こんにちは！なごぐらんです。
皆さんゴールデンウィークは満喫されていますでしょうか！？今年は最大12連休ということで長期で旅行など行かれている方もいるのかなと思います。私は3～4月が社畜の極みになった関係で疲労困憊となっており、今回のGWは「休息」をテーマにゆっくりとすごすことになりそうです。（最近いろんなものに出費がかさんで金欠気味とかいえない）
ということで今回はブランズタワー名古屋今池の後編記事となります！前編で概要だけお伝えしましたが本物件は利便性に対するグロス価格が抑えられているのもあり、特に20代独身の方などで新築希望の方の一次取得には良いのではと思っています！それではいきましょう！
前編の内容
- 名古屋市千種区今池5丁目に位置しており、地下鉄東山線・桜通線の今池駅から徒歩3分。
地上20階建で1DK～3LDKの総戸数157戸（南棟20階建、東棟12階建）東急不動産ほか3社のJVで、2028年3月引渡し予定。 - 立地は栄まで5分・名駅まで10分と利便性抜群。
繁華街から住宅街へ転換中の今池エリアで地価上昇中。 - 周辺環境については、イオン今池店跡地の開発期待があり再出店の可能性が高い。指定校は春岡小学校・若水中学校となり、今池中ではないのが注目ポイント。
- 建物・外観については白を基調としたデザインで、
北西にタワーパーキングあり。 - 共用部は外廊下でエレベーター2機、駐車場設置率は56％。ゴミ置き場は1階のみで板状マンション相当。
専有部
専有部の仕様についても、四種の神器チェックからいきましょう！専有部については最下層の2階から20階まで仕様が同じになっており、プレミアムプランはありません。そのため最上階も比較的現実的な価格になっています！専有部 四種の神器
ディスポーザー ：〇
トイレ ：▲（手洗いカウンターなし、タンクありトイレ）
キッチン・洗面台天板 ：▲（キッチン人工大理石、洗面台人造大理石）
設備仕様 ：△（詳細は後述）
設備仕様については正直、賃貸マンションレベルで低いです（苦笑）。ただそれでこそ低グロスを実現できている一面もあると思いますので、仕様にこだわりたい！という方はオプションをつけていくことになっていくと思います。ただし低層階は間に合わない可能性があるのと、トイレなどはオプションでも難しい可能性もあるので気になる方はモデルルームで確認されることをオススメします。仕様を絶対に妥協したくないという方は、近隣のパークホームズ池下も検討されることをおすすめします。私も過去に記事を出していますので、気になる方はぜひそちらを参考にして比較してみてください！
外観（公式HPより）
設備仕様の詳細については、以下の通りとなります。
- 天井高2,500mm、サッシ高2,000mmほど
- LD床暖房（一部間取りには洋室１にも床暖房あり）
- ZEH、低炭素住宅
- ソフトクローズ（キッチンのみ、洗面台はなし）
- ガラストップコンロ（ただし火力調整がつまみ式）
- 浴室ブラケットライト（ダウンライトではないのはちょっと…）
間取り
間取りについては20階建の南棟で大きく分けて6タイプ、12階建の東棟で4タイプの全10タイプとなっています。内訳については南棟が3LDKが4タイプ（ただし低層階は1タイプは2LDK+S）、2LDK+Sが1タイプ、2LDKが1タイプ、東棟については2LDKが2タイプ、1LDKが1タイプ、1DKが1タイプとなっています。このことからファミリー向けの広い間取りについては南棟に寄せられており、1DKなどのコンパクト住戸は東棟に寄せてという配棟になっているものと考えられます。なお眺望については南棟・東棟ともに厳しく、南棟については道路はさんだ反対側で15階建の賃貸マンションが建設中となっており、道路分の離隔はあるので日当たりは問題なさそうですが、眺望については16階より上までいかないと抜けてこないかと思います。また東棟についても同様で、道路挟んだところにプレサンスの分譲マンションがありますがこちらが主開口が西向きとなっており、本物件の東向きとお見合いになる関係でこちらも眺望は結構厳しいです。プレサンスの方が階数が高いのもあり東棟は全部が眺望がなく、それであれば低層階の方がグロス抑えられていいのではないかと感じました。それでは各間取りについて、一部をご紹介していきたいと思います！
南棟
