ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜のモデルルームを訪問してきましたのでレビューしたいと思います。
物件概要や立地については既に公開済みの過去記事をご覧ください。
Contents
物件概要
- 所在地：東京都板橋区大山町53番地1他4筆
- 総戸数：187戸
- 敷地面積：5,280.40m2
- 建物竣工：2023年10月
- 引渡し：2023年12月
- 売主：三菱地所レジデンス、三菱倉庫
- 施工会社：東亜建設
- 管理会社：三菱地所コミュニティ
- 駐車場：60台
- 駐輪場：311台
- 掲示板：ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？
公式HPより画像引用
建物
共用部
建物全体
- 廊下：外廊下
- 各階ゴミ置き場：×
- 各戸トランクルーム：△（一部住戸）
- 24時間有人管理；×
元々この地にあった大きな楠をそのまま残して庭園のメインとしています。さらに庭園には滝を造り、緑の癒やしだけでなく、水の安らぎも体感できるようになっています。
庭園「翠園」イメージ（公式HPより画像引用）
本マンションは外廊下となっていますが、個人的にはむしろ外廊下で良かったと思います。外廊下であることでエントランスから部屋までの導線で庭園を眺めることができます。本マンションはバルコニーが外向きとなっている住戸が大半で、部屋から庭園を楽しめるのは楠館の一部住戸のみになっているので、多くの住戸で庭園を楽しめる外廊下はアリだと思います。
特に桜館・楠館であれば、エントランスからエレベーターまでの導線で庭園が目線に入るように設計されています。外出の際に庭園を眺めることができる素敵な導線で、設計された方の庭園に対する愛を（勝手に）感じました。
エントランスを入ってすぐにあるグランドサロン（エントランスラウンジ）も庭園を楽しめるよう大きなガラス張りとなっており、そこから庭園を眺めることができます。庭園に対して少し高さがあるため、見下ろす形になっており開放感がありそうです。
エントランスラウンジから庭園を眺める（公式HPより画像引用）
各階ゴミ置き場はありません。また平面図を見る限りはゴミ置き場は地下にしかありませんでした。モデルルームで直接確認したわけではないですが、地下にしかゴミ置き場がないとなると日々のゴミ出しは少々面倒です。
共用施設
- コモンハウス
- マルチルーム
- ゲストルーム
コモンハウスはエントランスラウンジの隣にあり、和室が2部屋あります。
マルチルームは庭園の真ん中に位置しており、かつて蔵として使われていた建物を改修しています。元々蔵だったこともあり、外観も特徴的で和を感じます。スクリーンで映画を見たりできそうです。
ゲストルームは1部屋ですが、かなり力が入ってました。宿泊だけでなく、パーティルームとしても利用できるくらいキッチンとリビングのスペースが確保されています。また豪華なジャグジーバスもあります。ジャグジーバスはガラス張りになっており、外の景色を楽しみながら優雅にお風呂を楽しむことができます。
きゃーのび太さんのエッチ！ってならないように周りからの視線に配慮されたジャグジーバス（公式HPより画像引用）
来客の際にも使いたいですが、家族でも使ってみたいと思えるような素敵なゲストルームでした。
ゲストルームの利用料金は無料予定とのことです。気軽に使えるのは良いですが、さすがにこんなに豪華なゲストルームが無料となれば毎月大抽選会になりそうです。
専有部
豪華な庭園やゲストルームとは対象的に専有部は仕様抑えめです。サッシ高もさほど高くないですし、水回りの仕様は価格にしては少々物足りない感はあります。…ですが、個人的には全く問題ない水準です。ディスポーザーや食洗機といった王道設備は準備されますし、浴室にはミストサウナもあります。特に一次取得の方であれば全く気にならないレベルだと思います。（専有部の仕様が気になる人はオプションでカバーすればよいかと思います。）
全体
- 天井高：2450mm
- サッシ高：1890mm
- 床暖房：リビング
- 換気システム：第三種換気
- 天井カセットエアコン：×
- 鍵：住戸差し込み式、エントランス未確認
- 玄関前カメラ：◯
- 窓ガラス：Low-Eガラス（一部住戸）
- バルコニー隔て板：トールタイプ
- 廊下・トイレ・洗面所床：フローリング
キッチン
- 天板：人工大理石
- 側面仕上げ：クロス
- 水栓：標準グレード
- ディスポーザー：◯
- 食洗機：◯
- カップボード：×
洗面所・浴室
- 洗面台天板：人工大理石
- 洗面室水栓：標準グレード
- ミストサウナ：◯
- 洗濯機上収納：◯
価格
販売価格
＊9月上旬頃の予定価格になります。予定価格として価格が公開されていた住戸の平均は約坪360万円でした。道路を挟んで目の前にある前作の「ザ・パークハウス板橋大山」が坪320万円だったので、約10％高となります。
個人的には桜館の2LDKである55A-1の1階が気になりました。1階表記ですが、本マンションはエントランスのある南側から北方向に下り坂となっています。階数表記はエントランスの高さを基準にしており、1階表記ですが実質2階に近い高さになるため、外からの視線はそこまで気になりません。また桜館の目の前には植栽を設ける予定となっているので、目隠しにもなりそうです。
