ブリリアタワー浜離宮 現地訪問レビュー【2LDK】

今回山手線浜松町駅徒歩5分のマンションである、ブリリアタワー浜離宮の現地を訪問してきましたのでレビューしたいと思います。

物件概要

  • 所在地:東京都港区海岸一丁目19番1
  • 総戸数:420戸(うち、募集対象外住戸307戸、提携企業勤務者優先住戸3戸含む)
  • 敷地面積:2,820.88m2
  • 建物竣工:2023年9月中旬(予定)
  • 引渡し:2024年1月上旬(予定)
  • 売主:東京建物
  • 施工会社:長谷工コーポレーション
  • 管理会社:未定
  • 駐車場:81台
  • 駐輪場:443台
現地周辺地図(物件公式HPより引用)


駅距離

  • JR山手線「浜松町」駅徒歩5分(南口より)
  • JR京浜東北線「浜松町」駅徒歩5分(南口より)
  • 東京モノレール「モノレール浜松町」駅徒歩5分
  • 都営大江戸線「大門」駅徒歩6分(B2出口より)
  • 都営浅草線「大門」駅徒歩6分(B2出口より)
  • ゆりかもめ「竹芝」駅徒歩2分
実際に駅から現地まで歩いてみると浜松町まではHPの表記通り徒歩5分、竹芝駅は徒歩1分でした。

浜松町駅へは芝離宮の隣を通る歩きやすい道のりです。竹芝駅はマンションから見えるくらいの距離なので非常に近かったです。

実際に歩いてみた様子はこちらです。




主要駅へのアクセス

  • 東京駅:7分
  • 池袋駅:31分
  • 品川駅:7分
  • 新宿駅:27分(大門駅利用:16分)
  • 渋谷駅:20分
平日8時着想定の浜松町駅から各駅へのアクセスです。都内主要駅へはほぼ30分以内でアクセスすることができます。

特に便利なのは東京駅・品川駅へのアクセスで、いずれも7分でアクセスすることができます。大門駅も使うことで池袋駅を除くと20分以内で新宿駅・渋谷駅にもアクセスできます。

また、東京モノレールも徒歩圏内であることから羽田空港へのアクセスも便利です。始発かつ乗換も不要でわずか22分で羽田空港にアクセスできます。

都心への移動だけでなく、空港・新幹線・将来的にはリニアと長距離の移動にも非常に便利な立地となっており、交通利便性は抜群に高いです。

1日の乗客数

  • 浜松町駅:347,916人(JR:163,644人+都営大江戸線:68,670人+都営浅草線:56,917人+東京モノレール:58,685人)
*乗降客数しか公表していない路線については乗降客数を半分にして計算

多くの路線が乗り入れており、乗り換えを行う人も多いため、乗客数は非常に多くなっています。

駅の賑わいは周辺の飲食・商業の充実にも繋がりますので重要です。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 浜松町駅:1,049件
山手線の内側に飲食店が集中していました。種類も豊富で飲食店に困ることはなさそうです。

一方で本マンション周辺まで来ると飲食店の数が激減します。隣の東京ポートシティ竹芝や近くのウォーターズ竹芝にいくつか飲食店やカフェが入っていますが、数としては物足りないと思います。

しかし本マンション近所にはあのゆで太郎があります。(そうです、立地・規模感についで資産性を左右する重要なファクターであるゆで太郎です)私は今までゆで太郎を食べたことがなかったので、せっかくの機会にということで食べてみました。


一口食べて驚きました。ゆで太郎というゆるめのネーミングから想像もできない繊細でのどごしの良いそばでした。

そのままでも美味しかったのですが、オリジナル調味料である「赤鬼」を入れてみました。赤鬼とは一味・七味・ゴマ・ごま油をオリジナルの配分でブレンドしたゆで太郎独自の調味料です。これを入れると一味と七味の絶妙な辛味とごま油のコクがそばの出汁に絶妙にマッチし、なんとも言えない深みが出ます。

単調だったただのかけそばが赤鬼によって生まれ変わりました。その後ゆで太郎の魅力にとりつかれた私はダイソンの如くそばをすすり、わずか3分で完食。ゆで太郎デビュー戦は滞在時間わずか5分とあっという間に終了しました。

ゆで太郎を愛せるか否かで周辺の飲食店に関する満足度が大きく変わりますので、ゆで太郎を愛せるか否かは本マンション検討にあたっては重要な要素だと思います。

近隣スーパー

  • Bio c Bon
  • まいばすけっと
  • マルエツプチ
徒歩4分の場所にあるアトレ竹芝にBiocBonというオーガニックを中心に取り扱うスーパーがあります。かなり意識高めの商品ラインナップとなっており、当然ながら価格もお高めでした。私のような一般人が日常使いするには少々使いづらい印象を持ちました。

