プラウド大宮桜木町 現地訪問レビュー【2LDK】

今回大宮駅から徒歩6分のマンションである「プラウド大宮桜木町」の現地を訪問してきましたのでレビューしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. 大宮駅・さいたま新都心駅周辺の商業施設を使いこなせる利便性!
  2. 大宮駅徒歩6分?とは思えない落ち着いた周辺環境!
  3. 都心まで1本約30分、東日本主要都市までも新幹線1本の鉄道利便性!

物件概要

  • 所在地:埼玉県さいたま市大宮区桜木町1丁目22街区1画地他
  • 総戸数:52戸
  • 敷地面積:1,175.54m²
  • 建物竣工:2023年1月
  • 引渡し:2023年3月
  • 売主:野村不動産
  • 施工会社:大末建設
  • 管理会社:野村不動産パートナーズ
  • 駐車場:17台
  • 駐輪場:?台
現地周辺地図(物件公式HPより引用)

公式HPより画像引用

駅距離

  • JR京浜東北線 「大宮」駅 徒歩6分
  • JR埼京線 「大宮」駅 徒歩6分
  • JR湘南新宿ライン 「大宮」駅 徒歩6分
  • JR川越線 「大宮」駅 徒歩6分
  • 東武アーバンパークライン 「大宮」駅 徒歩6分
  • 埼玉新都市交通伊奈線(ニューシャトル) 「大宮」駅 徒歩6
大宮駅から現地まで実際に歩いてみるとほぼ6分で到着しました。

駅まではフラットで歩きやすい道のりです。

大宮駅は改札が2階にあるため2階に上がる必要があることと、一部歩車分離されておらず歩道が狭いことは少し気になりましたが、車の交通量は少なめでした。


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:35分
  • 池袋駅:27分
  • 品川駅:44分
  • 新宿駅:34分
  • 渋谷駅:38分
平日8時着想定の大宮駅から各駅へのアクセスです。

池袋駅を除く主要駅へは30分以上かかりますが、いずれも乗換なしの1本でアクセスできるのは便利です。

都内へのアクセスも便利ですが、特筆すべきは新幹線の停車駅であることです。

東(北?)方向への移動は非常に便利ですので、東日本に地縁のある方にとっては便利な立地です。

大宮駅から各駅までの所要時間は以下の通りとなります。

JR東日本HPより画像引用

  • 金沢駅:2時間5分
  • 新潟駅:1時間39分
  • 新青森駅:2時間52分

1日の乗客数

  • 大宮駅:94,288人
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

大宮駅の乗降客数は品川駅について7番目の多さです。

大宮駅を訪問してみるとオフィスも多くあり、平日日中でも駅周辺は多くの人が行き交っており賑わいがありました。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 大宮駅:2,378件
数字が示すとおり、大宮駅周辺には多くの飲食店が存在します。

飲食店の数がより充実しているのは東口側ですが、本マンションの位置する西口側にも魅力的な飲食店がありました。

現地訪問時に訪れた「ひいき屋」のオムライスは絶品でした。お腹の都合で訪問できませんでしたが、葱次郎のラーメンも気になるお店の一つです。どちらも西口側にあります。



銀座で食べて感動的に美味しかった「蝋燭屋」が大宮にもあります。絶品の麻婆麺が気軽に食べられるのは控えめに言って最高です。

近隣スーパー

  • 角上魚類(島忠ホームズさいたま中央店内)
  • そごう
本マンションから徒歩5分程度の距離に島忠ホームズがあり、その中に角上魚類がテナントとして入っています。

角上魚類が最寄りにあるのは非常に魅力的です。鮮度の良い魚が手頃な価格で買えるだけでなく、寿司や惣菜などの品揃えも充実しています。

島忠ホームズはホームセンターですが、角上魚類以外にもダイソーやセントラル(ジム)があったりと便利なテナントが多数入っており、利便性が高そうです。


その他は、そごうなど駅周辺には商業施設が集積しており、徒歩圏内で生活が完結しそうなのは便利です。

そごうが日常使いできる立地、魅力的です

学区

  • 桜木小学校
桜木小学校までは大人の足で10分程度と比較的距離があります。

綺麗な小学校で外から見た雰囲気は良かったです。

桜木小学校、綺麗で素敵な小学校でした

待機児童数

  1. 入園決定率:81.4%
  2. 待機児童数:393人
保活のミカタより引用

さいたま市の入園決定率は埼玉県平均である77.3%を上回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

上記は2019年のデータになりますが、さいたま市は保育所の整備を進めており、直近の待機児童数は11人にまで減少しています。保活の状況については改善されているように見受けられます。

