(前編) 駅歩2分の資産価値とは?『リビオレゾン京都四条大宮』の最上階の価格はいくら?【kyoto1192】

 

 

資産価値とは?

昨今、住まいの購入をするにあたりよく耳にする『資産価値』。不動産おける『資産価値』とは、その不動産が持つ価値を意味し、「土地の価値」と「建物の価値の2つの要素から成り立っています。

 

現在、巷で言われている『資産価値のある物件』とは・・・

『売却時に損しない物件』『売却時に高く売れる物件』の意味合いが強いのではないでしょうか?

普通に考えれば「建物の価値」は時間の経過とともに経年劣化で価値が減少するため、購入時の物件価格より売却価格が下がるのは当たり前の事なのですが、今のマンション価格の上昇相場(土地取得費と建築費の上昇)を見てしまっている状況ならば、7000万円で購入した物件をあわよくば8000万円で売却して利益1000万円を狙いたい、もしくは最低、購入価格ぐらいで売却したい、と皆思っているのではないでしょうか。

しかし、この『資産価値』というワード、売却せずに死ぬまでそこに永住するとなると途端に『自分』にとっては意味がなくなるのです。何故なら売却しない限り「損」も「得」もしないからです。(ただし、自分が死んで相続となると途端に遺族にとって「高く売れる・売れない」という点で『資産価値』が重要になってきます)

『資産価値』があるかないかは『売却』するまではわからないのです。

そして「売却時に高く売れる」、この「高く」がいくらになるかは、そのマンションを取得した金額が基準になります。これは、取得費用が安ければ、そのマンションの資産価値を維持できる可能性がより高まる、ということを意味します。

 

「取得費用が安ければ、そのマンションの資産価値を維持できる可能性がより高まる」

高騰する新築分譲マンション価格。そんな高値相場を見て中古物件の素人売主も高値でチャレンジしています。マンションデベロッパーも素人も少しでも高く利益を出せるようにめいいっぱいのチャレンジ価格で値付けしていますので、マンションを安く取得すること自体が不可能な状況になっています。

「損しない」「高く売れる」というのは今の京都では諦めたほうがよいかもしれませんので

『売却時に損しにくい物件・奇跡的に高く売れるかもしれない物件』と、よりマイルドな視点で見た方が良さそうです。

その要件とは

①人気エリアの物件

・人気の学校区

・高級なエリア

・通勤便利なエリア

・再開発エリア

②ポテンシャルがあるエリアで現在はそこまで価値が見出されていない割安な物件

・東九条などはポテンシャルの割に超割安でした。

③その部屋・その立地にしかない希少な価値を持つ物件

・最上階・鴨川/御所かぶりつき等。

④眺望・日当たりの良さ

⑤維持管理修繕がしっかりした物件

※新築時に見分けるのはなかなか困難ですが・・。

⑥ブランド力  

※京都地元の方はそうでもないのですが、他府県からの購入者は特に気にされます。

⑦海外の富裕層が欲しがる物件

※地元の相場を超える価格で売れたりします。

⑧建物の作りに重厚感がある物件

※第一印象は大事です。

 

 

では、そんな事をふまえ『駅歩2分』のこちらの物件見ていきましょう

 

リビオレゾン京都四条大宮/日鉄興和不動産

最初に公式HPを見た印象ですが、トップページにいきなり『四条烏丸に寄添い、賢く、美しい暮らし』とでました。そりゃぁ洗練されてるのは「四条烏丸」なのですが、今の時代は「四条大宮」の良さも認識されやすいので、ここまで遜らなくともよいのでは、と思いましたね。

京都府外を意識したコピーなんでしょうかね。



 

確かにこの「四条烏丸」の洗練感は「四条大宮」にはありません。

撮影2022.7.15 四条烏丸交差点


 

 

すでに公式HPには価格が掲載されていました。予定販売価格ながら『3LDK5400万円〜』は、『駅歩2分』という立地にしては割安な印象を受けました。(京都の異次元の相場を見すぎたせいもあるのでしょうが)

