【晴海フラッグ】タワー棟ついに登場!予想価格はズバリ?(キットキャット)

今更ながら「HARUMI FLAG」を今回取り上げます。

なぜならついにタワー棟の物件概要が公開されたから!!! タワー棟、楽しみにしていた方もいらっしゃるのではないでしょうか。今回はどのくらいの価格帯なのか、どんな間取りなのか、いろいろな意見が出ている中でキットキャットの個人的な感覚で、価格と間取りを予想してみましたので待ちきれない気持ちを持ちながら楽しんで頂ければと思います。

なお、公式HPでは1月10日に新しい情報が出てくる予定です。まだエントリーがまだの方は是非ともHARUMI FLAG」←こちらからエントリーの上、オープンまで今しばらくお待ち頂き、それまではスムラボの数々のレビューをご覧ください!

 


公開情報(一部)

物件概要

文字情報だけではありますが、広告としてきちんと案内出来る情報から読み取れることもありますので、注目点を赤字で記載しておきます。

まずは50階建て。周りが開けているにも関わらず、上から見下ろせる景色は唯一無二の景色、今まで無かった眺望の世界です。

1LDKも出るので、シングル層もチャレンジしやすいですね。一方で4LDKはありません。。残念

そして一番注目は入居時期。2025年10月下旬とあります。海外不動産では無いので、さすがに竣工が遅れるようなことはありませんが、だいぶ先ですね。世の中もご自身も大きく変化している可能性もありますので、十分にその点は認識して申し込みましょう。

SUN VILLAGE(第二工区)第1期予告物件概要

所在地
東京都中央区晴海五丁目503番(地番)
交通
都営大江戸線「勝どき」駅(A3a出口利用)へ徒歩18分
用途地域
商業地域
構造・規模
鉄筋コンクリ―ト造一部鉄骨造地上50階地下1階建
一団地建築物設計制度認定番号
30都市建指建第0696号(平成30年10月4日付)
建築確認番号
第ERI-21043285号(令和3年12月27日付)
総戸数
733戸
販売戸数
未定
予定販売戸数
未定
予定最多販売価格帯
未定
専有面積
49.38㎡~145.54㎡
バルコニー面積
11.27㎡~51.72㎡
間取り
1LDK~3LDK
駐車場
総戸数733戸に対し301台(機械式300台(うち、車椅子使用者用4台)、荷捌き用1台/月額使用料:28,500円~36,000円))※記載台数の他31台は第一工区にて設置、 他に、管理用1台、ゴミ収集用1台、店舗用5台(うち、車椅子使用者用1台、荷捌き用1台)
自転車置場
総戸数733戸に対し1,106台(ラック式1,100台、平置6台/月額使用料:300円~1,200円)、他にシェアサイクル8台、店舗用10台
バイク置場
総戸数733戸に対し37台(月額使用料: 3,000円) ※第一工区内に設置
建物竣工予定時期
2025年秋
入居予定時期
2025年10月下旬
設計
株式会社三菱地所設計、前田建設工業株式会社
施工
前田建設工業株式会社
街区管理会社
三菱地所コミュニティ株式会社
管理形態
第一工区含む区分所有者全員により街区管理組合を組成し、管理会社に委託していただきます。
管理員の勤務形態
通勤
分譲後の権利形態
敷地と建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有。
販売予定時期
2023年6月下旬
備考
※本広告を行い取引を開始するまで、契約・予約受付・申込順位受付開始は一切できませんので、予めご了承下さい。
※本物件の取引内容及び取引条件は本販売期以降の全ての予定販売戸数(733戸)を基に表示をしています。確定した取引内容等は、本予告広告以降に実施する本広告において掲載いたします。
※「交通」、「構造・規模」および「総戸数」において本街区を構成する全棟の概要を表示しています。