- Bタイプ 3LDK 73.39㎡
Bタイプ（73.39㎡）
モデルルームにも採用されている中住戸の3LDKとなります。田の字型の3LDKとては非常にきれいな印象を持ちました。洋室は2つがリビングアウトとなっており、さらに洗面室もリビングアウトになっているのはファミリーにとっては嬉しいポイントでもないでしょうか。洋室の収納が若干犠牲になっているのと、洋室１の柱ががっつり食い込んでいるところは気になりますが、その他は73平米とは思えないほどの効率的な間取りになっている印象を受けました。ちなみにモデルルームでは、コンセプトが「ジャズバー運営の主人とWebデザイナーの奥さんの夫婦生活」となっていて、いかにも今池らしいなあと思いながら話を聞いていました！笑
- Dタイプ 2LDK 61.16㎡
Dタイプ（61.16㎡）
こちらは南棟の中住戸の2LDKプランで、南棟の中では最もコンパクトな間取りになっています。結論から申し上げるとこの間取りはあまりおすすめしないタイプになります。まず間取りについてはスパンが5,250mmとナロースパンになっているのがネックです。内廊下のマンションだと2LDKではこういうタイプは1部屋が行燈部屋になって2部屋リビングインになりがちですが、外廊下だと北側に1部屋持ってくるパターンを比較的よく見ます。（販売中の物件でいうと葵クロスタワーとか）
この間取り自体が悪いわけではなく、廊下もBタイプと異なりクランクインしていますのでプライバシーに配慮されていたり良い部分もあります。注目すべきは、間取りではなく各階平面図です。（画像はクリックで拡大できます）
各階平面図（公式プランブックより）
Dタイプの玄関の位置を見ると、エレベーターホールから丸見えの位置になっていることが分かるかと思います。これではエレベーター待ちや降りてきた同フロアの人の視線が気になってしまうのは容易に想像できるでしょう。こういう部分は中古での内見時にもマイナスポイントになりがちな一方、新築時は青田買いになってしまい見逃しやすいポイントになります。間取りだけではなく他の要素もきちんと見るようにされることをこのケースから皆さんにおすすめしたいと思います。なお売主によっては今回でいえば玄関を右側いっぱいに持ってくるような形でそういうところに配慮されている場合もよくあります。この辺はデベロッパーの気配り具合が見えるところでもありますね。
- Fタイプ 3LDK 82.57㎡
Fタイプ（82.57㎡）
南棟に2つある角部屋3LDKのうちの1つになります。もう一つの角部屋（Aタイプ）は85.04平米でこれより広いですが、間取りの綺麗さはFタイプの方が上に感じました。まず玄関について他タイプとは異なり、アルコーブにより廊下より1段ずれて隠れるような形になっておりプライバシー性が高くなっています。（角部屋なので基本的に人も通らない）
・玄関クランク構造
・洋室１と洋室２に十分なウォークインクローゼット
・洋室３に床暖房あり
・洋室が1620サイズ（Aタイプも同じ）
・7,400mmのワイドスパン
その他にも以上の通りの良いところが沢山見当たるので、グロスに手が届くファミリーには1番おすすめしたい間取りだなあと感じました！
東棟
- Gタイプ 2LDK 56.97平米
Gタイプ（56.97㎡）
ここからは東棟の間取りになるため12階までの間取りタイプになります。東棟の中で1番南棟よりになっている2LDKで東棟としては角ですが、中住戸の扱いとなっています。（主開口に対して両サイドに窓なし）
Dタイプとよく似ていますが、こちらは洋室１に床暖房が用意されています。Dタイプよりもやや狭いためグロス価格も魅力的なものになっていますが、その分収納が犠牲になっていることは留意する必要がありそうです。
- Hタイプ 1LDK 42.20㎡
Hタイプ（42.20平米）
最後に1LDKタイプの間取りになります。今池エリアでありながら標準プランとしての1LDKは本タイプしかないのが個人的には1つ意外なポイントでした。スパンは4,000mmと超ナロースパンですが、洋室１には床暖房が用意されています。でも柱が食い込んでいて窓側はデッドスペースになって使いづらそう…同棲するときには引っ越さないといけないような気がします。あと浴室も1216はいけていないですね、これに関してはお隣のIタイプの1DKは1116なのでもっとひどいですが。
