プラウド浦和 現地訪問レビュー【2LDK】

今回浦和駅から徒歩4分のマンションである「プラウド浦和」の現地を訪問してきましたのでレビューしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. バランスの取れた住環境、浦和駅から徒歩4分の立地
  2. 16棟目でついにキタ「プラウド浦和」
  3. 近所で進行中の再開発計画

物件概要

  • 所在地:埼玉県さいたま市浦和区仲町一丁目58番他10筆(地番)
  • 総戸数:152戸
  • 敷地面積:2,578.73m²
  • 建物竣工:2023年1月
  • 引渡し:2023年3月
  • 売主:野村不動産
  • 施工会社:長谷工コーポレーション
  • 管理会社:野村不動産パートナーズ
  • 駐車場:?台
  • 駐輪場:?台
現地周辺地図(物件公式HPより引用)

公式HPより画像引用

駅距離

  • JR京浜東北線 「浦和」駅 徒歩5分※アトレ北口より徒歩4分(利用可能時間:7:00~24:15/交通ICカード専用)
浦和駅から現地まで実際に歩いてみると3分ちょっとで蔦屋書店入り口まで到着しました。

改札までの最短距離は蔦屋書店内を通過したところにあるアトレ北口の改札となるため、駅まで徒歩4分程度で見ておくと大丈夫かと思います。

フラットで信号もないので歩きやすい道のりです。

アトレ北口専用改札



主要駅へのアクセス

  • 東京駅:27分
  • 池袋駅:20分
  • 品川駅:37分
  • 新宿駅:27分
  • 渋谷駅:32分
平日8時着想定の浦和駅から各駅へのアクセスです。

東京駅・池袋駅・新宿駅へは30分以内でアクセスが可能です。オフィスの多い東京駅・新宿駅双方に乗換なしの1本でアクセスできるのは魅力的です。

1日の乗客数

  • 浦和駅:37,026人
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

JR東日本の乗降客数ランキングでは37番目でした。36番目が錦糸町駅、38番目が赤羽駅となりますので、一つの目安になるかと思います。

駅周辺は賑わいがありました。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 浦和駅:2,246件
数字が示すとおり、駅周辺は多くの飲食店で賑わっていました。

本マンション周辺も飲食店に囲まれていますので、気軽に外食を楽しむことができるのは魅力的です。

チェーン店ばかりでなく、個人店も多く見受けられ多様性を感じました。

おすすめいただいた王龍(わんろん)さんのあんかけチャーハン+杏仁豆腐が食べられなかったのは残念でした…

近隣スーパー

  • イトーヨーカドー
イトーヨーカドーが近所にあるのは便利です。

多少の古さは感じましたが、品揃えは十分で日常使いには申し分ないです。

多少の古さはあるも規模も十分で品揃え抜群のイトーヨーカドー

学区

  • 高砂小学校
人気の高砂小学校区となっており、教育意識の高い浦和エリアにおいてはポイントが高いです。

徒歩10分程度と多少の距離があります。

中学校は岸中学校区になりますが、更に距離があります。徒歩20分近くかかりそうです。


待機児童数

  • 入園決定率:81.4%
  • 待機児童数:393人
保活のミカタより引用

さいたま市の入園決定率は埼玉県平均である77.3%を上回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

上記は2019年のデータになりますが、さいたま市は保育所の整備を進めており、直近の待機児童数は11人にまで減少しています。保活の状況については改善されているように見受けられます。

さいたま市HPより画像引用


詳しくはさいたま市公表のこちらの資料をご覧ください。

公園

  • 常盤公園
現地訪問時は改修工事を行っていましたが、規模も大きく雰囲気の良い公園でした。

工事完了後はより魅力的な公園に生まれ変わると思われるので、楽しみです。

改修されて綺麗になった常盤公園

災害危険度

洪水や液状化のリスクは低く、災害危険度は全体的に低いエリアとなっています。

地震・火災・液状化

さいたま市は中学校区毎に防災カルテという形で各種災害危険度をまとめています。

地震による災害リスクや液状化リスクは低いエリアとなっています。

本マンションの位置する岸中学校エリアはこちらです。

さいたま市HPより画像引用

洪水


本マンションは洪水のリスクが低いエリアとなります。

公式HPより

ついにやってきた「プラウド浦和」

本マンションは野村不動産において浦和エリア16棟目のマンション(公式HPより)になりますが、満を持して「プラウド浦和」というシンプルなマンション名を選択してきています。

