(後編)豪雨翌日の鴨川水位と『シエリア京都鴨川二条ザ・テラス/シエリア京都花の御所』モデルルーム見学【kyoto1192】

2021年8月14日 清水寺のそば『茶わん坂』で土砂崩れ

2021.8.14、日本各地で記録的な豪雨となりました。

京都市東山区清水の清水寺へ続く『茶わん坂』で土砂崩れが発生しました。



まさかの茶わん坂でした。が、確かに斜面の上に住宅が建っているなぁ、という印象は以前からありましたね。



 

配信 京都新聞

【大雨】京都・茶わん坂で土砂崩れ 清水寺近く、ガス漏れで住民避難

14日朝、京都市東山区清水1丁目の「茶わん坂」で土砂崩れが発生し、崩れ落ちた土砂が道路をふさいだ。京都府警東山署によると、14日午前10時10分頃に通報があった。住宅裏側の斜面が幅約7~8メートルにわたって崩れ、茶わん坂をふさいだ。けが人の情報は入っていないが、ガス管が破損してガス漏れが発生し、さらに土砂崩れする恐れもあったため、住民約40人が東山区役所に避難した。 近くの70代男性は「このあたりがこんなに崩れたのは初めて」と驚いていた。 現場は、清水寺から西へ約100メートル。京都市では午前10時までの1時間に42・5ミリの激しい雨を観測していた。

 



 

清水寺のすぐそばでした。



 

 

そして、豪雨翌日の鴨川

雨がやんだ翌日の京都、8月15日正午

二条大橋から北を見た鴨川ザ・リッツ・カールトン京都前です。



リッツ前の平和の象徴、跳び石が濁流に飲まれています。



平常時の平和な鴨川。



荒れ狂う鴨川。といってもそんなに劇的に水位が上がった感じではないですね。想定内の雨量だったのでしょう。



 

 

鴨川は氾濫するのでしょうか?

想定外の雨量で水害が起きる昨今、川沿い・川近くの物件は懸念材料が増えています。もちろん鴨川も氾濫する可能性はあるでしょうが『鴨川が氾濫する時は京都が終わる時』の悟りの境地の私です。鴨川が氾濫したのは昭和10年(1935年)6月の豪雨による鴨川大洪水の記録がありますが、それ以降86年間氾濫していません。

(前編)で紹介した『鴨川かぶりつきのマンション3物件の目の前の水位』が気になったので見に行って来ました。

 

『サンクタス鴨川別邸』



『ディアステージ上京鴨川』



ザ・パークハウス京都鴨川御所東



この水深を測る棒の頭の先まで浸かってしまう日が来るのでしょうか。



鴨川デルタの南側です。



 

 

洪水浸水想定区域図

想定し得る最大規模の降雨により河川が氾濫した場合に浸水が想定される区域を河川管理者が指定したものです。『シエリア京都鴨川二条ザ・テラス』の場所を見てみると想定し得る最大規模の降雨が来れば浸水する可能性はあるようです。二条通より南側がピンク色でさらに被害が大きそうです。浸水の事を考えれば『御所西』エリアはほぼ白っぽく安全です。



まぁ、どちらにせよ、『鴨川が氾濫した時は京都が終わる時』です。それぐらい「鴨川なら許せる」というような境地が京都にはあるように思います。

 

シエリア京都鴨川二条ザ・テラス』の現地です。



 



鴨川まで徒歩3分(約200m)



現地看板に“『シエリアサロン京都』来場予約受付中”とあります。



 

『シエリアサロン京都』へ
シエリア京都鴨川二条ザ・テラスのモデルルーム見学

灰色の空の下、京都御苑



大文字山を東に望む京都御所



2021.8.16(月)、今年の大文字も昨年に続き規模縮小で『大』の文字は6つの点となりました。



夏が終わって行きます。



乾御門の外に



シエリアサロン京都

いざ!!突撃!!