LDK部分については、こうさんがXですべて語っていたのでそちらをご参考にしてください！
こうさんのXポストはこちら
予定販売価格
さて現時点での予定価格については以下の画像のようになっています。まだあくまで仮のものであることと、予定価格については100万円単位のため、すべて90万円にして記載しています。（画像はクリックすると拡大できます）
予定価格表
現時点で発表されている予定価格の平均を取ると「坪322万円」となり、低層がそこまで空いていないのでそこを加味すると建物全体としては「坪310万円」ほどになるのではないかなと思います。仕様については低いものの、イオンが隣にできるとなると新築物件としてはかなり安い方になるのではないかなというのが率直な感想です！おそらく現時点ではイオンができることは未確定のためこの価格には織り込まれていないものと思われます。逆に確定した後はどうなるかは微妙なところです・・・仕様が低いので価格を上げて売り切れるかは何とも言えないかなと考えました。
特にBタイプの3LDKについては低層なら6,000万前半だったり、2LDKも4,500万ほどとグロスの壁に悩んでいた方にとってはまさしく救世主といえるような価格になっています。特に本物件は中層階でも前建てがあって眺望が抜けないことを踏まえると、人気は20階の最上階や手が届きやすい低層階に偏るのではないかな？というのがなごぐらんの読みになります。ただ平均坪単価としては、近隣のパークホームズ池下とほとんど変わりませんので、何を優先するかが本物件を選ぶ際のポイントになるかと思います。まだ発表されていませんが、ランニングコストもある程度抑えられたものになりそうですのでそこも注目しておくと良いかなと思います。
なごぐらんのヨミ
さて一通り見てきましたが、皆さんはどう感じられたでしょうか？個人的にはターゲットうんぬんよりも、まずは今池というエリアを許容できるかどうかが前提条件になるかなと思いました。前編でもあえて深く書きませんでしたが、本物件のある今池の南東エリアは複数のラブホテルが存在していたりとお世辞にも閑静な場所ではありません。（そういうところにどういう人がよくいるかは想像しやすいと思います）特にご家族で住まれる方はイオン隣接かもしれないという期待の一方、エリアなどを許容できるかは詳細に検討する前にしっかりと整理しておいた方が良いかと思います。リセールにもし出すとなったときも今池はちょっと・・・という方も特に年配層を中心に一定いる事実は認識しておきましょう。そのうえで個人的には一次取得には向いていて、二次取得には向いていないような印象を持ちました。いま20代～30代の方でこれから家探しをする方にとって新築で東山線だと予算オーバーになっている方も多いかと思います。そういう方の中で（エリアを許容する前提で）この物件に手が届くならば、積極的に検討できるのではないかとおもいます。名城線の北東エリアの新築物件にちょっと上乗せすれば、東山線至近の本物件に手が届くのであれば利便性の観点ではどちらを選ぶべきかははっきりすると思います。（何回でも書きますがエリアは許容したうえで！）
逆にすでに一次取得を終えていて住み替えを考えている方にとっては正直なところどうかな？と感じました。一昔前の新築物件のほとんどと比較して仕様が落ちることになると思いますので、住み替えの意義が見いだしづらいのではないかなと感じました。私も検討しようかと思いましたが、どうしても今住んでいるところと比較すると仕様がダウングレードになってしまうなあと思ったのが正直なところです。名古屋の方はマンションに対する仕様への目は鋭いですので、そういったところからも一次取得向きかなという風に感じました！直近の新築が高すぎるとなっていた検討中の方にはぜひとも1回は検討してもいいかなと思いました！
さて前編とあわせて最後までお読みいただきありがとうございました。第1期販売は7月予定で倍率優遇もあるそうですので、気になる方はぜひ早めにモデルルームを訪問されてみることをおすすめします！それでは！
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報はLifull Homesをご参照下さい。
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