東エリア：訪れる機能が強化される京都駅前

京都駅周辺の話題は、いま明らかに東側に集中している。

京都市立芸術大学の移転、そしてチームラボの進出。これらの動きは単発の開発ではなく、京都駅東側の性格そのものを変えつつある。

芸大の移転は、単なる学校機能の移設にとどまらない。学生やクリエイターの往来を生み、エリアに日常的な人の流れを定着させる装置として機能する。

2023年4月移転開校した「京都市立芸術大学」

2025年10月開業「チームラボ バイオヴォルテックス 京都」

さらに、京都駅からチームラボへの動線上では宿泊施設の開発も続いており、滞在機能の強化も進んでいる。

2026年秋開業の「コートヤード・バイ・マリオット京都駅」。京都駅とチームラボとの動線上の八条通に5つのホテルが建ち並ぶ

これらに共通しているのは、「外から人を呼び込む」という点に集約される。

観光、文化、体験、宿泊。
いずれも京都駅東側を“使われる場所”へと変える要素だ。

かつて“通過点”だった京都駅は、滞在や体験の拠点へと変わりつつある。

なぜ東側にこうした機能が集まるのか。

一つは、河原町や祇園といった既存の観光導線に接続しやすい立地であること。もう一つは、まとまった開発が可能な用地が存在していたこと。そして、文化・観光を軸とした都市づくりという方向性が、行政と民間の双方で共有されている点も大きい。

制度面でも変化が見られる。京都駅前では高さ規制の見直しが進み、60m級も視野に入る制度運用が始まっている。適用範囲は限定的で個別協議が前提となるものの、開発の自由度は以前より高まっている。

ただし、こうした制度は京都駅周辺全体に作用するものであり、東側に限定されたものではない。結果として東側で開発が目立っているのは、立地条件や観光動線との相性による部分が大きいと考えられる。

京都中央郵便局の建て替え（京都プロジェクト）は、日本郵便とJR西日本が共同で、京都駅前の現局舎と隣接する駐車場を一体的に再開発する計画です。地上14階・地下4階、高さ約60mの大型複合ビル（ホテル、商業、オフィス、バスターミナル）を建設し、2029年度の完成を目指しています。

一方で、京都駅前の変化は必ずしも一直線ではない。

例えば、京都新阪急ホテルは定期賃貸借契約の満了に伴い営業を終了し、駅前でも再編の動きが見られる。

京都新阪急ホテルは、1964年8月8日開業。建物は地上9階地下2階建。総客室数は325室。

 

また、メルパルク京都跡地は活用が定まらない状態が続いている。非常に高いポテンシャルを持つ立地に位置しているが、現時点では次の使い方が定まりきっていない。

開発が進む一方で、街全体としては“更新の途上”にあるのが実態だ。

メルパルク京都は、JR京都駅（烏丸中央口）から東へ徒歩約1分と非常に利便性の高い場所に位置する、ホテル・会議・宴会場施設でした。2022年に惜しまれつつ閉館し、現在は営業を終了しています。かつては結婚式、会議、研修などで親しまれていました。

こうした流れの中で、東側は明確に役割を持ち始めている。

それは「訪れるための京都駅前」だ。

人を集め、滞在させ、消費を生む。
東側の開発は、その機能を強化する方向に一貫している。

京都駅東の崇仁地区には老朽化した市営住宅の解体・集約が進み、新たに道路が新設され、活用可能な更地が広がっています

 

もっとも、東側が完全に“観光特化”というわけでもない。

実際、ユニハイム京都七条通りのようにファミリー層も視野に入れた分譲や、ラ・アトレレジデンス京都のようなコンパクト中心の物件も見られる。

実需から投資まで、一定の幅を持った供給は存在している。

中央のマンションが「ユニハイム京都七条通り」2023年竣工・約46戸、1LDK〜2SLDKの幅広いプラン。 二軒右隣が「ラ・アトレレジデンス京都」2024年竣工・42戸、ほぼ1LDK中心（投資・DINKS寄り）

