目次
サーパス熊谷銀座レジデンスは熊谷駅徒歩6分に建設される13階建て総戸数48戸の小規模マンションで2027年3月下旬引き渡し予定となっています
熊谷だと便利な場所ですよね？
郊外は将来値下りが心配…
中古でおすすめのマンションも教えて！
不動産
熊谷駅周辺に住んだこともある私が、周辺の中古マンションも含めてレポートします！
【結論】
- 熊谷駅周辺では買い物利便性抜群の立地で車を持たない生活スタイルも可能
- 販売価格は坪265万円、管理費修繕積立金など合計月額505円/㎡、近年の市場高騰を織り込みお買い得感はない
- 竣工後、立地の良さから大きな値下りはないと予想、ただし値上りまでは期待しにくい
- 立地の近いサーパス熊谷銀座セントマークスの中古ねらいもあり
私は過去に3回の新築マンション売買で資産形成に成功してきました
この記事を読むことで上記結論の理解が深まります
ぜひ最後までお読みください
物件概要
出典；サーパス熊谷銀座レジデンス公式HP
- 所在地：埼玉県熊谷市銀座二丁目85番（地番）
- 交通：JR高崎線、上越・北陸新幹線、秩父鉄道秩父本線「熊谷」駅まで徒歩6分(約460m)
- 総戸数：48戸
- 敷地面積：897.54㎡
- 建物竣工：2027年1月中旬
- 売主：株式会社穴吹工務店
- 施工会社：株式会社穴吹工務店
- 駐車場：32台
- 駐輪場：63台
帰宅導線に商業施設多数
熊谷駅北口からは東方向線路沿いに商業施設が連なり、すべて屋根付きの通路でつながっています
駅に着いたらアズ熊谷やティアラ21でのショッピングや外食を楽しんだあとに、ニットーモール１階にあるスーパーヤオコーで買い物をして帰宅するとサーパス熊谷銀座レジデンスとの位置関係がとても優れています
駅徒歩6分は駅近とは微妙に言えない距離であるものの、利用価値の高い6分といえるでしょう
間取りと価格
平均坪単価は265万円です
熊谷でもここまでの水準になりましたか、という印象ですね
建築費高騰の原価を織り込み、熊谷駅周辺では買い物利便性の高い立地でもあり強気な価格設定にしてきました
管理費修繕積立金も合計3万円を超えてきますから、これまでに供給された熊谷物件よりも一段階上がりこの先のインフレを先取りした設定になっています
Bタイプ 3LDK 66.43㎡ 南南西向き
販売価格；5,348万円（坪266万円）
管理費等；22,595円/月
修繕積立金；11,000円/月
Cタイプ 2LDK 60.55㎡ 南南西向
販売価格；4,768万円（坪260万円）
管理費等；20,895円/月
修繕積立金；10,000円/月
周辺物件との比較
１【新築】プレシス熊谷末広
2027年3月下旬引き渡し予定で総戸数72戸の新築マンションです
販売価格は坪250万円程度でしょうか
駅徒歩9分であることに加えて周辺に商業施設は多くない立地ですから、サーパス熊谷銀座レジデンスよりも安価での販売がマストになりますね
２【中古】サーパス熊谷銀座セントマークス
2019年築、駅徒歩5分、総戸数70戸の中古マンションで、サーパス熊谷銀座レジデンスに近い立地、ニットーモールなど商業施設も利用しやすく中古で検討するならここをおすすめします
現在売り出し物件はなく、2025年に坪200万円弱、2024年以前では坪175万円程度と今から見れば目に優しい価格でした
新築時は坪140万円ほどでしたから、所有者にとっては坪200万円でも充分な含み益となっています
今後、中古物件の出物があればお買い得価格になっている可能性が高いと予想します
売却仲介業者は過去の販売成約事例から売り出し価格を提案するものと思われ、東京都心のようなマンション売却のプロがやるようなチャレンジ価格にはしてこないでしょう
３【中古】サーパス熊谷星川通り
2021年築、駅徒歩6分、総戸数84戸の中古マンションで、駅北口から西方面、繁華街エリアを抜けた先になりますさらに北西エリアには八木橋百貨店、イオンがあるものの、駅からの帰宅導線の買い物利便性は劣りますね
新築時坪平均150万円、現在では坪180万円が相場となりそうです
４【中古】レジデンス熊谷
2004年築、駅徒歩4分、総戸数75戸の中古マンションで、ティアラ21とニットーモールの間に位置し、ティアラ21から専用通路で繋がっています雨天時、駅から傘をさすことなく帰宅できる駅直結マンションともいえます
低層階の東向きではニットーモールとティアラ21の通路から丸見えになるのがネックでしょうか
築年数を許容できれば将来にわたって販売価格が落ちない中古マンションとしておすすめします
ただし売り出し事例が少なく、見つけたらすぐに内見予約を入れ眺望など許容できるか素早く行動しましょう
直近では2024年に坪170万円ほどで11階の出物がありました
