こんにちは、モルモット滋賀です。
今回は大津市中央一丁目に誕生する新築分譲マンションイーグルコート大津中央ザ・ファーストをご紹介します。
「大津駅周辺にまたイーグルコートが出るの？」と思った方、正解です。イーグルコートブランドでおなじみのダイマルヤアネックスさんが、このエリアで「イーグルコート大津中央」「イーグルコート大津中央2丁目」に続いて3棟目の投入です。しかも「2丁目」はすでに完売済み。飽和飽和と言われながら、しっかり売れている。これが大津駅エリアの底力なんですよね。
本物件は1LDK～3LDK、全70戸のコンパクトレジデンス。「旅するように生きてゆく」というコンセプトのもと、単身～DINKS層を主なターゲットにしつつ、ファミリーにも対応する間取りバリエーションを用意しています。
それではさっそく、客観的に分析していきましょう！
目次
物件概要
まずは基本スペックを押さえておきましょう。基本情報
- 物件名称： イーグルコート大津中央ザ・ファースト
- 所在地： 滋賀県大津市中央一丁目26番（地番）
- 交通： JR東海道本線「大津」駅 徒歩11分／京阪京津線「びわ湖浜大津」駅 徒歩5分
- 総戸数： 70戸
- 構造・規模： 鉄筋コンクリート造、地上15階建
- 間取り： 1LDK～3LDK
- 専有面積： 36.00㎡～63.47㎡
- 売主： 株式会社ダイマルヤアネックス
- 施工： 株式会社メルディアDC
- 管理会社： 株式会社長谷工コミュニティ
- 竣工予定： 2027年2月下旬
- 引渡予定： 2027年3月下旬～4月上旬
販売価格
第3期先着順販売の価格帯は以下のとおりです。- 1LDK： 2,500万円台～
- 2LDK： 2,900万円台～
- 3LDK： 3,800万円台～
- 販売価格帯： 2,980万円～4,660万円
ただ正直高いかな～って思います。このマンションは総面積が狭いのでグロスは違和感ないのですが坪単価250万円は階にもよるが「建築費高騰だ・・・」と思ってしまう価格です。
ちなみにこのエリアの中古マンションの坪単価は194万円前後（HowMa調べ）ですので、新築プレミアムとしてはまあ妥当かなという感じです。
大津市中央エリアの紹介 〜大津のど真ん中、意外と知られていない魅力〜
大津市中央って、どんな場所？
大津市中央というエリア、京都や大阪の方にはあまりピンとこないかもしれません。でも実は、滋賀県の県庁所在地のまさに中心部。「大津」の名を冠するにふさわしいロケーションなんです。このエリアの特徴を一言で表すなら、「昔ながらの城下町と琵琶湖の自然が共存する街」。大津はかつて東海道の宿場町として栄え、大津城の城下町としての歴史があります。実際、本物件の敷地は「大津城跡」の埋蔵文化財包蔵地に指定されています。歴史ファンにはたまらないロマンですね。
大津ナカマチ商店街という日常
本物件のすぐそばには、丸屋町・菱屋町・長等の3つからなるアーケード商店街「大津ナカマチ商店街」が広がっています。昔ながらの商店街ですが、決して寂れた感じではなく、老舗の和菓子屋さんや魚屋さんに混じって、おしゃれなカフェや雑貨店も点在している。新旧が共存している、なかなか味わい深い商店街です。
「行きつけの店が増えていく愉しみ」なんて公式サイトのフレーズがありますが、これは商店街暮らしあるある。大型ショッピングモールとは違う、人と人とのつながりがある買い物体験ができるんですよね。
面白い商店街ですが、割とシャッター気味かも・・・
琵琶湖が身近にある生活
大津市中央エリアの最大の魅力は、なんといっても琵琶湖が徒歩圏ということ。物件から大津湖岸なぎさ公園まで徒歩約11分（約850m）。朝のジョギングコースにするもよし、休日にのんびり湖畔を散歩するもよし。京都市内のマンションでは絶対に味わえない、滋賀ならではの贅沢です。