 

 

シエリア京都鴨川二条ザ・テラスの販売価格は

現在、予告広告の段階で販売価格は未確定ですが、2階65㎡は7200万円前後、坪365万円前後、最上階の部屋は18000万円ぐらいとの事でした。大文字が見える6階・7階は下層階より割高のようです。御所南の物件と比べてもそんなに価格差は無いとの事。(高いという事です) 全体の価格表は見る事ができませんでしたが、やはり御所周辺の物件を安心して見るなら最低でも8000万円ぐらいみておかないといけませんね。

比較された御所南の物件とは、共に柳馬場通に面して近接するこの2物件、価格表を見せて頂きました。残戸数も共に残り3戸ほどという事でした。坪400万を超えてもなんだかんだ売れてしまうのが『京都御所南ブランド』なのです。

堺町御門から望む御所南エリア


 

パークホームズ御所南 松風邸/三井不動産レジデンシャル

販売価格は4880万円(専面42.23㎡)〜9080万円(最上階67.77㎡)  平均坪単価@410万円

・総19戸



高額物件にありがちな最上階100㎡超の間取がありません。ですので億越えの住戸がありません。



 

シャリエ御所南柳馬場二条/東レ建設

販売価格は5580万円(専面55.54㎡)〜13980万円(最上階90.24㎡)  平均坪単価@410万円

・総14戸



御所南は小さな物件ばかりです。



 

パークホームズ御所南 松風邸はモデルルームが用意されていません。オンラインでの個別商談との事で地元を意識していない手法になっています。



オンラインが不慣れな富裕層は対面で対応してくれるのでしょうか?



何はともあれ『御所南』というパワーワードがあるため、モデルルームが無くとも売り切る自信を感じます。御所南強しです!



 

 

間取と配置図

間取は現在3タイプ公開されています。

●Aタイプ 専有面積45.94㎡

南向きのバルコニーとなっていますが、南側には『ライオンズ鴨川二条ロイヤルグレイド/大京』が建っていましたので、どのぐらい空きがあるのでしょうか? 1LDKに近いタイプなので単身向き・収益となるとバルコニーからの眺望は関係無くなりそうですが。

南側に建つ『ライオンズ鴨川二条ロイヤルグレイド/大京』 。シエリアと同じく7階建です。



配置図で見ると左側の住戸になると思われます。



南側にテラススペースがありますので、それなりに空きはあります。ちなみ駐車場は概要には「未定」となっていましたが、この配置図を見る限り来客用1台で住人の駐車場は無さそうです。



 

●Dタイプ 専有面積72.74㎡

こちらは東向バルコニーで3LDK。こちらが7200万円前後と思われます。



●Fタイプ 専有面積106.38㎡

こちらも東向きバルコニー。圧倒的なゆとりと開放感。こちらが最上階で1億8000万円なら106.38㎡(32.17坪) 坪単価@559万円!  上層階の坪単価は先ほどの御所南の2物件よりも高いです。

シャリエ御所南柳馬場二条は●専面9024㎡13,980万円坪単価@512.1万円、パークホームズ御所南 松風邸は●専面97.77㎡9,080万円 坪単価@442万円です。

億越えの住戸の金額に関しては口頭で聞いており自信がありませんのでもう一度ご確認お願いします。

 


事業主は関電不動産開発・販売会社はカンパニートラスト

事業主はマンションブランド『シエリア』の関電不動産開発。説明不要だと思われますが東京でのネームバリューがどうなのか気になるところです。関西では知名度あります。

 

現在京都エリアで販売中・計画中の物件は3物件

●シエリア京都嵯峨嵐山 現在分譲中 ※スムラボ記事ご参照下さい。2020年10月完成済みです。



 

シエリア京都二条  ※定期借地件付き分譲マンション。75年の定借なため通常の物件より割安です。3200万円台〜



●シエリア京都花の御所 ※2021年9月下旬販売開始予定



 

販売会社のカンパニートラストは大阪中央区の会社です。大手の物件になればなるほど地元の販売会社でない事が増えるため営業マンも京都出身・在住でなく京都をあまり知らない方も多かったり、必至に勉強中という方が多いですね。ですのであまり地元の話題(周辺環境・お店)をふってもそんなに話が広がらない感じがします。大手分譲マンション販売会社あるあるです。まぁ実際、街中の高額物件になると地元相手でなくなるため、マニアックな地元ネタは必要ないのかもしれません。『御所目の前』『鴨川目の前』『山鉾巡行目の前』『大文字一望』『渡月橋すぐ』そんなパワーワードの力技で押し切れそうですから。

 

モデルルーム見学

こういう高額物件はダークなフローリングで高級感ってのが多いですが、こちらのモデルルームのフローリングは白っぽい明るい色でした。公式HPにはまだモデルルームの写真等は公開されていませんので見に行くしかありません。営業スタッフの方と京都がいかに特殊かと言う話(人・不動産・マンション販売手法)で盛り上がってしまい、あまりしっかりと見れませんでした。。(汗)

洗面室は狭いように感じました。



 

公式HPより


 

 

現地周辺の河原町通が面白い!