さいたま市HPより画像引用


詳しくはさいたま市公表のこちらの資料をご覧ください。

また本マンションから徒歩2分程度の場所にあるのびのびプラザには、さくらぎ保育園・あおぞらウィンクルム保育園・子育て支援センターが入っていたりと子育てファミリーには魅力的な施設です。2013年OPENとのことで外観もおしゃれでした。

こちらの訪問記事が分かりやすかったです。

公園

  • 大宮桜木町一丁目公園
遊具等は少なめでしたが綺麗な公園でした。

画面真ん中に見える茶色の建物がのびのびプラザです。


災害危険度

洪水や液状化のリスクは低く、災害危険度は全体的に低いエリアとなっています。

地震・火災・液状化

さいたま市は中学校区毎に防災カルテという形で各種災害危険度をまとめています。

地震による災害リスクや液状化リスクは低いエリアとなっています。

本マンションの位置する桜木中学校エリアはこちらです。

洪水


本マンションは洪水のリスクが低いエリアとなります。

公式HPより

全台平置き駐車場

17台ある駐車場全てが平置きになります。

52戸に対しての17台ということで設置率は約30%と決して多い数ではないですが、平置き駐車場は利用者の利便性も高いですし、管理コストも少ないため、管理面でもプラスです。

数や利用ルールは不明ですが、EV充電スペースもあるようです。

再開発

大宮駅周辺は複数の再開発が進んでいます。

再開発が進んでいくことで利便性が高まるだけでなく資産価値の向上にも期待できます。

大宮駅グランドセントラルステーション化構想

大宮駅のさらなる高度化に向けて、駅周辺の利便性や回遊性を高める構想を進めています。

本マンションは大宮駅から徒歩6分と駅近のため、駅周辺の魅力化が進めば、その利便性を享受できることが期待できます。

構想の詳細についてはさいたま市が公表しているこちらをご覧ください。

大宮GCSプラン2020より画像引用

大宮駅西口第3地区第一種市街地再開発事業

大宮ソニックシティの北隣にあたる大宮駅西口第3-B地区で再開発の計画が進んでいます。

さいたま市HPより画像引用


地上13階建てのA棟、地上28階建てのB棟の2棟構成となっており、B棟は500戸規模のタワーマンションが建設される予定です。

参加組合員は日鉄興和不動産、三井不動産レジデンシャル、丸紅都市開発の3社となっており、2024年竣工予定となっております。(組合員に丸紅都市開発が入っているのは注目です。三井×丸紅と言えば皆さん大好きザ・タワー横浜北仲ですよね。みなとみらい線馬車道駅直結のエリアno1マンションが周囲の予想を下回る価格で販売されあっという間に完売となりました。三井×丸紅の夢のある価格設定に期待です!)

さいたま市HPより画像引用


また3-B地区の後ろ側(西側)である3-A.D地区でも再開発が計画されています。


住宅棟とオフィス棟のツインタワーの計画となっており、住宅は約230戸のタワーマンションとなる予定です。

参加組合員は東京建物、日本土地建物、大和ハウスの3社で2025年竣工予定です。


間取り紹介

Btype 3LDK 67.01㎡

公式HPより画像引用


いわゆる一般的な田の字間取りです。

洗面室の入り口がリビングにあるのは個人的には残念ですが、ランドリーブースという変わったスペースがあります。

洗濯機の設置スペースが洗面室と別にあり、洗濯物を干すポールがあったり、荷物を収納するスペースがあります。

リビング側だけでなく、廊下側の柱も外に出ており、どの部屋も綺麗で効率的に利用することができそうです。

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。


商業集積している利便性

大宮駅周辺は商業施設が集積しています。

西口側にはそごう・大宮アルシェ・マルイ・ビックカメラがあり、東口側にはタカシマヤ・大宮ラクーンがあります。駅直結でルミネやecuteもあります。

少し距離はありますが、15分ほど歩けばさいたま新都心のコクーンシティも利用可能です。

また10分ほど歩けば、2019年に移転開館したばかりの大宮図書館がありますし、さいたまスーパーアリーナも徒歩圏内です。

徒歩圏内に多くの商業・文化施設が集積しているのは非常に便利ですし、個人的には魅力に感じました。

全戸南向きの落ち着いた住環境

平面図を見ていないので確実ではないですが、敷地形状や外観デザインを見る限りでは恐らく全戸南向きになりそうです。一部低層住戸を除いては基本的に日当たりは期待できそうです。