全体的なデザイン等を見ても野村不動産の意気込みを感じます。

緑豊かな植栽に包まれた外観

公式HPより画像引用


二層吹き抜けのエントランス

公式HPより画像引用

再開発

浦和駅西口南高砂地区で再開発計画が進んでいます。

西口を出てすぐ左手側、伊勢丹やコルソの南側の場所になりますが、駅前の非常に便利な立地です。

さいたま市HPより画像引用


地上27階建ての建物となる予定で、地下1階~地上4階に商業・業務施設、地上3階~5階に公共公益施設(「市民会館うらわ」の移転入居)、地上5階~27階に住宅(約500戸)を配置する計画です。

さいたま市HPより画像引用


参加組合員として野村不動産、三菱地所レジデンス、大和ハウスが参画し、2021年度に解体工事に着手、2025年度に竣工予定です。

間取り紹介

Etype 3LDK 68.9㎡

公式HPより画像引用


外観デザインやマンション名に対する気合の入れようを感じましたが、間取りは一般的な田の字間取りです。

廊下側には柱の食い込みも見られますし、洗面室入り口がリビングとなっていたりと、後述する予想価格からすると少々物足りない仕上がりです。

洋室(2)の壁はウォールドアになっており、リビングと洋室(2)を繋いで大きなリビングとして利用できる可変性や比較的豊富な収納は良いと思います。

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。


賑わいと清潔感のある街

駅周辺は多くの店があり、とても賑わいがありました。飲食店もたくさんあって生活は便利だろうという印象を受けました。

驚いたのはわちゃわちゃ感はあるのにゴミゴミ感を感じなかったことです。

飲食店の賑わいと街の清潔感が絶妙なバランスで整っていました。

浦和エリアのマンション相場は上昇傾向にありますが、都内在住の方も検討しやすい雰囲気というのは大きな要素であると思います。

電車に乗ることなく生活が完結する利便性

浦和駅前には西口に伊勢丹・コルソ、東口にパルコ、駅にはアトレがあります。

日常的に利用するテナントの多くは上記の商業施設内に入っているので、電車に乗ることなく買物が完結します。

駅にはスタバとセットになったおしゃれな蔦屋書店もありますし、パルコにはユナイテッド・シネマも入っているため、映画も楽しめます。

西口には上記でも触れた再開発計画も進んでおり、再開発ビルには店舗も入る予定の為、より生活が便利になりそうです。

周辺相場

中古

  • シティハウス浦和高砂 竣工2014年 浦和駅徒歩5分 坪450万前後(新築時坪295万円前後)
  • ザ・パークハウス浦和タワー 竣工2017年 浦和駅徒歩4分 坪400万前後(新築時坪330万円前後)
  • ブリリア浦和仲町 竣工2019年 浦和駅徒歩4分 坪390万前後(新築時坪330万円前後)

新築

本マンション目の前の「ブリリア浦和仲町」が坪390万で売りに出ていました。

浦和エリアの築浅中古は急速に値上がりしている印象があります。本マンション周辺の中古は坪400万を超えているものもあります。

新築を見ると本マンションと駅を挟んで反対側(東口側)の「レジェイド浦和」が坪350万で販売が進んでいます。記事執筆時点で残り数戸となっていたので竣工前完売はほぼ間違いなさそうです。

少し広域で見ると川口駅、大宮駅でも野村不動産の新築マンションの建設が進んでおり、いずれもまもなく販売を開始する予定となっています。

川口・浦和・大宮の3つを比較した際に、マンション価格としては浦和が頭一つ抜けている印象ですので、野村不動産としてもそこを意識した値付けになると予想されます。

上記要素を踏まえると坪380〜400万くらいになりそうかと予想しました。(勝手な予想ですので当てにしないでください)

