ヴェレーナグラン門前仲町 現地訪問レビュー【2LDK】

今回門前仲町駅から徒歩3分のマンションである「ヴェレーナグラン門前仲町」についてレビューしたいと思います。

本マンションのポイント3つ!

  1. 飲食店も豊富!公園もたくさん!二刀流の立地!
  2. どこでもサクッと行ける高い鉄道利便性!
  3. なんたってヴェレーナグラン!

物件概要

  • 所在地:東京都江東区牡丹二丁目17番1
  • 総戸数:75戸
  • 敷地面積:1,809.87㎡
  • 建物竣工:2023年8月
  • 引渡し:2023年9月
  • 売主:大和地所レジデンス
  • 施工会社:長谷工コーポレーション
  • 管理会社:大和地所コミュニティライフ
  • 駐車場:13台
  • 駐輪場:150台
  • 掲示板:ヴェレーナグラン門前仲町ってどうですか?
現地周辺地図

公式HPより画像引用

駅距離

  • 東京メトロ東西線「門前仲町」駅徒歩3分
  •  都営大江戸線「門前仲町」駅徒歩7分
  •  JR京葉線「越中島」駅徒歩8分
門前仲町駅から現地まで実際に歩いてみるとほぼ3分で到着しました。

駅までフラットアプローチで歩きやすい道のりです。

門前仲町駅から現地



現地から越中島駅


主要駅へのアクセス

  • 東京駅:15分(日本橋駅までなら5分)
  • 池袋駅:29分
  • 品川駅:26分
  • 新宿駅:23分
  • 渋谷駅:25分
平日8時着想定の門前仲町駅から各駅へのアクセスです。

東京駅まで15分、日本橋駅までならわずか5分でアクセスできます。東京駅までは3kmもないので、自転車や(頑張れば)歩きでも通勤できそうなのは魅力的です。

他主要駅についてもいずれも30分以内にアクセス可能とどこに行くにもバランスが良く、DINKSでそれぞれ通勤先が異なるご家庭にもマッチしそうです。

門前仲町駅だけでなく、越中島駅も徒歩8分なのでディズニーへのアクセスが容易なのはディズニーファンには嬉しいポイントです。

1日の乗客数

  • 門前仲町駅:56,719人(東西線:41,002人+大江戸線15,717人)
*乗降客数しか開示がない場合は数字を半分にしています。

利用者が多いことで知られる東西線ですので、駅の利用者も多いです。

東京メトロ駅の比較だと乗車数は秋葉原(日比谷線)と四谷(丸の内線+南北線)の間で、山手線内側の主要駅と同等規模となります。

駅周辺は平日昼間にも関わらず賑わいがありました。

飲食店の数(食べログ調べ)

  • 門前仲町駅:1,639件
食べログの飲食店数の通り、至るところに飲食店がありました。

チェーン店だけでなく、個人経営のお店もたくさんありジャンルも豊富です。最近は在宅勤務が増えて自宅周辺でランチをする機会が増えた人も多いかと思いますが、自宅周辺でのランチの充実度が高いのは個人的に嬉しいです。

子どもを連れてとなると選択肢が限られてくるのですが、徒歩10分程度の距離に深川ギャザリアのイトーヨーカドーがあり、その中のフードコートには子どもも大好きな3種の神器(マクドナルド・ケンタッキー・ミスタードーナツ)が揃っていますので、使い分けができそうです。

現地訪問時にはTwitterでおすすめいただいたお店の中から「東亜サプライ」という喫茶店に行ってみました。駅の真上にあり利便性は抜群です。店内の雰囲気や料理も昭和レトロな感じでとても素敵でした。


他にもたくさんのお店を紹介いただき、どれも魅力的過ぎたのですが、胃袋の都合上全て行けなかったのが心残りです。(ということであとは現地訪問に行かれる読者の皆様に託します)