マンション敷地南西角から東方向(南側接道面)を見た写真。目の前の低層マンションに被らなければ、日当たりは期待できそう。


現地周辺の動画を見ていただくと分かりやすいのですが、ここが大宮駅徒歩6分??と思うくらい建設地周辺はのどかな雰囲気でした。

利便性の高い駅の駅近だとどうしてもゴミゴミ感があって、特に小さな子どもを持つご家庭からすると少し選びづらい立地であることが多いです。

本マンションは大宮駅徒歩圏内の利便性を享受しつつも、マンション周辺はのどかで落ち着いた住環境という絶妙なバランスに惹かれました。

間取りも3LDKメインで子育てファミリーをターゲットにしている印象なので、似たような家庭環境の方が多く入居されるのも安心できるポイントです。

周辺相場

中古

  • プラウド大宮 竣工2014年 大宮駅徒歩5分 坪300万前後(新築時坪245万円前後)
  • ザ・パークハウス大宮 竣工2017年 大宮駅徒歩5分 坪370万前後(新築時坪295万円前後)

新築

  • ザ・パークハウスさいたま新都心 竣工2020年 さいたま新都心駅徒歩5分 坪295万前後
  • シントシティ 竣工2021年 さいたま新都心駅徒歩5分 坪250万前後
  • レジェイド浦和 竣工2022年 浦和駅徒歩4分 坪350万前後
  • プラウドタワー川口クロス 竣工2023年 川口駅徒歩3分 坪360〜380万前後(と勝手に予想)
本マンション目の前にある「ザ・パークハウス大宮」が坪370万前後で売りに出ており、この価格が一つのベンチマークになりそうです。

手前がザ・パークハウス大宮、奥がプラウド大宮。本マンションの北方向にザ・パークハウス大宮があります。


大宮駅周辺の新築が少ないので少し広域で新築を見てみると、浦和駅の「レジェイド浦和」が坪350万前後で順調に販売が進んでいます。

また川口駅には同じ野村不動産の「プラウドタワー川口クロス」がこれから販売開始予定となっており、坪360〜380万前後と私は勝手に予想しています。

これらの要素を踏まえると坪360〜380万前後の販売価格になるのではと勝手に予想します。(勝手な予想ですので当てにしないでください)

本マンションは全戸南向きとなるはずですが、南側すぐ近くに8階建ての「ユアコート大宮」があり、そこを超えるか否かで眺望のぬけ感が大きく変わりそうなので、8階を境に価格差が付きそうです。

個人的には低層階でも日当たりは確保できるので、大きく価格差がつくようであれば、低層階は狙い目になると思います。

マンション敷地北東角から南側を見た写真。奥に見えるマンションがユアコート大宮。眺望には影響あるが日当たりに影響のある距離ではない。

まとめ

東日本に地縁があって、小さなお子様のいる、もしくは今後子作りを検討されているご家庭には特に見ていただきたいマンションです。

大宮駅・さいたま新都心駅の利便性を享受しながらも落ち着いた住環境という希少な立地だと思います。

大宮駅周辺で築浅の3LDKは出物が少なく需要に対する供給が足りてない印象があります。その点では3LDK中心のファミリー向け新築マンションは人気が出そうです。

さらに後発で再開発のタワマンが同じ西口側に2棟控えていますが、ほぼ間違いなく本マンションより高値での販売となるはずですので、周辺相場の引き上げにも期待できます。

販売時期や予想価格が被っている「プラウドタワー川口クロス」との比較ですが、「プラウドタワー川口クロス」は商業エリアど真ん中に建ち、マンション下には商業施設も入るなど利便性は本マンションより高いです。加えて当面はエリアno1マンションとなりうるランドマーク性もあります。

その一方でマンション周辺はガヤガヤした雰囲気があり落ち着いた住環境と呼べるものではありませんし、ハザードが気になるエリアでもあります。

本マンションは商業中心部から絶妙な距離感を保てていることで利便性はありつつも、落ち着いた住環境を確保できているのは「プラウドタワー川口クロス」との大きな違いです。

ハザードも比較的安心できます。

とにかく利便性を求める方は「プラウドタワー川口クロス」、利便性と落ち着いた住環境のバランスを求める方は本マンションがおすすめできそうです。

「プラウドタワー川口クロス」については以下記事で詳細を解説しておりますので、ご興味ある方はご覧ください。

プラウドタワー川口クロス 現地訪問レビュー【2LDK】



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小さな2LDKで妻・子どもと3人暮らしをしているアラサーリーマンです。 自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。 ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

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