PARK VILLAGE(第二工区)第1期予告物件概要

所在地
東京都中央区晴海五丁目504番(地番)
交通
都営大江戸線「勝どき」駅(A3a出口利用)へ徒歩18分
用途地域
商業地域
構造・規模
鉄筋コンクリ―ト造一部鉄骨造地上50階地下1階建
一団地建築物設計制度認定番号
30都市建指建第0668号(平成30年9月26日付)
建築確認番号
第ERI-21044473号(令和3年12月27日付)
総戸数
722戸
販売戸数
未定
予定販売価格
未定
予定最多販売価格帯
未定
専有面積
47.74㎡~161.12㎡
バルコニー面積
11.90㎡~49.71㎡
間取り
1LDK~3LDK
駐車場
総戸数722戸に対し301台(機械式300台(うち車椅子使用者用4台)、荷捌き用1台/月額使用料:28,500円~36,000円) ※記載台数の他24台は第一工区にて設置 他に、ゴミ収集用1台、店舗用5台(うち、車椅子使用者用1台、荷捌き用1台)
自転車置場
総戸数722戸に対し1,089台(ラック式1,083台、平置6台/月額使用料: 300円~1,200円)、他にシェアサイクル8台、店舗用10台
バイク置場
総戸数722戸に対し31台(月額使用料: 3,000円) ※第一工区内に設置
建物竣工予定時期
2025年秋
入居予定時期
2025年10月下旬
設計
株式会社日建ハウジングシステム、三井住友建設株式会社
施工
三井住友建設株式会社
街区管理会社
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
管理形態
第一工区含む区分所有者全員により街区管理組合を組成し、管理会社に委託していただきます。
管理員の勤務形態
通勤
分譲後の権利形態
敷地と建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有。
販売予定時期
2023年6月下旬
備考
※本広告を行い取引を開始するまで、契約・予約受付・申込順位受付開始は一切できませんので、予めご了承下さい。
※本物件の取引内容及び取引条件は本販売期以降の全ての予定販売戸数(722戸)を基に表示をしています。確定した取引内容等は、本予告広告以降に実施する本広告において掲載いたします。

想定パース画像

公式HPなどに掲載の画像から、マンションのイメージを膨らませてみましょう!



ダイレクトウィンドウを多用したマンションと言うよりはバルコニー大き目のイメージとなります。

低層階(15~18階より下)は既存の板マンに被ります。



最上階と上階3階程度が作りが異なります!



最上階、天井が斜めになっていて、ダイレクトウィンドウ!



ここはスカイラウンジではありません



眺望イメージ画像は48階のラウンジからの眺望となっております通り、ラウンジは48階に作られる想定。

最上階は個人で所有出来るということで、これはすごい(語彙力)





20階以上は周囲の建物と被らないので抜け感は晴海フラッグの中で最上級です。


眺望写真と建築現場の様子

勝どき方面のタワーマンションの高層階(Deux Tours Canal&Spa West)から撮影した現地付近。SUN VILLAGEの北向きはかなりごみ処理場の煙突に近いですがドゥトゥールの販売実績から見るとそれが原因で売買が滞るような心配は杞憂のような気もします。気にする人は気にするでしょう。ただ、東京湾方面はレインボーブリッジ最前線と言った印象です!



クレーンの位置から、低層階はかなり周囲の建物と近いことがわかりますね



有明のタワーマンション(ブリリア有明スカイタワー)から見た晴海フラッグ方面(北向き)。こちらも天気があまり良くないのが残念ですが、より都心の建物が近く見える晴海の景色は、やはり楽しみな眺望です。

晴海のタワーマンション(ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス)からハルミフラッグ方面を見たときのの景色。タワー棟から西向きの景色に近いと思います。



建築現場の塀の隙間から覗いたら、こんな感じで周りの建物近いです。



 

間取り(予想)

どのくらいの大きさか(考察)

晴海フラッグは間取りは、「ひろい間取り」を売りにしており、様々な個所に大き目な部屋が揃っていると記載がありましたが、そこの注意書きをよく読むと「タワー棟を除いた・・・・」と記載があります。後続の間取り予想でも記載していますが、板マンでの販売住戸とは系統が異なるような間取りが出てくる予感です。

※公式HPより



※公式HPより



実際に同じ縮尺のD棟の間取りをタワー棟の形の画像に当てはめると・・・・



2LDKが60平米程度、3LDKが75平米程度、角部屋が80平米程度、で埋めていくと、どうしても横一列に4部屋入らないのです。



3LDKの間取りを小さくしてみましたが、どうしてもはみ出てしまったり、角部屋の位置が不自然な位置になる。。



ただ、タワー棟の真ん中が空洞になっている箇所の想定からみると、バルコニーから共用廊下までの長さはD棟の奥行とかなり酷似するような印象なので、スパン広めの良い間取りを期待したいです。

雰囲気が似ている間取りイメージ

以下、キットキャットの個人的な希望も込みで、タワー棟の間取りイメージをサンプルで出してみましたので、雰囲気こんな間取りが売り出されるんだろうなと想像の娯楽程度にご参照ください。

シティタワーズ東京ベイ   2LDK

シティタワーズ東京ベイ」54平米程度


ブリリアタワー浜離宮 2LDK

57平米程度


プラウドタワー目黒マーク 3LDK

プラウドタワー目黒マーク」3LDK 75平米

 



 

シティタワーズ東京ベイ  3LDK

シティタワーズ東京ベイ



 

なお、SUN VILLAGEの施工・設計を担当される前田建設工業となり、シティタワーズ東京ベイ」などを施工しておりますので、建物のイメージと施工実績が揃います



PARK VILLAGE は三井住友建設(HPより

こちらもどことなくパース画像と似ている??