公式HPより


 

 

 

事業主の日鉄興和不動産

京都での知名度は高くはありません。最近、シーンズ京都円町/大阪ガス都市開発』でも共同事業主です。

 

 

物件概要


●所在地/京都府京都市下京区大宮通綾小路下ル綾大宮町41(地番)
●交通/
阪急電鉄京都線「大宮」駅徒歩2分
京福電気鉄道嵐山線「四条大宮」駅徒歩2分
阪急電鉄京都線「烏丸」駅徒歩13分
京都市営地下鉄烏丸線「四条」駅徒歩14分
JR山陰本線「二条」駅徒歩16分
●商業地域、準工業地域、
●敷地面積/668.73㎡
●鉄筋コンクリート造・地上7階建
●総戸数/49戸
●竣工予定時期/2023年6月下旬(予定)
●入居予定時期2023年7月下旬(予定)
●駐車場/来客用駐車場(福祉対応)1台、サービス駐車場1台
●バイク置き場/5台(ミニバイク5台)月額使用料未定
●自転車置き場/59台(2段式+スライドラック式)月額使用料未定
●事業主(売主)/日鉄興和不動産株式会社
●販売提携(代理)/シアーズ株式会社
●設計・監理/一級建築士事務所株式会社東洋設計事務所
●施工会社/多田建設株式会社
●管理会社/株式会社日鉄コミュニティ

駅歩2分。
7 階建て49戸。
入居時期はちょうど1年後の7月末。
駐車場はなし。
 


予定価格は


●予定販売価格/3,100万円台~9,800万円台
●予定最多販売価格帯/5,100万円台(5戸)
●1LDK〜3LDK
●住居専有面積/33.66㎡〜80.79㎡
●バルコニー面積/4.37㎡~17.86㎡

 

最高価格は9800万円台で1億円は超えません。住居専有面積80.79㎡の最上階になります。

 

販売開始予定時期

2022年9月下旬 となっています

まずは現地「四条大宮」へ

7/1から『祇園祭』が始まった京都。

歩行者天国が3年ぶりとあって人流が爆発しました。


撮影2022.7.15 四条通 長刀鉾


 

四条通 長刀鉾前。

撮影2022.7.15 四条通 長刀鉾


 

京都の不動産価格が落ちない理由は『アフターコロナの京都』への期待感が圧倒的にあるためと言われていますが、この群衆を眺めていると何か大きなチャンスがやってきそうにも感じました。



 

岩戸山では笛と太鼓の演奏が始まり、大きな歓声が巻き起こりました。


撮影2022.7.14


 

四条通の一番西側の山鉾、「四条傘鉾」。この先に『四条大宮』があります。



 

祇園祭の『山鉾エリア』と今回の『四条大宮』は、このような位置関係になります。『山鉾エリア』外のすぐ西側になり祇園祭とは関係ないエリアになります。



 

 

 

『四条大宮』交差点に立つ、老朽化のため建て替え中の阪急「大宮」駅。現在、解体前です。



 

すぐ、駅東に建設中の現場は



 

『駅歩1分』という市内中心部ではありえない立地のこちらの物件は

レ・ジェイド四条大宮/日本エスコン』



 

ガラス張りの個性的な外観になるようですが、まだその全貌を見せてくれません。

公式HPより




 

中が丸見えです!

公式HPより


 

 

大阪タワーさんの記事によると最上階は2億円。もう売れてしまっているようですが。その後の売れ行きはどうなのでしょう?マンションの外観にそれほど興味のない私ですが、この物件だけは気になっており、外観状況を見るだけのために四条通をよく通っています。

撮影2022.7.13


 

 

※大阪タワーさんの過去記事

大阪から出て、京都のマンションを見に行ってきた−レ・ジェイド京都四条大宮−【大阪タワー】



 

「新駅ビル」とレ・ジェイド四条大宮が庶民的な『四条大宮』のイメージを覆すかもしれません。



 

駅南の風景、



 