近隣スーパー

  • オオゼキ
  • 赤札堂
  • イトーヨーカドー
本マンションから歩いて2.3分程度の距離にオオゼキがあります。規模の大きいスーパーではないですが、日常使いするには十分な広さがあり、品揃えも充実していました。

お惣菜コーナーは小さめでしたが、周辺に飲食店が充実しているので、お気に入りの飲食店のテイクアウトでカバーできそうです。

おしゃれなオオゼキ


赤札堂は駅に直結していますが、本マンションから最も遠い出入り口の上にありますので、日常使いはしづらいかもしれません。規模は大きかったです。

駅直結で規模も大きい赤札堂


イトーヨーカドーは深川ギャザリア内にあります。規模も大きいので週末のまとめ買いにはぴったりです。またスーパーに併設する形でシャトレーゼがありました。これは個人的に大きな加点要素です。

1個800円もするおしゃれなモンブランや小洒落たタルトも良いのですが、シャトレーゼは日常のちょっとしたご褒美として気軽に買えるプライスと味のバランスが秀逸です。チョコバッキーも1本50円程度とは思えないクオリティで、シャトレーゼを見つけたらいつも大量に買い込んでます。チョコがバリバリで口に入れるとすぐなくなるので実質ゼロカロリーなのもいいですね。

私はチョコバッキーが好きですが、たいやきのアイスも好きです。クッキーサンドも好きですし、果物が丸々入ったようなアイスバーも好きです。他にも…(文字数)

学区

  • 数矢小学校
本マンションから6分くらい歩くと数矢小学校があります。

一つ大通りを渡りますが、あとは歩きやすい道のりです。

現在増築建て替え工事中でした。今年の7月に終了予定とのことで、本マンション引き渡しの頃にはピカピカの校舎に生まれ変わっています。ピカピカの校舎に子どもを通学させることができるのは親としても嬉しいです。

増築・建て替え工事中。ピカピカの校舎に通えるのは嬉しいですね

待機児童数

  • 入園決定率:80.0%
  • 待機児童数:51人
保活のミカタより引用(2019年度実績)

江東区の入園決定率は23区平均である71.8%を超える結果となりました。

待機児童数は隠れ待機児が考慮できていないことから、保育園の入園のしやすさを正確に反映できている指標ではないと思っていますので、参考程度に留めておくのが良いと思っています。

公園

  • 牡丹町公園
  • 深川公園
マンションすぐ近くに牡丹町公園があります。都内駅近にある公園とは思えないくらいの規模の大きさで遊具(アスレチック)も充実していました。平日夕方になると多くの子どもたちでとても賑やかでした。

写真以上に規模の大きい牡丹町公園


それ以外にも周辺には深川公園を始めとして多くの公園があります。どの公園もそこそこの規模があり、子どもの満足度も高そうでした。

遊具もあって走り回れる大きさの深川公園


都内に暮らしながら、周辺に公園が充実している環境はとても珍しく、魅力的に感じました。

災害危険度

地震・液状化・洪水高潮いずれも災害危険度は高めのエリアです。

3mレベルの洪水高潮の可能性もあるため、3階以上の住戸にすると多少は安心できそうです。

地震・火災

以下は、都内5,177丁目中の順位で、順位が低いほど危険度が低いことを表します。(5,177位、ランク1が最も安全)

地震情報サイトより引用

  • 建物倒壊危険度:1,179位 ランク3
  • 火災危険度:2,194位 ランク2
  • 総合危険度:3,170位 ランク1
形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。主に海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。地震が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。

液状化

東京の液状化予想図サイトより引用
  • 桃:液状化の可能性高
  • 黄:液状化の可能性有
  • 緑:液状化の可能性低


本マンション建設地は、液状化の可能性は高いです。

洪水・高潮

ハザードマップポータルサイトより引用



上記は洪水と高潮のハザードを重ねたものになります。

本マンションは洪水が0.5〜3m・高潮も0.5〜3m(敷地内一部は3m〜5m)のハザードエリアとなっています。

公式HPより

ヴェレーナグランブランド

本マンションはデベロッパーである大和地所レジデンスの中でも上級グレードにあたる「ヴェレーナグラン」のブランドを採用しています。(「プレミスト」のダイワハウスとは別会社です)

