ブリリアタワー浜離宮 モデルルーム訪問レビュー【2LDK】

ブリリアタワー浜離宮のモデルルームを訪問してきましたのでレビューしたいと思います。

物件概要や立地については既に公開済みの過去記事をご覧ください。

ブリリアタワー浜離宮 現地訪問レビュー【2LDK】



物件概要

  • 所在地:東京都港区海岸一丁目19番1
  • 総戸数:420戸(うち、募集対象外住戸307戸、提携企業勤務者優先住戸3戸含む)
  • 敷地面積:2,820.88m2
  • 建物竣工:2023年9月中旬(予定)
  • 引渡し:2024年1月上旬(予定)
  • 売主:東京建物
  • 施工会社:長谷工コーポレーション
  • 管理会社:未定
  • 駐車場:81台
  • 駐輪場:443台

公式HPより画像引用

建物

共用部

建物全体

  • 廊下:内廊下
  • 各階ゴミ置き場:◯
  • 各戸トランクルーム:△(一部住戸)
  • 24時間有人管理;×(昼間の時間にコンシェルジュ有)
  • 免震構造
内廊下かつ、各階にゴミ置き場があります。トランクルームは一部住戸のみに設置があります。

本マンションは、既存マンションの建て替え事業ということで、多くの地権者の方がいらっしゃいます。19階の2部屋を除いて、19階以下は全て地権者住戸です。またもともとコンパクトマンションの建て替えであることから地権者住戸は25㎡前後のコンパクト住戸が多いです。

仕様面で珍しいと思ったのは、地権者住戸のある19階までと分譲住戸の20階以上で設備仕様に差があります。(20階以上の方がグレードが高い)玄関まわりのデザインや遮音等級、電池錠対応の有無、バルコニー隔て板の高さも違います。

19階で販売予定の2部屋を購入検討される方は共用部分のスペックが異なるのでご注意ください。

公式HPより画像引用(20階以上の内廊下イメージ)


エントランスはこじんまりしているのですが、風除室を抜けた所にあるエントランスラウンジは2層吹き抜けとなっており開放感があります。また北西側が一面ガラス張りになっており、目の前の庭園をラウンジから眺めることができます。このラウンジはエレベーターまでの導線にあるので、外から帰ってくる度に開放感のある素敵なラウンジを通ることができるのはテンションが上ります。

公式HPより画像引用(エントランスラウンジ完成イメージ)


公式HPより画像引用(エントランスラウンジから庭園を眺めるイメージ)


エレベーターホールもカッコいいです。「公式HPにエレベーターホールの完成イメージがあるマンションのエレベーターホールに外れない説」というのがありまして、本マンションのエレベーターホールはきっと素敵な仕上がりになるので完成が楽しみです。

エレベーターは全部で5つあり、2つが低層用(19階まで)、2つが高層用(20階以上)1つが非常用のエレベーターになります。

公式HPより画像引用(エレベーターホール完成イメージ)

共用施設

  • ビューラウンジ
  • オーナーズスイート(ゲストルーム)
  • スカイテラス
19階にビューラウンジとオーナーズスイートがあります。

ビューラウンジは北向きの角部屋になります。北東側にはポートシティ竹芝が、北西側には芝離宮庭園を挟んで浜松町駅周辺の高層ビルがあるので、眺望に抜け感はなさそうですが、ビルの明かりは綺麗に見えそうです。

貸し切りもできるそうですが、貸し切りでない時間は無料で使えるようですので、ちょっとした息抜きとしてここで仕事をしたりするのも良さそうです。

公式HPより画像引用(ビューラウンジ完成イメージ)


オーナーズスイートについては1部屋だけです。コンパクト住戸が多いことと近くにホテルもあるので、問題なさそうです。

屋上はスカイテラスとして開放されます。簡単なベンチが設置され、屋上からの眺望を楽しむことができます。時間制限を設定する予定とのことだったので、夜通し利用することはできなさそうです。

主に東〜南向きが開放されているため、レインボーブリッジやお台場を楽しむことができそうです。2019年に豊洲ぐるり公園で開催されていた花火大会が復活すればここからバッチリ見れそうなので楽しみです。(夜間も開放するかは未確定です。)

公式HPより画像引用(スカイテラス完成イメージ)

専有部

専有部はワイドスパンで窓面が豊かな間取りが多いです。西側が首都高に面していて車通りが多いこともあり、騒音対策として全間取りで二重サッシを採用しています。

設備仕様面では、価格なりのグレードである印象を受けました。浴室は2LDKだと1317なのは少々残念ですが、日ポリ化工製で高級感がありました。

プレミアム住戸になるとロスナイが採用されたり、食洗機がAEG社製の深型モデルになったりと全体的にグレードが上がりますが、エクゼクティブ(一般分譲住戸)でも十分に満足できるスペックでした。