西エリア：住む選択肢が現れ始めた京都駅前

一方で、京都駅西側は、これまで大きな再開発の文脈からは距離を置いてきたエリアでもある。東側のように観光や文化の拠点として語られることは少なく、ホテル開発や大規模再開発が連続してきたわけでもない。

京都駅から西側の風景

京都キャンパスプラザのような施設がありながらも、一般的な認知が高いとは言い難く、エリア全体としてのブランド形成には至っていない。

京都市大学のまち交流センター（愛称：キャンパスプラザ京都）は、2000年に「大学のまち・京都」「学生のまち・京都」のシンボル施設として、大学間の交流促進をはじめ、大学と産業界、地域社会などとの連携及び交流促進を目的として開設した施設です。

かつてビックカメラJR京都駅店があった場所も、現時点では具体的な動きが見えにくい状況にある。

ビックカメラJR京都駅店は、2007年8月23日に開業し、約16年間にわたりJR京都駅西側の好立地で営業していましたが、2023年5月7日に閉店しました。駅直結の1〜7階という大型店舗でしたが、賃貸借契約の満了により閉店。

加えて、ヨドバシカメラ マルチメディア京都の西側では、古い建物の解体後にパーキングとして暫定利用されるケースも見られる。かつてスーパエビスクがあった場所も同様にパーキングとなっており、一帯は西本願寺が所有する土地が多いエリアでもある。

2023年7月撮影、在りし日のエビスク

なお、ヨドバシカメラ マルチメディア京都の敷地は東本願寺から取得された経緯もあり、同じ駅前でも土地の性格は一様ではない。

エビスク跡地は広大なパーキングに

ヨドバシカメラの袂にある「お立ち呑み処ひょうたん」は長らく閉まったままです

さらに、堀川通沿いには旧安寧小学校跡地のように、まとまった敷地でありながら活用が定まりきっていない場所も見られる。

こうした状況も含め、京都駅至近という立地でありながら、土地利用は暫定的なものにとどまる箇所も多く、ポテンシャルを持て余しているような“余白”が残されている。立地の強さに対して、土地利用の密度はまだ低い。

堀川通沿い、新文化庁候補地ともなったいまだ未活用の安寧小学校跡地

京都駅前は、交通・観光の拠点としての性格が強く、京都市民にとって“暮らす場所”として意識されてきたエリアとは言いにくい。

そうした中で、現地で新たに確認できたのが、タカラレーベンによる11階建・58戸の分譲マンション計画である。京都駅徒歩圏、塩小路通と西洞院通の交差点北側、西洞院通沿いの立地に計画されている。

タカラレーベンのマンション計画の標識が古家に設置されました。

北側に隣接する閉鎖予定のパーキングを含め開発されると思われる

ただし、こうした動きはエリア全体の流れを大きく変える段階にはまだ至っておらず、“変化の途上”にあると捉えるのが実態に近い。

その中で想定されるのが、京都駅へのアクセス性を重視するDINKS層や、出張・セカンド利用、さらには賃貸運用を前提とした投資需要など、“都市型の使い方”である。

延床面積約3,300㎡規模から見ても、専有面積は40㎡台前半が中心となる可能性があり、“自ら住む”というよりも、“保有しながら使う・貸す”といった選択肢が現実的な商品となりそうだ。

つまり今回の計画は、従来の京都型の実需マンションとは異なり、
**「実需と投資の境界に位置する商品」**と捉えるべきだろう。

・京都市下京区油小路木津屋橋下る北不動堂町571番・敷地面積433.843㎡・延べ面積3318.60㎡・高さ31m・11階建・58戸・建築主／（株）タカラレーベン・完了予定2028年3月30日

それでも、この計画が持つ意味は小さくない。

これまで分譲マンションの供給が連続してこなかった京都駅西側において、今回のような一定規模のプロジェクトが計画されている点は注目に値する。

東側が「訪れるための京都駅前」として機能を強める一方で、西側では“住むことができる京都駅前”としての可能性が、静かに模索され始めている。

もちろん、この一棟だけでエリアの性格が大きく変わるわけではない。西側は依然として“住む街”として確立されたエリアとは言い切れず、今後も継続的な供給が続くかは不透明な部分も多い。

 

 
 

 
おわり

[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。

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