月島か豊海か晴海フラッグ中古か｜湾岸で今いちばん比較したい3択を整理する【キウイ不動産】

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。

湾岸エリアで検討している方にとって、いま悩ましいのがこの3択ではないでしょうか

CENTRAL GARDEN TSUKISHIMA THE TOWER、THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY、そしてHARUMI FLAGのタワー棟中古です

豊海タワーのデザインが最高だと思います！

セントラルガーデン月島のほうが駅に近いし価値高いですよね？

晴海フラッグタワー棟の在庫多いし今お買い得かも！

キウイ
不動産

私も湾岸で検討するならこの3択になっています

「何を優先するか」で評価が変わりますから「絶対にこれ！」と断定できるものではありません

新築の2物件はそもそも抽選を突破しなければ買えないという要素もあります

これら選択肢をお持ちの方にお役に立てるよう、この記事では立地・坪単価・維持費・資産価値という観点で整理してみます

ぜひ最後までお読みください

1 まずは結論から
2 物件概要
3 坪単価比較
4 維持費比較
5 メリット・デメリット
6 資産価値は購入価格次第
7 総評

まずは結論から

先に結論を書くと私はこう見ています

勝どき駅や月島駅を利用する予定で駅に近いことのメリットが大きいなら月島
セカンドハウスや投資目的要素が強いなら豊海
現在賃貸に住んでいるなど、すぐに入居できる、資金を投下することに意味があるなら晴海タワー棟中古

そして購入価格を基準にした資産価値という観点では、

「最もバランスが良い」のは月島
「変動幅（ボラティリティー）が大きい」のは豊海
「すでに価格高騰が織り込まれている」が、割安な部屋が見つかれば晴海タワー棟中古もあり

という評価です

物件概要

出典；CENTRAL GARDEN TSUKISHIMA THE TOWER公式HP（一部筆者加筆）

CENTRAL GARDEN TSUKISHIMA THE TOWER

出典；CENTRAL GARDEN TSUKISHIMA THE TOWER公式HP

月島駅徒歩4分・勝どき駅徒歩3分、総戸数744戸、地上48階建

第1期2次は52.63㎡～115.75㎡、価格は1億4030万円～4億9990万円でした

ご存じのとおり、モデルルームの予約を取ることすら困難な人気物件です

セントラルガーデン月島ザタワー　湾岸エリア×タワマン×三井の注目物件

すまいるんさんの記事をお借りします

周辺環境や、間取り、価格、共用部など詳しく解説されています

また、引き渡し前の転売禁止でニュースになったことでも話題になりました

購入すればそれ以上の価格で転売できる資産価値があることの証左とも言えるでしょう

掲示板：セントラルガーデン月島ザタワーってどうですか？

THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY

勝どき駅徒歩10分、総戸数2046戸、地上53階建

総戸数1509戸で、2026年11月下旬竣工予定です

【豊海タワー】THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY 案内会訪問レビュー｜価格・眺望・資産価値を検証【キウイ不動産】

手前味噌ですが私の過去記事です

なんといっても外観を見ればそれと分かるデザイン性が魅力で、51階、52階吹抜けのスカイラウンジから望む湾岸ビューは圧巻です

掲示板：ザ・豊海タワーマリン&スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY）

HARUMI FLAG PARK/SUN VILLAGE T棟

勝どき駅徒歩14分前後、2025年築

引き渡し直後から未入居状態での売り出しが多数発生しています

【晴海フラッグ】タワー棟ついに登場！予想価格はズバリ？（キットキャット）

キットキャットさんの記事をお借りします

晴海フラッグの全体像と当時の価格がいかにお買い得だったか分かりますね

新築時に買えた方は老後の不安がなくなるような含み益を享受できました

掲示板：HARUMI FLAGってどうですか？

以後、この記事ではそれぞれの物件を「月島」、「豊海」、「晴海」と表現します

坪単価比較

月島は坪単価850〜950万円とかなり高単価です

ただ周辺中古タワーとの比較では新築プレミアがそれほどでもない、駅近の新築中央区タワーとしては妥当な価格帯です

豊海は坪単価650〜900万円台で間取りや方角で差が大きくなっています

間取りによっては月島より一段安いと感じられる価格帯です

駅徒歩10分という弱みはあるものの、規模感やデザイン性、共用部の豪華さを考えると価格妙味があるとの評価もできます

晴海は、新築時価格ではなく「いまいくらで買えるか」で判断しなければなりません

ポータルサイトで確認すると、70㎡台で1億6000万円台、55㎡で1億2000万円前後の売り出し価格になっています

成約ベースでは坪単価700万円台前半が相場となっているようです

もはや“晴海フラッグは割安”とは言えず、周辺物件の水準に調整されてしまったと見るべきでしょう

ただし売り出し在庫が100件以上と過多になっており、10%程度の値下げに応じてくれる売主もいるかもしれません

維持費比較

㎡単価で見ると、月島は管理費約442円/㎡・修繕積立金約150円/㎡、豊海は管理費約400円/㎡前後・修繕積立金約175円/㎡前後、晴海は管理費約393円/㎡・修繕積立金約191円/㎡