琵琶湖汽船のミシガンクルーズ乗り場も近く、リゾート感のある週末を過ごすことも可能。私もミシガンに乗って湖上からマンションを眺めたことがありますが（過去の記事をご参照ください！）、湖畔に暮らすということの気持ちよさは、実際に住んでみないとわかりません。
滋賀で一番好きな場所 大津港がすぐそこ ９月はビワコイ祭 秋にはオクトーバーフェストなどイベント開催もさかん
周辺施設 〜日々の暮らしを支えるインフラ〜
買い物環境日々の買い物については、かなり恵まれています。
スーパー・食品
- フレスコ大津店： 徒歩2分（約150m）← これは近い！
- フレンドマート大津なかまち店： 徒歩3分（約210m）
- ビエラ大津（JR大津駅前）： 徒歩約11分
近いけどメインスーパーには心もとないフレスコ でも駅前のフレマで買ってかってヨシ
医療施設
- 大津赤十字病院： 車で約5分
- 滋賀銀行本店営業部： 徒歩5分
滋賀銀行が近いのでローンの相談はらくちん！！！！
公共施設・文化施設
- 滋賀県庁： 徒歩12分（約890m）
- 浜大津アーカス： 徒歩8分（約600m）← ボウリング場あり
- 滋賀県立芸術劇場びわ湖ホール： 徒歩20分（約1,590m）
- 大津市立中央小学校： 徒歩8分（約600m）
ゲーセンやスポッチャあるの地味うれしい。信じられないぐらい空いている。ここのクレーンゲーム設定きつすぎ
カフェ・グルメ
- THE SMILE CHOCOLATE： 徒歩8分（約570m）
- ザ・カレンダー： 徒歩10分（約800m）
- なぎさのテラス： 琵琶湖畔のおしゃれなカフェ＆レストラン群
ここのトンテキがうまいぜ 膳所より個性的な個人店が多いイメージ
交通アクセス 〜2駅2路線利用可能、京都まで10分の実力〜
鉄道アクセス本物件の交通アクセスは2駅2路線利用可能。
最寄り駅①：京阪京津線「びわ湖浜大津」駅 徒歩5分
これがメインの最寄り駅になります。徒歩5分は十分に「駅近」と言えるレベル。京阪京津線は京都市営地下鉄東西線に直通しており、「烏丸御池」駅まで直通27分。京都市内中心部へのアクセスはスムーズです。もちろん石山から大津京まで大津市内の移動は超便利。一応浜大津はターミナル駅！
最寄り駅②：JR東海道本線（琵琶湖線）「大津」駅 徒歩11分
JR大津駅は新快速停車駅。これが非常に大きい。新快速利用で「京都」駅までわずか2駅10分、「大阪」駅まで43分。通勤圏としての懐の深さが違います。
ただし徒歩11分というのは、毎日歩くとなるとちょっと微妙な距離でもあります。天気のいい日はいいですが、雨の日や真夏は「もうちょっと近ければなぁ」と思うかもしれません。京阪の浜大津駅徒歩5分をメインに考えて、JR大津駅は「新快速に乗りたい時に使う」くらいの勤務地だとベストですね。駅距離のわりにちょっと高いんだよな～ザファースト～何がファーストなんだ～
公式サイトより 商店街の中にあるが大津駅は近いとはいえない
新幹線アクセス
京都駅で新幹線に乗り換えができるため、出張の多いビジネスパーソンにも好適です。JR大津駅から京都駅まで10分ですから、京都駅のホームに立つまで30分もかからないでしょう。これは大阪市内の多くのエリアよりも新幹線に近いという見方もできます。
車利用
車に関しては注意点があります。駐車場は全10台（平面9台＋福祉用1台）。総戸数70戸に対して10台ですから、駐車場設置率はわずか約14%。月額20,000円（福祉用22,000円）です。
車を持っている方は、近隣の月極駐車場を別途確保する必要がある可能性が高い。このあたりは「駅近のコンパクトレジデンス」という性格上、車なし生活を前提としたプランニングと言えるでしょう。実際、JRと京阪が使えて京都にすぐ出られる立地ですから、車がなくても生活は成り立ちます。ただし、滋賀県は車社会。ファミリーで購入を検討する場合は、駐車場の確保は要チェックです。
間取りレビュー 〜5タイプ全解剖！角住戸率約80%の実力〜