京都らしく観光地化されていない、この『庶民』的な感じが「四条大宮」なのです。



 

現在の四条大宮のランドマークはこちらです。



 

その「四条大宮」を南に下がります。



 

すぐ大宮通の西側に更地が現れます。

リビオレゾン京都四条大宮計画地です。



駅歩2分の立地で交差点から約130m。



 

北側に道路があり角地の立地です。



 

北側の道路は細めです。(西側から見たアングル)



 

西側には寺院があります。



 

大宮通には東向きに接面です。



 

大宮通を挟んで東側にはリカーマウンテンと



 

ココイチがあります。



 



 

南側は学校になります。



 

京都市立洛友中学校です。



 

 

ではリビオレゾン京都四条大宮マンションギャラリーへ。

 

 

 

マンションギャラリーに突撃!!

風情ある暖簾の大丸四条通側。



その大丸の東、新生銀行の隣の「四条KMビル」5Fにマンションギャラリーがあります。四条通です。



 

 

 

販売会社は地元で実績のあるシアーズ

販売会社は京都地元でマンション販売実績が多数のシアーズ。『昨今のマンション価格の高騰は販売会社としても非常に困惑している状況です』と、素直な意見を述べられ、誠実さを感じる接客でした。

 

 

 

販売価格

現在、『事前案内』の段階で、価格はまだ確定していない状況です。

最上階の広めの住戸は9800万円台予定。専有面積は80.79㎡(24.43坪) 、坪単価@402万円+α予定。最上階といえば億ションのイメージでしたので1億をきっていて、少し驚きでした。最上階なら「ノールック」で即購入される富裕層の方が多いと聞きます。現在のマンション価格上昇相場なら、希少価値・付加価値を出しやすい唯一無二の「最上階」なら転売して利益を稼ぐことはもしかしたら容易なのではと思ってしまいました。価値が目減りするリスクも少ないのかもしれません。最上階は苦労せずすぐ売れる場合が殆んどらしいので、この物件もすぐ売れるのではないでしょうか。

3LDKが5400万円台〜との事で割安感を感じていましたが、やはり部屋のタイプが少し狭く、70㎡台となると7000万円台からとなるようです。

この物件ではないのですが、先日見学した駅近の物件では『女性単身者』の成約が多いと言われていました。こちらの物件にも『女性単身者ニーズ』があるのか聞いておくべきでしたが、失念していました。

※記事をUPする頃には価格決定となっている事でしょう。

 

 

 

外観・共用部

都市性や先進性をコンセプトに、
外観は洗練された高級感を演出する大判タイルと
ボーダータイル、そしてスラブトゥスラブのガラスと
バルコニーガラス手摺が織りなす透明感が
洗練された上質を演出しています。

※公式HPより

 

外観にうるさい妻が「悪くないんじゃない」と言っていたので『非常に良い』と思われます。高級感と重厚感がありますね。1階エントランス奥にはシャンデリアが吊るされゴージャス感を演出していました。



 

 

 

 

モデルルーム見学

モデルルームは

Gタイプ ・住居専有面積70.02㎡・バルコニー面積4.75㎡



 

●ガス衣料乾燥機「乾太くん」

一緒に見学した妻が一番喜んだポイントは、洗面所に設置されたガス衣料乾燥機「乾太くん」でした。毎日の家事洗濯をこなす妻には非常に魅力的な商品のようです。我が家には乾燥機付の洗濯機があるのですが、それでもなおこの「乾太くん」に魅了されるという事は、よほど良いという事でしょう。ただこの「乾太くん」はこのGタイプの部屋にしか採用されていませんのでご注意ください。「乾太くん」を設置する事によって天井に大きな梁が出ていましたが、しょうがないですね。

 

リンナイ公式HPより引用


 

●パントリー

キッチンには『パントリー』(収納スペース)が設けられていて、妻の目が輝いていました。これまでのマンションでは見かけることは無かったですね。

 

 