70㎡換算ではいずれも月額40,000円強になり、都心のタワーマンションとしては標準的ですね

合計額では同等とみていいでしょう

月島は管理費が高め、晴海は修繕積立金寄りとなっていますが気にしなくて良い程度です

メリット・デメリット

月島

駅に近いこと、これに尽きます

資産価値、利用価値を評価する上でもっともわかりやすいメリットです

一方で、完成が2029年と手付金を3年間寝かせる必要がある、購入残代金は現金で持っておくか住宅ローンで用意するとして、3年間その資金をなにかの資産に換えておくことによるインフレの恩恵は受けられない

となると、今資産性の高いマンションに住んでいる方であれば、これからの3年間を自宅マンションの更なる価格高騰の恩恵にさらす可能性を持てる

駅に近いことのメリットが大きい方、資産性の高い自宅マンションからの買い替え需要の方にマッチします

豊海

建物のデザイン性や豪華な共用部、このマンションに住んでいること、所有していることの満足感・優越感を得られること、これがメリットでしょう

中国など東アジアの方々が好む条件を備えていると推測します

デメリットとしては駅からの距離、周辺の買い物環境が不透明であり不確定な将来に投資するリスクの大きさ

そのリスクを受け入れて投資することで将来大きな利益を得る可能性がある、ボラティリティーが高い投資対象と言えそうです

セカンドハウス、投資向けとしての色合いが強い物件ですね

晴海

中古物件ですから、上記新築2物件のように抽選を突破する必要はありませんし即入居できる時間的なメリットがあります

現在、賃貸に住んでいてはじめてマンションを購入したい方が確実性をとる選択肢になります

中古売り出し価格は坪800万円前後と、新築時価格坪420万円からは当然値上りしている

すでに値上りした価格で買うことになり、相場以上のチャレンジ価格で買ってしまえば含み損をかかえてしまう、これがデメリットになります

今賃貸の家賃を払っている方が当選するか分からない上記2物件よりも、割安な出物を探して早く購入できる選択肢として適しています

資産価値は購入価格次第

“資産性を重視するなら立地を最優先、駅から7分以内が最低条件、駅直結なら資産価値は間違いない”

駅距離を重視するマンション選びは資産価値の観点では最重要項目になります

ここでいう資産価値が高いとは売却時の価格ではなく、売却価格から購入時の価格を引いたものとして考えます

勝どき駅からの徒歩所要時間

月島；3分
豊海；10分
晴海；14分

月島一択じゃないの？

キウイ
不動産

湾岸だと事情が複雑になります

私も資産性を重視するなら駅近という考えには同意です

ただし湾岸では、

電車に乗って通勤しない人
路線バスやBRTという選択肢もある
そもそも住まずに投資目的の人

湾岸では買いたい人住みたい人それぞれの思惑があり資産性の観点でも評価が分かれます

総評

最後に世界最高の投資家と称されるウォーレンバフェットさんの言葉を紹介します

“悪いニュースは投資家の親友である。それによって割安で未来を買える”

いま不動産関連の情報を見渡すと

金利の上昇、高くなりすぎたマンション価格はもう上限に近い、イラン戦争の影響が長期化しそうだ、今売り逃げるべき、そろそろ暴落するだろう…

こんな見出しの記事や動画を目にする機会が増えました

人は悪いニュースに敏感に反応しやすく、それによって誤った判断をしてしまうといいます

結局はこのような記事や動画は閲覧数目的の“悪いニュース”であって、これに踊らされてはいけないと私は思うようにしました

となれば、このような情報が増えてきた現状では本来もっと高く売れても良い優良な中古物件を安く買えるかもしれない

もっと倍率がついてもいい新築の優良タワーマンションを低倍率で抽選にチャレンジできるかもしれない

ウォーレンバフェットさんならこんな風に考えるのでしょうか

私もこの3択のいずれかを購入し、QOL(Quality of Life=生活の質)の高さと値上り益を享受する未来を描いています

今回ご紹介した3物件は将来的な住み替えや売却も視野に入れやすい資産価値を持ちます

※筆者自身のマンション売却経験（囲い込みを実感した経緯や判断の迷い）を、個人ブログ側で整理しています

売る・売らないを決める前の参考情報としてまとめていますので、ご興味ある方はご覧ください

マンション売却で「囲い込み」を避けたい人が最初に知っておくべき判断軸（キウイ不動産ブログ）

この記事が皆さまのご参考になれば幸いです

最後までお読みいただきありがとうございました

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