周辺環境に関しては鴨川ばかりに目が行きがちですが、実はこの辺りの『河原町通』のお店がアツいのです。



現地のすぐ西には、バイク屋をリノベした建築会社のカフェSCHOOL BUS COFFEE STOP KYOTO。



「古ビルって実はかっこいいのだ」と新たな価値観を教えてくれた建物です。



こじんまりとした建物とお店が並んでいて、



古さを残しつつ



新しさもあり



小さなラーメン屋があったり



コーヒーやビールが飲めるこじんまりとしたサーフショップ、ノースポイントがあったり、



新たなパン屋ができたと思ったらその北に、24時間餃子無人販売所ができたり、チャレンジしやすい立地なのかもしれません。



ラーメンめん馬鹿一代のコロナ禍からの新展開、カモガワベーカリーが交差点の角にあり



さらに丸太町通を越え北に上がってもベトナム料理・台湾料理、と様々な個性的なお店がポツポツと建ち並ぶ非常に魅力的な通りなのです。

パクチー


微風台南 

さらに鴨川への道の傍らに、緑に囲まれた居心地の良さそうなカフェ



喫茶いのんがあります。



補足、小学校区はあまりの人気で生徒数が増えすぎた御所南小学校から分離した御所東小学校になります。約370m徒歩5分です。



 

 

シエリア京都花の御所

この『シエリア京都サロン』は新たに分譲される『シエリア京都花の御所』のコンセプトサロンにもなっています。『シエリア京都花の御所』の販売は『シエリア京都鴨川二条ザ・テラス』よりも後になるようで価格は『シエリア京都鴨川二条ザ・テラス』よりも高いとの事です。6000万円台で50㎡台の住戸があるとの事。

計画地はマンションギャラリーの前の烏丸通を北へ。



烏丸今出川の交差点。松屋が閉店し、ワイモバイルは移転し3・4階にデカデカと『テナント』募集が貼られたビル。



こんな大学前の一等地が。。



北側、向かいの昔はTSUTAYAが入ってたビルも古着屋が閉店してから空いたままです。ただテナント募集とは貼られていないので、次が決まっているのでしょうか?



駅前、同志社大学前といえどもコロナ禍ではテナントは厳しいのでしょう。



同志社大学



 

地下鉄今出川駅から約100m(徒歩2分)



喫茶店モナミのある一筋目の通りを西へ。



バリケードが見えてきます。



北向の接道。



南側には大きな建物は無さそうです。



南側には今出川通に面して建つセブンイレブンがあります。南向きの住戸は一応注意したほうが良いかもしれません。



北側には1990年建築の『グラン・ドムール御所北』と戸建てが建っています。



6階建です。



東側は2階建の京都保護観察所。こういう建物は売却される可能性はあるのでしょうか?

西側はGoogleマップで見るとカフェです。バザールカフェとなっています。



※Googleマップより引用



 

シエリア京都花の御所の概要

  • 京都市上京区烏丸通今出川上る岡松町255(地番)
  • 地下鉄烏丸線「今出川」駅徒歩2分
  • 第一種住居地域
  • 建ぺい率60%
  • 容積率179.20%
  • 鉄筋コンクリート造・地上5階建
  • 総18戸(内、事業協力者住戸3戸)
  • 2LDK~3LDK
  • 専有面積46.58㎡~78.48㎡
  • 自転車置場/37台(月額使用料:未定)
  • ミニバイク置場/3台(月額使用料:未定)
  • 設計・監理/株式会社東洋設計事務所
  • 事業主(売主)/関電不動産開発株式会社
  • 販売提携(代理)/カンパニートラスト株式会社
  • 竣工時期/2022年8月下旬(予定)
  • 入居時期/2022年9月下旬(予定)
  • 販売スケジュール2021年9月下旬(予定)
 

鴨川に近いシエリアか御所に近いシエリアか、あなたならどっちを選びます?



同志社大学目の前ですので、同志社大学に通うご子息のために購入なんて事はないですかね。大学に近過ぎる下宿はたまり場になりやすいので敬遠されると聞きますが、卒業後も資産・セカンドとして残すなら駅近ですし、アリなようにも思います。



 

 

おわり

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ABOUTこの記事をかいた人

京都在住20年超(他府県出身)、新築分譲マンション購入から16年、京都御所まで徒歩10分圏内に生息中、家族6人(うち犬1匹)。現在手狭になったマイホームから住み替えを検討中。2016年から『京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト kyoto1192.com』を運営中。宅地建物取引士の資格有、不動産実務は勉強中です。

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