Brillia Tower 聖蹟桜ヶ丘 BLOOMING RESIDENCE
 



 

価格(予想)

ここからはキットキャットの個人的な予想です。広域で新築マンションの価格帯を見てきたところ、これまでの販売実績から見てきたところ、インフレや晴海フラッグ特有の制約なども少しずつ加味して、最後は感覚的な部分で出してみました。

なお、近隣の新築マンション販売状況の価格から予想するのは晴海フラッグの場合は適さないとして、既存の販売住戸の価格帯から予想してみました。ただ、周辺では「パークタワー勝どきサウス」(値上げの状況は以下記事にて)、ベイサイドタワー晴海、シティタワーズ東京ベイ」が販売中ですが、いずれも徐々に値上げして販売中です。

 

【パークタワー勝どき】3期2次の販売状況と予想価格との答え合わせ(キットキャット)



今回予想するのはSUN VILLAGE T棟の西向きの中住戸を想定しております。



都心側の風景が見える位置になります。東京タワーは今後の浜松町駅周辺の開発などで見えなくなる可能性がある方角になります。


パターン1 D棟5D61Cの価格から予想する

ちょうど同じ方角を向いている部屋がD棟(5D61C 2LDK)にありましたので、12階・13階の間取りの坪単価から、同方角を分析してみたいと思います。

左にD棟の販売住戸の価格表。右に敷地配置図上のD棟の売り出し住戸の場所(赤枠)、そして、今回予想をするT棟(タワー棟)の場所にD棟の間取りをイメージとして当てはめてみました。



 

5D61Cの価格と坪単価は以下の通り、前述のように狭めの部屋になる想定なので55㎡・70㎡程度の間取りを想定して、同じ坪単価で価格帯も示しておきます。



 

<左から計算表の見方を説明>

『+20万/1階』:最上階を除き、1階当たり20万円増で価格設定をされていたので、D棟の13階の価格に1階当たり20万円を加算して、そのまま47階まで伸びた金額

『+10%増』  :左端の価格から単純に10%増。

『+20%増』  :左端の価格から単純に10%増。

『+20%増+傾斜有(※)』:『20%増』の価格に上層階ほど加算額が大きくなるように『※加算坪単価』列の坪単価を加算していった金額。タワーマンションであることを加味して、高層階に値段を加算してみています。

 

上に記載の「平均坪単価」はそれぞれ同色の列の坪単価を下から上までの部屋の坪単価を平均化した金額です。

なお、既存の分譲済み住戸もそうですが、眺望が遮られる部屋は大きく価格差がありましたので、タワー棟も17階以下は既存の板マンションの棟と同じような価格帯で出てくるのではと思っておりますので、想定価格は1種類のみとしています。

55平米程度の予想価格(パターン1)



70平米程度の予想価格(パターン1)



一番左から右のケースまで見て、平均坪単価320万~400万、皆様の印象はいかがでしょうか。

眺望の良さとスーパーマーケット隣接、BRT・バス停も近く、晴海フラッグの敷地の中でも良い位置になりますので、この価格帯であれば、抽選は避けられないでしょう。

さすがに同じ方角で近しい場所の事例を参考にしたとはいえ、高層階はより眺望の良さを楽しめると思いますので、この価格帯では、せっかくの新しいパビリオンがもったいないです

そこで次のパターンの予想を出してみました。

 

パターン2 A棟5A75の価格から予想する

D棟の部屋では眺望代が加味されていない(過小に評価される)ので、より眺望の良いSUN VILLAGEのA棟のお部屋を元に予想してみたいと思います。

青枠の箇所大きく値段が上下していますが、ちょうど消防署が被りやすい位置になるため、大きく価格差が出てきています。タワー棟は建物同士の被りがありませんので、被らない上層階(最上階でない)12,13階の坪単価を元に予想してみたいと思います。



 

まずは、既に販売された価格の坪単価から、55平米、70平米に出し直したグロス価格を出させて頂きます。



D棟の部屋と比べて90万円ほど坪単価がアップしています。眺望の良さを売りにしている晴海フラッグですから、きちんと眺望の良い住戸には上乗せしています(上乗せする前の価格は低いですが・・・)

こちらの坪単価を元にタワー棟は出した方が、より立地と眺望の価格が反映されていると感じますので、以下にその想定価格を記載します。

 

55平米程度の予想価格(パターン2)



 

70平米程度の予想価格(パターン2)



 

こちらの印象はいかがでしょうか。

キットキャットの個人的な感覚ではちょっと行き過ぎ感ありますね

単純に割増率を掛け算していくと、元の価格帯が高いと割り増し幅も大きくなりますので、振れ幅大きくなってしまっています。これは少し補正しないといけないと思いますので、次では割増率を減らしてみたいと思います。また、低層階の被る住戸についてマイナスの「加算坪単価」を足しています。

