ステキな生活はステキな住まいから。どうもスムハジメです。
ようやくHPが解禁されましたね。
パークタワー栄都心ド真ん中、名古屋初「パークタワー」ブランドという事もあり超注目度の高い物件ではないかと思います。
今回、スムハジメは新しい技術を手に入れたのでそのお披露目と笑
物件の考察を見学前から先回りして出来るところまでやってみたいと思います。
眺望や向きから考察する狙い目住戸はどこか？
この辺りを先行して検討していきたいと思います。
目次
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物件概要
ではいつものように物件概要からいきたいと思います。
| 物件名称 | パークタワー栄 |
| 所在地 | 愛知県名古屋市中区栄2丁目1403番（地番） |
| 交通 | 名古屋市東山線「栄」駅 徒歩10分 名古屋市東山線「伏見」駅 徒歩8分 名古屋市名城線「矢場町」駅 徒歩9分 |
| 総戸数 | 95戸 |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造地上24階建 |
| 完成予定 | 2029年1月下旬予定 |
| 入居予定 | 2029年2月下旬予定 |
| 駐車場 | 総戸数 95戸 に対して 敷地内機械式 52台 敷地内平面 2台※駐車場は付設住戸区画（２台分）を含みます。また、一部住戸に抽選優先権を設定することがございます。 |
| 自転車置場 | 総戸数 95戸に対して95台 |
| 売主 | 三井不動産レジデンシャル株式会社 |
| 設計・監理 | 株式会社ホシノアーキテクツ |
| 施工 | 矢作建設工業株式会社 |
| 管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
| 販売状況 | 第1期1次予告広告 |
| 販売戸数 | 未定 |
| 販売価格 | 未定 |
| 最多販売価格 | 未定 |
| 間取 | 1LDK～3LDK |
| 専有面積 | 50.01㎡～161.43㎡ |
| 管理費（月額） | 未定 |
| 修繕積立金（月額） | 未定 |
| 修繕積立基金 | 未定 |
| その他諸費用 | 未定 |
マンションコミュニティ：パークタワー栄ってどうですか？
パークタワー栄「名古屋」を付けない感じも良いですね。媚びてない感じ最高です。ネックを上げるとすれば駅近くはないので、そこをどう取るかですね。とは言え都心駅徒歩圏ではあります。
この立地感がどの世代にウケるのかは結構大事になってくるのではないでしょうか。
※個人的には県外のセカンドハウス需要及び、投資用、県内シングル～ディンクスという感じではないでしょうか。ファミリー受けはし辛い立地です※
ランドマーク感
見てください！スムハジメの新技術！(笑)
ようやくGoogle earthを使いこなせるようになり、こういったものを再現することが出来ました。高さもパークタワー栄の実際の数字と合わせて81mにしております。
※パークタワー栄公式HPより引用
こんなイメージでこの立地に建ちます。
※Google earthより引用
24階建ては当初どうなのかな？と思ったのですが案外ランドマーク感は文句なしですね。
周辺環境
マクロ
CAFE & RESTAURANT（カフェ＆レストラン）
-
DAYS CAFE：徒歩3分（約190m）
-
Porta Bianca：徒歩4分（約250m）
-
ON/OFF COFFEE CLUB：徒歩4分（約300m）
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フィユ・ドゥ・ヴァンサンヌ：徒歩6分（約410m）
-
cafe & dinning nagi：徒歩6分（約470m）
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Cafe & Pasta THE CUPS Q：徒歩7分（約510m）
-
NINE CAFE 栄店：徒歩8分（約610m）
ART & RELAXATION（アート＆リラクゼーション）
-
白川公園：徒歩2分（約140m）
-
LYGYM：徒歩3分（約190m）
-
名古屋市科学館：徒歩4分（約300m）
-
名古屋市美術館：徒歩6分（約420m）
-
若宮八幡社：徒歩7分（約510m）
-
岡本造花店：徒歩10分（約760m）
DAILY SHOPPING（ショッピング）
-
松坂屋 名古屋店：徒歩8分（約570m）
-
ラシック：徒歩8分（約570m）
-
名古屋PARCO：徒歩8分（約610m）
-
名古屋栄三越：徒歩8分（約620m）
-
メルサ栄本店：徒歩9分（約720m）
都心の百貨店へも徒歩10分以内のド都心。でも白川公園は徒歩2分。落ち着きと利便が共存する立地です。
ミクロ（被り）
ミクロでの立地感はこのような感じです。
※Google earthより引用
※Google earthより引用
事前情報ではグランドメゾン栄The Towerよりは単価は潜るのではないか？という話を伺っております。（※実際どうなるかは不明ですが）