外観デザインもグランブランドに相応しい重厚感があり、完成が楽しみです。

公式HPより画像引用


ヴェレーナグランシリーズは大和地所レジデンスの中でも年に数件しか発表されていません。直近だと「ヴェレーナグラン赤羽北ザ・マークス/フロント」がありますが、高級感のある外観デザインと床下収納を採用した魅力ある専有部が特徴で、竣工前に完売しています。

公式You Tubeチャンネルに「ヴェレーナグラン東戸塚」の竣工映像がありましたが、とても素敵です。本マンションもこんな素敵なマンションになるのかと考えるだけでドキがムネムネします。



現在は外観デザインしか公開されてないですが、専有部や共用部の仕上がりについても期待できます。

定期借地件物件

2094年まで、引き渡しのタイミングからだと約70年間の定期借地権のマンションとなっています。

定期借地権とは、字のごとく期間を限定して土地を借りて、期間満了時には更地にして返還することが条件になっています。

70年後には手放さないといけないのは心理的に残念ではありますが、定期借地となるマンションは土地オーナーが手放したくないと思うような好立地であることが多く、好立地に所有権よりもリーズナブルに住むことができるケースがあるのは一検討者としては魅力的な面もあります。(定期借地権でなければこのマンション自体が出てきてなかったかもしれません。ありがとう定期借地。)

借地期間は一般的に50年〜70年のレンジで設定されますが、特に50年〜60年程度で設定されることが多く、70年は長い方です。70年あれば、30歳で本マンションを購入して20年後の50歳で売却したとしてもまだ50年残っています。50年残っていれば売却においても大きく苦戦する可能性は低いため、70年という長期の設定は定期借地権であることのハードルを下げてくれそうです。

一般的に永年住むことができる所有権のマンションに比べて、定期借地権のマンションは売却に苦戦しがちですが、その分新築時の販売価格が抑えられる傾向にあるので販売価格には注目したいです。

また、地代と解体準備金が毎月発生するため、ランニングコストは所有権のマンションと比べて高くなりがちです。一方で、土地を所有していないので土地部分の固定資産税が発生しないメリットがあります。

現地訪問より

建設地周辺の雰囲気はこちらからどうぞ。


充実した飲食店

上記でも触れましたが、多様な飲食店が揃っているのはとても魅力的です。

私自身もそうですが、在宅勤務が増えるとそれに比例して自宅周辺でランチをする機会が増えました。自宅周辺の飲食店の充実はQOLに直結する要素の一つになってきていると感じます。

深川ギャザリアが徒歩圏内

10分ほど歩けば深川ギャザリアがあります。イトーヨーカドや109シネマズが入っており、日常の買い物から映画鑑賞まで幅広く楽しむことができます。

さらにこの春にはテナントとしてユニクロも入居予定とのことです。ただでさえ便利な環境に加えてユニクロが徒歩圏内にできるとなれば鬼に金棒です。

深川ギャザリアと聞いてマジックザギャザリングを思い出したのは私だけではないはず

想像以上に静かな住環境

駅近ということもあり騒がしいかと思っていましたが、本マンション目の前(南側)は車通りも少なく想像以上に静かでした。

マンション南側接道部分を南西角から東向きに撮りました。結構ゆとりがあります。


目の前には3階程度の高さの建物があるもの道路の幅もそこそこあるので圧迫感は感じません。日当たりについても2階以上であれば問題なさそうです。

同じ通り沿いで2018年に竣工した「リリーゼ門前仲町」を見てみました。日当たりについては本マンションの方が北側にセットバックするため、より条件は良さそうですが参考になると思います。