(厳密には専有部ではないですが)バルコニーガラスは乳白色ガラスとなっており、高さも1300mmと一般的なマンションに比べて高いです。このため部屋から外の眺望を楽しむことがほとんどできません。バルコニーガラスの上は抜けているのですが、部屋で座っていると目線の高さにバルコニーガラスがくるため視界が遮られます。

さらに落下防止用のバーが付いていることからバルコニーに出て眺望を楽しむことも難しいです。(かなりしっかりとした造りになっておりバルコニーガラスから身を乗り出せないようになっている)特に東〜南向きの高層階だと海やレインボーブリッジなど眺望を楽しめそうな住戸がある中でこのバルコニーガラスは個人的に残念でした。

全体

以下エグゼクティブフロアの仕様になります。
  • 天井高:2550mm
  • サッシ高:2100mm
  • 床暖房:リビング
  • 換気システム:第三種換気
  • 天井カセットエアコン:◯
  • 鍵:エントランスのみハンズフリーキー(玄関はオプション)
  • 玄関前カメラ:◯
  • 窓ガラス:Low-Eガラス+二重サッシ
  • バルコニー隔て板:トールタイプ
  • 廊下・トイレ・洗面所床:フローリング

キッチン

  • 天板:シーザーストーン
  • 側面仕上げ:シーザーストーン
  • 水栓:グローエ?(メーカー未確認)
  • ディスポーザー:◯
  • 食洗機:◯
  • カップボード:◯

洗面所・浴室

  • 洗面台天板:シーザーストーン
  • 洗面室水栓:グローエ?(メーカー未確認)
  • ミストサウナ:×
  • 洗濯機上収納:◯

価格

販売価格

*9月上旬頃の予想価格になります。

エグゼクティブフロアで予定価格が公表されていた住戸の平均坪単価は約610万円になります。プレミアム住戸も含めると約720万円となります。

距離的に近い「パークコート浜離宮ザ・タワー」の中古が坪680万前後で動いており、広域新築で見ると「パークホームズ文京小石川ヒルテラス」が坪600万前後の価格設定ということを踏まえるとさほど違和感のない価格です。尚、浜松町駅再開発のタワマンは本マンションより3割ほど高くなる可能性があるとの話もありました。(営業担当の方のポジショントークである可能性も十分にありますので話5分の1くらいで聞いてました)

上で触れたとおり、バルコニーガラスの背が高くて乳白色ガラスであることから部屋からの眺望を楽しみづらい造りとなっているのですが、角部屋においては角面がダイレクトウインドウとなっているため、部屋からもバッチリ眺望を楽しむことができます。そんな角部屋ながら80Aは坪単価557万円と公表されている予定価格ベースでは最も安い単価設定となっており、割安感があります。

3LDK以上だと浴室のサイズも1418(2LDKだと1317)になりますし、洋室も2部屋がリビングと分離されており全体的に使いやすい間取りとなっています。東京タワービューは難しそうですが、ちょうど19階のビューラウンジと全く同じ方角であることから、都心の夜景を楽しむことができそうです。個人的に最も気になった間取りです。

80A 3LDK 80.05㎡

公式HPより画像引用

  • 23階 13,500万円台/坪557万円

北西

57A 2LDK 57.97㎡

公式HPより画像引用

  • 23階 9,900万円台/坪564万円
  • 28階 10,100万円台/坪576万円
57B 2LDK 57.52㎡

公式HPより画像引用

  • 23階 9,900万円台/坪569万円
  • 28階 10,100万円台/坪580万円

西

83A 3LDK 83.01㎡

公式HPより画像引用

  • 23階 15,900万円台/坪625万円

西南

58A 2LDK 58.91㎡

公式HPより画像引用

  • 23階 11,500万円台/坪645万円
  • 28階 11,700万円台/坪656万円

90A 3LDK 90.16㎡

公式HPより画像引用

  • 23階 17,500万円台/坪641万円
  • 28階 17,900万円台/坪656万円

南東

63B 2LDK 63.25㎡

公式HPより画像引用

  • 23階 11,700万円台/坪611万円
  • 28階 12,100万円台/坪632万円
60A 2LDK 60.35㎡

公式HPより画像引用

  • 23階 11,200万円台/坪613万円
  • 28階 11,500万円台/坪630万円
55A 2LDK 55.27㎡

公式HPより画像引用

  • 19階 9,400万円台/坪562万円

80B 23DK 80.17㎡

公式HPより画像引用

  • 23階 14,200万円台/坪585万円
63A 2LDK 63.53㎡

公式HPより画像引用

  • 19階 11,400万円台/坪593万円

管理費・修繕積立金

モデルルーム訪問時は未確定でした。

駐車場

  • 420戸中80台(設置率19%)
  • うち)電気自動車対応7台
  • タワーパーキング
戸数に対する設置率はとても少ないですが、本マンションは半数以上が地権者用のコンパクト住戸になります。恐らく地権者住戸の駐車場利用率はさほど高くないと思うので、設置率の数字よりは駐車場の確保は現実的かと思います。