上の階を狙っても良いのですが、桜館目の前には道路を挟んで目の前に7階建て程度のマンションがあることと、ピッコロスクエア再開発で建設予定のタワマンが建つことで眺望のぬけ感がなくなってしまう可能性がある（詳細は未定なのであくまでも可能性です）ことを考えると、1階でも良いかなという判断です。また1階であれば、本マンションのメインとも言える庭園をより身近に感じることもできます。間取りもとても綺麗で効率的な間取りになっているのもポイントが高いです。
このマンションが1LDKや2LDK中心で価格帯も5000万円台メインのマンションであれば、 こんな豪華な庭園やゲストルームは作らなかったと思います。3LDK中心で億を超える住戸もあります。億ションを購入する方にも満足してもらうための付加価値の一つが素敵すぎる庭園です。億ション購入者に合わせた庭園や共用施設を満喫できる5000万円台の住戸はお値打ち感があります。
楓館（南向き）
80D 3LDK 84 .74㎡- 7階 9,300万円台/坪363万円
- 11階 9,800万円台/坪382万円
- 7階 6,800万円台/坪327万円
- 11階 7,400万円台/坪356万円
- 7階 6,300万円台/坪349万円
- 11階 6,700万円台/坪371万円
- 7階 8,000万円台/坪346万円
- 11階 8,400万円台/坪357万円
桜館（東向き）
65G 3LDK 68.67㎡- 1階 7,200万円台/坪347万円
- 3階 7,600万円台/坪366万円
- 2階 7,300万円台/坪349万円
- 1階 6,600万円台/坪331万円
- 3階 7,000万円台/坪351万円
- 3階 7,300万円台/坪348万円
- 1階 7,500万円台/坪324万円
- 3階 7,800万円台/坪337万円
- 6階 8,100万円台/坪350万円
- 1階 7,500万円台/坪326万円
- 3階 7,700万円台/坪333万円
- 6階 8,000万円台/坪346万円
- 1階 5,600万円台/坪320万円
- 5階 6,200万円台/坪355万円
- 1階 7,300万円台/坪338万円
- 3階 7,600万円台/坪352万円
- 1階 7,300万円台/坪338万円
- 3階 7,600万円台/坪352万円
- 1階 7,300万円台/坪338万円
- 1階 9,400万円台/坪346万円
- 5階 9,600万円台/坪387万円
- 4階 9,600万円台/坪362万円
公式HPより画像引用
- 8階 11,900万円台/坪403万円
公式HPより画像引用
- 10階 15,900万円台/坪447万円
楠館（南〜西〜北向き）
70C 2LDK 74.79㎡- 1階 8,500万円台/坪376万円
- 3階 9,000万円台/坪398万円
公式HPより画像引用
- 1階 10,600万円台/坪384万円
- 3階 11,900万円台/坪430万円
管理費・修繕積立金
55A-1（57.76㎡）の間取りだと管理費と修繕積立金の合計が25,959円、㎡あたりだと449円/月になります。豪華な庭園があるので維持費も覚悟していましたが、月々のランニングコストは想像以上に安かったです。コストのかかる共用施設が少ないので豪華な庭園を有するマンションにしては、ランニングコストも抑えられています。
駐車場
- 187戸中60台（設置率32%）
- うち）電気自動車対応0台
- 機械式
大きさについても、最も小さいミドルハイルーフ区画で全長5,300mm、全幅2,050mm、全高1,700mm、重量2,700kgとなっており、ハリアーくらいの車高の車であれば区画を選ばず駐車できそうです。
来客用駐車場が4台ありますが、その区画にEV用の充電器が2台設置されます。運用方法やコストについては未確認ですが、来客用駐車場を借りた人だけが使える運用になるのかもしれません。（空いているときに使わせてもらえたら最高なのですが…）
さいごに
モデルルームに行って一番テンションが上がったのがジオラマコーナーというのはこのマンションが初めてでした。それくらい庭園をいかに楽しむかを考えられたマンションだと思います。良くも悪くも庭園が中心のマンションです。そこに魅力を感じなければあまりおすすめできないですが、庭園に少しでも魅力を感じる方はモデルルーム訪問をおすすめします。きっと私と同じようにジオラマコーナーでテンションが上がるはずです（笑
全体的に庭園推しの記事になってしまいましたが、ハッピーロード商店街とほぼ直結の利便性に加えて、クロスポイントとピッコロスクエアの2箇所で規模感のある再開発が進んでおり、利便性のさらなる向上が期待できます。再開発はいずれもタワマンが建設されますが、ほぼ間違いなく本マンションを超える価格（単価）となるため相場全体の底上げも期待できます。クロスポイントは住友不動産が売主のため、尚更です。
大山駅周辺を散策して感じたのは街の歴史と奥行きです、街を歩いていると色んな気付きと楽しみがある街だと感じました。この街の雰囲気が好きな人にとっては、古くからの歴史を満喫しつつ、再開発の新しい魅力も享受できる素敵なポジションにあるマンションです。豪華な庭園も賃貸では享受できない分譲マンションならではの魅力だと思います。
第一期で条件の良い住戸を供給する予定ですが、今回で完売ではないので、まだ未エントリーで本マンションが気になった方は、前回の現地訪問記事もぜひご覧いただき、エントリーをされることをおすすめします。次期以降値上げの可能性もあると聞きましたので、検討を急ぐに越したことはないと思います。
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