今年取り上げたマンションを販売価格付で振り返って＜下半期版＞（キットキャット）

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[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

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前回は上半期版として振り返りましたが、今回は下半期のまとめとなります。上半期に取り上げた6物件に対し、下半期は4物件の紹介にとどまりました。本当はもっと紹介したいマンションも数多くあったのが正直なところですが、腰を据えて一つひとつを整理し、まとまった形で発信しようとすると、どうしても十分な時間を確保できなかった点は心残りでもあります。

それでも、ブログとして形にできたものもあれば、そこまで至らずともX（旧Twitter）で簡易的に触れられた物件もあり、完全に手放してしまわず、少しずつでもアウトプットを重ねられた一年だったと感じています。完璧を目指すあまり何も残らないよりも、小さくても継続できたこと自体を前向きに捉え、この経験を今後の発信の糧にしていきたいですね。

→前回のブログはこちら今年取り上げたマンションを販売価格付で振り返って＜上半期版＞（キットキャット） | スムラボ

→昨年のブログはこちら【振り返り】2024年に現地やモデルルームを見に行ったマンション（キットキャット） | スムラボ


ブランズシティ品川テラス

２０２５年後半戦、ブランズシティ品川テラスから投稿開始していました。定期借地権付きマンションと言うことで評価が分かれましたが、グロスの小ささは正義という結果でした。３LDK＞１億円以下、２LDK＞８０００万のラインの住戸は抽選で、早々に売れてしまいました。実需の方々にとっては自分の収入でいくら借りれるか、それで予算が決まるところがありますので、上記の価格帯で港区×大規模（タワマンではないが戸数は大きいほう）×再開発エリア隣接と言うマンションは下値は堅く、求める人が多いことが理解出来ました。

【ブランズシティ品川テラス】モデルルーム＆現地レビュー（キットキャット） | スムラボ






現状は先着順販売中ですが、高層階が残っていると思われます。ここでもグロスの壁が生まれているようで、大き目の価格帯のお部屋が先着順のようです



 

 



ザ・パークハウス用賀プレイス

下半期２作目はザ・パークハウス 用賀プレイス　でした！城南でこの価格？という意見もありますが、やはり人気路線の東急線。湾岸タワマンの暴騰ぶりから遅れて城南エリアの板状マンションも価格が伸びてきた印象です。街の魅力は変わらずあり続けるエリアになるので、ぜひともチェックし続けて欲しいですね

【ザ・パークハウス用賀プレイス】予定価格と物件概要からのファーストインプレッション（キットキャット） | スムラボ

 



現在は先着順販売中。間取りは好みがわかれる形ですが、お値段は強気な中古と近しい印象も持ちます。周辺中古の売り出しが築年数が１０年を超える物件が多いので中古と新築の価格差を感じられますが、築浅の販売があると跳ね上がる感（強気販売）あるので購入が難しい中で、先着順販売中はオアシス感ありますね




ザ・パークハウス目黒不動前レジデンス

後半戦３作目は、ザ・パークハウス 目黒不動前レジデンス　でした。１つ前ザ・パークハウス 用賀プレイス　と価格の比較が出来て面白かったと思います。より都心に近い不動前のほうが用賀より高いと言う、単純明快な計算式により価格帯も用賀を超えてきておりました。

【ザ・パークハウス目黒不動前レジデンス】物件概要と価格レビュー（キットキャット） | スムラボ

東京の環状線は環八⇒環七⇒環６（山手通り）と、より内側になり山手線にも近い距離になっていきます。そんな中、用賀は環八最寄りであるのに対して不動前は環６（山手通り）と明らかに都心立地ということで、価格帯も都心価格となっていますしたね。




 


 

リビオ高田馬場

２０２５年最後の個別に取り上げたマンションラストはリビオ高田馬場でした！前作のパークシティ高田馬場もブログに取り上げていたので、比較調査できたのが良かったです。パークシティ高田馬場の竣工後転売や、三井不動産レジデンシャルによる販売よりもリビオのほうが若干お安めになっている感あるので、質感等の差を考えると妥当なお値段設定だったのかもしれません。ただ、早稲田大学＆慶応大学卒業生がいずれも選ばないとの意見もあり、購入マス層を取りこぼしている面は否定できないですね。そのおかげか、バイアス無い方にはねらい目かもしれません

【リビオ高田馬場】現地訪問からの販売価格インプレッション（キットキャット） | スムラボ

【パークシティ高田馬場】間取りにより価格差大きい1期1次販売開始（キットキャット） | スムラボ





現在は先着順販売中。第一期直後は１０部屋程度あったような気がしましたが、徐々に売れているようですね





寝室３つの３LDKとしては使えなさそうだけれども、テレワーク部屋程度にはなりそう。何より中古販売時に３LDK角住戸と売り出せるのは強いですね



 

竣工後の販売となりますがパークシティ高田馬場も定期的にウォッチしております。ちなみに現状の販売はこのような感じです



三井リハウスのサイト上のみでの確認ですが、賃貸はだいぶはけた模様



デベロッパーの竣工後販売も参考までに載せさせていただきます。



室内の様子も見れます

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下半期総括

下半期はザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ、やCENTRAL GARDEN TSUKISHIMA THE TOWERなどが追加で販売開始となり大規模タワマンの販売がさらに過熱してきた感があります。そして大規模タワマンに対する風当たりが強くなってきた感があるのもこの時期でした。