さらに過去の事例をみても販売開始から１ヶ月以内に決まってしまいます
熊谷駅からの鉄道利便性
熊谷駅はJR高崎線、上越・北陸新幹線など埼玉県北部では随一の鉄道利便性があります
東京都心へは新幹線が利用でき、湘南新宿ラインで新宿、渋谷方面にも直通しています
朝通勤時間帯、高崎線上り電車は座れますか？
不動産
座れます。ひとつ前の籠原駅始発はもちろん、籠原駅で後ろに5両増結されてくるのでそこをねらってください
休日は秩父鉄道で遊びに行くのもいいですね
出典；秩父鉄道公式HP
“都心から一番近い蒸気機関車”パレオエクスプレスがおすすめですよおすすめ飲食店とお土産
私のお気に入り飲食店とお土産をご紹介します鉄板焼dining炉庵
“ろあん”と読みます
駅北口から徒歩すぐの場所でここのサーロイン・フィレステーキコースは絶品です
前菜からデザートまでどれも満足で6,000円しますが記念日やお祝いにぜひ！
うなぎ川菊
駅北口から西方面、先ほどのサーパス熊谷星川通りの先にあります
熊谷もうなぎ店は数多くありますが私はここがお気に入りでした
3,500円程度でふっくら香ばしいうな重がいただけます
昼食時間帯は混むので、夕方5時前後の訪問をおすすめします
この２店舗は熊谷方面に行く機会があれば今でも通っています
梅林堂のいちご大福
出典；梅林堂公式HP
冬季限定で12月下旬〜4月上旬、熊谷駅構内のお店でも売っています
大粒のいちごでこの写真より実物の方が大きく感じられインパクト大ですよ
総評
熊谷駅は新幹線が停車する埼玉県北部では随一の鉄道利便性があり、駅周辺は飲食店、商業施設が充実しています
サーパス熊谷銀座レジデンスは、販売価格が坪265万円、管理費修繕積立金が3万円超と正直割高と感じるものの、買い物利便性の高い立地であり郊外マンションの供給が今後ますます減ってくる市況から後悔しにくい選択肢になるでしょう
購入後、価格維持率は高く推移し住宅ローンの残債割れになるような下落はないと予想します
一方で、周辺中古マンションで割安な売り出しがあれば将来の資金面では有利になる可能性も高く、中古の売り出し情報には網を張って並行して検討することをおすすめします
埼玉県北部でありながら車を持たない生活が可能
私の記事ではいつも同じことを提案していて、またかと思われそうですが…
不動産
せっかく鉄道利便性や買い物利便性の高い物件ですから、車を所有しない生活スタイルにしてみませんか？
郊外マンションで車を持たない生活が実現できれば
- 住宅ローンの負担が少ない
- 車の維持費がかからない
- 株式投資に資金を回す余裕ができる
2027年からは0歳から利用できる“こども支援NISA”がスタートしそうです
私は埼玉県郊外に長年住んでいながら車がなくて生活に困ったことはありません
移動手段としてはコストに見合わないと判断しています
私は郊外であっても駅近の資産性の高い物件をおすすめしていますので、必然的に鉄道利便性が高くなることと連動します
資産価値の高い自宅マンションを購入し車を所有しない生活スタイルを確立することで家計管理が劇的に改善します
“資産価値が高い”とは、購入した価格よりも値下りしにくく値上りも期待できることを指します
熊谷に住むなら車ないとキツイよ
そんな声が聞こえてきそうです
周りに流されず、自分の意思で行動することが資産形成の成功に繋がります
はじめて自宅マンションを購入する方に特にお伝えします
“資産形成の成否は家と車と投資の取り扱いにかかっています”
私の情報発信について
私は新築マンションの購入と売却を繰り返して資産形成をしてきた経験がありますから- 賃貸と持ち家なら持ち家がいい
- 戸建てとマンションなら絶対マンションだ
投資とは関係なく自分が住む場所はだれでもひとつ必要です
- 割安な戸建てを購入して月々の支出を減らしたほうがいい方もいます
- 会社からの家賃補助が手厚かったり、個人事業主として経費にできたりと賃貸に向く方もいます
私も高くなりすぎた新築マンションのニュースを目にすると複雑な気持ちになります
不動産
よりフラットな目線で情報発信をしていくよう努めていきます
50年住宅ローン、残価設定型住宅ローン、など毎月の支払い額を低減するローンが登場してきました
自分の人生で何を優先するのか慎重に検討すべき時代になりそうです
間違いなく一生でもっとも高額な買い物になりますから
この記事が皆さまのご参考になれば幸いです
最後までお読みいただきありがとうございました
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
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