●大型トランクルーム

玄関横のトランクルームが畳1枚分ぐらいで非常に大きく魅力的した(以前住んでいた分譲マンションはその半分ぐらい)。収納に困ることが多かったマンション暮らしでしたので、収納は特に気になります。

 

 

●スマートホームシステム/Space  Core採用

外出先から玄関鍵の状態を確認し施錠/解錠や、エアコン・テレビ・照明を遠隔操作または一括操作できる、という説明を受けました。これまでの見学したマンションではこういうスマホアプリと連動したサービスはなかったような・・・。最先端のマンションなのでしょうか。

 

 

 

 

資産価値

そして、一番気になるのが資産価値。

7000万円台で買った3LDKを10年後8000万円で利益を出し売却することは可能なのでしょうか?
7000万円台で買った3LDKを10年後購入価格の7000万円で売却することは可能なのでしょうか?

7000万円台以上を購入できる奴がどんどん増えている状況ならありえるのですが、給与が30年が変わらない国『ニッポン』です。なかなか難しいと感じますね。

もし自分がエンドユーザーなら、経年劣化した10年後、ここにしかない価値を見出し、10年前と同等もしくはそれ以上の価値をこのマンションに見出せるか。

最上階なら億ションと言われても「そのぐらいするよねー」と思わせれるのですが。

 



 

私的には四条大宮は『アフターコロナの京都』で非常にポテンシャルあるエリアだと思っています。コロナ前、訪日旅行者は『観光地化されていない京都』を探し始めていました。より庶民的なエリア、お店、人、そんな点が注目されていました。ザ・リッツ・カールトン京都に宿泊するセレブ達もホテルのスタッフに「京都の庶民的な地元のお店を教えて欲しい」というリクエストが増えていたそうで、実際リッツ近くの地元のおばちゃんがやってる庶民的な居酒屋がセレブ達に大変人気で大繁盛となっていたそうです。

また中心部から外れたお店、気合が入りすぎていないお店、昔ながらのお店、が「昨今」人気となっていますので、「四条大宮」はまさにその雰囲気があり、若者がわざわざ飲みに行く、目指す場所になるのではとも思っています。

もしかしたら、アフターコロナの『四条大宮』は訪日旅行者や他エリアの若者が溢れる街になるかもしれません。これまでの静かな『四条大宮』でなくなる可能性がありますが・・・。

 

 

 

 

 

公式HPには「資産価値」に関してのページがありました

10年の中古マンションのリセールバリュー

注釈には ※2010年1月~2012年12月に新規分譲され、2021年11月~2021年12月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率(リセールバリュー)を算出 とあります。

まだ現在よりも安かった2010年〜 2012年のマンションなので、どんな立地だろうと値上がりだろうと私は思っていましたが、駅から徒歩10分超となると値下がりとなっていますね。となると、ますます駅近を選ぶしかないと思われます。

 



 

 

もう一つ、気になる点が

『賃貸ニーズ』が掲載されています。

 

家賃相場(賃料の高さ)ランキング
京都府全体の中で「下京区」第1位!
( ワンルーム・1k・1DK)


単身の賃貸ニーズが高いのでしょう。ファミリータイプはどうなのでしょうかね。

 



 

 

 

賃貸を「スーモ」・「ホームズ」でググってみます。

 

検索条件 ◎下京区◎賃貸マンション◎阪急「大宮」駅歩5分以内◎築5年以内◎1LDK〜4LDK 

・・・・・共に該当なし

 

駅歩5分圏内の築浅は全くないようです。

 

※阪急大宮駅歩6分なら新築分譲マンション『イーグルコート四条烏丸ウエスト』がヒットしました。

 

2LDK 23件は全て6月完成の新築分譲マンション『イーグルコート四条烏丸WEST /ダイマルヤ』でした。1LDKの間取りは投資物件として即完売していましたね。



・専面54㎡2LDK /賃料(月額)20万円

・専面58㎡2LDK/賃料(月額)23万円

物件価格が5000万円なら利回り4.8%ぐらいでしょうか。坪単価@300万円として。



 