プランの全体像本物件は5タイプの間取りで構成されています。特筆すべきは角住戸率約80%という高さ。これはコンパクトな建物だからこそ実現できるメリットですね。
Aタイプ（2LDK／45.24㎡）
45㎡の2LDKはリビングと各居室のどちらかを犠牲にせざるを得ません。「リビングは広くなくていいから個室が2つ欲しい」という方向けの間取りですね。テレワーク用の個室が必要なDINKSにはハマるかもしれません。さすがにせせこましい感じはありますが、お風呂は１４１６と面積のわりに広め。このこだわりがイーグルコート
Bタイプ（1LDK／36.00㎡）南向き
南向き・マウンテンビュー。本物件で最もコンパクトなタイプで、単身者やセカンドハウス、投資用に最適。36㎡の1LDKは一人暮らしなら十分な広さ。南向きなので日当たりも確保されています。
価格帯も2,500万円台～と、比較的手を出しやすい価格設定。単身で滋賀に住みながら京都に通勤する方には「ちょうどいい」選択肢になるでしょう。
間取りもキッチンが対面式にしていない分、リビングの家具設置がプランAよりゆとりがあります。無駄のない効率的ないい間取りです。
Cタイプ（2LDK／48.88㎡）南東角住戸
南向き・マウンテンビュー。Aタイプより少し広い南東角の2LDK。角住戸で二面採光、48㎡あればリビングも多少余裕が出てきます。
リビングに窓が多く面積のわりに解放感があります。リビングの柱が邪魔でテレビとソファの配置が難しいかも。収納が少なく、２人より豪華な独り暮らしの印象。
朝日が入る南東角は、朝型の方には嬉しいポジション。午前中の明るさは抜群でしょう。
Dタイプ（3LDK＋SIC／63.47㎡）北東角住戸 ★注目
本物件で最も広い間取り。上層はレイクビュー（琵琶湖側）という点が最大の特徴です。北東向きなので直射日光は入りにくいですが、その代わりに琵琶湖を望む開放的な眺望が得られる可能性があります（階層や周辺建物によります）。
63㎡の3LDK＋SIC（シューズインクローゼット）は、コンパクトではありますがファミリーでも暮らせるレベル。SICがあるのは玄関周りの収納力アップにつながります。
ただし、63㎡の3LDKは各居室がかなりコンパクトになります。「子どもが小さいうちは大丈夫だけど、大きくなったら手狭かも」というのが正直な印象です。
角部屋で間取りもよく、水回りが一か所にあつまっていて効率的です。
価格帯は3,800万円台～4,660万円。レイクビューの3LDKでこの価格は、京都市内では到底あり得ない水準ですから、コストパフォーマンスという意味では魅力的です。
Eタイプ（1LDK＋WIC＋SIC／37.07㎡）北西角住戸
こちらもレイクビュー。1LDKにウォークインクローゼット（WIC）とシューズインクローゼット（SIC）が付いている収納力のあるタイプです。
37㎡とBタイプとほぼ同面積ですが、WIC＋SICの分だけ収納が充実。「荷物が多いけど1LDKでいい」という方にはベストな選択肢。北西向きなので日当たりは弱めですが、夕方の琵琶湖に沈む夕陽が見えるかもしれません（これは高階層限定かもしれませんが）。
正方形で面白い間取り この広さでカウンターキッチン 寝室とリビングをきれいにわけている。個人的には好き。
間取り全体の評価
全体的に、本物件の間取りは「コンパクトだけど工夫されている」という印象です。角住戸率80%は明確なアドバンテージで、一般的なマンションでは中住戸になりがちなコンパクトタイプでも二面採光が得られるのは大きい。
一方で、ワイドスパンとは言いつつも、面積的にはかなりコンパクト。特に3LDKの63㎡は「3LDKと呼べるギリギリのライン」で、ファミリー向けとしてはやや物足りなさが残ります。このマンションの本領は、やはり1LDK～2LDKのコンパクト住戸にあると感じます。
また従来のイーグルコートシリーズと比べて柱が目立ちます。しかもリビング側に多くて家具配置が難しく、この値段ならもう少しこだわってよ～と感じました。私はテレビがでかいので・・・
