今回はパークシティ高田馬場 のご紹介
三井不動産レジデンシャルの投資家向け資料の「主な大規模・ハイエンド向けプロジェクト」に掲載されていたことから、だいぶ昔から注目していました。
プロジェクト一覧を見ると、過去の物件もそうそうたるマンションが並んでおり、竣工後の出来上がりも期待を上回る物件が多い印象です。また、現在販売をしている物件でもパークタワー西新宿 、パークシティ中野 ザ タワー 、THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY などなど、大注目物件が並んでおります。
そんな三井不動産レジデンシャルの大規模の１つである本プロジェクトは、１度は見ておくべき物件だと感じましたので取り上げさせて頂きます。
物件概要
プロジェクト名は「新宿区高田馬場４丁目計画」。そうそうたるマンションの中に高田馬場計画はあります
（※編集部追記：[掲示板] パークシティ高田馬場ってどうですか？）
アクセス・ロケーション
オフィスがたくさんあるエリアへ直通する山手線、東西線の高田馬場駅が最寄りです。JR山手線：新宿・渋谷・品川・東京駅
東西線：飯田橋・大手町・日本橋
特に東西線は千葉方面から東京方面への電車がとても混雑するため本数が多いにも関わらず、西側から東側へ向かう方面はJR中央線と乗車人数が分散することから、乗車人数少な目で混雑はゆるやかで、高田馬場駅から大手町方面は新聞が広げられるくらいの混雑であることが多いくらいです
山手線も、高田馬場駅から新宿までは混雑するものの、新宿駅で多くの方が下りるので、そこで座れることができれば、品川方面へも座って通勤が可能な場合もあり得る通勤電車環境を抱えております。
坪単価が高くなってきたからこそ、快適な通勤環境が得られることは、居住に対する満足度が高まり、「払ったかいがある」と思える事項だとキットキャットは感じます
高田馬場駅からの主要道のりの早稲田通りは夜も明るい道のりを歩きながらなので、数字上の徒歩分数よりも体感値の徒歩分数少なく感じる道のりです。
公式HPにはまだ情報を載せられないようですが、かつて閉店した西友高田馬場店がビルが新築になって戻ってきます！オープニングのアルバイト募集がされていますが２０２４年１月のオープンとのこと。既にオオゼキ、マルエツプチと駅までの道中にある中で、さらに西友まで出来るということで買い物利便性は高まりますね！
西友 高田馬場店 5279Ｄのアルバイト・バイト求人情報｜【タウンワーク】でバイトやパートのお仕事探し (townwork.net)
赤いマークの箇所が西友の出店地
東西線の沿線では再開発が複数進捗中です
日本橋エリアはこれから首都高速道路の地下化に合わせて、景色が一変するような再開発が目白押し。就業者数が増えれば、沿線に住まわれたい方も増加していくので、需要の増加が予想されるのが、キットキャット的にはとても注目しています。（もちろん山手線沿線も怒涛の開発が新宿、渋谷、品川、高輪GW・・・続きます）
外観・ランドスケープ
高田馬場駅からの道のりの早稲田通りは飲食店・商業ビルが多く、良く言えば賑やか、悪く言えば雑多という街並みです。そんな道を歩いていくと急に２層吹き抜けと水盤の素敵なエントランスホールが見えてくるのです。賑やかから急に静まりに変わるこのギャップは、出来上がってからの満足度、周囲の方から注目感、いずれも高いものになっていくように感じます。周辺に大規模なエントランスホールのあるマンションがほとんど無いエリアだからこそ、余計に周辺歩く方からは目立つ存在になるでしょう。
敷地の四方に建物を配棟した４棟構成となり（構造上の建物数は５棟構成）間取り名の頭文字がレジデンス名、その次が方角を表す名称の構成になっています
タワーレジデンス ：Tｗ〇〇、Ｔｓ〇〇
ウエストレジデンス：Ｗｗ〇〇、Ｗｅ〇〇
サウスレジデンス ：Ｓｓ〇〇
イーストレジデンス；Ｅｗ〇〇、Ｅe〇〇
間取り・価格
皆さまが一番知りたい第１期１次の予定販売価格についてここから取り上げ参ります。オレンジ色が３LDK、薄緑色が２LDKを表し、１LDK以下は次期以降販売になります。
タワーレジデンス棟
内廊下＋エアコン＋各階ごみ置き場・食配コーナーとタワーマンションが装備するような内容ですが、容積率の関係で１３階建てです。１LDKが多く配置されますが、今回の販売派３LDKのみの価格帯になります。（今回の販売住戸はタワーレジデンス棟の中でも東側に位置する高層階・南向き住戸の販売になります。１０階以上は３部屋しかなく、３戸でエレベータ、各階ごみ置き場、宅配ボックス・食配コーナーを使えるということでプライバシー感ある作りになっています（