都内では、小岩・綾瀬・千住大橋といった城東エリアのタワーマンションが「狙い目」であることに気づく人が増え、価格は緩やかに、しかし確実に上昇、抽選になる住戸も出てきました。さらに、船橋・浦和・川口といった郊外タワーマンションも水準を切り上げ、テレビなどで取り上げられる機会が増えたことで、世論や評価が二分されてきた印象もあります。

新築マンションの抽選に参加すること自体は楽しい体験ですが、住み替えを前提とする実需層にとっては、もはや「楽しさ」だけでは乗り切れない局面に入ってきました。先着順販売や倍率の落ち着いた物件を狙うなど、戦略的な視点が不可欠な時代です。不動産市場への参加者が増え、株式市場のような様相を帯びてくるにつれ、かつて存在した「ひそかな優良物件」という市場の歪みは、確実に減少してきています。

特に転売を目的とする業者の存在感が高まると、四六時中物件（＝銘柄）を探し続けるプロと、実需の合間にSUUMOをチェックする一般層が同じ土俵で戦うことになります。この構図自体、冷静に見れば非常に分の悪い戦いです。

だからこそ、実需層は「プロと戦う」ことを目的にする必要はありません。あくまで市場への参加はお楽しみ程度にとどめつつ、自分自身が何を大切にしたいのかを丁寧に自己分析する。そのうえで、プロが積極的に狙わない価格帯にありながら、価値に見合った物件を選ぶ——それこそが、市場で消耗せず、日々の生活満足度という“リアルな豊かさ”を手に入れるための、健全なマンションとの向き合い方だと感じるようになりました。

2025年を個別のマンションを通じて振り返ってみると、素敵な物件との出会いが多く、本当に楽しい一年でした。コストカットや資材価格の上昇が話題になることも多いですが、それでも新築マンションには新築ならではの価値があります。細かな部分であっても、着実に進化している点をきちんと評価していきたいですね。

市場競争に疲弊するのではなく、これからの暮らしに思いを巡らせながら、来年も楽しくマンションの話を続けていきたいと思います。買える・買えないに関わらず、マンションを「作品」として、また街の環境を形づくる重要な要素として捉え、その地域にもたらす波及効果を大切に評価していく——それが私キットキャットのスタンスです。

来年も新築マンションを中心に取り上げ、少しでも多くの方に魅力をお伝えできればと思っています。どうぞ来年もよろしくお願いいたします。

 

※Twitter上の投稿で振り返ってみましたが、印象的な投稿をされているツイートを引用させて頂きました。大変貴重な情報ありがとうございます。



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記事に出てくる新築マンション
ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ 物件画像
  • ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズ
  • 販売価格 未定
  • 神奈川県川崎市中原区小杉町1丁目
  • 南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分 （サウス）、徒歩4分（ノース）（※北口）
  • 1LDK～4LDK
  • 44.07平米～104.09平米
  • 販売戸数 未定
CENTRAL GARDEN TSUKISHIMA THE TOWER 物件画像
  • CENTRAL GARDEN TSUKISHIMA THE TOWER
  • 6,000万円台予定～5億5,000万円台予定※1000万円単位
  • 東京都中央区月島3丁目
  • 東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩4分
  • 1R～4LDK
  • 30.23平米～119.67平米
  • 販売戸数 未定
ブランズシティ品川テラス 物件画像
  • ブランズシティ品川テラス
  • 販売価格 未定
  • 東京都港区港南４-
  • JR山手線・京浜東北線・東海道本線 品川 駅(港南口)徒歩13分
  • 2LDK～4LDK
  • 61.67m2～80.57m2
  • 販売戸数 未定
ザ・パークハウス 用賀プレイス 物件画像
  • ザ・パークハウス 用賀プレイス
  • 8,270万円～1億6,210万円
  • 東京都世田谷区玉川台2丁目
  • 東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩7分 （※南口）
  • 1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
  • 46.35平米～74.79平米
  • 6戸／総戸数 83戸
リビオ高田馬場 物件画像
  • リビオ高田馬場
  • 8590万円～1億3390万円
  • 東京都新宿区下落合１丁目
  • JR山手線・東京メトロ東西線・西武新宿線 高田馬場 駅　徒歩9分
  • 2LDK・3LDK
  • 44.1m2～64.45m2
  • 5戸／総戸数 133戸

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リビオ高田馬場
リビオ高田馬場
  • 東京都新宿区下落合１丁目
  • JR山手線・東京メトロ東西線・西武新宿線 高田馬場 駅　徒歩9分 西武新宿線 下落合 駅　徒歩5分
  • 8590万円～1億3390万円
  • 2LDK・3LDK
  • 44.1m2～64.45m2
  • 5戸 / 133戸
公式サイト

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主に東京都心（山手線内側）＋城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は日本と海外で自己居住用（中古・新築）と投資用不動産（新築）を８件、売却歴は３件の経験があります。不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。私は分譲マンションが建つことで周辺環境にプラスの影響をもたらす効果がある点をとても評価していて、街づくりや再開発案件なども好きです

※追記
スムラボへの寄稿のおかげで雑誌記事へも寄稿が叶いました！（Web版はHPリンクより読めます）
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