価格分析 〜大津駅周辺の相場観と比較して〜
坪単価で見る
販売価格2,980万円～4,660万円、専有面積36.00㎡～63.47㎡から坪単価を計算すると、- Bタイプ（36㎡・1LDK） 2,500万円台～ → 坪単価約230万円
- Dタイプ（63.47㎡・3LDK） 3,800万円台～4,660万円 → 坪単価約200万円～243万円
大津駅エリアの相場感
大津駅近隣のマンション相場を見ると、- 新築マンション： 坪200万円～250万円程度が中心（物件により異なる）
- 中古マンション： 坪130万円～200万円程度（築年数・グレードにより幅あり）
- イーグルコート大津中央（既存・築3年）： 坪194万円前後（売却相場）
ランニングコスト
- 管理費（月額）： 10,360円～16,930円
- 修繕積立金（月額）： 3,240円～5,710円
- 自治会費： 月500円
- 修繕積立一時金： 324,000円～571,000円
- 管理準備金： 25,000円
住宅ローンシミュレーション
参考までに、3,500万円を35年ローン（金利1.0%・元利均等）で借りた場合の月々の返済額は約98,800円。管理費等を加えると月額約11万円～12万円程度になります。年収500万円前後の方であれば無理のない返済計画が組めるラインです。滋賀県での住宅購入は「年収の5倍程度」が目安と言われていますが、このマンションの1LDK～2LDKなら年収400万円台でも十分検討可能。3LDKの上限帯（4,660万円）でも年収600万円前後あれば現実的です。
やっぱそう考えるとグロスが安い滋賀は住みやすいですね～若いカップルでも新卒レベルでも素早く一次取得できる価格です！しかもイーグルコートシリーズは分譲らしい設備や間取りの特徴があって住んでて楽しいですよ！
周辺物件との比較 〜大津のマンション戦国時代を読む〜
大津駅周辺の主なライバル物件大津市内は近年、新築マンションの供給が活発です。本物件と比較検討されやすい物件を整理します。
イーグルコート大津中央2丁目（完売）
同じダイマルヤアネックスが手がけた兄弟物件。JR大津駅徒歩9分、京阪びわ湖浜大津駅徒歩7分で、立地としてはほぼ同等。完売済みという実績は、このエリアでのイーグルコートブランドの需要を示しています。ザ・ファーストはその成功を受けての第3弾（ザ サードじゃないのか・・・）ですから、売主も自信を持って供給しているのでしょう。
プレミスト大津ステーションレジデンス（中古）
大和ハウスの物件で、JR大津駅徒歩1分という圧倒的な駅近立地。築2019年、内廊下仕様でコンシェルジュサービス付きと、グレード感は一枚上手。ただし中古でも坪250万円前後で取引されており、価格帯は本物件より上。「駅直結レベルの利便性」か「新築の気持ちよさとコスパ」かの選択になりますね。
プラウドタワー大津（中古）
野村不動産のタワーマンション。JR大津駅徒歩2分、地上29階建て181戸。タワーマンションならではの眺望と充実した共用施設が魅力。ただし築2013年と10年以上経過しており、設備の古さは否めません。坪180万円～220万円程度で取引されています。あとタワマンというと大阪のホンモノのタワマンと比べるとただ高さがちょっとある普通のマンション感。
ルサンク浜大津アクア（中古・竣工2023年）
日本エスコンの物件で、京阪びわ湖浜大津駅近くの琵琶湖ビューマンション。全邸琵琶湖ビューを謳うリゾート感のある物件です。びわ湖花火大会を自宅から楽しめるというのは唯一無二のセールスポイント。こちらは中古で流通しており、築浅のためまだ価格は高めですが、本物件より少しお安いです。琵琶湖に近い景色を求めるなら！
シエリアシティ大津におの浜（販売中）
膳所駅徒歩7分の超大規模マンション（関電不動産開発・住友不動産他）。共用施設の豊富さは圧倒的で、ライブラリ、ゲストルーム、学童保育、シアタールーム、コワーキングスペースなど何でもある。ファミリー向け大規模マンションの王道ですが、ターゲット層がイーグルコートとはかなり異なります。