にしても一般サラリーマンは名古屋でももう手が届きにくい価格帯に入ってきております。パークタワー栄はラストチャンスの意味合いも兼ねて、手が届くかもしれない住戸を探していきたいと思います。
低層の価格優先順位
パークタワー栄の低層被り住戸の（安い）順位としては
- 北向き
- 北西角
- 南or東
- 西
の順位で値付けされていくのではないかと思います。
東側がメインエントランスとなりますが、パース上北東角の2階部分には窓面が無いため恐らく2層吹抜のエントランスホールとなっているのではないかと想像しております。
※パークタワー栄公式HPより引用
3階以上の北向き中住戸においては被りを考慮した価格になっているので、8～9階までの被り住戸は恐らく離隔から見てもそこまで単価を追うことはないのではないかと思います。
※Google earthより引用
また2～3階の北西角も悪くないのではないかと思います。3階にいくとちょうど抜ける抜けないのせめぎ合いとなる階になるかと思いますが、場合によっては被りでの単価設定で抜けていると感じられれば悪くないのではないでしょうか。
※2階は結構な囲まれ感があるのではないかと思います。カーテンは開けても閉めてもという感じですが…
※Google earthより引用
南と東が難しいのですが、離隔があるものの向かいのビルの方と「こんにちは」となる東向きなのか、前建て将来不安はあるものの現在では圧迫感の少ない南向きこの値付けがどちらに傾くのかは何とも言えません。（場合によっては差が少ないかもしれません）
※Google earthより引用
価格差が無ければスムハジメ的には低層なら東の方が良いかなぁ・・・というのが正直なところです。
パークタワー栄の低層についてはそんな感じではないでしょうか。高層の優先順位（眺望ベース）
ココからはパークタワー栄の20階の高さの眺望を基に話していきたいと思います。
もうアッパーサラリーマン世帯の限界価格帯に入ってくるゾーンです。
高層は高い住戸からいきますが
- 南西
- 北東
- 北西
- 南東
という感じになるのではないかと予想しております。
※角住戸率88%でかつ上層となると角住戸だけで良いのではないかと思います。
南西はHP上パースにもなっているくらいの住戸で抜け感や眼下の白川公園の感じは最高なのではないでしょうか。半永久眺望・抜け感あり。
※Google earthより引用
また北東向きも良いのではないでしょうか。
北寄りであれば中部電力MIRAIタワーが目線の先に入ってくるのではないでしょうか。
※Google earthより引用
もちろん、視線を遮るものは今の所ありません。
一方で、南東に寄り過ぎてしまうと東向かいのJMFビルの目線が気になるのではないかと思います。
そして次点が北西向きになるのではないでしょうか。
懸念すべきはグランドメゾン栄The Towerの目線です。離隔はおよそ178mほど離れているのですごい圧迫感があるというほどではないですが、規模感が規模感なので気になる方はなるかもしれません。。
※Google earthより引用
24階の眺望写真がパークタワー栄のHP上で閲覧できますが、意外と17階建てのTHE SAKAE RESIDENCEが目線に入ってくるのが意外でした。案外こちらのほうが圧があるかもしれません。
最後が南東です。
南は問題ないですが懸念すべきは東です。東はド被りで離隔も近いため先ほどの北西向きよりもさらに気になる方は気になるかもしれません。
※Google earthより引用
共用部
パークタワー栄のHP上の文言で車寄せアリの表記を見つけて驚きました。都心部は車寄せのあるマンションが名古屋は本当に少ない！
車社会なのに、大きな活用できる土地が少なかったり値段が上げづらいので採算が合わなかったりが原因でしょうが。
私の知る限りでも都心部車寄せアリのマンションは
・プラウドタワー名古屋丸の内
・タワーザファースト名古屋栄
・グランドメゾン大須ザタワー
・タワーザファースト名古屋伏見
・NAGOYA the TOWER
この辺りくらいではないでしょうか。
都心にも関わらず車寄せが付いているのは本当にアツい！！
所感
手元にある情報だけでの考察のため、割と簡易にはなりますが以上です。
いかがでしたでしょうか？個人的にはパークタワー栄南西向き上層階のポテンシャルはグランドメゾン栄The Towerより高いのではないかと思っています。
ホシノアーキテクツ×三井不動産かつ名古屋初「パークタワー」というだけでもそそるものがあるのではないでしょうか。
少なくとも東京の方の引力は高い物件だと思いますので、名古屋外の顧客も結構集客で来られるのではないかと思います。ニアリーイコールで将来売却も苦戦しにくく資産性もある程度は期待できるかもしれませんね。
あとは兎にも角にも「価格」がどうかですね。
是非、ご興味お持ちいただけた方は一度ご覧になってみてください。
今回も最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。
次回のブログでまたお会いしましょう。
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ごあんない
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