…色々考えてみるものの言ってしまうと机上の空論感もありますし、「どれぐらいの人に届いて、どれぐらいの人の参考になるんだろうか」と考えてしまう部分もあります…

それでも今マンションを探している方々の1つの検討材料になれば本当に嬉しいなと思います。もし良ければプラスでもマイナスでも良いのでXなどで反応いただけると自分としては記事書いた意味があるなと思えます！

スムラボやnoteで有益情報をこれまで発信し続けられている先輩方を本当に尊敬していますし、それを見習って今後も頑張って発信していきたいと思います！引き続き応援よろしくお願いします