Bio c Bon外観


その他は浜松町駅近くにまいばすけっととマルエツプチがありますが、距離感・品揃え的にこちらもメイン使いのスーパーといった感じではありません。

自炊派の方にとっては少々もの足りないかと思いますので、ネットスーパーを利用したり週末に買いだめをするなどの工夫が必要かもしれません。

買い物は少々不便ですが、近所のファミマには小さい薬局が併設されておりちょっとした薬も購入できるのは便利でした。

学区

  • 御成門小学校
住まいサーフィンによると御成門小学校区の平均年収は1,268万円とのことです。

平均年収の高い学区のマンションは教育の質が高い傾向にあることから、学区の為に引越を検討する方もいらっしゃいます。結果として、高い資産価値を維持すると言われていますので、教育の観点だけでなく、資産価値の観点からも学区の平均年収が高いことはポイントが高いです。

御成門小学校は、評判の良い小学校であるため、そのプレミアムはより高くなることが想定されます。

一方で、本マンションから小学校までは徒歩約20分と非常に距離があります。大人の足で20分なので、子どもの足だと40分近くは覚悟する必要があります。

道中で大きな道路も横断しますし、子ども一人で通学させるには心配な通学路です。

子どもの小さいうちは親のサポートが必須になると思いますので、お子様のいらっしゃるご家庭は小学校までの距離感を現地でご確認されることをおすすめします。

待機児童数

  • 入園決定率:42.9%
  • 待機児童数:0人
保活のミカタより引用

港区の入園決定率は23区平均である71.8%を下回る結果となりました。待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

港区は他自治体と比較して子育て支援が充実しているので、お子様がいらっしゃって、区外から引っ越しすることになる方は港区の子育て支援についてご覧いただくと良いかと思います。

タビーさんのアドバイスも引用させていただきます。数字以上に実態は保活のしやすい環境のようです。

公園

  • 竹芝ふ頭公園
  • 旧芝離宮恩賜庭園
  • 浜離宮恩賜庭園
竹芝ふ頭公園には子どもが遊ぶような遊具や砂場はありませんでした。

芝離宮や浜離宮など大人向けの庭園が徒歩圏内にあります。大人が自然を楽しむにはちょうど良い環境ですが、小さな子どものいる家庭にとっては少々物足りないかと思います。

災害危険度

地震による災害リスクは低めですが、液状化や高潮のリスクはありますのでご注意ください。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

  • 建物倒壊危険度:4798位 ランク1
  • 火災危険度:4879位 ランク1
  • 総合危険度:4570位 ランク1
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。

地震情報サイトより引用

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用

桃:液状化の可能性高、黄:液状化の可能性有、緑:液状化の可能性低



本マンション建設地は、液状化の可能性がありますので注意が必要です。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは0.5m〜3mの高潮のハザードエリアです。洪水のリスクは低いですが、海沿いということもあり高潮のリスクはありますので、注意が必要です。

公式HPより

綺麗な間取りと恵まれた眺望

基準天井高2700mm(エグゼクティブタイプは2550mm)、ワイドスパン採用、全居開口部有りと立地の特性を活かした開放感のある設計となっています。

現在公式HPに公開されている間取りを見ると、どの間取りも窓面が豊かかつ柱の食い込みも限定的で綺麗な間取りが多いです。(窓面が豊かなので家具の配置が悩ましいですが)

また芝離宮と海に近い立地であることから西向きは芝離宮が、東〜南向きにかけては東京湾の眺望を楽しむことができるのは本マンションの特徴です。東京湾方面はレインボーブリッジも楽しむことができそうです。

北向きは東京ポートシティ竹芝が被ってきますが、比較的幅の薄い建物なので、圧迫感は限定的なようにも思います。

58A 2LDK 58.91㎡

公式HPより引用


Google Earthより。現地32階相当の高さの眺望イメージ


低層階だと首都高が目の前になりますが、高層階であれば眺望は抜けてきます。左手側にレインボーブリッジが見えてきそうです。

83A 3LDK 83.01㎡

公式HPより引用


 

Google Earthより。現地32階相当の高さの眺望イメージ(西向き)


Google Earthより。現地32階相当の高さの眺望イメージ(北西向き)


リビングは芝離宮方面の西側を向きます。東京タワーは残念ながら見えなさそうですが、開放感のある眺望です。低層階でも芝離宮を楽しむことができるのは良さそうです。

各洋室が向く北西側は東京ポートシティがありますが、東京ポートシティ竹芝は横幅が薄いので眺望に与える影響は限定です。むしろ低層階は植栽を豊かにしており、その緑を楽しむことができるので低層階でも悪くないように感じます。