詳しくはこちらをご参照ください。

京都の中心部『田の字地区』イーグルコート四条烏丸WEST/ダイマルヤ【kyoto1192】



 

「スマイティ」が唯一ヒット

新築1LDK 25㎡/賃料8万円(月)、阪急「大宮」駅歩3分、共5000円、完成2022年10月。

とにかく新築、駅歩5分圏内が枯渇していますので、新築ならもっと強気の賃料設定ができると思います。

スマイティより引用


 

 

 

リビオレゾン京都四条大宮を収益物件として考えてみると

★賃料はあくまで想定です。

33㎡(1LDK)の部屋が3100万円だとすれば 賃料10万円×12ヶ月=120万円→表面利回り3.8%

61㎡(3LDK)の部屋が5400万円だとすれば 賃料17万円×12ヶ月=204万円→表面利回り3.7%

70㎡(3LDK)の部屋が7200万円だとすれば、賃料20万円×12ヶ月=240万円→表面利回り3.3%

実際は修繕積立金や火災保険の金額、管理費や都市計画税、固定資産税などが引かれますのでさらに低い利回りとなります。さらに空室リスクも背負うとなると利回り3%前後が投資商品としてどうなのか。

利回りを上げるには物件取得価格を下げるしかないのですが、今の高騰する新築マンション価格ではなかなかそれも難しいところ。。。ただ現金がある方は銀行に預けるよりは、やった方がよいのでしょうね。

この辺りの事は、スムラボブロガーで新築区分マンション投資を選ぶ「ナカハラさん」にレクチャー頂きたい所です。

 

 

で、5年後の資産価値は?

街の期待感はあります。伸びシロは感じます。嵐山駅にもつながり四条河原町にもつながる立地。夜の庶民的な飲み屋街、アフターコロナで訪日旅行者に人気になるかもしれません。



 

大阪万博が2025年にありますが京都にどう影響してくるのでしょう。大阪・梅田につながる阪急「大宮」駅のポテンシャル。

7000万円の物件がさらに値上がりすることは難しそうに思います。給料が上がり、ここ京都にもパワーカップルがどんどん増え、四条大宮がさらに盛り上がり、海外からの資本が流入し、その売却時に競合物件が少なく希少価値を感じさせれば可能性があるかもしれません。

5000万円の物件なら価値を維持する可能性はあります。

最上階なら、眺望の良さが非常に重要ですが、化ける可能性があるかもしれません。

 

 

 

他、周辺の新築分譲マンション

四条堀川南に



 

プレミスト京都 四条堀川/大和ハウス工業』があります。



 

こちらはリビオレゾン京都四条大宮より1分多い、阪急「大宮」駅から徒歩3分。



 

こちらはよりホテルライクな高級感を謳っております。



 

ホテルのロビーのようです。

公式HPより


 

『レ・ジェイド京都四条大宮』意識したような外観です。

公式HPより


堀川通の反対側(西側)も道路に接しているため両面道路物件です。



 

【第1期1次~2次物件概要】が掲載されていました。
販売戸数 14戸
一戸当たりの専有面積 60.23m2~110.41m2
バルコニー面積 0.95m2~10.03m2
サービスバルコニー面積 0.96m2・1.20m2・3.82m2・5.60m2
販売価格(税込)

6,100万円~16,580万円

最多販売価格帯 6,100万円台・6,500万円台(各2戸)
間取り 2LDK(9戸)・3LDK(5戸)
 

リビオレゾン京都四条大宮なら60㎡で5200万円でしたのでこちらプレミスト京都 四条堀川の物件の方がかなり高いです。



 

 

 

 

おわり

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ABOUTこの記事をかいた人

京都在住20年超(他府県出身)、新築分譲マンション購入から16年、京都御所まで徒歩10分圏内に生息中、家族6人(うち犬1匹)。現在手狭になったマイホームから住み替えを検討中。2016年から『京都の現在(いま)を不動産からキリトルWEBサイト kyoto1192.com』を運営中。宅地建物取引士の資格有、不動産実務は勉強中です。

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