大きさは、基本的に全長5,300mm、全幅2,050mm、全高2,050mm、重量2,500kgのワンサイズのみとなっています。

最近の新築マンションのハイルーフクラスの駐車場を約20%も確保していますので、車高の高い車に乗っている方にとってはプラス材料かと思いますが、料金は48,000円〜50,000円/月とのことで毎月のコストはかなり嵩みそうです。

再度現地訪問

前回記事化した際に現地訪問は行っていましたが、再度現地訪問を行いました。

そこで改めて、ポートシティ竹芝と隣接していることに魅力を感じるか否かが本マンションの評価に大きく影響すると感じました。

本マンションのメインエントランスを出て、道路を渡ればすぐ目の前にポートシティ竹芝のエレベーターがあります。(かなりこじんまりしているので気をつけて見ないと見落としがちです)

メインエントランス目の前にあるエレベーター。その距離15mくらい。


ポートシティ竹芝と竹芝駅はすでに屋根付きデッキで接続済み、浜松町駅までは現在屋根付きデッキ接続中で2028年に完成予定です。デッキが完成すれば、浜松町駅と竹芝駅まで多少の距離はありますが、ほぼ直結になります。しかも浜松町駅までのデッキはとても広くて歩きやすいです。

言葉よりも直接動画でご覧いただいた方がデッキの開放感も含めて魅力が伝わると思うので、実際に現地からデッキを通って浜松町駅まで歩いてみた動画をご紹介します。(デッキ建築中のため、途中からデッキ下を歩きます)



ポートシティ竹芝に隣接していることは駅へのアクセスの面でも魅力的ですが、それだけではありません。ポートシティ竹芝はメインはオフィスビルなので、オフィスワーカー向けの飲食店やカフェ、ガンダム感強めのおしゃれなローソンもあります。

私のような庶民はおしゃれカフェと聞いてスタバを想像しますが、ポートシティ竹芝はブルーボトルコーヒーを繰り出してきました。


Lチキを見るまで、ここがローソンだと気づかないくらいおしゃれだったローソン。


その他にはこんなフリースペースがあったり

貸切状態だったおしゃれすぎるフリースペース


お金取っても良いんじゃないの?と思えるおしゃれなテラスがあります。

こんな開放的なテラスにソファまであります。私なら軽く10時間はここでTwitterできちゃいますね。(ブログ書け)


時代が時代ならキムタクのドラマのロケ地になりそうなカラフルさです。


ポートシティ竹芝が隣接しているということはこの素敵な施設のあれこれをまるで共用施設のように使い倒すことができます。特に本マンションは規模感の割に共用施設がシンプルなので、隣に魅力たっぷりの施設があることは魅力的です。

さいごに

2回目の現地訪問はがっつりポートシティ竹芝を散策してみたのですが、見れば見るほど魅力的に感じてしまいました。近くにあるウォーターズ竹芝もそうですが、綺麗で広々していて、人が少なく、落ち着いている感じが好きな人にはハマりそうです。

浜松町駅までのデッキもそうですし、浜松町駅や芝浦一丁目など近隣で規模感のある再開発が進んでいきます。都心にありながらもこれだけ大規模な開発に囲まれているのも珍しいですし、どの再開発も生活利便性が大きく向上しそうなのも伸びしろを感じます。

ポートシティ竹芝隣接のメリットや周辺再開発に魅力を感じない人にとっては坪700万近くなる販売価格は割高に感じると思います。逆に中長期で再開発の伸びしろを楽しみつつポートシティ竹芝を使い倒せる人にとっては魅力の大きいマンションになりそうです。

まもなく1期2次(1期1次はプレミアム住戸と提携企業優先住戸のみの販売だったので事実上今回が1期1次になります)が始まりますが、一般販売を行うエグゼクティブ住戸全96戸の内、71戸を1期2次で販売しますので、7割以上が1期で販売されることになります。それだけ本マンションに魅力を感じている人が多いのだと思います。

首都高が隣に走っていたり、小学校まで遠かったり気になる点はあるのですが、個人的に街の成長を一緒に感じられるエリアは好きなので、とても魅力に感じるマンションでした。

今回で完売ではないので、まだ未エントリーで本マンションが気になった方は、前回の現地訪問記事もぜひご覧いただき、エントリーをされることをおすすめします。

資料をお取り寄せ

この記事を読んで 【Brillia(ブリリア) Tower 浜離宮】 が気になったら資料請求してみよう

物件概要を見る

無料で資料をもらう

Powered by Yahoo不動産

記事に出てきた物件の掲示板

ABOUTこの記事をかいた人

小さな2LDKで妻・子ども2人の4人暮らしをしている30代サラリーマンです。 自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきます。 ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

記事にコメントする

「コメント」と「ハンドルネーム」は必須項目となります。

※個別物件への質問コメントは他の読者様の参考のためマンションコミュニティ
 「スムラボ派出所」に転載させて頂く場合があります。
※日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)