100A 3LDK 100.33㎡

公式HPより引用


Google Earthより。現地32階相当の高さの眺望イメージ


本マンション内でも眺望に恵まれた方角です。お台場方面を向きオーシャンビューを楽しむことができます。右手にレインボーブリッジが見えてきそうです。

高層階であれば眺望が楽しめますが、低層階だと目の前の建物の高さがそこそこあるので、オーシャンビューを楽しむことができなくなりそうです。眺望イメージについてはモデルルームで要確認です。

再開発

本マンション周辺の竹芝エリアは近年急速に再開発が進んでいます。

2020年9月:東京ポートシティ竹芝

本マンション隣りにある40階建てのオフィスタワー、ソフトバンクグループがテナントとして入っています。

ブルーボトルコーヒーといったおしゃれなテナントから串カツ田中のような庶民派のテナントまで様々な飲食店がテナントとして入っており、日常使いには便利そうです。

2020年10月:ウォーターズ竹芝

アトレ竹芝やJR東日本四季劇場など生活、ファッション、芸術・文化に関するテナントが入っています。

2025年〜2026年:浜松町駅前再開発

浜松町駅前にあった世界貿易センタービルの建替えが進行中です。2021年3月に39階建ての南館が竣工し、本館は2025年に完成予定となっています。また、「浜松町二丁目地区第一種市街地再開発事業」(2026年竣工予定)も進行しており、住宅・オフィス・商業施設・港区文化芸術ホールなどが誕生します。

JRと東京モノレールの接続も現在は少々不便ですが、この開発でより便利に生まれ変わることが期待できます。

2023年〜2029年:芝浦一丁目計画

本マンション南側の芝浦一丁目地区で大規模な開発が野村不動産主導で進められています。東京ドームとほぼ同等の4.7haもの広大な敷地に高さ235mのツインタワーを建設する計画です。

商業施設を低層に配置し、その上にオフィス・ホテル・住居を設ける予定で、南側のS棟が2023年、北側のN棟が2029年に竣工する予定です。

商業施設が入ることで本マンション住民の生活も便利になりそうです。

野村不動産のニュースリリースより引用


野村不動産のニュースリリースはこちら

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらです。


首都高と海岸通りに隣接

本マンションの西側は首都高と海岸通りに面しています。交通量も多いため、騒音はそこそこあります。空気の汚れまでは私は気にならなかったですが、気にする方は気にされると思いますので、現地にて雰囲気を確認されることをおすすめします。

建設地と首都高の距離感


騒音については本マンションは二重窓としており騒音対策を図っていますので、窓を閉めていれば生活に支障が出ることはないかと思いますが、当然ながら窓を開けると多少の音は入ってくるかと思います。

しかしマンションを挟んで反対側(ゆりかもめ竹芝駅側)に回ると騒音はかなりマシになったように感じました。住戸の向きによっても感じ方は異なるかもしれません。

水辺の開放感

歩いて4分のウォーターズ竹芝周辺の雰囲気は開放感があって非常に好みでした。

ウォーターズ竹芝からの眺め


同じ湾岸エリアの豊洲と比べると規模感は非常に小さいですが、その分遊具がなかったり周辺の施設も大人向けのものが多いので、大人だけでのんびりと時間を過ごすことができそうです。

豊洲<芝浦<竹芝の順で大人度が増していくイメージです。

竹芝駅目の前

ゆりかもめの竹芝駅までは徒歩1分、ホームまでも2分程度の距離感で非常に便利です。普段の生活でゆりかもめを使う方は少数派かもしれませんが、週末のお台場利用にはおすすめできます。

お台場にはアクアシティお台場、デックス東京ビーチ、ダイバーシティ東京プラザ、ヴィーナスフォートと大規模ショッピングモールが4つもあり、いずれもゆりかもめの駅からすぐ近くです。

複数のショッピングモールが集まっていることと、ゆりかもめ・りんかい線というマイナー路線近くということもあって、これらのモールは休日でも比較的空いています。

都内の商業施設のような混雑具合はなく、のんびりと買い物を楽しむことができます。加えてテナントの種類も豊富なので、お台場だけで買い物の多くを済ませることができると思います。

高い交通利便性

山手線と東京モノレールの浜松町駅徒歩圏内ということで、空港・新幹線(・リニア)にアクセスしやすいのは便利です。昨今コロナの影響で出張が少なくなっている人が多いかと思いますが、落ち着いてくれば出張で飛行機や新幹線を多用する人も増えてくると思います。

どこに行くにも便利な交通利便性は魅力的です。

人通りの少ない環境

本マンション周辺の人通りは少ないです。それを寂しいと感じるか、人混みとは無縁な環境をウェルカムと感じるかは人によって差が出てきそうです。

私は人混みが苦手なタイプなので本マンションのように周辺に人のいない環境はウェルカムですが、人を選ぶ環境であると感じました。

浜松町駅へのデッキ接続

浜松町駅までは芝離宮隣を通るルートが最短距離になりますが、現在東京ポートシティ竹芝から浜松町駅まで直結の屋根付きデッキが建設中です。

これが完成すれば、隣の東京ポートシティ竹芝からデッキ経由で浜松町駅(+大門駅と東京モノレールの浜松町駅)まで雨に濡れることなくアクセスできるようになるため、非常に便利になると思います。