TS8２A type
Ts８２B
Ts８２C
ウエストレジデンス棟
敷地の西側に位置する棟になり、今期の販売派全てガーデンビュー住戸になります。共用廊下側に吹き抜けを設けているのは居住性の向上につながるので、とても良い点だと感じます。
パース写真にウエストレジデンスの低層階ガーデンビュー住戸の眺望イメージが見えます。若干向かいの棟と角度がずれているのと、離隔も取れているので緑のある生活をされたい方には低層階もオススメですね
１階住戸は中庭から５０センチくらい潜った場所にあり、かつ１階住戸だからこその庭付きにならないのも残念ポイントのためか、価格差も付いています。
We７０A２
We７２A１
サウスレジデンス棟（西側の棟）
敷地の一番奥の南向きの住戸となります。こちらも１階住戸は庭付きではなくバルコニーになるのは残念ポイントです。ただ、その分価格帯が低めな住戸が多い印象です。敷地の南側は戸建て街となり、高い建物は建ちません。そのため日当たりは１階住戸でもほぼほぼ保証されており、４階以上からは抜け感のある眺望が楽しめる住戸になります
Ss６４B
Ss７３AL
坪５０１万～坪６８８万円
Ss５５AR
Ss６４E
Ss６６AL
サウスレジデンス棟（東側の棟）
サウスレジデンスの東側の棟の１階住戸はバルコニーではなくテラス付きになり、１階住戸のメリットをきちんと教授できる作りになっています。また、各階ごみ置き場の置き場からも近いので便利です。敷地の東側の道路に出られる出口も１階と２階にあり、外に出やすい面も良いかと思います
Ss６７A
Ss６４AL
イーストレジデンス棟
今回の販売住戸は中庭側の住戸のみ（ルーフバルコニー付きの高額部屋除く）。メールボックス、宅配ロッカーなどもこちらの棟はこちらの棟だけで配置されており、メインエントランスから遠いデメリットが薄まっています。（2層吹き抜けのエントランスを通る階数が少ないのは残念ですが）
２階以上だとエレベータがサウスレジデンス棟にあるのがたまにキズのような印象もあるので、メリット・デメリットがある棟です
Ew５８B・Ew５８C
Ew５８D・Ew５８E
総括
全般的に間取りは「住友不動産のマンションであれば良かったのに」と思えるような苦しい間取りが多いです。メインとなるベッドルームにシングルベッドが２つ入らない形状の間取りが多く、夫婦の居住性として人を選ぶ間取りが多い印象です（ただ、その分グロス総額が抑えられている部分もあり、住宅ローンを利用して与信の範囲で購入する方にとっては、選択可能な部屋も用意されている印象です。
そして、間取りや階数により坪単価の価格差が大きい印象です。階数による差が大きいのは低層マンションだからこそ、１階数が上がることだけでも眺望、日当たりの向上するので、価格差はある程度は仕方がないです。
そんな価格差がある部屋が多いからこそ、今のうちに選択できる部屋を選んでおくのも、戦略上必要なのかもしれないと１期１次から取り上げました。坪４００万円台は１階ということで判断別れますが、２階以上住戸で５００万円台前半の部屋は早々に売れてしまうと思います。
すなわちグロス上限はあるけれども、利便性の高い立地で、各階ごみ置き場、各階食配・宅配ボックス、勉強スペース、パーティールーム、ゲストルームなどを求める方ｋ、大規模マンションならでは設備類を求める層には良いと感じます！
編集後記
プラウドタワー芝浦/目黒マークの販売が終了しそうな時期に販売開始したプラウド都立大学とプラウドシティ小竹向原との関係に似ているような気がしました都心にあるタワーマンションと似たような値段で買える板状マンションということで、当初は先発のタワーマンションのほうを再評価されて、駆け込み申し込みが続くような流れを感じました。
今回であればパークタワー西新宿 、パークタワー東中野グランドエアとパークシティ高田馬場の関係にあたります
タワーマンションと板状マンションでは広域からの集客力が異なりますが、今作は新宿区、山手線、東京メトロ駅が最寄りということで郊外でもない立地です。
そして、今作は「パークシティ」ブランドということで、タワーマンションに近い設備を用意しながらも、管理費も高すぎないレベルで抑えている、ちょうど良い、感を出せるマンションだと思います。
投資家が参戦するようなマンションではないけれども、グロス上限の中でより良いマンションを探していて住みたい方にとっては、部屋が選べるうちに選んでおくことも、今後の実生活においては良いのかなと思いました！
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