本マンションは南向きの住戸が多いですが、南側目の前には4階建て程度の商業ビルがあるため、南向き低層(5階くらいまで)は前建ての圧迫感を感じそうです。

右手に見える白い建物が本マンション南面と接している商業施設。高さは4階建て程度。


逆に高層階になると眺望が抜けてくるため、南向きは前建てに被るか否かで大きく価格差が付きそうです。

南向き高層階(高さ約50m)からの眺望イメージ

まとめ

坪400万となると都内の新築マンションと同等の水準になってきます。

「浦和でいい」ではなく「浦和がいい」と思える人向けの街です。

浦和エリアは定期的に新築マンションが供給され続けて、外から人が入り続けていることもあり、浦和外からも入りやすい雰囲気を感じました。

数多くの飲食店が並んでいますが、駅周辺は綺麗に整備されていたりとポイントなるスポットをしっかり抑えているのも一つの要因かと思います。

10月から販売開始予定です。ご興味を持たれた方はこちらから資料請求を行い、エントリーを進めておかれることをおすすめします。

資料請求の申込をすると物件エントリー者限定ページを見ることが可能です。限定間取りや住戸表等の情報も限定公開されています。

エントリー者を優先してオンライン先行案内会を行う旨HPに記載がありますので、ご興味を持たれた方はエントリー必須です。

[おまけ]埼玉の黒い三連星、どれを選ぶ?

これまで「プラウドタワー川口クロス」、「プラウド大宮桜木町」、「プラウド浦和」の3つのマンションを取り上げてきました。

同じ埼玉、同じ野村不動産、同じ販売時期、同じ(ような)販売単価ということで、3つを比較検討されている方もいらっしゃると思いますので、簡単に整理してみたいと思います。

以下はサマリです。

プラウドタワー川口クロス プラウド浦和 プラウド大宮桜木町
引き渡し時期 2023/3 2023/3 2023/3
販売開始時期 2021/11 2021/10 2021/10
施工会社 前田建設・埼和興産 長谷工 大末建設
戸数 481戸 152戸 52戸
駅距離 川口駅3分 浦和駅4分 大宮駅6分
坪単価予想 360〜380万 380〜400万 360〜380万
商業施設一体 × ×

とにかく買物利便性重視

→「プラウドタワー川口クロス

川口駅の中でも商業施設の集積している東口に位置するタワマンになります。

マンションまでの道中にも多くの商業施設がありますし、少し歩けばアリオもあります。マンションの下駄部分には新たに商業施設が入る予定です。

3つの中では最も買物利便性が高いマンションです。

加えて3つの中で唯一のタワマンとなっており、エリア内ではランドマーク性があります。周囲でも目立つ存在になるのは中古で売却する際にも有利に働くものと考えられます。

荒川沿いということでハザードには注意が必要ですが、そこが許容できる人にとっては良いマンションであると思います。

過去記事はこちら

プラウドタワー川口クロス 現地訪問レビュー【2LDK】


東日本への地縁有、落ち着いた住環境重視

→「プラウド大宮桜木町

大宮駅は新幹線停車駅となりますので、東日本への移動は非常に便利です。

東日本に地縁のある方にとってはおすすめできます。

3つの中で最も周辺住環境が落ち着いたエリアに位置しており、南向きかつ日当たりも期待できます。

落ち着いた環境は譲れない。でも買物利便性も妥協できない。そんな方にピッタリなマンションです。

過去記事はこちら

プラウド大宮桜木町 現地訪問レビュー【2LDK】


浦和がいい、浦和に住みたい

→「プラウド浦和

街の環境や交通利便性、教育環境の良さ等only1の魅力があります。

川口と比較した際にハザード面で安心なのも優位点です。

3つの中では最も高単価になることが想定されますが、最もバランスの取れたマンションであると思います。

 

いかがでしたでしょうか?エリア全体の総評は以下ツイートでまとめておりますので、宜しければ合わせてご覧ください。

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小さな2LDKで妻・子どもと3人暮らしをしているアラサーリーマンです。 自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。 ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

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