本物件のポジションは、「新築×コンパクト×手頃な価格帯」で差別化されています。大津駅直結のプレミストほどの利便性はありませんが、その分価格が抑えられている。タワマンのプラウドほどの眺望はないかもしれませんが、築年が新しい分、設備は最新。シエリアシティほどの大規模スケールはないですが、コンパクトゆえのグロスの安さがある。
つまり、「無理なく買える新築マンション」としてのポジショニングが明確なんですよね。ターゲットもファミリーよりシングルやDINKS、そして実際多いのはシニアかもしれません。車がなくても商店街直結で病院も近く、自然も豊富で京都にも出やすいので子供が育った夫婦にも刺さるかと！
設備・仕様の紹介 〜コンパクトだけど手を抜いていない〜
内廊下設計本物件の大きなセールスポイントの一つが内廊下設計。ホテルライクな動線で、雨の日でも風の日でも快適にエレベーターまでたどり着けます。
大津エリアのコンパクトマンションで内廊下というのは、正直珍しい。外廊下が主流の価格帯ですから、ここは明らかにグレード感を出そうという意図が感じられます。
アルコーブはありません ある意味ホテルライク
キッチン設備
- ハイパーガラスコートトッププレート3口コンロ ← 掃除がラクなのは嬉しい
- 食器洗浄乾燥機 ← コンパクト住戸こそ食洗機の恩恵は大きい
- 人造大理石天板（アクシーマ） ← 見た目も高級感あり
- 蛇口一体型浄水器（節湯タイプ）
- ユーティリティ静音シンク ← 集合住宅では地味に重要
- レンジフード（整流板効果で吸引力アップ）
- 調味料キャビネット
- ホーローパネル ← 汚れにくく、変色しにくい
三菱だけど狭い部屋にも食洗器ありですよ！
バスルーム
- パナソニックエステケアシャワー（マイクロバブル）
- フラットラインLED照明（調色機能付） ← くつろぎモードとすっきりモードの切替
- 浴室テレビ
- ミストサウナ機能付き浴室換気暖房乾燥機
- BGM機能付き浴室リモコン
- フラッグストーンフロア ← 水はけが良く乾きやすい
- クリフレイムドア ← パッキンなしでカビが生えにくい
- 浴槽セレクト可能（弓形浴槽 or 標準） ← 無償セレクト
個人的に大好きなミストサウナ
このライト好きなんですよね 汚れもたまらないし
バスルームの設備はかなり頑張っています。浴室テレビとミストサウナが標準というのは、コンパクトマンションとしては贅沢。「狭い部屋でもバスタイムは充実させたい」というニーズにしっかり応えています。
特にミストサウナは、近年の健康志向の高まりもあって人気の設備。自宅でサウナ気分を味わえるのは、銭湯やサウナ施設に行く手間を考えるとQOLの向上に直結します。
セキュリティ
- トリプルセキュリティシステム
- ハンズフリー電池錠
気になったのですが床暖房がありません。あとトイレもタンクレストイレ（ネオレスト）ではなくなりました。
これまでのシリーズにはあったので残念です。やっぱり建築費が・・・
誰におすすめ？ 〜ターゲット別メリット・デメリット〜
単身者・一人暮らしおすすめ度：★★★★★
このマンションが最もフィットするのは間違いなくこの層。1LDK（36～37㎡）で2,500万円台から手が届き、京阪浜大津駅まで徒歩5分。フレスコまで徒歩2分。設備も充実。言うことなしです。
京都市内で同スペックのマンションを探したら、価格は1.5倍以上するでしょう。「職場は京都だけど、もう少し余裕のある暮らしがしたい」という方には最適解の一つです。
DINKSカップル
おすすめ度：★★★★☆
2LDK（45～48㎡）で2,900万円台～。共働きカップルで京都方面に通勤する方には良い選択肢。角住戸率の高さで採光も確保でき、内廊下の快適さも享受できます。
減点ポイントは駐車場の少なさ。車1台は近隣の月極で確保する前提で考える必要があります。