また電線については、ちょうど2階と3階の間くらいになりそうなので、眺望に与える影響は限定的となりそうです。

マンマニさんも新築時におすすめしていたマンションです


本マンション北側に流れている大横川沿いにはたくさんの桜の木が並んでいました。春になるととても綺麗そうで、ここで暮らすことになればただでさえウキウキしがちな春がより待ち遠しくなりそうです。

マンション北側の歩道と桜並木


フォロワーさんから、この桜並木では毎年春になるとお祭りを行っているよ!と情報をいただきました!素敵すぎましたので、追加でご紹介します。

都心までの物理的な近さ

頑張れば歩いても東京駅まで行けてしまいますが、自転車があれば行動範囲が広がってかなり便利になる立地です。

終電を逃した際など公共交通機関が使えない時でも都心から自力で自宅に帰ることができるのは安心感があります。

周辺相場

中古

  • シティハウス門前仲町 竣工2012年 門前仲町駅徒歩5分 坪385万前後
  • プラウド門前仲町ディアージュ 竣工2018年 門前仲町駅徒歩9分 坪380万前後

新築

門前仲町駅周辺は築浅マンションの供給がとても少ないエリアです。周辺の築浅中古マンションは坪380〜390万前後で動いていました。

新築マンションの供給が少ないため、少し範囲を広げて新築の価格をピックアップしましたが、豊洲の「ブランズタワー豊洲」が坪400万前後で竣工前完売しています。同マンションはキャンセル住戸が坪450万を超える価格に値上げしたにも関わらず抽選になるほどの人気っぷりになっています。

「リビオシティ南砂町ステーションサイト」は本マンションと同じく定期借地権(こちらは60年)のマンションとなっています。価格は周辺新築の価格を踏まえると所有権マンションの10%くらい割安になっているので、本マンションも5%〜10%程度割安になることに期待したいです。

周辺の中古マンション価格や定期借地権ということを考慮し、坪440〜460万くらいと勝手に予想します。(勝手な予想ですので当てにしないでください)

門前仲町駅近の新築マンションを待ち望んでいた人も多いと思いますので、上記の価格であれば人気が出そうです。

まとめ

現地周辺と公式HPを見ただけですが、シンプルに欲しい!と思いました。

駅近かつ徒歩圏内に豊富な飲食店があって利便性は文句なしですが、周囲には公園も充実している上に深川ギャザリアも近くにあって、子育て環境も悪くないというバランスの取れた環境に魅力を感じました。

どちらか一方が充実しているエリアはたくさんありますが、その2つが両立しているエリアはなかなかありません。利便性を重視するDINKSにも子育て真っ只中の子育てファミリーにもハマる希少な環境です。

またヴェレーナグランブランドということで専有部や共用部の仕上がりについても楽しみです。

とは言っても気になる点もあります。ハザードと定期借地権です。

ハザードに色のつくエリアだからこそ、この利便性ながらも築浅中古が坪400万を切る相場となっています。ハザードを許容する代わりに利便性の高い立地のマンションを相対的に割安で買えるチャンスがあリます。定期借地権についても同様です。割安だからハザードや定期借地権物件を我慢して買うべき!という話ではありませんが、それらが気にならないのであれば、よりおすすめできます。

上で勝手な価格予想をしましたが、久々の新築マンションということもあり、正直価格は読めない部分があります。また定期借地権物件ということで管理費・修繕積立金以外の地代・解体準備金等のランニングコストがいくらになるのかも購入を検討するにあたって重要な要素になります。

近隣の方からすると待ちに待った新築マンションです。現実的な価格となった場合、出遅れてしまうとあっという間に完売してしまう可能性もありますので、気になる方はお早めにエントリーを行い、いつでもモデルルームに参戦できる準備を進めておかれることをおすすめします。

それでは、モデルルームでお会いしましょう!!!

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