周辺相場

中古

新築

中古で売りに出ている、ローレルタワールネ浜松町(坪500)以上、パークコート浜離宮ザタワー(坪660)以下の価格となるのではと思います。

パークコート浜離宮ザタワーは本マンションと同じ浜松町駅徒歩5分ですが、山手線内側立地という点で大きく優位性があります。スーパーゼネコンの清水建設施工のマンションかつ大規模なりの存在感もありますので、ここの中古を超えることはないと思います。

山手線内側かつ新橋駅徒歩6分のリビオレゾン新虎通りが坪585で少々苦戦していることも踏まえると、パークコート浜離宮ザタワーの新築販売時の坪単価である坪580万前後くらいになりそうですが、本マンションは地権者住戸が多く、地権者住戸は低層階中心になる可能性が高いことから、恐らく分譲は高層住戸中心になるかと思います。なので分譲住戸の平均は+5〜10%で坪610〜640万ではと勝手に予想します。(あまり当てにしないでください)

まとめ

浜松町駅徒歩圏内、東京ポートシティ竹芝隣接という目立った特徴がありつつも、首都高・海岸通り隣接、周辺の人通りの少なさ等少々クセのある立地ですので、人によって好き嫌いが分かれるように思います。

東京に地縁がない・共働き・出張多め・人混み苦手が当てはまる人にとっては、魅力的に感じそうな気がします。抜群の交通利便性の浜松町駅にわずか徒歩5分の立地にありながら水辺に近く、水辺は落ち着いた雰囲気です。私のように地方から上京してきて未だに東京の人混みが苦手な人間にとっては、海岸エリアの人の少なさはむしろ魅力的です。

また周辺はこれから次々と再開発が予定されています。再開発によって街の魅力が増すことで生活はより便利になり、資産価値の向上も期待できます。

尚、本マンションは倍率優遇を適用する旨、公式HPで告知されています。申込が重複して抽選となった場合に、優遇倍率分当選しやすくなります。

詳しくは以下の通りですが、6/5から始まる予定のオンライン相談と8/28から始まる予定の希望住戸相談会に来場した上で希望住戸相談書を提出することで2倍の倍率優遇となりますので、優遇適用外の方と比べると2倍抽選時に当選しやすくなります。

~重要なお知らせ~
Brillia Tower 浜離宮では、登録抽選時(第1期1次販売、第1期2次販売、第1期3次販売)の倍率優遇を適用致します。
~倍率優遇適用条件~
1.2021年6月5日(土)から2021年7月25日(日)までの間にオンライン相談サービスを利用、かつ2021年8月28日(土)から2021年10月10日(日)までのご希望住戸相談会開催中にご来場のうえ、ご希望住戸相談書をご提出頂いたお客様に対して、第1期1次販売、第1期2次販売において2倍の倍率優遇を適用いたします。※第1期1次・第1期2次登録時のみ有効

2.提携企業勤務者優先販売、第1期1次販売において抽選により落選されたお客様に対して、第1期2次販売において3倍の倍率優遇を適用いたします。※第1期2次登録時のみ有効

3.第1期2次販売において抽選により落選されたお客様に対して、第1期3次販売において3倍の倍率優遇を適用いたします。 ※第1期3次登録時のみ有効

公式HPより引用

倍率優遇を準備するということはデベロッパーの東京建物としても第一期一次はある程度の抽選になることを想定しているのだと思われます。抽選が想定されるくらい現実的な価格で売り出してくれることを期待したいです。

最近の新築マンションで倍率優遇を設定したのは、記憶に新しいところではパークホームズ日本橋時の鐘通り・本町や白金ザスカイのレジデンス棟があります。特にパークホームズ日本橋時の鐘通りは前評判は今ひとつでしたが、非常にお求めやすい価格での販売になり、価格発表後はモデルルームの予約も取れない状況で人気住戸には申込が殺到していました。

予想以上に魅力的な価格となり人気が集中した際にも倍率優遇で抽選を有利に進めれるようにするためにも、少しでも本マンションに魅力を感じた方はこちらから早めに資料請求・エントリーをし、準備を進められることをおすすめします。

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小さな2LDKで妻と娘の3人暮らしをしているアラサーリーマンです。 自身の新築マンションの購入経験を踏まえて、都内を中心とした関東圏のマンションをご紹介していきたいと思いますので、宜しくお願いします。 ブログ、Twitter、YouTubeもやっていますので、良かったら合わせてご覧ください。

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