ファミリー
おすすめ度：★★★☆☆
3LDK（63㎡）はファミリー向けですが、正直なところ面積的には手狭。子どもが1人で小学校低学年くらいまでなら暮らせますが、子ども2人以上だと厳しいでしょう。
中央小学校が徒歩8分というのは教育環境としてはまずまず。ただし周辺のファミリー向けマンション（シエリアシティ大津におの浜など）と比べると、共用施設やスケールメリットの面で劣ります。
投資・セカンドハウス
おすすめ度：★★★★☆
1LDKの投資利回りは表面5%前後と見込まれており、地方のコンパクトマンション投資としてはまずまずの水準。駅近・内廊下・設備充実という条件は、賃貸市場でも差別化になります。
京都に本拠を持つ方のセカンドハウスとしても面白い。琵琶湖畔でリフレッシュする週末拠点、というのはなかなか贅沢な使い方です。
気になるポイント・注意点
デメリットも正直にせっかくなので、気になるポイントもしっかり挙げておきます。
駐車場が10台しかない
70戸に対して10台は少なすぎます。抽選になるのは確実で、外れたら近隣で月極を探すことになります。滋賀県は車社会なので、これは結構大きなマイナスポイント。「車いらない」と割り切れる方でないと不満が出るかもしれません。
JR大津駅まで徒歩11分はやや遠い
京阪浜大津駅は徒歩5分ですが、新快速に乗りたい場合はJR大津駅まで11分歩く必要があります。微妙に「駅近」と言い切れない距離感です。
専有面積が全体的にコンパクト
最大でも63㎡。「滋賀に住むなら広い部屋に住みたい」と考える方には物足りないかもしれません。同じ予算で中古マンションや戸建てなら、もっと広い物件が手に入ります。
間取りは面白く、効率的ですがリビングの柱めっちゃ気になります。
デベロッパーの知名度
ダイマルヤアネックスは京都・滋賀エリアでイーグルコートブランドを展開する地場デベロッパー。大手デベロッパー（野村不動産、三井不動産など）と比べると知名度は劣ります。ただし、地場でしっかり実績を積んでおり、イーグルコートシリーズは京都を中心に多数の供給実績があります。むしろ地場デベロッパーならではの、地域に密着した物件企画力が強みと言えるでしょう。
総合評価 〜モルモットの結論〜
「イーグルコート大津中央ザ・ファースト」は、大津駅エリアで手堅く暮らしたい単身者・DINKSにとって、かなり魅力的な選択肢です。内廊下、角住戸率80%、ミストサウナ・浴室テレビといった設備充実度は、この価格帯のコンパクトマンションとしては明らかに「お値段以上」。フレスコ徒歩2分の日常利便性と、琵琶湖徒歩圏のリゾート感の両立も、大津中央エリアならではの魅力です。
一方で、駐車場の少なさと専有面積のコンパクトさは人を選びます。ファミリーで購入を考えるなら、シエリアシティ大津におの浜やプレミスト大津ステーションレジデンス（中古）なども併せて検討することをおすすめします。
マンション価格が高騰する中、「京都へ10分、新築、内廊下、2,500万円台から」というスペックは、なかなかのコストパフォーマンス。特に京都で働く単身者やDINKSの方で、「京都市内は高すぎて無理」と感じている方は、一度大津という選択肢を真剣に検討してみる価値があると思います。
気になった方はぜひモデルルーム（コンセプトルーム）に足を運んでみてください！イーグルコートシリーズの滋賀はあくまでコンセプトルームということで、実際の間取りが見れるわけではありませんが、丁寧な説明をしていただけますよ！
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※本記事の情報は執筆時点のものです。最新の販売情報・価格等は公式サイトまたはマンションギャラリーにてご確認ください。 ※記事内の坪単価計算は概算です。正確な価格は販売元にお問い合わせください。
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