 

傾斜有の一番右側の坪単価について、20%割増から10%割増に変更した坪単価に「加算坪単価」を足してみた場合の価格を以下に記載します。

 

55平米程度の予想価格(パターン2)<割増率を補正>

一番右側の列の価格を修正しています(+20%増⇒+10%増)



 

70平米程度の予想価格(パターン2)<割増率を補正>

一番右側の列の価格を修正しています(+20%増⇒+10%増)



 

いかがでしょうか。

このくらいの価格帯が程よいのでは無いでしょうか。

低層階はもっと傾斜を付けて低くしても良い(してほしい)ですが、このくらいの価格帯イメージであれば、程よい抽選になるのではないでしょうか・・・

 

良ければコメントなどで皆様のご印象も伺えると嬉しいです!!

 

総括

お値段的には、土地取得経緯の話がなければ、普通に一番高い金額帯の予想レンジだと思います。しかし、晴海フラッグは東京都からの土地の取得のため安易に値上げも決められないというので、もう少し低めで出るのではないかとは思います。ただ、既に販売中の板マンと同じ価格帯(坪単価)で出てくるとは思わない方が良いかとキットキャットは予想しました。

HARUMI FLAG」はキットキャットも何度も現地を訪問しておりまして、その魅力にどんどん気づかされてきました。訪れすぎて「晴海フラッグマニア」化してしまう人も出てくるんではないかと思うくらい、現地行くとマンションのほうを見ている人に会います。今回取り上げた情報以外にもいろいろな情報飛び交っておりますが、あくまでも娯楽として今回の価格帯は参考になさってください。

編集後記

晴海フラッグは販売の経緯もあり、値上げがしずらいとは聞きますが、さすがに現在建築中であれば、今の工事費・原材料費に合わせて販売して欲しいですね。キットキャットの個人的な意見として、本当に原材料が値上げされているのであれば・・そんな気持ちです。あとは不毛な抽選合戦からも離脱して欲しいという気持ちも込めての価格帯にしています。

コンクリートの価格などは、発注時点の価格で固定されて提供業者に支払われるのが建築業界の長年の慣習だったそうですが、それでは末端の下請け業者で働く方々の苦労は、コストプッシュインフレにより消えてしまいかねないのかもしれないです。特に下請け末端の作業の方について、当初の販売価格からの逆算で給料が支払われているとしたら、、、、(本当のコストを把握できていない身分ではありますが、、、デベロッパーによる下請けいじめでしかないと思います)

 

マンション建築は大変な重労働だと思います。

湾岸で風も強い中、50階の建物作ってくれているのですから、時には風による危険も伴います(内陸でもそうですが)

暑い日も、寒い日も、工事の現場では作業が続きます。重い材料に、転落の危険も伴う、そんな職場です。

週休2日無いのが当たり前だったのが工事現場。公共工事では、週休2日で工期を設定することも多くなってきましたが、晴海フラッグの現場も週休2日で工期設定していて、時間外労働の規制も適用されているのでしょうか。

工期が長く設定されれば、それだけ価格にも反映されるのが当然では無いでしょうか。

 

キットキャットはどこに肩入れするわけではなりませんが、現地を訪れてその工事現場を見るとそんな気持ちも出てきたので、書かせて頂きました。

安すぎて投資家参戦の価格になるよりは、程よく投資家層に見切りを付けられて、作り手・買い手双方に分配されるような状態になったらとキットキャット的には思います。

一方の投資家の皆さんには是非とも海外に目を向けて欲しいですね、2年も手付金を眠らせておくのも機会損失の可能性もあります。世界的な金利高の中で低リスクで金利をゲットする方法もありますし、海外への投資のタイミングが適している場合もあります。投資は実物資産ばかりが選択肢ではありません、金融資産などで稼ぐのも良いと思いますよー

 



 




 

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#ブログ用現地写真・映像 」+物件名 ex「 #晴海フラッグ 」

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マンション周辺の状況を動画で紹介するYouTubeチャンネルを開設しました!

分譲マンションの建築地周辺の様子 – YouTube 

【晴海フラッグ】B棟から勝どき駅方面(人道橋付近)まで – YouTube

徐々に掲載物件を増やしていく予定です。ご覧になりたいマンションの表題の動画をご覧いただければ幸いです。




 

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ABOUTこの記事をかいた人

猫アレルギーのキットキャットと言います。主に東京都心(山手線内側)+城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は都内自己居住用(中古・新築)と海外で投資用不動産を購入した経験があります。
不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。
Twitterで速報的な不動産情報を随時発信しているので、こちらもよろしくお願いいたします(^^)/ 

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